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    金融政策對房地產(chǎn)市場消費能力的影響及提升策略

    2016-11-30 11:22:05屠娟
    商業(yè)經(jīng)濟研究 2016年20期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場

    屠娟

    內(nèi)容摘要:作為資本密集型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)更易于受金融政策波動的影響,金融政策高敏感度使得開發(fā)商和運營商更為關(guān)注其對房地產(chǎn)市場消費能力的影響效果。本文闡述了金融政策影響房地產(chǎn)市場的要因及研究意義;從利率政策、首付比例政策及存款準(zhǔn)備金率政策等若干重要金融政策方面研究金融政策對房地產(chǎn)市場消費能力的影響效果;最后提出相應(yīng)的金融政策安排以提升房地產(chǎn)市場消費能力。

    關(guān)鍵詞:金融政策 房地產(chǎn)市場 消費能力

    中圖分類號:F293 文獻標(biāo)識碼:A

    引言

    目前房地產(chǎn)市場存在發(fā)育不健全、市場運作規(guī)則缺失、房地產(chǎn)交易秩序紊亂等問題,作為資本密集型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)更易于受金融政策波動的影響,過緊的金融政策不僅壓縮房地產(chǎn)開發(fā)商的資金杠桿率,提升其融資成本,還大幅抬升房地產(chǎn)消費者的房貸成本,降低市場中的房地產(chǎn)購買力,影響房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。為此,有必要從利率政策、首付比例政策及存款準(zhǔn)備金率政策等若干方面來逐一厘清遏制房地產(chǎn)市場消費能力的金融政策,在此基礎(chǔ)上優(yōu)化金融政策,以提升金融政策對房地產(chǎn)市場消費能力的影響效果。

    金融政策對房地產(chǎn)市場消費能力的影響

    (一)利率政策的影響

    其一,歷史利率政策變動影響房地產(chǎn)市場消費能力的邊際效應(yīng)呈遞減趨勢。按照利率政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場消費能力影響效應(yīng)分類,我國房地產(chǎn)市場化進程可被分為三個階段。第一階段是1991-2002年,這一階段是我國房地產(chǎn)業(yè)萌芽期階段,房地產(chǎn)市場的消費者從開始觀望到小步參與,再到狂熱參與,最終掀起了房地產(chǎn)市場開發(fā)的第一次浪潮。1991-1993年,我國房地產(chǎn)市場步入開放小高潮,各地出現(xiàn)資金短缺、存量房大量積壓等問題。導(dǎo)致這一問題的根源在于,相對于社會平均工資而言,房價與月平均工資的比值相對較高,使得普通的工薪階層缺乏購買商品房的能力;當(dāng)時我國的企事業(yè)單位仍然以公有制為主體,各企事業(yè)單位的分房制度仍然保留,由此壓低了多數(shù)工薪階層的自主購房意愿;為此,以1996年央行宣布下調(diào)利率為標(biāo)志,宣告降息周期啟幕。對央行的降息預(yù)期刺激了房地產(chǎn)消費者進入市場的欲望,由此掀起房地產(chǎn)消費市場價格上漲第一浪。第二階段是從2002年至2008年北京奧運會期間,隨著我國住房制度改革的深入,央行通過利率政策來大力扶持房地產(chǎn)市場,由此帶動房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫乃至過熱。期間房地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)投資規(guī)模年均增速29%至38%,全國商品房銷售均價年增速4.8%。針對房地產(chǎn)市場過熱問題,央行本著以“抑制過熱投資、平抑房價”為核心的宏觀調(diào)控政策來制定相應(yīng)的利率上調(diào)政策,有效遏制了房地產(chǎn)的市場價格猛漲趨勢。第三階段從2008年至今央行實施穩(wěn)健的貨幣政策,但房地產(chǎn)價格先揚后抑,二者之間的同步關(guān)系進一步弱化。導(dǎo)致這一問題的原因在于房地產(chǎn)購買者的動機發(fā)生變化,從之前的以自我消費為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝稒C為主的購買動機。

    其二,通脹壓力削弱利率政策影響力。由于次貸危機以來的資金流動性猛增,這向包括房地產(chǎn)市場在內(nèi)的各領(lǐng)域投資者傳遞了通貨膨脹預(yù)期。在嚴(yán)峻的通脹預(yù)期壓力下,房地產(chǎn)消費者通過投資房地產(chǎn)的方式來規(guī)避遠期的通脹壓力及由此帶來的存量資產(chǎn)損耗風(fēng)險。雖然央行的利率調(diào)整政策抬高了房地產(chǎn)市場投機者的資金成本,但相比較通貨膨脹所帶來的存量資產(chǎn)的購買力損耗而言,低于通脹率的利率水平反而更有助于刺激房地產(chǎn)消費者購入房地產(chǎn)。這是由作為大宗商品而言的房地產(chǎn)具有更強的保值增值功能所決定的。當(dāng)通貨膨脹率高于金融機構(gòu)信貸利率水平時,房地產(chǎn)購買者通過借貸金融資金來購入房地產(chǎn)的方式不僅可減少購房者的自有資金支付比率,且可讓購房者獲取通脹率與信貸利率之間的無風(fēng)險套利機會。

    (二)首付率政策的影響

    其一,房地產(chǎn)貸款首付比例政策調(diào)整對房地產(chǎn)消費者行為的影響。房地產(chǎn)貸款首付比例政策是金融主管部門對房地產(chǎn)領(lǐng)域放貸政策的重要組成部分,它要求房地產(chǎn)消費者在獲取金融機構(gòu)發(fā)放的房貸款項前,首先支付一定比例的房價現(xiàn)款。通常而言,房貸首付比例設(shè)置水平受金融監(jiān)管部門對金融機構(gòu)的風(fēng)險監(jiān)管要求的影響,亦受金融機構(gòu)風(fēng)險內(nèi)控機制的影響。由于房地產(chǎn)消費者的收入水平?jīng)Q定其能否支付相應(yīng)比例的房貸首付款,故調(diào)整房貸首付比可以有效控制工薪階層的購房欲望及其購房行為。房貸首付比政策的初始假設(shè)是房地產(chǎn)消費者會根據(jù)自我收入水平來決定其支付購房首付款的能力,從而實現(xiàn)金融政策對房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的影響。在有充裕資金的情形下房地產(chǎn)消費者會選擇現(xiàn)款支付房價的交易方式,但由于多數(shù)房地產(chǎn)消費者缺乏足夠資金來支付全額房款,故金融機構(gòu)可從中發(fā)現(xiàn)商機,為房地產(chǎn)消費者提供消費信貸服務(wù)。

    其二,房地產(chǎn)貸款首付比政策有助于金融機構(gòu)甄別不同風(fēng)險水平的購房者。房地產(chǎn)市場中的部分消費者屬于恐慌型消費者,此類消費者偏好于在缺乏足夠的購房實力的情形下做出購房決策。導(dǎo)致其做出購房決策的主要因素并非其支付能力和意愿,而是對房地產(chǎn)市場遠期價格上漲的憂慮。對金融機構(gòu)而言,恐慌型購房者涌入房地產(chǎn)市場的行為將抬高房地產(chǎn)市場的風(fēng)險水平,在房地產(chǎn)市場價格短期劇烈下跌的情形下將顯著降低其房地產(chǎn)凈值,其償債能力不足風(fēng)險將擴散到金融系統(tǒng)中,威脅金融系統(tǒng)的房貸資產(chǎn)安全。首付比政策的調(diào)整將有助于金融機構(gòu)用較低成本來從眾多的房貸申請者中排除恐慌型房地產(chǎn)消費者,金融機構(gòu)可以據(jù)此來降低對此類房地產(chǎn)消費者的貸款額度,進而減少金融機構(gòu)在房地產(chǎn)市場低迷時期的信貸風(fēng)險敞口。

    (三)存款準(zhǔn)備金率的影響

    其一,存款準(zhǔn)備金政策影響房地產(chǎn)開發(fā)商決策。存款準(zhǔn)備金是央行調(diào)整一般金融機構(gòu)貸款規(guī)模的有效工具,存款準(zhǔn)備金率提高可以幫助央行收縮銀根,減少金融機構(gòu)的放貸規(guī)模,減少市場資金流動性,提高包括房地產(chǎn)開發(fā)商在內(nèi)的各類借貸主體的融資成本。美國次貸危機后各國政府普遍采取量化寬松政策,顯著抬升了市場的通脹預(yù)期,這更加凸顯了房地產(chǎn)的保值增值功能,部分房地產(chǎn)開發(fā)商通過惜售策略來減少房地產(chǎn)市場供給量,從而進一步推高房地產(chǎn)市場價格,由此造成了房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟在更廣范圍內(nèi)蔓延的負面影響。從風(fēng)險敞口管理角度分析,金融機構(gòu)需因遏制房地產(chǎn)市場資產(chǎn)泡沫問題而提高存款準(zhǔn)備金率,而存款準(zhǔn)備金率的提高將增加前期的房地產(chǎn)市場資產(chǎn)泡沫破滅風(fēng)險,金融機構(gòu)需要在制定存款準(zhǔn)備金率提高政策的同時,做好防治前期房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫過快增長所造成的資產(chǎn)價格反彈式下跌風(fēng)險的準(zhǔn)備。

    其二,存款準(zhǔn)備金抬高房地產(chǎn)市場剛性需求者借貸成本。融資成本提升并不會直接由房地產(chǎn)開發(fā)商來承擔(dān)由此造成的房地產(chǎn)開發(fā)與運營成本升高風(fēng)險,而是由開發(fā)商將該成本轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)消費者,故此存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整直接作用于房地產(chǎn)消費者。存款準(zhǔn)備金率的調(diào)高將增加購房者的借貸成本,使得部分投資型房地產(chǎn)消費者被剔除出市場,而消費型房地產(chǎn)購置者亦同步遭受損失。這是由于消費型房地產(chǎn)購置者屬于剛性消費者,其對房地產(chǎn)的需求強度不易于受外部政策環(huán)境的影響,他們是金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率提升所帶來的借貸成本上升問題的主要承受者。

    提升房地產(chǎn)市場消費能力的金融政策安排

    (一)利率政策安排

    以利率市場化提升房地產(chǎn)市場有效消費能力。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場價格與普通工薪階層的收入比嚴(yán)重失衡問題是眾多因素綜合作用結(jié)果,央行的利率調(diào)整政策在其中僅具有有限作用??紤]到利率政策作用對象會對利率政策變動作出預(yù)期,并根據(jù)政策預(yù)期效果做提前部署,由此進一步降低利率政策的效用。為此,央行應(yīng)當(dāng)積極推動利率市場化進程,使得利率有效發(fā)揮其作為金融產(chǎn)品價格的應(yīng)有作用,令有效的房地產(chǎn)企業(yè)投資可以獲得與該項目盈利能力相匹配的恰當(dāng)利率,令無效的房地產(chǎn)企業(yè)投資在市場充分競爭中自然淘汰。通過積極推進利率市場化進程,可理順利率水平政策與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資本投資方向的關(guān)系,可令市場利率水平與房地產(chǎn)的投資成本、收益和風(fēng)險相匹配,提升房地產(chǎn)市場資金運用效率,間接提升房地產(chǎn)市場消費能力。

    (二)首付率政策安排

    其一,提升房地產(chǎn)貸款首付比以遏制房地產(chǎn)購置者的投機型需求。根據(jù)土地管理相關(guān)法律規(guī)定,城市土地歸屬國家所有,地方政府可以通過調(diào)整土地供給水平的方式來調(diào)控房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系。由于房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性,單純的土地供給水平調(diào)整雖然可以有效遏制房地產(chǎn)需求過旺,但亦會同步損害自住型房地產(chǎn)需求,進而威脅到社會的穩(wěn)定。從我國房地產(chǎn)市場供需實際分析,金融管制下的房地產(chǎn)貸款首付比政策調(diào)整可直接影響房地產(chǎn)市場中的供需水平。部分投機型房地產(chǎn)購置者為擴大自有資金的盈利能力,習(xí)慣于利用外部融資方式來獲取杠桿效應(yīng),進而增強其自有資金的利用效率。由于房地產(chǎn)投機者的資金杠桿率較高,金融監(jiān)管機構(gòu)落實提高房地產(chǎn)貸款首付比的政策可以在不顯著增加自住型房地產(chǎn)消費者的融資負擔(dān)的同時,顯著增加房地產(chǎn)投機者的投機成本。

    其二,提升房地產(chǎn)貸款首付比以優(yōu)化自住型購房需求。在自住型購房者中包括部分恐慌型房地產(chǎn)消費者,為有效遏制此類不具有充裕經(jīng)濟實力的購房者的不切實際的房產(chǎn)需求,金融機構(gòu)可以通過提高房貸首付比的政策來將恐慌型消費者排除在外。排斥恐慌型消費者的政策可以減少房地產(chǎn)市場需求壓力,間接緩解房地產(chǎn)商供需矛盾,有效保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)有序發(fā)展和遏制房地產(chǎn)價格的過快上漲趨勢,從而幫助房地產(chǎn)市場調(diào)控者同步實現(xiàn)遏制房地產(chǎn)投機動機和鼓勵自主型房地產(chǎn)消費動機的雙重政策目標(biāo)。

    (三)存款準(zhǔn)備金政策安排

    其一,根據(jù)房地產(chǎn)市場流動性水平調(diào)整存款準(zhǔn)備金率。金融監(jiān)管機構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率調(diào)整不僅對房地產(chǎn)開發(fā)商的資金流產(chǎn)生顯著影響,而且可以影響到購房者的流動性水平。但考慮到金融機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)主要是消費者群體中的中高收入人群,其歷史還款信用較好。支撐中高收入人群從金融機構(gòu)獲得信貸的動機不在于其缺乏購房資金,而在于其現(xiàn)有資金出現(xiàn)的期限錯配問題。當(dāng)中高收入人群中的房地產(chǎn)消費者在確立購房需求后,金融監(jiān)管機構(gòu)的存款準(zhǔn)備金調(diào)整會增加房地產(chǎn)消費者的信貸成本,而不會從根本上影響其通過貸款買房的意愿。為此,金融監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)當(dāng)針對不同收入人群的特點來制定差異化的存款準(zhǔn)備金政策,對于金融機構(gòu)提供給面向低收入群體的信貸資金制定較低的存款準(zhǔn)備金率,以有效降低這類人群的住房貸款成本,支持低收入人群的自住性質(zhì)的購房需求;對于金融機構(gòu)提供給較高收入人群的住房貸款項目,則提出較高的存款準(zhǔn)備金率政策,以有效抬高較高收入人群的住房貸款成本,遏制較高收入人群的投資型和投機型購房需求。

    其二,以存款準(zhǔn)備金率調(diào)整來推動房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場中的存量房比例較高,這不僅阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)通過及時出售存量房地產(chǎn)的方式來回籠資金,且嚴(yán)重影響為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供信貸資金支持的金融機構(gòu)運營安全水平。為優(yōu)化房地產(chǎn)市場的競爭環(huán)境,金融監(jiān)管機構(gòu)通過調(diào)高存款準(zhǔn)備金率來收緊包括房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸銀根的方式來強化房地產(chǎn)開發(fā)商的生存壓力,以此來推動部分房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組。通過兼并重組,房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額顯著擴大,市場競爭能力顯著增強,市場生存壓力明顯下降,房地產(chǎn)開發(fā)商可以將資源更多地用于提高房地產(chǎn)商品質(zhì)量,開發(fā)諸如太陽能生態(tài)住宅、節(jié)能住宅等新概念房地產(chǎn)項目,優(yōu)化房地產(chǎn)市場供給端質(zhì)量和內(nèi)涵,切實提高房地產(chǎn)消費者的消費體驗水平。

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