物業(yè)管理應(yīng)納入社區(qū)建設(shè)

文 時(shí)念洋

物業(yè)管理應(yīng)納入社區(qū)建設(shè)

文 時(shí)念洋

物業(yè)管理關(guān)系到人民群眾的切實(shí)利益和社會(huì)的和諧穩(wěn)定，是構(gòu)建和諧社會(huì)的重要基礎(chǔ)。近年來，隨著城市的發(fā)展和生活水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求也越來越高，物業(yè)管理問題成了人民群眾身邊的熱點(diǎn)民生問題。北京市為促進(jìn)和發(fā)展這一行業(yè)，出臺(tái)了《北京市物業(yè)管理辦法》等政策法規(guī)，但在物業(yè)管理行業(yè)較快發(fā)展的同時(shí)，也凸顯了一些困難和問題，已影響到人民群眾生活質(zhì)量的進(jìn)一步提高，影響到文明社會(huì)和諧社會(huì)的建設(shè)。

“粗放”管理

當(dāng)前，本市小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平不高，管理“粗放”。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)只注重收費(fèi)，而服務(wù)不到位或服務(wù)打折扣。有的小區(qū)物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，不按照合同提供服務(wù)，收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平不對(duì)稱，甚至個(gè)別企業(yè)侵犯業(yè)主權(quán)益的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。有的雖有部分服務(wù)，也仍停留在小區(qū)的衛(wèi)生、綠化、門衛(wèi)值班、日常維修等傳統(tǒng)項(xiàng)目，沒有很好地結(jié)合社區(qū)特點(diǎn)開展全方位、多層次的社會(huì)化服務(wù)，企業(yè)還處于粗放型經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。另外，有些企業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容的量化標(biāo)準(zhǔn)不夠透明，達(dá)不到規(guī)范化的服務(wù)要求。從業(yè)人員魚龍混雜，沒有經(jīng)過崗前培訓(xùn)，不具備維護(hù)、修繕、養(yǎng)護(hù)、整治等能力，不能滿足業(yè)主的實(shí)際生活需求。

同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)組建難、工作難，業(yè)主的觀念需轉(zhuǎn)變。組建業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理活動(dòng)的關(guān)鍵一環(huán)。按照規(guī)定，入住率達(dá)到一定比例的小區(qū)都要組建業(yè)主委員會(huì)，其主要職能是代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)服務(wù)行為，協(xié)助物業(yè)管理工作。但由于業(yè)主委員會(huì)選舉、議事秩序過于繁瑣，居民的參與意識(shí)和參與能力較弱等原因，在實(shí)際操作過程中，出現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)組建難、日常工作開展也難的問題。在法律地位缺失和得不到部分業(yè)主的理解及支持的情況下，已經(jīng)成立的業(yè)主委員會(huì)成員，由于有責(zé)無(wú)權(quán)、沒報(bào)酬、吃力不討好等原因，也都想辭職。

此外，物業(yè)管理體系尚未理順，政策尚不完善。物業(yè)管理工作涉及面廣、量大、事難，直接關(guān)系千家萬(wàn)戶的生活，物業(yè)行業(yè)是一個(gè)微利、保本、甚至虧損的行業(yè)。所以這一行業(yè)目前需要政府的一定支持，如果一味地推向市場(chǎng)是不行的。目前，本市物業(yè)管理氛圍不佳，還沒有納入政府城市管理之列，僅靠一個(gè)部門是無(wú)法有效承擔(dān)起大量基礎(chǔ)性工作的，相關(guān)的政策法規(guī)只解決物業(yè)管理的一個(gè)環(huán)節(jié)，其他方面還都比較欠缺。在社區(qū)建設(shè)中，還沒有將開展物業(yè)管理作為創(chuàng)建文明社區(qū)建設(shè)和諧社區(qū)的必備條件，缺乏推進(jìn)物業(yè)管理工作的氛圍。物業(yè)管理工作還沒有有機(jī)地納入社區(qū)管理之中。社會(huì)和許多部門單位缺乏對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)，監(jiān)管工作不到位，沒有真正看到物業(yè)管理是社區(qū)管理甚至是城市管理、建設(shè)和諧社區(qū)和諧社會(huì)的重要基礎(chǔ)工作。我們認(rèn)為這是目前物業(yè)管理工作難以推進(jìn)的關(guān)鍵所在。

專業(yè)化服務(wù)

建議可將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)。一是把業(yè)主對(duì)物業(yè)的民主管理與社區(qū)居民自治有機(jī)結(jié)合，探索業(yè)主委員會(huì)成員與社區(qū)居委會(huì)成員的交叉任職，在業(yè)主委員會(huì)和社區(qū)居委會(huì)之間建立一種新型合作互動(dòng)型關(guān)系，更好地發(fā)揮社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理的指導(dǎo)、監(jiān)督作用。二是建立由街道辦事處主導(dǎo)下的社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的定期聯(lián)席會(huì)議制度，作為信息交流的平臺(tái)，對(duì)物業(yè)管理中的問題及時(shí)溝通，共同協(xié)商解決，以形成街道辦事處對(duì)物管事務(wù)進(jìn)行有效指導(dǎo)，社區(qū)居委會(huì)對(duì)物管糾紛進(jìn)行有效調(diào)解的日常工作機(jī)制。三是強(qiáng)化街道辦事處對(duì)小區(qū)物業(yè)工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。各街道辦事處應(yīng)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，健全機(jī)構(gòu)，要堅(jiān)持一把手負(fù)總責(zé)，把物業(yè)管理工作作為政府績(jī)效考核的一項(xiàng)具體內(nèi)容，切實(shí)擺上議事日程，落實(shí)責(zé)任，明確任務(wù)，將工作細(xì)化分解到基層，為社區(qū)物業(yè)管理工作提供有力保障。

同時(shí)，以街道辦事處組織牽頭，完善對(duì)小區(qū)的管理制度。一是牽頭引導(dǎo)各小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，這是完善小區(qū)物業(yè)管理的關(guān)鍵所在。二是加快研究，落實(shí)物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，推行規(guī)范化、專業(yè)化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為解決具體問題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。三是對(duì)業(yè)主和群眾的投訴、舉報(bào)，及時(shí)進(jìn)行查處，維護(hù)良好的物業(yè)管理市場(chǎng)秩序。四是建立市場(chǎng)化的收費(fèi)機(jī)制，增加物業(yè)管理費(fèi)使用的透明度。要求物業(yè)管理公司的收費(fèi)必須做到公開、公平、誠(chéng)信。讓業(yè)主知道自己交納的費(fèi)用花在什么地方，明明白白消費(fèi)。加強(qiáng)對(duì)小區(qū)物業(yè)工作相關(guān)法規(guī)的輿論宣傳，讓業(yè)主和社會(huì)各界了解政策，強(qiáng)化物權(quán)意識(shí)，進(jìn)一步加深業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持，化解物業(yè)服務(wù)糾紛，努力營(yíng)造和諧的良好氛圍。五是加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍自身建設(shè)，提高物業(yè)管理人員素質(zhì)，使物業(yè)管理工作逐步實(shí)現(xiàn)法制化、規(guī)范化、專業(yè)化、經(jīng)?；?，把物業(yè)管理各項(xiàng)工作提高到一個(gè)新的水平。

還應(yīng)加強(qiáng)街道辦事處和社區(qū)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督的作用，提升行業(yè)管理水平。一是建全前期物業(yè)服務(wù)監(jiān)管制度。將物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)納入有形市場(chǎng)予以監(jiān)管，建立健全統(tǒng)一、競(jìng)爭(zhēng)有序的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)市場(chǎng)。由街道辦事處參與監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)新建住宅小區(qū)的承接查驗(yàn)以及物業(yè)檔案的移交轉(zhuǎn)移，充分發(fā)揮政府監(jiān)督職能。二是進(jìn)一步完善物業(yè)信用監(jiān)管制度。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信檔案，制定物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)體系，完善房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用監(jiān)管制度，積極嘗試建立或完善物業(yè)管理信用體系。三是建立警示制度。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生的帶有傾向性的問題，及時(shí)發(fā)給提示函；建立起居委會(huì)牽頭，以業(yè)主代表為主，公安派出所等有關(guān)部門參加的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督考評(píng)小組，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考評(píng)并建立檔案，堅(jiān)持把群眾滿意度作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)年檢的核心內(nèi)容。

作者系北京市政協(xié)委員、北京市億隆實(shí)業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng)

責(zé)任編輯 郭隆