房?jī)r(jià)控制的法律研究

袁小毅

房?jī)r(jià)控制的法律研究

袁小毅

對(duì)于很多在大城市生活的人來(lái)說(shuō)，擁有一套房子是自己的夢(mèng)想。房?jī)r(jià)像坐上云霄飛車一樣飆升，貸款利息一漲再漲，“房奴”——一個(gè)閃現(xiàn)著智慧光芒，也透著辛酸的新詞匯開(kāi)始在坊間流傳。很多按揭買房的人生活質(zhì)量卻大為下降，不敢輕易換工作，不敢?jiàn)蕵?lè)、害怕銀行漲息，擔(dān)心生病、失業(yè)，更沒(méi)時(shí)間好好享受生活。本文通過(guò)對(duì)造成房奴現(xiàn)象的成因進(jìn)行分析，提出了一些具體的法律對(duì)策。

房?jī)r(jià) 保障性住房 商品住房 奢侈型住房

房?jī)r(jià)問(wèn)題這些年來(lái)一直都是社會(huì)的熱點(diǎn)問(wèn)題，歷屆政府關(guān)注的重要內(nèi)容。房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)。首先要搞清房地產(chǎn)行業(yè)。要搞清房地產(chǎn)業(yè)的概念，首先要對(duì)比一個(gè)產(chǎn)業(yè)概念——建筑業(yè)。建筑業(yè)是實(shí)務(wù)建筑投資。狹義的房地產(chǎn)業(yè)不包括實(shí)物建筑，只包括第三產(chǎn)業(yè)中的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。這一部分應(yīng)當(dāng)計(jì)入第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)。泡沫和其他問(wèn)題都出現(xiàn)在非實(shí)物建筑的房地產(chǎn)業(yè)。因?yàn)閷?shí)物建筑的領(lǐng)域是不會(huì)產(chǎn)生泡沫的，這個(gè)市場(chǎng)處于完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，技術(shù)含量不高，利潤(rùn)率也不是很高，屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。

一、房?jī)r(jià)高漲的社會(huì)影響

房?jī)r(jià)像坐上云霄飛車一樣飆升，貸款利息一漲再漲，房?jī)r(jià)過(guò)高對(duì)中國(guó)帶來(lái)的負(fù)面影響：

（1）綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一家獨(dú)大，使中國(guó)難以完成必須進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；

（2）抑制內(nèi)需。工薪階層有限的收入維系在房貸上，人為造成房產(chǎn)之外的內(nèi)需消費(fèi)不足，從而使國(guó)內(nèi)其他企業(yè)沒(méi)有持續(xù)創(chuàng)新的投入和動(dòng)力；

（3）浪費(fèi)國(guó)人時(shí)間。年輕人市區(qū)買不到房就去郊區(qū)，大部分青春年華花在想房、找房和住著郊區(qū)房的奔波路上，同時(shí)造成城市交通系統(tǒng)的擁堵。

（4）投機(jī)心理蔓延。努力工作步入投機(jī)炒房，這不僅是個(gè)體的選擇，也是從事試題經(jīng)濟(jì)的企業(yè)的普遍心理，長(zhǎng)此以往，沒(méi)人正經(jīng)干活，大家都想著投機(jī)取巧。

二、高房?jī)r(jià)的原因

房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題。房?jī)r(jià)上漲不外乎這樣幾個(gè)方面：一是土地財(cái)政的作用。地方政府為了城市、道路、形象工程等建設(shè)的資金需要，利用半行政半經(jīng)濟(jì)手段，在短時(shí)間內(nèi)把土地價(jià)格炒上去的同時(shí)，也把房?jī)r(jià)炒上去了。二是開(kāi)發(fā)商的暴利。不管是否承認(rèn)，開(kāi)發(fā)商獲取了巨額暴利是不可回避的事實(shí)。三是投機(jī)者的瘋狂炒作。房?jī)r(jià)所以能夠一路飆升，與眾多投機(jī)者的瘋狂炒作不無(wú)關(guān)系。正式投機(jī)者瘋狂參與，才是房?jī)r(jià)脫離了正常運(yùn)行軌道，出現(xiàn)了脫離實(shí)際的上漲。四是腐敗行為的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)到底隱藏著多少罪惡、多少腐敗，可能誰(shuí)也無(wú)法說(shuō)清。

三、解決住房問(wèn)題的政策和法律對(duì)策

（一）將居民住房劃分成不同等級(jí)

對(duì)居民住房劃分等級(jí)，將住房劃分為三級(jí)：保障性住房、舒適性住房、個(gè)性化住房。

1、保障性住房

中央制定城市居民住房最低保障制度，保障每個(gè)公民的住房權(quán)，這是政府的責(zé)任和義務(wù)。各城市根據(jù)自身情況，確定適合本市市情的最低住房保障指標(biāo)。

2、商品住房

主要提供給中等收入階層居住。但對(duì)購(gòu)置多套舒適性住房的居民加征特殊房產(chǎn)稅。套數(shù)越多其特殊房產(chǎn)稅額相應(yīng)遞增，征收特殊稅的本意是抑制居民購(gòu)置多套舒適性住房，打擊炒房者染指對(duì)此類住房的投機(jī)炒作；但對(duì)確需要多套舒適性住房的居民也不拒絕提供消費(fèi)。

3、奢侈型或高檔住房

個(gè)性化住房就是充分尊重個(gè)人意愿建造的住房。比如別墅、超大套房等，根據(jù)個(gè)人喜好自己設(shè)計(jì)戶型，由房地產(chǎn)商根據(jù)客戶需要進(jìn)行開(kāi)發(fā)。政府統(tǒng)一該類住房的稅賦，鼓勵(lì)此類消費(fèi)。

（二）通過(guò)科學(xué)調(diào)控地價(jià)抑制房?jī)r(jià)

房?jī)r(jià)有它的構(gòu)成因子，政府可以根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，調(diào)查、核實(shí)房?jī)r(jià)構(gòu)成成本，對(duì)保障性住房和舒適性住房限定用地價(jià)格，控制房?jī)r(jià)構(gòu)成成本。對(duì)于個(gè)性化住房，政府可以讓市場(chǎng)去確定其地價(jià)和房?jī)r(jià)。

（三）進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)凈化住房市場(chǎng)純市場(chǎng)化

商品房的價(jià)格高低，與中低收入階層并沒(méi)有直接的關(guān)系。真正關(guān)系中低收入階層住房問(wèn)題的，是政府的保障房建設(shè)。

四、結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前住房?jī)r(jià)格過(guò)高是由很多因素造成的，它對(duì)城市建設(shè)也產(chǎn)生過(guò)積極影響，只不過(guò)現(xiàn)在高的讓很多城市居民難以承受，住房制度的繼續(xù)變革是必須進(jìn)行的，也符合事物的發(fā)展規(guī)律。堅(jiān)信政府會(huì)通過(guò)一系列的改革，給城市居民一個(gè)和諧、健康、寬松的生活環(huán)境。城市建設(shè)一定會(huì)健康、持續(xù)、快速推進(jìn)。

［1］陶婷.略談房地產(chǎn)營(yíng)銷策略［J］.外國(guó)經(jīng)濟(jì)與管理，2001（8）.

［2］劉艷.淺談房地產(chǎn)營(yíng)銷策略［J］.中國(guó)科技信息，2005（6）.

［3］吳強(qiáng).改革土地出讓制度是抑制高房?jī)r(jià)的重要措施［J］.廣東技術(shù)師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2007（4）.

（作者單位：西安培華學(xué)院）

袁小毅（1975-），女，漢族，陜西西安人，本科，教師講師，研究方向：經(jīng)濟(jì)法、管理學(xué)。