拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理研究

顧文娟

張家港市人民政府房屋征收辦公室 215600

拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理研究

顧文娟

張家港市人民政府房屋征收辦公室 215600

現(xiàn)代化經(jīng)濟大發(fā)展中，我國城市化進程不斷加快，我國城鄉(xiāng)建設(shè)改革中，對于拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理研究要有所側(cè)重。拆遷房性質(zhì)有別于一般商品房，小區(qū)物業(yè)管理模式和管理手段問題是城市建設(shè)主要問題。文章?lián)耍鶕?jù)拆遷小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，研究物業(yè)管理的一些問題和可行性解決措施。

拆遷安置；小區(qū)；物業(yè)；管理；研究

拆遷安置小區(qū)的建設(shè)改變了原有的城市風貌，使一般的城市環(huán)境和城市結(jié)構(gòu)都發(fā)生了變化。物業(yè)管理是基本的小區(qū)管理服務(wù)，也是城市建設(shè)中的主要配套設(shè)施建設(shè)。由于拆遷安置房性質(zhì)不同于商品房，實際的物業(yè)管理工作中容易出現(xiàn)的新問題需要管理者采用靈活的方式針對性解決。

一、拆遷小區(qū)物業(yè)管理問題

（一）居住觀念、習慣轉(zhuǎn)變困難

拆遷安置小區(qū)主要是指在對農(nóng)村或老舊城區(qū)進行拆遷改造后，將原住居民集體安置在拆后新建小區(qū)，實現(xiàn)城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)改革。但是由于拆遷戶身份大多是農(nóng)民，住慣了原先的農(nóng)家小院，搬離進入拆遷小區(qū)，在身份觀念和生活習慣上一時難以改變，容易在集體式的物業(yè)管理工作中產(chǎn)生一些問題。例如拆遷戶屬于混住的形式，對原小區(qū)居民交往行為和生活方式難以適應(yīng)，觀念上對于社區(qū)管理服務(wù)等難以有效認同和融合。另外，拆遷安置居民的公共環(huán)境意識不夠，對于隨地扔垃圾、堆放雜物、公共區(qū)域晾曬衣物和綠化帶種菜這些不當行為不以為然，這些都給物業(yè)管理工作帶來不便。

（二）自責不明，資金有限

拆遷居民搬進安置小區(qū)后，對于小區(qū)基本配套設(shè)施和環(huán)境服務(wù)方面都會增加需求，但是由于安置小區(qū)在物業(yè)管理職責、管理體制上還不夠完善和健全。對于小區(qū)管理工作的細則要求和責任規(guī)定上沒有法律明文規(guī)定，導(dǎo)致在實際物業(yè)管理中，小區(qū)管理工作與居民基本需求沒有有效對接。在物業(yè)管理資金方面，由于一部分拆遷安置小區(qū)物業(yè)費用主要的出資方是政府，而居民只是出較少的部分，這就導(dǎo)致其建立的業(yè)主委員會無法承擔相應(yīng)的責任、履行相應(yīng)的職，對于小區(qū)物業(yè)管理工作的約束和監(jiān)督能力降低。在拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理工作中，對于管理服務(wù)方的職責不明確，將導(dǎo)致居民反映的問題無法及時解決，難以保證管理質(zhì)量。資金的限制問題也將制約小區(qū)物業(yè)管理進步。

二、拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理有效措施

（一）擴大宣傳

對于拆遷安置工作要做好相關(guān)內(nèi)容解釋，對于居民生活習慣和公共意識上要普及文明、安全知識?？梢酝ㄟ^制作宣傳單頁或者以小區(qū)公示的形式大力宣傳物業(yè)管理工作的主要內(nèi)容和主要要求。對于物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題居民要有監(jiān)督、舉報意識，對于自己的不文明行為要懂得自我管制。拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理中的問題要向居民解釋到位，強化后期服務(wù)工作，讓業(yè)主了解物業(yè)管理的優(yōu)勢，體會到小區(qū)居住形式和農(nóng)村散戶居住形式之間的差異，進而促進積極配合小區(qū)的物業(yè)管理工作。加強對拆遷工作和物業(yè)管理服務(wù)的群眾宣傳，有利于讓居民直接、主動的結(jié)束小區(qū)物業(yè)服務(wù)。

（二）完善體制

要讓居民樹立良好的公共文明、安全意識就要做好小區(qū)基本規(guī)劃，加強管理體制的完善，促進物業(yè)管理服務(wù)。例如，對于小區(qū)綠化可以安排專人養(yǎng)護、看管，定期對樹苗施肥、修剪、除草，管理人員一方面需要做好基本的管理職責，另一方面需要對居民行為做好監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有居民在綠植上晾曬衣物、攀爬、系繩等要及時制止，對于不聽勸阻的可以予以罰款、教育等。加強安置小區(qū)物業(yè)管理體制的完善，主要是為了明確管理人員的主要職責，對管理服務(wù)人員以及居民自身都進行行為約束。另外在小區(qū)規(guī)劃中要做好基本設(shè)施建造，一般的像垃圾桶、果皮箱、煙灰缸等都要合理計劃、安置，增加保潔工作。同時在公共設(shè)施和綠化帶地方要設(shè)置一定的宣傳標語，對居民行為進行溫馨提示，多管齊下，強化小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，實際解決好居民生活問題。

（三）籌措資金

由于一部分拆遷安置社區(qū)的物業(yè)管理費部分是政府出資，居民感受不到小區(qū)物業(yè)管理與自身的實際關(guān)聯(lián)性，因而在公共財物使用上不關(guān)心、不愛護，對于物業(yè)管理工作常有不配合和抗拒的態(tài)度。在此基礎(chǔ)上，后期小區(qū)物業(yè)管理中，可以采用政府和居民合力承擔物業(yè)管理費的方式。一方面，居民在小區(qū)居住穩(wěn)定后，基本收入落實，有了一定的經(jīng)濟實力，政府承擔的部分也減輕了居民壓力，同時擴大了物業(yè)管理資金來源；另一方面，居民參繳物業(yè)費，會更加愛護小區(qū)設(shè)施，也能夠?qū)ξ飿I(yè)管理工作提出監(jiān)督和建議。小區(qū)物業(yè)管理不只是服務(wù)也是監(jiān)督，只有將居民納入物業(yè)管理體系之中，才能更好的促進拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理問題的解決。

三、結(jié)語

我國城市化進程尚處于發(fā)展階段，對于拆遷工作還有許多亟待完善和落實的地方，而物業(yè)管理服務(wù)是小區(qū)基本配套，對于物業(yè)管理工作中容易出現(xiàn)的問題要在實踐中積極尋找方法解決。拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作要從居民的實際需求和切身利益出發(fā)，遵守規(guī)章制度、加強監(jiān)督管理，科學(xué)有序的進行。強化拆遷居民小區(qū)管理意識和公共文明意識也是促進物業(yè)管理服務(wù)水平的重要途徑。

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[3]張妍．嘉興市拆遷安置小區(qū)社區(qū)管理模式問題分析及對策——以桂苑社區(qū)為例[J]．中小企業(yè)管理與科技(中旬刊),2014,04:58-60．