房地產(chǎn)證券化風險分析

馮 征

陜西師范大學 陜西西安 710119

房地產(chǎn)證券化風險分析

馮 征

陜西師范大學 陜西西安 710119

房地產(chǎn)經(jīng)濟是中國國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)。隨著金融行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟和金融經(jīng)濟相互促進、相互結合，房地產(chǎn)證券化孕育而生。從中國房地產(chǎn)證券化發(fā)展歷史來看，是晚于西方發(fā)達主義國家。美國2008年的次貸危機的爆發(fā)，引發(fā)了次貸危機與泡沫經(jīng)濟關系的討論。從中國現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟來看，中國房地產(chǎn)經(jīng)濟存在泡沫經(jīng)濟現(xiàn)狀。因此，本文將在此背景下分析中國房地產(chǎn)證券化的風險因素。

房地產(chǎn)證券化；風險；支柱行業(yè)

一、引言

房地產(chǎn)經(jīng)濟證券化是房地產(chǎn)經(jīng)濟與金融經(jīng)濟的相結合，特別是中國住房制度的深化改革，刺激了中國房地產(chǎn)證券化的全面發(fā)展。但是，隨著中國銀行業(yè)危機的不斷加劇，致使中國房地產(chǎn)證券化風險加大。據(jù)統(tǒng)計，截至2015年12月底，商業(yè)銀行不良貸款余額較上年同期躍升51%，至1.27萬億元人民幣，創(chuàng)2006年6月以來最高水平。不良貸款率由1.25 %升至1.67%，而銀行業(yè)不良貸款撥備覆蓋率（衡量銀行吸收潛在虧損能力的指標）則由上年同期的逾200%降至181%。本文在中國次貸危機的背景下，論述房地產(chǎn)證券化風險的現(xiàn)狀問題研究。

二、房地產(chǎn)證券化發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)悉，數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至2015年底，中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的市場存量項目已超過10支，業(yè)內專家更是預計2016年房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將實現(xiàn)井噴式發(fā)展。從中國房地產(chǎn)證券化發(fā)展現(xiàn)狀來看，主要表現(xiàn)在以下方面：

（一）抵押貸款的規(guī)模較小。根據(jù)中國建設銀行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，中國建設銀行2015年房地產(chǎn)信貸部所經(jīng)辦的抵押貸款業(yè)務僅占到房貸部貸款總額的10.7%，占總行貸款總額比例不到1%。由于沒相當規(guī)模抵押貸款積累，抵押債權證券化便難以推行。

（二）中國住房抵押貸款市場結構單一。中國的住房抵押貸款市場結構單一，仍處在放貸——還款的簡單循環(huán)階段，由此決定了抵押貸款資金的流動性差，抵押貸款市場尚需進一步發(fā)展。首先，住房抵押貸款一級市場上貸款方式單一，缺乏靈活性。其次，住房抵押貸款二級市場尚未建立。通過二級市場上的金融創(chuàng)新能夠分散與降低投資者風險，創(chuàng)造出投資特色迥異的金融衍生產(chǎn)品，因而住房抵押貸款二級市場對于擴大一級市場上的資金來源，增強抵押貸款債權的流動性有著重要作用，但目前中國住房抵押貸款市場僅具備一級市場的功能。最后，中國目前缺乏有利于住房抵押貸款一級、二級市場發(fā)展的制度環(huán)境。

（三）房地產(chǎn)融資市場不斷擴展。中國目前股票市場的上市公司中，幾乎80%左右的企業(yè)，其從股票市場上發(fā)行股票籌集來的資金均有一部分流入房地產(chǎn)業(yè)。有條件的房地產(chǎn)企業(yè)，除了可以在深交所和上交所辦理一定的手續(xù)上市外，還可以在NET和STAQ兩個場外交易所系統(tǒng)上市。這都為房地產(chǎn)融資業(yè)務的進一步擴展創(chuàng)造了極為有利的條件。

三、房地產(chǎn)證券化基于次貸危機背景下風險分析

次貸危機是指一場發(fā)生因次級抵押貸款機構破產(chǎn)、投資基金被迫關閉、股市劇烈震蕩引起的金融風暴。美國“次貸危機”是從2006年春季開始逐步顯現(xiàn)的，2007年8月開始席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。目前，次貸危機已經(jīng)成為國際上的一個熱點問題。隨著全球性次貸危機的爆發(fā)，以及中國房地產(chǎn)經(jīng)濟的不景氣，導致中國房地產(chǎn)證券化在次貸危機背景下存在以下風險：

（一）發(fā)放機構和SPV的風險。資產(chǎn)證券化中，很重要的一點就是風險隔離，要求貸款發(fā)放機構以買賣的形式轉移貸款是—種真實出售，以保證實現(xiàn)破產(chǎn)隔離，商業(yè)銀行如果不將資產(chǎn)真實出售給SPV，貸款發(fā)放機構和SPV之間只是一種委托和受托關系，資產(chǎn)仍將留在銀行的資產(chǎn)負債表上，風險并沒有轉移。如果銀行出現(xiàn)破產(chǎn)，資產(chǎn)池內的資產(chǎn)也屬于破產(chǎn)資產(chǎn)。那么對于貸款發(fā)放機構來說，其發(fā)放貸款的風險并沒有轉移和減少，而對于SPV來說，其所承受的風險將與其所獲得的收益出現(xiàn)不對稱。

（二）信用等級下降的風險。在房地產(chǎn)證券化中，等級下降的風險較違約風險發(fā)生的可能性更大。因為證券化交易與構成交易的基礎中包含許多復雜的因素，如果這些因素中的任一因素惡化，整個發(fā)行的等級就會陷入危險境地。交易越復雜，房地產(chǎn)貸款證券化中等級下降的潛在因素就越多。當?shù)燃壪陆祰乐鼗蜃C券化交易完全被取消時，就會對市場產(chǎn)生巨大的影響。并且，從中國2015年商業(yè)銀行不良貸款的數(shù)據(jù)來看，次貸危機導致不良貸款量增加。

（三）房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟加重。房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)過度投機等因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎的持續(xù)上漲的過程或狀態(tài)。表現(xiàn)為在經(jīng)濟繁榮期，地價飛漲，但到達頂峰狀態(tài)后，市場需求量急劇下降，房價迅速下跌，泡沫隨之破滅。房地產(chǎn)泡沫的長期存在導致了房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結構失衡；房地產(chǎn)泡沫的長期存在和發(fā)展抑制了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；房地產(chǎn)泡沫的長期存在損害了廣大消費者的利益；房地產(chǎn)泡沫的長期存在對金融系統(tǒng)帶來巨大的金融風險廣大消費者的利益。而次貸危機導致房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的加速。

2004年至2015年，全國名義房價上漲136%（實際房價上漲84%）。一線城市的房價漲幅更加突出，北京上漲303%（實際房價上漲214%），上海上漲219%（實際房價上漲149%），深圳上漲457%（實際房價上漲335%）。從現(xiàn)房產(chǎn)的空置率來看，中國房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟是相對嚴重的。然而，隨著中國次貸危機的擴大化，房地產(chǎn)證券化會加大中國房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟趨勢發(fā)展。

四、結論

中國房貸所產(chǎn)生的不良貸款主要是由投機性炒房引起的，帶有明顯的中國式的特點，估且將其稱為“中國式次貸危機”。房地產(chǎn)證券化是實體經(jīng)濟與虛擬經(jīng)濟的結合，而次貸危機加重了房地產(chǎn)證券化虛擬經(jīng)濟成分。房地產(chǎn)證券化對中國經(jīng)濟整體的發(fā)展是具有促進作用的。但是，從辯證的觀點與中國房地產(chǎn)經(jīng)濟的實際情況來看，次貸危機促使中國房地產(chǎn)證券化投資危機。從中國民生問題來看，房地產(chǎn)是中國居民關心的熱點話題。對于房地產(chǎn)證券化風險改善措施主要在于中國宏觀經(jīng)濟調控策略。

馮征，（1979.6）男，漢族，福建寧德人，MBA碩士，主要從事企業(yè)運營管理工作。

［1］孫巧（2010）房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化及其風險分析.現(xiàn)代商業(yè)，（33）.13-12.