房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題探究

侯 偉

蘭州交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 甘肅蘭州 730070

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題探究

侯 偉

蘭州交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 甘肅蘭州 730070

企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)這一概念有很強(qiáng)的綜合性，反映了企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，它以貨幣為基礎(chǔ)。近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)普遍出現(xiàn)了比較特殊的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果不及時(shí)加以重視，會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展構(gòu)成威脅。本文依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)目前的形勢(shì)和發(fā)展情況，找出了房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因，并對(duì)此給出了相應(yīng)的解決方案。

房地產(chǎn)；企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本內(nèi)涵

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指存在于企業(yè)財(cái)務(wù)所有活動(dòng)中的各類風(fēng)險(xiǎn)，是由于企業(yè)財(cái)務(wù)工作中的各種不確定性而產(chǎn)生的。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有狹義和廣義之分。狹義上的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又被稱作籌資風(fēng)險(xiǎn)，是因?yàn)槠髽I(yè)的債務(wù)所導(dǎo)致的。具體而言，是指企業(yè)由于過(guò)多舉債致使企業(yè)長(zhǎng)期和短期的償債能力不斷減弱，或者使企業(yè)的利潤(rùn)縮水的可能性。而房地產(chǎn)企業(yè)中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義與廣義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更接近，廣義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是企業(yè)的實(shí)際收益與預(yù)期的收益相偏離而使經(jīng)濟(jì)利益遭受損失。這種偏離是企業(yè)活動(dòng)中的不可抗力因素所造成的。所以房地產(chǎn)企業(yè)中所提到的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是企業(yè)的各項(xiàng)活動(dòng)中，經(jīng)營(yíng)管理不合格或者財(cái)務(wù)狀況不良使預(yù)期收益不能收回的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包括融資、投資以及經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有很強(qiáng)的影響力，如果不能及時(shí)采取合理的措施，就會(huì)惡化為財(cái)務(wù)危機(jī)。在房地產(chǎn)行業(yè)中，較大的資金需求量，較高的資金流動(dòng)性，以及較長(zhǎng)的產(chǎn)品開發(fā)周期等這些行業(yè)特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)發(fā)展中的作用尤其突出，成為了企業(yè)財(cái)務(wù)工作的重中之重。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）資本結(jié)構(gòu)不合理

所謂資本結(jié)構(gòu)含義就是企業(yè)的的目前自有資本與借入資本之間的比例。資本結(jié)構(gòu)如果設(shè)置的不合理，則企業(yè)的收益也會(huì)因此受到影響，不合理的資本結(jié)構(gòu)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)不斷加劇。企業(yè)依靠負(fù)債來(lái)維持經(jīng)營(yíng)狀況的時(shí)候會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)杠桿。房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)相比具有很高的收投資回報(bào)率，但是相應(yīng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也是不可估量的。資產(chǎn)負(fù)債率一般高于其他行業(yè)，所以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。房地產(chǎn)企業(yè)在全面進(jìn)入施工階段后，需要大量的資金來(lái)維持運(yùn)作。如果企業(yè)能夠及時(shí)的準(zhǔn)備好項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中所需的所有資金，那么工程才有望順繼續(xù)，對(duì)企業(yè)的未來(lái)的發(fā)展也會(huì)起到積極作用。否則，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程受阻也會(huì)連累企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)通常利用自有資金來(lái)取得土地的使用權(quán)，并將其用作銀行貸款的抵押。如果介入較大比重的款項(xiàng)，資產(chǎn)負(fù)債率就會(huì)因此而提高，加劇財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大。

（二）財(cái)務(wù)人員自身素質(zhì)和管理意識(shí)的欠缺

房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中更注重控制,疏于管理,企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)大多時(shí)候控制于關(guān)鍵人員之手。很多的賬務(wù)記錄都不夠完整，不夠準(zhǔn)確，只是為了應(yīng)付有關(guān)部門的檢查管理。部分財(cái)務(wù)人員自身的專業(yè)水平較低，不能勝任自己的工作，影響了整體的工作質(zhì)量，使得財(cái)務(wù)報(bào)告不能完全反應(yīng)企業(yè)的整體能力。所以，管理者以此做決策時(shí)會(huì)出現(xiàn)差錯(cuò)，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有了可乘之機(jī)。有些開發(fā)商缺乏經(jīng)營(yíng)和管理理念，沒有詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)算，對(duì)各種生產(chǎn)因素不能做到全面分析，致使資金管理和成本控制出現(xiàn)問題，影響經(jīng)濟(jì)效益。

（三）業(yè)務(wù)拓展過(guò)快造成盲目投資

近年來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)繁榮使部分企業(yè)管理人員覺得我國(guó)房地產(chǎn)這一行業(yè)只賺不虧，使企業(yè)內(nèi)部的一些人員輕視了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的危害。眾所周知，在企業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的所有過(guò)程中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的 。而目前，房地產(chǎn)企業(yè)中的管理層和治理層對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)比較淡薄，沒有及時(shí)預(yù)警和防范。一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和實(shí)地考察，對(duì)市場(chǎng)需求、項(xiàng)目規(guī)模、投資回報(bào)率、國(guó)家法律政策等分析不透徹，就急于對(duì)于投資項(xiàng)目進(jìn)行決策，這種盲目的行為加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的約束

房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中居于重要位置，為了保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展，國(guó)家經(jīng)常會(huì)出臺(tái)相關(guān)宏觀政策對(duì)其進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)行業(yè)由于自身的特殊性，也較大程度上也被政策的變化所影響。在近年來(lái)，土地閑置現(xiàn)象逐漸增加，我國(guó)政府根據(jù)實(shí)際要求出臺(tái)相應(yīng)的土地政策。房地產(chǎn)行業(yè)需要大量的土地，土地的成本需要較多資金，新頒布的土地政策可能會(huì)增加企業(yè)的成本，使資金周轉(zhuǎn)陷入困境。而此時(shí)就需要大量融資，銀行貸款就是其中之一，我國(guó)政府對(duì)銀行貸款的法律約束使其對(duì)企業(yè)的融資產(chǎn)生巨大的影響。此外，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)重要的稅收來(lái)源，涉及到的稅的種類較多，再加上較大的融資額，使稅收籌劃可以取得較大的利益，但同時(shí)也帶來(lái)了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的法律，和政策的關(guān)注顯得尤為重要。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

（一）合理確定最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)

由于資本結(jié)構(gòu)存在差異性，所以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不一樣，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的方式來(lái)降低籌資風(fēng)險(xiǎn)是較好的辦法。一方面，企業(yè)可以通過(guò)負(fù)債帶來(lái)的財(cái)務(wù)杠桿作用，提升股東效益。但是負(fù)債比例必須有個(gè)范圍，當(dāng)貸款額度達(dá)到這個(gè)界限后，企業(yè)利息支出帶來(lái)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)上升。企業(yè)要做到嚴(yán)格控制債務(wù)比重，合理安排負(fù)債結(jié)構(gòu)，尋求最佳組合，實(shí)現(xiàn)負(fù)債組合搭配，努力降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。如尋找風(fēng)險(xiǎn)投資者、債券市場(chǎng)吸納民間資金、發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金等，把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以承受的范圍之內(nèi)，從而有效的降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平。可以有效控制企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）設(shè)置合理的內(nèi)部控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)要想設(shè)置合理的內(nèi)部控制制度就必須結(jié)合行業(yè)本身的優(yōu)劣勢(shì)。完善治理和監(jiān)督機(jī)制，及時(shí)梳理業(yè)務(wù)流程，實(shí)行人員目標(biāo)責(zé)任制。以綜合素質(zhì)為基礎(chǔ)培養(yǎng)人才，在培養(yǎng)工作中投入較多的資金、人力和時(shí)間。加強(qiáng)在職培訓(xùn)，經(jīng)常更新員工的專業(yè)知識(shí)，以及計(jì)算機(jī)的操作能，提高員工的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和防御能力。還要強(qiáng)化管理層的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，積極引進(jìn)專業(yè)水平和操作技能，有豐富財(cái)務(wù)執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人員。將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理工作納入企業(yè)文化，促使每個(gè)員工都能參與到這個(gè)管理工作中。管理層也可以優(yōu)化并完善企業(yè)激勵(lì)機(jī)制，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理效果納入員工績(jī)效考核。

（三）加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理

在使用現(xiàn)有資金前進(jìn)行全面的統(tǒng)籌計(jì)劃，作好預(yù)算工作，使其產(chǎn)生最大效用。房地產(chǎn)行業(yè)由于投資規(guī)模大，周期長(zhǎng)、占款時(shí)間長(zhǎng)等特點(diǎn)使其很容易受到社會(huì)環(huán)境等因素的影響。因此，投資之前應(yīng)該充分搜集與市場(chǎng)有關(guān)的信息，加強(qiáng)前期預(yù)測(cè)，結(jié)合自身的實(shí)力，做出發(fā)展規(guī)劃。并且對(duì)將要投資的項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究分析，通過(guò)定量定性等各種綜合評(píng)估，不斷地衡量投資回報(bào)率和其中的風(fēng)險(xiǎn)，并備好各種應(yīng)對(duì)措施，減少企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（四）關(guān)注政策變動(dòng)

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相比其他國(guó)家起步較晚，市場(chǎng)規(guī)管機(jī)制不完善，更容易受政策的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)要密切留意國(guó)家的相關(guān)政策方針。政策環(huán)境的變化具有兩面性，既會(huì)帶給房地產(chǎn)企業(yè)較好的發(fā)展機(jī)會(huì)，也會(huì)帶來(lái)沖擊。因此要及時(shí)解讀熟知政策的要求，通過(guò)對(duì)各項(xiàng)政策的關(guān)注和研究，不斷調(diào)整項(xiàng)目投資方向和投資策略，防范投資風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)市場(chǎng)與政策的變化中，要用正雙向思維進(jìn)行決策，將政策與市場(chǎng)的變化，同合理的財(cái)務(wù)決策結(jié)合起來(lái)，找到最佳的組合，控制風(fēng)險(xiǎn)。

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本文受甘肅省社科規(guī)劃項(xiàng)目“促進(jìn)甘肅房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展政策研究”和甘肅省軟科學(xué)專項(xiàng)“甘肅現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集群培育與發(fā)展實(shí)證研究”（1504ZKCA017-2）的資助，在此謹(jǐn)表謝意。

侯偉（1968-），男，山東萊州人，本科，講師，研究方向：公共政策分析、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)。