調(diào)控力度大，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期或?qū)⒛孓D(zhuǎn)

易憲容

國(guó)慶黃金周成了樓市調(diào)控周。七天里十多個(gè)城市先后發(fā)布了樓市調(diào)控政策，以此來(lái)遏制瘋狂上漲的房?jī)r(jià)。截至10月15日，實(shí)行調(diào)控城市已經(jīng)有22個(gè)，涵蓋一線、二線、三線城市。

房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)后，在市場(chǎng)上產(chǎn)生了立竿見(jiàn)影的效果，這些城市住房銷售面積全面下降，因?yàn)橄拶?gòu)限貸政策立即讓住房的投資炒作退出市場(chǎng)。一些城市的二套首付款提高，如南京和蘇州提高到80%，深圳提高到70%，北京提高到50%，從而擋住了一大批炒房者；南京、蘇州、深圳對(duì)成年單身人士（含離異）限購(gòu)，堵住了此前“假離婚”漏洞；添加社保、個(gè)稅的繳納和只能購(gòu)買一套的要求，限制不少外地投資者進(jìn)入市場(chǎng)。同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)各種首付貸及眾籌投資嚴(yán)格整頓，也讓許多住房投機(jī)炒作者高融資杠桿立即去除。

房?jī)r(jià)太瘋狂，原因?yàn)槟陌悖?/p>

多地之所以紛紛出手調(diào)控樓市，是緣于房?jī)r(jià)上漲得實(shí)在太離譜。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)，8月份監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量超過(guò)9成，深圳、廈門、鄭州等多個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲竟達(dá)40%以上。

房?jī)r(jià)飆升，使得各城市房?jī)r(jià)收入比出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，這一指標(biāo)深圳是全球最高，北京、上海、廣州等均超過(guò)20甚至30。房?jī)r(jià)收入比就是房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值，其指標(biāo)主要用于衡量房?jī)r(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平。

這些現(xiàn)象表明，部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在以非理性的速度狂奔。房?jī)r(jià)瘋狂上漲，導(dǎo)致一個(gè)又一個(gè)的怪象在樓市“誕生”：上海的假離婚潮，杭州及鄭州住房搶購(gòu)潮，不少城市土地拍賣的地王潮，銀行信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)潮，上市公司賣房保殼等。這就如同2015年上半年中國(guó)股市，當(dāng)5-6月份股市瘋狂上漲時(shí)，各種資金大量涌入，就當(dāng)時(shí)的股市指數(shù)上漲來(lái)說(shuō)，沒(méi)有最高，只有更高。

房?jī)r(jià)上漲的核心是各類投資者都涌入房地產(chǎn)。從不少樓盤打出的廣告就知道，市場(chǎng)投資熱情已經(jīng)火到什么程度，看看這些廣告詞：“購(gòu)買新房，就是購(gòu)買原始股”“沒(méi)有哪個(gè)投資者會(huì)用自己的錢來(lái)購(gòu)買住房”“錯(cuò)過(guò)了當(dāng)前購(gòu)買住房機(jī)會(huì)，一生只能遠(yuǎn)離財(cái)富”等等。

對(duì)于部分城市房?jī)r(jià)瘋狂上漲，有人認(rèn)為是央行發(fā)行的貨幣太多的結(jié)果，因?yàn)?016年8月末，廣義貨幣（M2）余額151.10萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.4%，“錢多了，都往樓市跑，所以房?jī)r(jià)瘋狂上漲?！钡珜?shí)際并非如此，當(dāng)前貨幣的創(chuàng)造并非是央行發(fā)行的結(jié)果，而是國(guó)內(nèi)居民及企業(yè)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，大量地借住房按揭貸款的結(jié)果。今年1-8月個(gè)人住房按揭貸款月均5000億左右，央行8月份金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)5286億元，占比55.72%，成為信貸增長(zhǎng)主力。所以當(dāng)前M2的快速增長(zhǎng)主要根源在于2014年“930”和2015年“330”住房按揭貸款新政。

也有人認(rèn)為，房?jī)r(jià)瘋漲在于住房市場(chǎng)供求失衡，要解決當(dāng)前問(wèn)題，就得要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市增加更多的土地供給，生產(chǎn)更多的住房。但實(shí)際上，作為一個(gè)以投資投機(jī)為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)，住房已經(jīng)完全成為投資工具，或投資品，而投資品的供求關(guān)系可以是零到無(wú)窮大。如果房?jī)r(jià)在上漲，而且金融市場(chǎng)條件又十分有利投機(jī)炒作者，比如利率低、首付低、貸款獲得容易等，這時(shí)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期會(huì)不斷地得以強(qiáng)化，從而住房投機(jī)炒作者會(huì)涌入市場(chǎng)，這時(shí)住房需求可以是無(wú)窮大。這種情況下，住房供給增加再多也無(wú)濟(jì)于事。

還有一種觀點(diǎn)，此輪部分城市房?jī)r(jià)上漲之主因，與相對(duì)寬松的貨幣環(huán)境，與當(dāng)前住房按揭貸款的利率及首付比例為歷史上最低，以及居民獲得按揭貸款變成歷史上最為容易；與存在廣泛的非正規(guī)融資工具，讓不少投資者連首付都可通過(guò)不同的融資工具獲得；與沒(méi)有及時(shí)通過(guò)合適的住房稅收政策及信貸政策收緊來(lái)遏制房地產(chǎn)的過(guò)度炒作等等這些因素不無(wú)關(guān)系。大量的投資者及企業(yè)借助優(yōu)惠的信貸條件、住房稅收政策，涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)在這種情況下快速推高，甚至走向瘋狂。而房?jī)r(jià)的瘋狂上漲又更會(huì)激勵(lì)資金涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)！

房?jī)r(jià)的瘋狂，會(huì)造成一系列嚴(yán)重的后果。比如，讓中國(guó)銀行體系及金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)銀行認(rèn)為住房按揭貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是建立在房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲而不會(huì)下跌的前提下的。目前金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度加深，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)價(jià)格崩盤，大批超過(guò)自身還貸能力的人或?qū)?huì)出現(xiàn)棄貸，銀行抵押物貶值，以及金融機(jī)構(gòu)持有的相關(guān)資產(chǎn)估值下跌，這會(huì)對(duì)金融體系的穩(wěn)定性帶來(lái)沖擊。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的非理性上漲，不僅會(huì)嚴(yán)重影響居民的收入分配，使社會(huì)財(cái)富越來(lái)越向少數(shù)人聚集，也會(huì)嚴(yán)重?cái)D出絕大多數(shù)居民用于消費(fèi)的可支配收入，這就造成了絕大多數(shù)居民嚴(yán)重的消費(fèi)擠出效應(yīng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)最為重要部分就會(huì)失去活力。

調(diào)控再升級(jí)，未來(lái)如何走？

各城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)之后，不少人認(rèn)為這些調(diào)控政策沒(méi)有規(guī)定時(shí)限，如果對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)打擊太大，甚至于直接沖擊金融市場(chǎng)及實(shí)體經(jīng)濟(jì)，那么這些調(diào)控政策又會(huì)像之前一樣，陸續(xù)取消，所以一兩年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望的氣氛會(huì)十分濃烈。那么，如果真的出現(xiàn)這種情況，房地產(chǎn)投機(jī)炒作者又會(huì)找到化解當(dāng)前限購(gòu)限貸政策的辦法。

然而，調(diào)控再度升級(jí)。有媒體報(bào)道稱，10月12日下午，央行召集5家國(guó)有大行及12家股份制銀行高管及個(gè)貸、資產(chǎn)負(fù)債部門總經(jīng)理，召開商業(yè)銀行住房信貸會(huì)議，傳達(dá)房地產(chǎn)調(diào)控的會(huì)議精神。央行要求各商業(yè)銀行理性對(duì)待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)道稱，監(jiān)管部門將加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)住房金融業(yè)務(wù)的監(jiān)督檢查，加強(qiáng)對(duì)銀行自律機(jī)制的指導(dǎo)，加強(qiáng)宏觀審慎評(píng)估（MPA）的約束等，以約束商業(yè)銀行的信貸投放至樓市。

10月14日下午，住建部召開規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序電視電話會(huì)議，就進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作進(jìn)行部署。

房?jī)r(jià)已持續(xù)上漲18個(gè)月，今年上半年更稱得上瘋狂，一個(gè)又一個(gè)的地王在不少城市出現(xiàn)，一天一個(gè)價(jià)格不再是新聞。脫韁的野馬必須套上轡頭，在各地調(diào)控政策出臺(tái)后，央行、住建部又出重拳。

對(duì)于投機(jī)炒作者而言，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為擔(dān)心的事情會(huì)有兩個(gè)方面。一個(gè)方面就是現(xiàn)有的20%房地產(chǎn)交易所得稅各城市會(huì)堅(jiān)決執(zhí)行；新的遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作的稅收政策再出臺(tái)。對(duì)于前者比較容易做，各個(gè)城市地方政府重新強(qiáng)調(diào)就可以執(zhí)行，但多個(gè)城市沒(méi)有對(duì)此動(dòng)手。對(duì)于后者還需要一定時(shí)間，遠(yuǎn)水解不了近渴。所以，對(duì)這個(gè)方面擔(dān)心不是很嚴(yán)重。

另一個(gè)方面就是住房市場(chǎng)的融資及信貸全面收緊。10月6日，周小川行長(zhǎng)在20 國(guó)集團(tuán)財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)會(huì)議上就表示：近期中國(guó)部分城市房?jī)r(jià)上漲較快；中國(guó)政府對(duì)此高度重視，積極采取措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

信貸可以說(shuō)是樓市的“命根子”，信貸政策的走勢(shì)會(huì)直接決定樓市走勢(shì)、房?jī)r(jià)走勢(shì)。這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格瘋狂上漲以來(lái)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控一直采取“因城施策”思路，一直不想動(dòng)用統(tǒng)一的銀行信貸政策。但是，政府發(fā)現(xiàn)再不動(dòng)用統(tǒng)一的信貸政策，還是讓國(guó)內(nèi)銀行信貸涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂是難以從根本上遏制的，是不會(huì)停止的。即使各城市的調(diào)控政策，比如讓首付比例全面上升，杠桿收緊，但這只能對(duì)這些出臺(tái)嚴(yán)厲政策的城市產(chǎn)生作用，整個(gè)銀行的資金會(huì)流出這些城市，流入其它首付比例上升不大的城市，并讓這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格炒得瘋狂。如果這種情況出現(xiàn)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)及銀行風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更高。

所以，有必要對(duì)住房按揭貸款信貸政策全面收緊。這種收緊不僅在于全國(guó)性收緊住房按揭貸款的首付比例，也可能讓各商業(yè)銀行收緊住房按揭的優(yōu)惠貸款利率，并對(duì)住房按揭貸款申請(qǐng)人的收入水平的實(shí)質(zhì)性審查，甚至對(duì)于信用條件不是太好的貸款者讓貸款利率全面上升等。如果要求國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行全面收緊住房按揭貸款信貸政策，那對(duì)當(dāng)前部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂現(xiàn)象將會(huì)起到重要的遏制作用。特別是，對(duì)于那些高杠桿涌入住房市場(chǎng)投機(jī)炒作者來(lái)說(shuō)，更是會(huì)影響巨大。因?yàn)?，住房按揭貸款收緊，將可能改變整個(gè)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)價(jià)格上漲預(yù)期。對(duì)于一個(gè)以投資投機(jī)為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將產(chǎn)生巨大的影響?？梢哉f(shuō)，央行已經(jīng)向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出了明確的信號(hào)。