王爽
摘 要:在國(guó)家房地產(chǎn)去庫(kù)存的大背景下,以大連市為重點(diǎn)研究對(duì)象,分析大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,探析產(chǎn)生高庫(kù)存的原因,最后提出幾點(diǎn)對(duì)策建議。
關(guān)鍵詞:大連市;房地產(chǎn);庫(kù)存
一、大連房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析
(一)庫(kù)存居高不下
截止2016年3月,大連市累計(jì)商品住宅庫(kù)存已達(dá)到1300萬(wàn)平米,按目前的銷售速度,上述庫(kù)存約需26個(gè)月左右才能消化完,位居全國(guó)重點(diǎn)城市前列,庫(kù)存壓力明顯。從2015年以來(lái),國(guó)家和大連市政府頒布各種有利房地產(chǎn)的政策,取得一定的效果,但成效不明顯,截止到目前,2016年的房產(chǎn)市場(chǎng)基本維持了2015年低開(kāi)低走的態(tài)勢(shì),消化庫(kù)存的壓力沒(méi)有明顯的減輕,對(duì)于其他城市的快速去化只能望塵莫及。
(二)市內(nèi)七區(qū)房市特征各有不同
因地理環(huán)境不同,大連市內(nèi)七區(qū)房地產(chǎn)特征差異明顯。近10年來(lái),甘井子區(qū)房地產(chǎn)供給量最大,但是需求量也是最多的,供求基本平衡,庫(kù)存不大;沙河口區(qū)與西崗區(qū)由于城市配套十分成熟,土地資源有限,近年來(lái)新建的項(xiàng)目已經(jīng)很少,明顯供小于求,基本無(wú)庫(kù)存;旅順區(qū)與金州區(qū)一個(gè)尚處于開(kāi)發(fā)建設(shè)階段,一個(gè)屬于老城區(qū),供給與需求都較低,庫(kù)存不大;而開(kāi)發(fā)區(qū)、中山區(qū)的庫(kù)存最大,占大連市總庫(kù)存的70%,是去庫(kù)存的重點(diǎn)對(duì)象。但是開(kāi)發(fā)區(qū)與中山區(qū)的市場(chǎng)又有區(qū)別,不能一概而論:
1、開(kāi)發(fā)區(qū)地處郊區(qū),房?jī)r(jià)整體較低,以剛需和改善型住房為主,雖然從2015年至今,去庫(kù)存一直都在進(jìn)行當(dāng)中,但是開(kāi)發(fā)區(qū)的成交價(jià)格并沒(méi)有大幅度的下降,反而進(jìn)一步上升,其中最主要的原因,是因?yàn)殡S著大連市區(qū)的供應(yīng)的持續(xù)走高,人們對(duì)于開(kāi)發(fā)區(qū)的認(rèn)可也逐漸加大,因此開(kāi)發(fā)區(qū)的成交量也在持續(xù)走高。目前開(kāi)發(fā)商主要的去庫(kù)存手段均為減少供應(yīng),已經(jīng)在售的樓盤(pán)并沒(méi)有降價(jià)的趨勢(shì),以價(jià)換量基本不太可能。
2、中山區(qū)是大連市最繁華的區(qū)域,也是房?jī)r(jià)最高的區(qū)域,此輪市場(chǎng)衰退對(duì)中山區(qū)影響重大,主要表現(xiàn)是對(duì)東港商務(wù)區(qū)的影響,源于近些年知名房企相繼入住東港商務(wù)區(qū),使得東港商務(wù)區(qū)大力開(kāi)發(fā),持續(xù)供給大于需求,當(dāng)市場(chǎng)不景氣時(shí),東港商務(wù)區(qū)首當(dāng)其中,庫(kù)存高企,降價(jià)明顯,從2013年的21000元/平,降到了現(xiàn)在的17000元/平,但未來(lái)繼續(xù)下降的空間不大,畢竟是大連的核心商區(qū)。
3、房企運(yùn)作基本穩(wěn)定,投資較為謹(jǐn)慎
大連市場(chǎng)上有一定規(guī)模的房企的資金壓力還不太大,像遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)、萬(wàn)科、綠地、恒基等知名房企早在2014年就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了資金回流。在本地房企中,除億達(dá)擴(kuò)展速度較快之外,如三寰、新鑫、錦聯(lián)、鵬生地產(chǎn)等老牌房企擴(kuò)展速度并不明顯,每個(gè)企業(yè)手里同時(shí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目不會(huì)超過(guò)3個(gè),資金沉淀較深,所以它們面臨的資金壓力并不明顯,不過(guò)小型房企的資金壓力還是很大的,為了生存只能通過(guò)賣地、置換、重組等方式延續(xù)。從投資端看,2015全年房地產(chǎn)業(yè)投資增速為-37.2%,住宅施工面積、房屋新開(kāi)工面積和竣工面積均為負(fù)增長(zhǎng)。高庫(kù)存下,企業(yè)拿地和開(kāi)發(fā)建設(shè)都比較謹(jǐn)慎,導(dǎo)致投資增速持續(xù)下滑。
二、原因分析
(一)持續(xù)供給大于需求
在過(guò)去的十年之中,大連市除了2009年和2015年之外,一直都是供給大于需求的狀況,平均每年約有650.94萬(wàn)平的新增房源供應(yīng),而平均每年卻只有547.16萬(wàn)平的成交,因此每年就會(huì)有100多萬(wàn)平的庫(kù)存積壓。其中,開(kāi)發(fā)區(qū)房市也是長(zhǎng)期供大于求,庫(kù)存平均以12%的速度逐年攀升。因東港商務(wù)區(qū)加速了土地供給,中山區(qū)自2011年以來(lái)出現(xiàn)嚴(yán)重供大于求,庫(kù)存平均每年增速為50%,如果中山區(qū)保持2015年的需求狀態(tài),區(qū)域未售房源也足夠2016年一年消化,房企廝殺愈演愈烈。
(二)東北腹地經(jīng)濟(jì)衰退,人口流失嚴(yán)重
大連樓市萎靡不振也是東北三省經(jīng)濟(jì)衰退的真實(shí)寫(xiě)照,經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩,外企撤資搬離,外來(lái)人口量逐年遞減,地產(chǎn)需求量逐年縮水,旅游業(yè)對(duì)外來(lái)人口導(dǎo)入效果不明顯。具體解釋如下:其一,大連房市的外地客戶主要來(lái)自東北三省及內(nèi)蒙古、天津,受東北經(jīng)濟(jì)衰退影響,這部分人群購(gòu)買需求大幅下降,對(duì)價(jià)格比較敏感。其二,東北地區(qū)人口流失嚴(yán)重,大連雖然目前仍為人口凈流入,但是人口紅利已經(jīng)消退,適齡人口所占比重正在減少,外來(lái)常住人口規(guī)模在減少,導(dǎo)致房產(chǎn)剛需臨近飽和,單純依靠改善型需求,在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好時(shí),改善型需求也會(huì)萎縮,最終整體市場(chǎng)需求明顯乏力。
三、對(duì)策建議
(一)加快房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)創(chuàng)新
自2014年以來(lái),各級(jí)政府的救市政策往往都集中在“需求側(cè)”上,如何擴(kuò)大消費(fèi)者需求成了關(guān)鍵點(diǎn),如取消限購(gòu)、降息降準(zhǔn)、首付降低、契稅和營(yíng)業(yè)稅稅率下調(diào)等等,一系列“需求側(cè)”救市政策對(duì)銷售起了很大的拉動(dòng)作用。但“供給側(cè)”政策不多,只有供給需求兩極同時(shí)發(fā)力,才能成為房地產(chǎn)去庫(kù)存的正確思路。要圍繞以下幾點(diǎn):1、鼓勵(lì)房企深度整合、全面轉(zhuǎn)型;2、開(kāi)發(fā)區(qū)與中山區(qū)嚴(yán)格控制住宅土地供應(yīng),甚至回收已出讓的土地;3、允許土地靈活改變用途,鼓勵(lì)發(fā)展養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目;4、對(duì)房企而言,“供給側(cè)”創(chuàng)新是指加大營(yíng)銷創(chuàng)新力度、優(yōu)化戶型、打造品質(zhì)、功能定位、人性化設(shè)計(jì)、智能家居等等。
(二)深入落實(shí)降稅費(fèi)、降首付政策
2016年初國(guó)家及省政府頒布的最新降稅費(fèi)、降首付政策已經(jīng)在大連落地實(shí)施,取得一定成效。但還可以在以下幾方面繼續(xù)深化,減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān):1、購(gòu)買普通商品住房,交納的契稅超過(guò)1%的部分,可以制定不同的階段性激勵(lì)政策,甚至考慮可以由地方財(cái)政補(bǔ)貼;2、清理涉及房地產(chǎn)的不合理收費(fèi)、押金、監(jiān)管資金等,并進(jìn)一步簡(jiǎn)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)審批流程;3、鼓勵(lì)銀行靈活制定首付比,對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)小的客戶,可以有一定的靈活性決定利率怎么定,首付比怎么定;4、支持房企探索多種首付形式,包括0首付,1+1首付,促進(jìn)年輕群體的剛性需求。開(kāi)發(fā)區(qū)年輕人口占比60%,剛需所占比重很大,有購(gòu)買意向,但手頭沒(méi)有足夠資金人群比比皆是。
(三)鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房
農(nóng)民工進(jìn)城是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然趨勢(shì),也可化解大連某些區(qū)域的庫(kù)存壓力,因此,大連市政府要積極出臺(tái)政策鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房。建議如下:1、全面推進(jìn)居住證制度。推動(dòng)居住證持有人享有與當(dāng)?shù)貞艏丝谕鹊淖》勘U蠙?quán)利,將符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入當(dāng)?shù)刈》勘U戏秶?。按照就近入學(xué)的原則,農(nóng)民工子女可在居住地接受義務(wù)教育、在就學(xué)所在地參加中考,與當(dāng)?shù)貙W(xué)生享受同等待遇;2、將農(nóng)民工納入公積金繳存范圍,允許農(nóng)民工在滿足一定條件下使用公積金貸款,擴(kuò)大公積金的覆蓋面;3、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)推出一系列農(nóng)民工貸款優(yōu)惠措施,靈活貸款、還款方式??紤]到農(nóng)民收入證明難,違約風(fēng)險(xiǎn)高的問(wèn)題,還應(yīng)該設(shè)立政策性融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)。
(四)培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)
鼓勵(lì)房地產(chǎn)商將其持有的庫(kù)存商品房向社會(huì)出租,可以自己經(jīng)營(yíng),也可以轉(zhuǎn)移給自然人和各類機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)房屋租賃業(yè)務(wù),不斷發(fā)展與壯大住房租賃市場(chǎng),各地區(qū)可給予金融、稅收等支持政策。對(duì)于新建商品房項(xiàng)目配建租賃住房政策還應(yīng)該繼續(xù)實(shí)施,而且可以根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需求科學(xué)調(diào)整配建布局和比例。
(五)積極穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)投資
在出臺(tái)去庫(kù)存政策時(shí),切不可圖一時(shí)之需讓政策走偏,不能以優(yōu)惠政策來(lái)形成錯(cuò)誤的激勵(lì),讓大量的投資或投機(jī)需求再涌入市場(chǎng),對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展產(chǎn)生反作用,而應(yīng)該讓其按市場(chǎng)法則去自行調(diào)整與恢復(fù)。另外,中央房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的根本目的是穩(wěn)定房地產(chǎn)的投資,去庫(kù)存不可急于求成,一刀切,不能摧毀房地產(chǎn)市場(chǎng)的投融資體系,不能壓縮房企的生存空間。(作者單位:大連大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院)
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