多省探索宅基地有償退出機制

林遠　葉含勇

農(nóng)村土地制度改革的一項重要內(nèi)容——農(nóng)民自愿有償退出農(nóng)村宅基地改革，目前正在全國多個地區(qū)加速探索。

今年76歲的張賜成是四川省成都市三道堰鎮(zhèn)青杠樹村村民，全家8口人原有面積為2800多平方米的宅基地，人均擁有宅基地面積300多平方米。據(jù)青杠樹村村委會主任鐘家旭介紹，該村于2012年成功申報新農(nóng)村綜合體建設(shè)項目，為了鼓勵農(nóng)戶積極騰退多余宅基地、宅基地面積較少的農(nóng)戶積極參與新村建設(shè)，村里以人均140平方米為平衡點，不足部分按每平方米30元的價格，向村集體資產(chǎn)管理公司交錢補足面積；超出部分，村集體資產(chǎn)管理公司予以收回，并按每平方米60元的價格補償農(nóng)戶。在這個過程中，張賜成家騰退后獲得了10多萬元經(jīng)濟補償。

騰退宅基地后，張賜成把新房選在了原址新建的7號安置點牛角壕。這個安置點一共建了68套新房，均為一樓一底，或兩人戶，或三人戶。張賜成用拆遷老宅、騰退宅基地得來的拆舊費、搬遷費、獎勵費等費用，抓鬮認購了3套新房，一套給自己和老伴，一套給兒子，一套給孫女，不但沒有自掏腰包，還略有富余。雖然3套房子加起來總面積還不如原有宅基地的零頭，但老張一家都很滿意。新居環(huán)境優(yōu)美，水、電、氣、路通到家門口。他說，現(xiàn)在的生活要比原來的品質(zhì)好。

張賜成一家的案例只是四川省近10年來開展農(nóng)民宅基地自愿有償退出改革試點的一個縮影。作為新型城鎮(zhèn)化的一個核心命題，宅基地制度改革因為涉及農(nóng)村土地的基本制度變化，備受政府關(guān)注。在今年1月召開的國務(wù)院常務(wù)會議上，部署深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，就將“探索進城落戶農(nóng)民對土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體收益分配權(quán)的依法自愿有償退出機制”放在了首項議題之中。

盡管農(nóng)村宅基地管理歷來就沒有形成一個有效的退出機制，但是，經(jīng)過長時間的試點和探索，一些地區(qū)已經(jīng)開始準備全面推開這項改革了。成都市日前就發(fā)布了兩項方案，決定在2017年底前在全市范圍內(nèi)全面推開農(nóng)戶宅基地使用權(quán)退出機制，2020年底前要形成改革成果。

此外，筆者從全國其他多個地區(qū)也看到了這項改革工作的加速推進。福建省晉江市大埔村探索了宅基地有償退出、置換機制，村委會規(guī)劃專門用地作為村民住宅小區(qū)，集中建設(shè)住房，村委會和村民簽訂協(xié)議，村民將現(xiàn)有宅基地和房屋退出，用于置換住宅小區(qū)的新房，不愿意置換的，可通過宅基地有償退出機制領(lǐng)取補償款。據(jù)大埔村村支部副書記吳清水介紹，通過宅基地退出和置換機制，村里“多”了數(shù)百畝建設(shè)用地，村委會將這些土地用于道路、綠化、文體公園等公共設(shè)施建設(shè)，改善了村居環(huán)境。

宅基地退出后土地該如何更好地實現(xiàn)集約化利用，一直是市場的主要關(guān)注點之一。在四川省成都市的部分地區(qū)，政府允許市場主體通過實施農(nóng)村土地整理，將農(nóng)村節(jié)余的建設(shè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的前提下進行開發(fā)利用，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟。

專家分析表示，目前宅基地退出的試點中，還存在很多問題。首當其沖的就是現(xiàn)行農(nóng)村宅基地管理存在法律和制度障礙。由于當前禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)有償流轉(zhuǎn)，同時對農(nóng)村宅基地實行嚴格管理，因此，盡管各地區(qū)在農(nóng)村宅基地退出試點中取得了成效，但是難以實現(xiàn)大的突破與創(chuàng)新。受政策法規(guī)的限制，宅基地使用權(quán)有償流轉(zhuǎn)成了缺少法律支撐的空架子，市場機制也難以進入農(nóng)村宅基地退出系統(tǒng)中，政府主導(dǎo)下的宅基地退出機制難以實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。此外，增減掛鉤使得試點規(guī)模受限、操作困難，資金鏈條薄弱導(dǎo)致補償資金來源不穩(wěn)定，宅基地退出過程中農(nóng)戶該如何與政府實現(xiàn)“雙贏”等，都是未來宅基地退出政策要研究的重點。

還有專家建議，完善宅基地退出機制，要重視宅基地退出政策之間的銜接與組合。當前我國宅基地退出機制存在著權(quán)屬不明確、補償標準不合理、政策配套不完善、指標回收制度不健全等問題。為此，要建立宅基地退出引導(dǎo)機制，完善農(nóng)村土地儲備機制，保障宅基地退出指標科學(xué)可用，構(gòu)建合理的農(nóng)村宅基地退出監(jiān)管機制。