中國經(jīng)濟(jì)如何去房地產(chǎn)化

倪鵬飛+丁如曦

由于決定樓市投資與投資的制度根基沒有消除，加上調(diào)控機(jī)制不健全，樓市調(diào)控隨時(shí)可能減弱“火力”乃至“轉(zhuǎn)向”。因此，亟待通過土地、金融與財(cái)稅體制改革，根本解決經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化的問題

2015年中期以后，全國樓市進(jìn)入新一輪回升周期，2016年初回升加快，在4月達(dá)到高點(diǎn)后，主要指標(biāo)增幅開始回落。但自7月起樓市風(fēng)云突變，先從一線中心城市，后到周邊區(qū)域和部分二線城市，樓市急劇升溫和快速蔓延，形勢空前嚴(yán)峻。

這期間樓市的主要表現(xiàn)：房價(jià)上漲速度過猛。9月，70個(gè)大中城市，新建商品房價(jià)格同比最高漲幅為47%，二手房價(jià)格最高漲幅為50%，全國新建商品住房平均售價(jià)同比增長12%。供需空間錯(cuò)配加劇。一二線城市庫存少、交易異?；鸨┙o嚴(yán)重短缺。三四線及以下城市庫存多、銷售增長慢，供給過剩改變小。投機(jī)投資比例較高。一些二線核心城市在限購重啟前，外來需求超過50%，投資投機(jī)比例高。市場陷入嚴(yán)重恐慌。房價(jià)波浪式與傳染式的加速上漲，讓市場陷入嚴(yán)重恐慌，使市場面臨失控風(fēng)險(xiǎn)。

因?yàn)橥顿Y投機(jī)的利益機(jī)制還在，一些城市限購等措施力度比較有限，金融機(jī)構(gòu)向樓市違規(guī)引入資金的渠道未堵，投機(jī)投資火焰未全熄滅。

多方聯(lián)合博弈助推樓市熱

本次樓市的風(fēng)云突變，主要源自于多方合作博弈的投資投機(jī)驅(qū)動(dòng)，而非基本面因素所能解釋。房地產(chǎn)投資投機(jī)的利益驅(qū)動(dòng)是導(dǎo)致樓市局部過熱的深層根源。在經(jīng)濟(jì)下行、人民幣貶值、資產(chǎn)荒、實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣與城市分化等背景下，一方面，土地及房地產(chǎn)市場壟斷的超額利潤，吸引市場主體轉(zhuǎn)向一二線城市房地產(chǎn)。

另一方面，流動(dòng)性增加導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格上升，吸引市場主體投資或投機(jī)一二線城市房地產(chǎn)。

市場主體合作博弈是樓市局部過熱的整體原因。地方政府、金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)企業(yè)、實(shí)體企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、中高收入居民基于自身利益和預(yù)期，通過相互合作與博弈，支持或從事一二線核心城市樓市投資與投機(jī)。巨量資金導(dǎo)入是樓市局部過熱的主要源頭。金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、實(shí)體企業(yè)、中高收入居民，利用政策優(yōu)惠、監(jiān)管空隙和“金融創(chuàng)新”等，相互合作違規(guī)操作，將巨量資金通過多種渠道繞道騰挪到一二線核心城市樓市。

“地王”頻出是加速樓市過熱與恐慌的直接原因。特殊的土地制度與分權(quán)化的財(cái)稅體制交織生成的土地財(cái)政制度，以及現(xiàn)行價(jià)高者得的土地拍賣制度，必然導(dǎo)致“地王”頻現(xiàn)。

地方政府消極調(diào)控是房價(jià)暴漲和市場恐慌的重要原因。一二線核心城市沒有過剩庫存，但其政府積極去庫存，不僅對過熱缺乏真調(diào)控的積極性，而且針對開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)散布謠言，違規(guī)銷售與惡意炒作，地方政府消極應(yīng)對甚至無所作為，導(dǎo)致過熱不斷升溫與市場恐慌。

樓市“阻擊戰(zhàn)”

針對猖獗的投機(jī)炒作與嚴(yán)峻的樓市風(fēng)險(xiǎn)，從9月30日到10月10日，北京20余城市密集出臺樓市調(diào)控政策，開展了一場密集出擊的樓市“阻擊戰(zhàn)”。

本次調(diào)控堅(jiān)持“協(xié)同作戰(zhàn)，精確打擊”：“中央監(jiān)控，地方調(diào)控”。強(qiáng)化地方政府的主體與直接責(zé)任。通過行政命令，將地方政府從主要是樓市參與者調(diào)轉(zhuǎn)到主要是樓市的調(diào)控者;“統(tǒng)一行動(dòng)，集體出擊”。通過熱點(diǎn)城市同時(shí)調(diào)控，從而澆滅樓市投機(jī)蔓延和傳染的引線，扭轉(zhuǎn)市場失控的恐慌預(yù)期;“局部調(diào)控，整體不動(dòng)”。調(diào)控僅在過熱城市進(jìn)行，避免一二線城市發(fā)燒，全國城市吃藥;“抑制投機(jī)，保護(hù)消費(fèi)”。多地樓市調(diào)控政策均指向抑制投資、投機(jī)需求，從而也保護(hù)了真實(shí)消費(fèi);“一城一策，分區(qū)調(diào)控”。不僅不同城市不同政策，一個(gè)城市里不同區(qū)域也有不同的政策;“邊調(diào)邊看，逐步完善”。不少城市在總體政策使用及每項(xiàng)政策力度上都留有一定余地，待觀察效果后及時(shí)完善補(bǔ)調(diào)。

為迅速扭轉(zhuǎn)局勢和穩(wěn)定預(yù)期，各地將重啟限購作為調(diào)控政策主軸，輔以其他相關(guān)政策。包括：多地重啟限購，但比2011年更加精細(xì)和具體。調(diào)整并強(qiáng)化了差別化信貸政策。提出擴(kuò)大土地供給和完善土地拍賣制度，避免地王出現(xiàn)的措施。有力的調(diào)控措施和行動(dòng)，也有效穩(wěn)定和引導(dǎo)了市場預(yù)期。采取嚴(yán)厲措施，懲治擾亂房地產(chǎn)市場秩序等違法違規(guī)行為。

治本性政策與制度出臺不多。炒房經(jīng)濟(jì)激勵(lì)機(jī)制沒有改變。市場主體等投資投機(jī)樓市的利益沖動(dòng)依然，地方政府有隨時(shí)“叛變”轉(zhuǎn)向的可能;政府內(nèi)部調(diào)控機(jī)制有待健全。如果某個(gè)環(huán)節(jié)稍后懈怠，調(diào)控效果將打折扣;土地政策不夠給力。土地供給措施大多比較模糊，沒有提出切實(shí)可行的土地拍賣配套制度;金融清查沒有開展。向樓市違規(guī)違法導(dǎo)入資金沒有查處，導(dǎo)致監(jiān)管縫隙制度漏洞沒有補(bǔ)上，一二線城市過度優(yōu)惠的金融政策還沒有取消;樓市過熱城市房產(chǎn)稅沒有開征，稅收優(yōu)惠政策沒有取消;限購政策作用有限，且長期內(nèi)副作用較大。應(yīng)對四處穿越的投資投機(jī)，相對穩(wěn)定的組合調(diào)控政策充滿挑戰(zhàn)。

總之，本輪調(diào)控的政策原則具有精準(zhǔn)性與協(xié)同性，政策措施具有短期性與行政性。

短期調(diào)整具有不確定性

預(yù)計(jì)調(diào)控效果短期明顯長期謹(jǐn)慎樂觀。

20余城市密集出臺樓市調(diào)控政策，雖然最終效果還有待進(jìn)一步觀察，但是初步效果已經(jīng)顯現(xiàn)：樓市成交量都出現(xiàn)了明顯下滑，15個(gè)重點(diǎn)城市10月上半月新建商品房價(jià)格環(huán)比普降，最高下降3.8%。向市場釋放政府不容忍樓市的投資與投機(jī)肆意蔓延的明確信號。抑制投機(jī)投資，支持剛性需求。

未來樓市將迎來新一輪短期調(diào)整。

首先，總體上，樓市將迎來新一輪短期調(diào)整。按三年左右短周期的經(jīng)驗(yàn)趨勢，樓市基本面因素決定，2016年二季度應(yīng)進(jìn)入調(diào)整期，但由于過度投機(jī)原因，打亂和推遲調(diào)整的進(jìn)程。本次針對投資投機(jī)需求抑制政策的密集出臺，將使中國樓市整體上進(jìn)入短期調(diào)整期。

其次，調(diào)整將持續(xù)到今年四季度甚至到明年下半年。全國房價(jià)從2016年四季度起，增幅將逐步回落，個(gè)別時(shí)間或?qū)⒔^對回落。但2016年的銷售額將創(chuàng)歷史新高，2016年銷售增幅將明顯下降。去庫存在2016年四季度將繼續(xù)減少，2017年去庫存壓力將再次加大。投資在2016年有望保持在5%以上，在2017年，全年可能在4%左右。

再次，空間上，市場調(diào)整也將呈現(xiàn)差異化的趨勢。一二線核心城市由于前期投資投機(jī)過猛過速，真實(shí)消費(fèi)透支過多，未來調(diào)整幅度將相對稍大。但由于供求缺口大，預(yù)計(jì)2017年的投資將會(huì)增加;三四線及以下城市前期回升有限，加上2017年繼續(xù)出臺和落實(shí)有關(guān)農(nóng)業(yè)人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的政策，未來回調(diào)幅度也將不大，投資增幅回落幅度可能會(huì)超過銷售增長回落幅度。

最后，宏觀上，降低經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從短期內(nèi)看，本次核心城市的調(diào)控在抑制投資投機(jī)需求的同時(shí)，加大土地供應(yīng)，抓緊補(bǔ)庫存，有利于降低金融與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)增長。由于房地產(chǎn)投資帶動(dòng)，2016年增長預(yù)定目標(biāo)可以實(shí)現(xiàn)。即便進(jìn)入調(diào)整期，2017年的房地產(chǎn)投資不會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)增長。從長期內(nèi)看，抑制投資與投機(jī)，剪滅樓市的虛火，有利于遏制實(shí)體經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化趨向，保護(hù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

警惕未來市場的不確定性發(fā)展?！袄硐牒茇S滿，現(xiàn)實(shí)很骨感”，基于歷次調(diào)控教訓(xùn)，樓市與宏觀經(jīng)濟(jì)的新特點(diǎn)，以下可能偏離調(diào)控目標(biāo)的情況需要高度關(guān)注。

首先， 過熱仍在持續(xù)。因?yàn)橥顿Y投機(jī)的利益機(jī)制還在，一些城市限購等措施力度比較有限，金融機(jī)構(gòu)向樓市違規(guī)引入資金的渠道未堵，投機(jī)投資火焰未全熄滅。

其次，調(diào)整過速。不少城市出手較重，加上調(diào)控比較密集，使預(yù)期發(fā)生重大逆轉(zhuǎn)，可能導(dǎo)致市場“硬著陸”。

再次，調(diào)整出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。由于決定樓市投資與投資的制度根基沒有消除，加上調(diào)控機(jī)制不健全，地方政府等的調(diào)控隨時(shí)可能“轉(zhuǎn)向”，減弱“火力”，拆除“防線”。開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)投資者和居民，可能隨時(shí)卷土重來。

最后，投資投機(jī)轉(zhuǎn)移。由于資本在股市、債市、樓市間不停地穿越，在一些城市和區(qū)域限購后，不排除這些投資和投機(jī)向具有一定投資潛力的非限購區(qū)域轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致樓市過熱轉(zhuǎn)移。

完善調(diào)控政策引導(dǎo)樓市“軟著陸”

基于樓市與宏觀經(jīng)濟(jì)的當(dāng)前狀況及未來趨勢，樓市調(diào)控近期目標(biāo)是：引導(dǎo)市場實(shí)現(xiàn)溫和調(diào)整，迫使一二線城市樓市降溫和“軟著陸”，促進(jìn)三四線及以下城市繼續(xù)去庫存。為此需要堅(jiān)持： “虛實(shí)結(jié)合，主動(dòng)調(diào)控”“長短結(jié)合，標(biāo)本兼治”“邊調(diào)邊看，逐步完善”“分城施策，協(xié)同作戰(zhàn)”。

密切監(jiān)測調(diào)控效果，做好后續(xù)補(bǔ)調(diào)的準(zhǔn)備。有鑒于本次調(diào)控前形勢危急，調(diào)控比較密集，但各地政策出臺力度不同。

但是市場形勢復(fù)雜多變，市場反應(yīng)程度和實(shí)施效果將會(huì)逐步顯現(xiàn)。如果整體上或者個(gè)別城市效果微弱或有反復(fù)，需要政策繼續(xù)加碼。如果市場反響強(qiáng)烈，預(yù)期劇烈逆轉(zhuǎn)，市場面臨硬著陸危險(xiǎn)，需要實(shí)施對沖操作。總之，后續(xù)應(yīng)準(zhǔn)備多種預(yù)案。

抑制一二線城市過熱，帶動(dòng)三四線城市去庫存。城市間的市場形勢既相互區(qū)別又相互影響，實(shí)現(xiàn)樓市調(diào)控目標(biāo)，一要分城施策，二要協(xié)同作戰(zhàn)。最重要是要確保一二線城市合理增長。因?yàn)橐欢€城市樓市過熱與過冷都不利于三四線城市樓市去庫存。

調(diào)整城市間土地供給規(guī)模，完善土地拍賣制度。迅速增加一二線城市的住房用地供應(yīng)。便利化一二線城市工業(yè)用地向住房用地的變性手續(xù)。減少三四線及以下城市庫存大、人口吸納能力較弱的土地供給。一二線城市及時(shí)公布符合未來市場需求的土地供應(yīng)計(jì)劃。完善土地拍賣的配套機(jī)制。從而及時(shí)穩(wěn)定樓市又促進(jìn)增長。

清查樓市的違規(guī)融資，取消過熱城市的房貸利率優(yōu)惠?；谀壳昂暧^經(jīng)濟(jì)形勢，建議暫不調(diào)整貨幣政策的松緊度。但必須檢查和清理金融機(jī)構(gòu)的違規(guī)信貸，以及通過保險(xiǎn)、信托、基金、理財(cái)進(jìn)行股權(quán)、債權(quán)等投資行為。檢查和清理利用互聯(lián)網(wǎng)金融等違規(guī)開展的“眾籌”、P2P等融資業(yè)務(wù)。查處和清理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。立即取消一二線城市的首付比、房貸利率、交易稅等的優(yōu)惠政策。

實(shí)施前瞻性引導(dǎo)調(diào)控政策，主動(dòng)發(fā)聲引導(dǎo)市場預(yù)期。在準(zhǔn)確預(yù)測宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場未來若干月份可能的變化趨勢的基礎(chǔ)上，主動(dòng)提前發(fā)出政策調(diào)整信號，引導(dǎo)預(yù)期向著調(diào)控希望目標(biāo)變化。針對突發(fā)事件引起的預(yù)期變化，政府部門要做出及時(shí)回應(yīng)，以穩(wěn)定預(yù)期。

構(gòu)建長效機(jī)制實(shí)現(xiàn)樓市穩(wěn)健發(fā)展

促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)全體居民“住有所居”的目標(biāo)，關(guān)鍵是建立一套讓房地產(chǎn)利潤平均化的市場調(diào)節(jié)機(jī)制與政府調(diào)控機(jī)制，讓政府部門與市場相關(guān)主體理性參與促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。

調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，讓房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)、城市化協(xié)調(diào)發(fā)展。扭轉(zhuǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的過度依賴和房地產(chǎn)市場嚴(yán)重分化格局。適度調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略內(nèi)含。豐富和完善全面小康內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)，適度調(diào)低GDP增長目標(biāo)，強(qiáng)化就業(yè)水平、收入水平與人口素質(zhì)等內(nèi)容;調(diào)整城市化戰(zhàn)略方針。發(fā)展大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展的城市群體系。放開對超大、特大、大城市的人口限制，發(fā)展多中心大都市區(qū)。全面發(fā)展大都市周邊和城市群內(nèi)的中小城市和小城鎮(zhèn)，重點(diǎn)發(fā)展城市群之外大城市周邊的小城鎮(zhèn);調(diào)整住房發(fā)展定位。將房地產(chǎn)業(yè)定位為支撐經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的民生產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)發(fā)展的首要目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“住有所居”，讓房地產(chǎn)回歸住房屬性。

加快相關(guān)制度改革，釋放新需求去庫存并對沖市場調(diào)整。

首先，改革住房供求制度體系。建立以市場為主滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障兩個(gè)體系和樂居、康居、安居、廉居四個(gè)層次的制度體系。

其次，深化住房基本制度改革。建立“多元所有”、“現(xiàn)房銷售”、“租售并舉”、“過濾使用”、“貨幣動(dòng)態(tài)”的住房產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營、交換、消費(fèi)和分配制度。

再次，深化建立新型戶籍制度。讓新市民提供和戶籍居民分享均等的基本公共服務(wù)。最后，完善城鎮(zhèn)化的分?jǐn)倷C(jī)制。改進(jìn)地級以下城市的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)，讓農(nóng)業(yè)人口有能力、有動(dòng)力通過市場和政府支持租購可支付的住房，實(shí)現(xiàn)市民化。

在關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)改革突破，鏟除經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化制度根基。主要是通過土地、金融與財(cái)稅體制三大改革，解決土地財(cái)政與經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化問題。

首先，建立中央與地方責(zé)權(quán)對稱的關(guān)系，減弱地方政府對土地財(cái)政依賴和賣地沖動(dòng)，重構(gòu)地方公共財(cái)稅新體系。改革國有土地使用權(quán)出讓的收益分配制度，將土地出讓金納入預(yù)算管理，并實(shí)行中央與地方6∶4分成。將基礎(chǔ)教育公共支出轉(zhuǎn)由中央財(cái)政全國統(tǒng)籌。開征房地產(chǎn)稅并將稅收收入歸地方支配。將企業(yè)所得稅與個(gè)人所得稅實(shí)行中央與地方5∶5分成。

其次，打破土地與住房市場的壟斷，發(fā)展多層次的資本市場，促進(jìn)市場主體轉(zhuǎn)向?qū)嶓w產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)。改革土地征用、儲(chǔ)備與交易制度。經(jīng)營性用地參照市場價(jià)格征收補(bǔ)償后，采用成本加成定價(jià)法確定土地基準(zhǔn)價(jià)格，然后在完善招拍掛制度基礎(chǔ)上進(jìn)行拍賣。取消期房銷售實(shí)行現(xiàn)房銷售，降低房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率和行業(yè)利潤。建立多層次的資本市場體系，使地方政府通過資本市場獲得地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資，實(shí)體企業(yè)發(fā)展及轉(zhuǎn)型融資便利，使中高收入者擁有更多的可投資產(chǎn)品。

健全樓市調(diào)控的工作機(jī)制，完善樓市調(diào)控的問責(zé)機(jī)制。

建立“領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)、部門分工”的機(jī)制。明確政府內(nèi)部的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任、主體責(zé)任和主要責(zé)任。完善相關(guān)職能部門分工負(fù)責(zé)和協(xié)調(diào)配合職能。完善定期會(huì)商會(huì)議和臨時(shí)會(huì)商機(jī)制。完善部門之間的信息通報(bào)和決策溝通機(jī)制。完善職能部門向主管領(lǐng)導(dǎo)的情況報(bào)告與決策請示制度;完善“中央監(jiān)控、地方調(diào)控”的機(jī)制：完善縱向政府間職能定位與分工。強(qiáng)化中央政府的監(jiān)督責(zé)任和地方政府的主體責(zé)任。

完善住建部及相關(guān)部委對全國及其主要城市房地產(chǎn)市場、投資、金融、土地等健康狀況的監(jiān)控制度體系;完善“監(jiān)督考核、獎(jiǎng)懲問責(zé)”的機(jī)制。完善住房管理的考核、監(jiān)督、約談和問責(zé)制度。將房地產(chǎn)調(diào)控納入到地方領(lǐng)導(dǎo)政績考核范圍，制定監(jiān)督、考核、獎(jiǎng)懲和問責(zé)等 辦法。

作者倪鵬飛為中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員，丁如曦為博士后，編輯：王延春