基于國(guó)企的既有住宅加裝電梯的項(xiàng)目管理

孫建樂(lè) 郭成軍

(中煤科工集團(tuán)西安研究院有限公司，陜西 西安 710000)

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基于國(guó)企的既有住宅加裝電梯的項(xiàng)目管理

孫建樂(lè) 郭成軍

(中煤科工集團(tuán)西安研究院有限公司，陜西 西安 710000)

介紹了既有住宅加裝電梯的背景，闡述了既有住宅加裝電梯的全過(guò)程管理策略，并以西安市某國(guó)有企業(yè)家屬區(qū)工程為例，從方案選取、費(fèi)用分?jǐn)偂㈨?xiàng)目管理等方面，探討了既有住宅加裝電梯的具體措施，為類似工程的實(shí)施提供參考。

既有住宅，電梯，項(xiàng)目管理

1 問(wèn)題的提出

中國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)，既有住宅的無(wú)障礙問(wèn)題已日益凸現(xiàn)[1]，既有住宅樓加裝電梯已成為社會(huì)的一種需求[2]。資金審評(píng)手續(xù)復(fù)雜、居民意見(jiàn)難統(tǒng)一等問(wèn)題，使得舊樓加裝電梯這項(xiàng)工作經(jīng)常是紙上談兵，出現(xiàn)大家認(rèn)為應(yīng)該實(shí)施卻難以實(shí)質(zhì)性推進(jìn)[3]。李宗顯[4]認(rèn)為單位來(lái)組織協(xié)調(diào)，容易使業(yè)主達(dá)成共識(shí)。西安某單位家屬樓(七層)加裝電梯經(jīng)媒體報(bào)道[5]后，引起強(qiáng)烈反響，多家單位到這家企業(yè)“取經(jīng)”，探討如何開(kāi)展既有住宅加裝電梯工作。本文試圖從國(guó)企單位的視角，探索既有住宅加裝電梯的全周期項(xiàng)目管理工作，以期從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的角度為老齡化社會(huì)構(gòu)建作出項(xiàng)目管理從業(yè)者的綿薄之力。

2 既有住宅加裝電梯的項(xiàng)目前期管理

根據(jù)《物權(quán)法》第76， 97條規(guī)定[6]，增設(shè)電梯屬于改建、重建范疇，須征得全體共有人同意才可以實(shí)施。李晚蓮[7]認(rèn)為職代會(huì)制度具有對(duì)基層利益整合與組織化的功能，因此，筆者認(rèn)為考慮目前國(guó)企管理現(xiàn)狀，從操作層面上講，應(yīng)當(dāng)在征得擬加裝電梯住宅所有住戶同意的基礎(chǔ)上，召開(kāi)職代會(huì)通過(guò)建設(shè)動(dòng)議，以此來(lái)解決前期管理的合法性問(wèn)題。

根據(jù)現(xiàn)有的行政審批程序，加裝電梯取得最終合法手續(xù)至少要過(guò)三關(guān):首先要取得“規(guī)劃許可證”，其次是要取得“施工許可證”，最后是電梯的“安裝檢驗(yàn)證”，加裝后的電梯必須要檢驗(yàn)合格才能使用[8]。

各城市分別出臺(tái)相應(yīng)辦法，明確舊城更新的政府審批，為舊城更新工作提供管理實(shí)施依據(jù)，廣州市出臺(tái)了《廣州市既有住宅增設(shè)電梯試行辦法》《廣州房屋使用性質(zhì)變更登記辦法》等，廈門(mén)市出臺(tái)了《老舊住宅加裝電梯的若干指導(dǎo)意見(jiàn)》等，對(duì)老舊院落加裝電梯中涉及的申報(bào)主體、工作機(jī)制、工作流程、資金來(lái)源、利益保障、產(chǎn)權(quán)歸屬以及支持性政策等方面進(jìn)行了約束與規(guī)范，為依法行政、規(guī)范老舊院落加裝電梯奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，有關(guān)行政主管部門(mén)制定特別針對(duì)性的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，其中規(guī)劃管理部門(mén)主要對(duì)建筑間距、建筑退讓、建筑高度、采光通風(fēng)條件等進(jìn)行了專屬技術(shù)管理規(guī)定，以具體指標(biāo)的約束使得規(guī)劃管理工作趨于標(biāo)準(zhǔn)化。

3 既有住宅加裝電梯的項(xiàng)目中、后期管理

3.1 加裝電梯技術(shù)工作

由建設(shè)單位委托對(duì)住宅樓進(jìn)行建筑結(jié)構(gòu)“安全鑒定”是加裝電梯第一步[9]。對(duì)于不滿足現(xiàn)行規(guī)范要求的，處于安全的考慮，選擇放棄加裝電梯，或者采用加固處理使加裝電梯后滿足規(guī)范要求。目前舊樓加裝電梯主要有四種井道加裝方式[10]：1)傳統(tǒng)鋼筋混凝土井道；2)鋼結(jié)構(gòu)井道；3)鋼結(jié)構(gòu)觀光井道；4)獨(dú)立井道+連接廊橋。鋼框架結(jié)構(gòu)井道相對(duì)于鋼筋混凝土井道具有施工速度快、造型簡(jiǎn)潔、對(duì)原有結(jié)構(gòu)的影響較小等優(yōu)點(diǎn)，因此被較多地采用[11]。筆者認(rèn)為，作為在既有住宅上加裝電梯，鋼結(jié)構(gòu)井道更占優(yōu)勢(shì)，原因在于其施工速度較快，較少地干擾住戶正常生活。同時(shí)，加裝電梯工作是個(gè)技術(shù)性很強(qiáng)的工作，應(yīng)當(dāng)找正規(guī)設(shè)計(jì)院具有結(jié)構(gòu)工程師執(zhí)業(yè)資格的設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)，并考慮成本費(fèi)用的問(wèn)題，大型設(shè)計(jì)院不愿承擔(dān)此類改造項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)，可尋求中小型規(guī)模的正規(guī)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)。

對(duì)于電梯及其配件的選擇，在現(xiàn)有多層住宅的已有樓道結(jié)構(gòu)加裝電梯,宜采用無(wú)機(jī)房電梯，摩擦驅(qū)動(dòng)方式較為合適、實(shí)用[12]。加裝電梯往往受到場(chǎng)地狹小、地下管線復(fù)雜等條件限制，在加裝電梯井道需要做樁基礎(chǔ)時(shí)，可選用人工挖孔樁，人工挖孔灌注樁具有造價(jià)低廉、施工設(shè)備簡(jiǎn)單、成樁直徑大、單樁承載力高和成樁質(zhì)量易保證等優(yōu)點(diǎn)[13]。加裝電梯經(jīng)常出現(xiàn)由于改造入戶，為了防盜的考慮而需要增設(shè)IC卡智能管理系統(tǒng)。為確保質(zhì)量與安全，要求國(guó)企基建或后勤管理部門(mén)加強(qiáng)管理，選擇技術(shù)可靠的電梯專業(yè)公司進(jìn)行加裝。

3.2 成本費(fèi)用分?jǐn)倢?duì)策

寧超喬[14](2014年)通過(guò)設(shè)置“臨界樓層”，作為分?jǐn)偦蜓a(bǔ)償?shù)呐R界點(diǎn)，通過(guò)“收益程度”計(jì)算分?jǐn)倶菍拥摹胺謹(jǐn)傎M(fèi)用”，通過(guò)“加裝意愿”計(jì)算被補(bǔ)償樓層的“補(bǔ)償費(fèi)用”，構(gòu)建既有住宅加裝電梯分?jǐn)傃a(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)制定模型(見(jiàn)圖1)，得到了9層住宅加裝電梯分?jǐn)傃a(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)(見(jiàn)表1)。

表1 9層住宅加裝電梯分?jǐn)傃a(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)

樓層/層123456789補(bǔ)償系數(shù)0.460.390.15——————分?jǐn)傁禂?shù)———0.090.120.160.180.210.24

李理等[15]運(yùn)用合作對(duì)策理論，針對(duì)既有住宅加裝電梯費(fèi)用分?jǐn)偟陌咐?，建立?shù)學(xué)模型，包含一個(gè)虛擬的合作收益函數(shù)，使之符合合作分配公理體系，進(jìn)而可以確定收益的分配，再由此確定費(fèi)用的分?jǐn)偙壤玫降慕Y(jié)論近似于按樓梯比例來(lái)計(jì)算，并考慮2樓和3樓，5樓和6樓沒(méi)有太大區(qū)別給予了修正，給出了折中方案(見(jiàn)表2)。

表2 “樓梯方案”與“折中方案”

筆者認(rèn)為針對(duì)國(guó)企單位住宅樓住戶特點(diǎn)，收取高樓層住戶的費(fèi)用給予低樓層住戶補(bǔ)償，是難以實(shí)現(xiàn)的，考慮到住戶爬樓梯的難度也兼顧了住戶共擔(dān)費(fèi)用的公平，以及住戶之間費(fèi)用攀比的心理，李理的折中方案是比較合理的。

3.3 既有住宅加裝電梯的項(xiàng)目后期管理

由于既有住宅加裝電梯的費(fèi)用要讓住戶承擔(dān)，住戶從心理上就認(rèn)為自己是電梯的“主人”，所有在電梯的后期管理維修收費(fèi)方面都不愿承擔(dān)，但是作為特種設(shè)備的電梯，是需要由專業(yè)維保單位進(jìn)行維護(hù)的，而且后期大修也需要費(fèi)用支出。國(guó)企后勤管理部門(mén)對(duì)電梯的日常維護(hù)管理要制度化的同時(shí)，要及時(shí)建立統(tǒng)一、公開(kāi)、透明、清晰的電梯維修基金管理專用賬戶，爭(zhēng)取住戶的理解與認(rèn)同。

4 案例分析

4.1 項(xiàng)目基本情況

西安市某國(guó)有企業(yè)家屬區(qū)位于市區(qū)老舊城區(qū)，房屋大部分建于20世紀(jì)50年代，60年代，大部分為多層建筑，未配置電梯，而該部分住房的住戶以退休人員為主，由于年齡較大，尤其是部分住戶需攜帶輪椅出行，十分不便，為解決這一問(wèn)題，對(duì)其中一棟7層住宅樓進(jìn)行加建電梯改造。

1)電梯井道方案。該加建電梯的住宅樓為7層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積5 463 m2，建筑高度21.9 m，首層為商業(yè)，2層～7層為住宅，3個(gè)單元共36戶。根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及所處地形特征，通過(guò)多種電梯井道方案的比選論證，最終確定利用建筑物原有內(nèi)凹區(qū)域加建電梯井道，方案如圖2所示。電梯井道采用鋼結(jié)構(gòu)形式，通過(guò)專業(yè)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，電梯底坑采用混凝土結(jié)構(gòu)，角部布置混凝土柱子，上部鋼結(jié)構(gòu)立柱生根在底坑的混凝土立柱上，確保鋼結(jié)構(gòu)井道為獨(dú)立受力體系，電梯井道外立面采用鋁板裝飾，井道頂部設(shè)計(jì)電梯機(jī)房。首層從原有住宅單元入口進(jìn)入，從商業(yè)區(qū)域分隔出通往電梯前室的通道，2層以上從住戶陽(yáng)臺(tái)分隔出一個(gè)區(qū)域作為電梯前室，采用防盜門(mén)與戶內(nèi)隔離。住宅樓電梯改造前與規(guī)劃改造后的效果如圖3所示。

2)電梯選型。由于受場(chǎng)地限制，井道尺寸最大做至1.7 m×1.7 m，最終選擇小機(jī)房非標(biāo)電梯，共3臺(tái)，速度按1 m/s設(shè)計(jì)，載重630 kg，轎廂為貫通轎廂東西開(kāi)門(mén)，電梯井道尺寸為0.95 m×1.2 m×2.2 m。電梯由正規(guī)廠家制造、安裝，安裝完成后由質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局驗(yàn)收合格后交付使用。

4.2 費(fèi)用分?jǐn)?/p>

結(jié)合文章中提到李理等[15]折中方案，以及國(guó)有企業(yè)的自身特點(diǎn)，參照深圳、廣州、上海等有關(guān)城市多層建筑加裝電梯費(fèi)用分?jǐn)傓k法，最終確定的分?jǐn)偡桨溉绫?所示。

表3 電梯費(fèi)用分?jǐn)偡桨?/p>

4.3 項(xiàng)目施工管理及效果

本電梯加建工程屬于改造類項(xiàng)目，涉及到土建、鋼結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、水電改造、天然氣管線改線、電梯安裝、視頻監(jiān)控及五方通話、陽(yáng)臺(tái)拆除及通道改造等，工程量雖小，但涉及的專業(yè)門(mén)類較多，且不能影響住宅樓居民的正常居住，場(chǎng)地及施工安全都是該工程的難點(diǎn)。該工程從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)管理：1)通過(guò)招標(biāo)選擇具有專業(yè)資質(zhì)的施工隊(duì)伍，電梯的安裝由專業(yè)公司負(fù)責(zé)；2)結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際，編制切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)，落實(shí)施工技術(shù)交底，對(duì)鋼結(jié)構(gòu)焊接及吊裝、井道底坑及屋面防水、陽(yáng)臺(tái)及屋面挑檐的拆除等重點(diǎn)控制，加強(qiáng)過(guò)程監(jiān)管及檢查；3)加強(qiáng)安全管理，戶內(nèi)陽(yáng)臺(tái)拆除后加強(qiáng)防護(hù)，先施工防盜門(mén)與戶內(nèi)分隔開(kāi)，確保住戶安全，然后再施工電梯井道。臨邊洞口按要求防護(hù)到位，臨街圍擋封閉嚴(yán)密，適當(dāng)擴(kuò)大安全防護(hù)棚范圍，確保行人通行安全；4)電梯經(jīng)自檢合格，并通過(guò)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局檢查驗(yàn)收后方可投入使用；5)施工過(guò)程中加強(qiáng)與住戶溝通，及時(shí)通告入戶施工安排，張貼停水和停電通知。

該電梯加建工程竣工投入使用后，整體效果良好，得到住戶的一致好評(píng)。

5 結(jié)語(yǔ)

既有住宅增設(shè)電梯工作是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，本文提出在征得擬加裝電梯住宅所有住戶同意的基礎(chǔ)上，召開(kāi)職代會(huì)通過(guò)建設(shè)動(dòng)議，來(lái)解決前期管理的合法性問(wèn)題，并辦理政府審批手續(xù)，指出了加裝電梯關(guān)鍵技術(shù)工作包括建筑結(jié)構(gòu)“安全鑒定”、井道設(shè)計(jì)電梯及其配件的選擇，梳理了三種費(fèi)用分?jǐn)偟姆桨覆⒔Y(jié)合國(guó)企住宅住戶心理特點(diǎn)給出了“折中方案”的建議，并提出國(guó)企后勤管理部門(mén)應(yīng)建立統(tǒng)一、公開(kāi)、透明、清晰的電梯維修基金管理專用賬戶，結(jié)合西安某企業(yè)家屬樓加裝電梯的案例進(jìn)行分析及效果評(píng)價(jià)，以期對(duì)同類項(xiàng)目有啟發(fā)作用，為老齡化社會(huì)構(gòu)建做出項(xiàng)目管理從業(yè)者的綿薄之力。

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The project management of existing housing equipped with elevator based on state-owned enterprise

Sun Jianle Guo Chengjun

(CCTEGXi’anResearchInstituteLimitedCompany,Xi’an710000,China)

This paper introduced the background of existing housing equipped with elevator, elaborated the whole process management strategy of existing housing equipped with elevator, and taking a state-owned enterprise relational area engineering in Xi’an as an example, from the scheme selection, cost allocation, project management and other aspects, discussed the specific measures of existing housing equipped with elevator, provided reference for the implementation of similar engineering.

existing housing, elevator, project management

1009-6825(2016)05-0251-03

2015-12-02

孫建樂(lè)(1981- )，男，工程碩士，工程師

TU857

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