商業(yè)銀行個人住房擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范研究

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商業(yè)銀行個人住房擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范研究

祝彬

近年來，個人住房擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)作為國內(nèi)商業(yè)銀行風(fēng)險相對較低的優(yōu)質(zhì)個人信貸產(chǎn)品，已然成為商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略重點(diǎn)，在經(jīng)歷了全球金融危機(jī)的沖擊和國家對房地產(chǎn)市場的政策性調(diào)控之后，個人住房擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)實現(xiàn)了超常規(guī)、跨越式的發(fā)展。隨著商業(yè)銀行個人住房擔(dān)保貸款規(guī)模的日益擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場的不確定性增加，互聯(lián)網(wǎng)金融的高速發(fā)展，必然對銀行個人貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險防范提出新的更高的要求。本文從個人住房擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)流程的各個方面，揭示當(dāng)前商業(yè)銀行在開展個人住房擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)存在的突出問題，分析個貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險成因，探討商業(yè)銀行在開展個貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范措施。

個人住房擔(dān)保貸款；風(fēng)險防范

個人住房擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)作為一款風(fēng)險權(quán)重相對較低，盈利性強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)基本收益率高的信貸產(chǎn)品，成為各大商業(yè)銀行利益的主要來源和利潤的新增長點(diǎn)，各大商業(yè)銀行因此加大個人住房擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)的營銷力度以提高其市場占有份額。但是在商業(yè)銀行開展此類業(yè)務(wù)的過程中也存在諸多風(fēng)險，尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮，基于互聯(lián)網(wǎng)的金融產(chǎn)品高速發(fā)展的形勢下，個貸業(yè)務(wù)的潛在風(fēng)險逐漸顯現(xiàn)。從“虛擬個貸”、開發(fā)商爛尾樓等事件的頻繁出現(xiàn)我們可以看出個人住房擔(dān)保貸款并不是所謂的絕對風(fēng)險低收益高的商業(yè)銀行信貸產(chǎn)品，隨著當(dāng)前房地產(chǎn)市場趨勢的不確定性逐漸增加，個貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險也在不斷擴(kuò)大。其風(fēng)險主要表現(xiàn)在：相關(guān)市場變化和政策調(diào)整對個貸業(yè)務(wù)的發(fā)展帶來了不確定性，銀行內(nèi)控措施還不夠完善，部分員工合規(guī)經(jīng)營意識淡薄，違規(guī)操作及失職行為時有發(fā)生，銀行內(nèi)部風(fēng)險管理工作依然有很多薄弱環(huán)節(jié)，給銀行個貸業(yè)務(wù)的發(fā)展和管理帶來了風(fēng)險隱患。商業(yè)銀行在開展個貸業(yè)務(wù)的同時對相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測和管理，以及建立完善的風(fēng)險防范體系不僅關(guān)系著商業(yè)銀行的經(jīng)營穩(wěn)定，更有利于房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。因此，通過研究個人住房擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)中的突出問題，從而分析其風(fēng)險影響因素及探討相關(guān)風(fēng)險防范措施具有重要意義。

一、個人住房擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)中的突出問題

(一)客戶的真實情況掌握難度較大

從個人住房擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀來看，客戶的收入證明、工資流水等信息的真實性難以準(zhǔn)確掌握。這反映出商業(yè)銀行的調(diào)查手段和渠道不夠，許多客戶經(jīng)理風(fēng)險防范意識不強(qiáng)，在進(jìn)行貸前調(diào)查的過程中可能流于形式，簡化程序，對貸款申請人提供的有明顯疑點(diǎn)的收入證明和貸款證明材料不作深入分析和進(jìn)一步調(diào)查認(rèn)定，為日后的貸后管理埋下風(fēng)險隱患。

(二)個人住房擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)質(zhì)量下滑

一些還款能力較弱的貸款客戶，無視個人征信報告上的貸款逾期信息，對銀行關(guān)于逾期貸款訴訟的法律條件有所掌握。精心計劃還款時間和還款期數(shù)，既達(dá)到了經(jīng)常貸款逾期緩解其還款壓力的目的，又不至于被銀行起訴。對于這種情況，銀行目前只能想方設(shè)法的進(jìn)行貸后催收，還沒有形成有效的批量解決辦法。

(三)抵押物作為第二還款來源存在風(fēng)險

一些商業(yè)銀行在開展個人住房擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)時過度依賴房地產(chǎn)抵押等第二還款來源，在這種情況下，即使房價沒有大幅下滑，抵押作用的發(fā)揮也需要與其他條件相結(jié)合才能有效發(fā)揮作用。而在實際情況中銀行對抵押物的處置過程經(jīng)常發(fā)生糾紛，銀行通過訴訟來推進(jìn)不良貸款的清收，盡管訴訟成功也往往難以執(zhí)行，尤其是那些涉及多個債權(quán)人的案件，難以達(dá)成一致的分配意見。為防范此類風(fēng)險，商業(yè)銀行必須重視第一還款來源，減少對第二還款來源的依賴。

(四)貸款辦理銀行在項目準(zhǔn)入及貸款發(fā)放過程中

存在審核不嚴(yán)格及調(diào)查不充分的問題，部門經(jīng)辦人員合規(guī)操作意識不強(qiáng)，經(jīng)常出現(xiàn)違規(guī)操作。一些銀行在開展個人住房擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)的過程中，未充分調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)商的資信、項目開發(fā)建設(shè)及銷售合法性、銷售前景等情況。一手房又大多為期房，很容易造成借款人和開發(fā)商出現(xiàn)糾紛，導(dǎo)致合作項目出現(xiàn)違約風(fēng)險。

二、個人住房擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險成因分析

商業(yè)銀行在開展個人住房擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險主要源于：銀行內(nèi)部管理控制措施不夠完善、部分員工合規(guī)經(jīng)營意識不強(qiáng)、信用缺失、監(jiān)管不到位、信息不對稱等。如果銀行切實落實貸前調(diào)查，認(rèn)真審核貸款條件，執(zhí)行貸中審查，完善貸后管理，加強(qiáng)相關(guān)風(fēng)險隱患的排查等，這些風(fēng)險可以得到控制。具體來說，個人住房擔(dān)保貸款的風(fēng)險成因來自以下幾個方面：

(一)個人信用意識淡漠，信用機(jī)制不夠完善

在現(xiàn)代化的國家經(jīng)濟(jì)中，信用制度是必不可少的，信用制度的完善程度從側(cè)面反映出一個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和國民素質(zhì)的高低。健全完善的信用機(jī)制可以有效的治理市場上存在的失信現(xiàn)象，增強(qiáng)國民的信用意識，使市場中的失信行為和銀行的不良貸款現(xiàn)象得到控制。在目前的個貸業(yè)務(wù)中，商業(yè)銀行一般通過央行征信系統(tǒng)對個人及企業(yè)的信用進(jìn)行查詢，但是征信報告僅能顯示貸款申請人在商業(yè)銀行獲得的貸款、信用卡辦理記錄及還款記錄，對影子銀行，如小貸公司、擔(dān)保公司、信托公司的借款信息無從查詢，對貸款客戶信用情況的了解不夠充分。商業(yè)銀行不能全面了解客戶的信用信息，在發(fā)放貸款的操作環(huán)節(jié)中審慎性不足，從而影響對貸款客戶未來還款能力和還款意愿的準(zhǔn)確判斷。

(二)商業(yè)銀行風(fēng)險控制和防范制度設(shè)計存在缺陷

近年來，由于個人住房擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)量與日俱增，各大商業(yè)銀行在爭奪個貸業(yè)務(wù)市場份額的同時，忽視了個貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險管理，在實務(wù)中一些銀行個貸從業(yè)人員對借款人提供的有明顯疑點(diǎn)的資信證明不作進(jìn)一步的調(diào)查核實，片面的認(rèn)為有房地產(chǎn)作為抵押，放松了對第一還款源的調(diào)查認(rèn)定，給未來的貸款回收帶來了風(fēng)險隱患。

(三)部分商業(yè)銀行在市場競爭和績效考核壓力下

不能平衡業(yè)績和風(fēng)控之間的關(guān)系。個人住房擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)作為一款“低風(fēng)險，高收益”的信貸產(chǎn)品，廣受各大商業(yè)銀行青睞，導(dǎo)致同業(yè)競爭相對激烈。一個樓盤往往有幾家不同的商業(yè)銀行辦理個貸業(yè)務(wù)，甚至出現(xiàn)一個樓盤存在同一商業(yè)銀行的不同支行相互爭奪貸款客戶的情況。商業(yè)銀行在拓展業(yè)務(wù)，爭奪客戶資源的同時往往降低了對業(yè)務(wù)風(fēng)險控制的要求，導(dǎo)致出現(xiàn)了“假個貸”，貸款資金流入股市等監(jiān)管部門明文禁止的違規(guī)問題，增加了個貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險。

(四)部分經(jīng)辦人員合規(guī)操作意識淡漠，履職盡責(zé)不到位

部分客戶經(jīng)理在個貸業(yè)務(wù)的貸前調(diào)查，貸款審核和貸后管理等環(huán)節(jié)履職盡責(zé)不到位，合規(guī)意識不強(qiáng)，在業(yè)務(wù)辦理過程中對相關(guān)程序流于形式，對客戶提供的證明材料調(diào)查不充分，不能達(dá)到銀行規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，沒有對有疑點(diǎn)的客戶貸款證明材料作進(jìn)一步的調(diào)查認(rèn)定。甚至一些客戶經(jīng)理為了業(yè)績提升，幫助客戶填寫貸款資料，偽造收入證明，代替簽章等違規(guī)行為。部分經(jīng)辦崗位人員責(zé)任心不強(qiáng)，作風(fēng)懶散，有可能出現(xiàn)客戶重要信息錄入錯誤，抵押登記辦理不及時等問題。

(五)商業(yè)銀行個貸從業(yè)人員配置不夠，存在業(yè)務(wù)辦理疲勞的現(xiàn)象

銀行個貸工作勞動強(qiáng)度較大，尤其在當(dāng)前銀行房貸余額持續(xù)高速增長的背景下，個貸業(yè)務(wù)從業(yè)人員沒有得到充分補(bǔ)充?？蛻艚?jīng)理考核壓力大，除了實地調(diào)查，家訪外，要準(zhǔn)備長達(dá)幾十頁的貸款資料，登錄銀行信貸管理系統(tǒng)操作，加班加點(diǎn)是常態(tài)，樓盤銷售旺季時客戶經(jīng)理還需要駐點(diǎn)營銷，工作非常辛苦。有些銀行的個貸業(yè)務(wù)部門由于工作量較大，常從社會上聘請兼職人員從事個人工作，難以適應(yīng)個貸業(yè)務(wù)的高速發(fā)展。在業(yè)績壓力下，高強(qiáng)度的工作使得從業(yè)人員出現(xiàn)管理疲勞，導(dǎo)致個貸業(yè)務(wù)各個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題的概率增加，從而增加了個貸業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)風(fēng)險。

三、商業(yè)銀行個貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范措施

由于個人住房擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險較低，業(yè)務(wù)系統(tǒng)開展比較便利，產(chǎn)品收益較高，各大商業(yè)銀行都把個人住房擔(dān)保貸款作為大力發(fā)展的信貸產(chǎn)品，商業(yè)銀行往往把重心集中在如何提高個貸業(yè)務(wù)的市場份額，而往往忽視了該種信貸產(chǎn)品的業(yè)務(wù)風(fēng)險。在個貸業(yè)務(wù)近年來暴露出來的突出問題中我們應(yīng)當(dāng)汲取教訓(xùn)，在拓展個貸業(yè)務(wù)規(guī)模的同時，嚴(yán)格控制和管理其業(yè)務(wù)風(fēng)險，提高商業(yè)銀行的經(jīng)營效益。我認(rèn)為商業(yè)銀行個人住房擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)的開展要立足于風(fēng)險可控性、產(chǎn)品成熟性、規(guī)模經(jīng)營型、客戶價值性、政策法規(guī)成熟性。

(一)加快完善個人征信體系建設(shè)

加快完善個人信用信息的共享機(jī)制建設(shè)，將電信運(yùn)營商，水電費(fèi)用的繳收，納稅情況等信息全方位的記入個人信用報告。加強(qiáng)對非銀金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，將非銀金融機(jī)構(gòu)的客戶信息數(shù)據(jù)納入央行征信系統(tǒng)，尤其是P2P網(wǎng)貸，小額貸款等貸款信息，使得個人征信報告能夠更加全面地反映個人信用情況，商業(yè)銀行能夠全面掌握貸款客戶的信用狀況，進(jìn)行合理授信，從而降低貸款客戶違約風(fēng)險。

(二)加強(qiáng)合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入準(zhǔn)度建設(shè)

近兩年來，由于經(jīng)濟(jì)下行壓力，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開發(fā)商和中小微企業(yè)資金壓力較大。銀行必須加強(qiáng)合作機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度的建設(shè)，對擬合作的房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)、公司信用情況、項目信息、相關(guān)權(quán)屬證書情況等進(jìn)行全方位的調(diào)查，同時密切關(guān)注貸款資金流向和開發(fā)商項目進(jìn)展情況，嚴(yán)防騙貸，貸款資金挪用等情況的發(fā)生，從源頭上把控貸款風(fēng)險。

(三)完善商業(yè)銀行個貸業(yè)務(wù)風(fēng)險防范制度，優(yōu)化個貸業(yè)務(wù)審批制度

個人住房擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)一般由銀行個貸中心負(fù)責(zé)辦理，個貸業(yè)務(wù)客戶經(jīng)理進(jìn)行貸前調(diào)查，獨(dú)立審批人進(jìn)行貸款審批，這種模式使得審批人長期進(jìn)行流程化、標(biāo)準(zhǔn)化的操作，導(dǎo)致審批人過度關(guān)注申報項目和貸款證明材料的合規(guī)性，而忽視了項目的實質(zhì)風(fēng)險；二是審批人對個人住房貸款合作項目及個人貸款客戶的審查主要依據(jù)客戶經(jīng)理提供的貸款證明資料，不能親自進(jìn)行真實性和準(zhǔn)確性調(diào)查，對業(yè)務(wù)流程細(xì)節(jié)沒有最直接的掌握。為了克服以上弊端，建議商業(yè)銀行引入審批人對貸款客戶回訪制度，貸款審批人對存在疑點(diǎn)及其認(rèn)為真實性或準(zhǔn)確性有待調(diào)查的貸款客戶進(jìn)行回訪調(diào)查。

(四)對客戶進(jìn)行分類、嚴(yán)抓準(zhǔn)入門檻、從源頭上規(guī)避風(fēng)險

防范風(fēng)險要從源頭抓起，個貸工作人員應(yīng)根據(jù)資信水平對貸款客戶的進(jìn)行科學(xué)分類，分別設(shè)定貸款最高額度、最大貸款成數(shù)和最長期限。對國家公務(wù)員、教師等應(yīng)作為優(yōu)良客戶予以支持，對那些職業(yè)及輸入具有不穩(wěn)定性，無固定還款源的貸款客戶要從嚴(yán)控制。嚴(yán)格落實貸款客戶的準(zhǔn)入門檻，同時注意多方交叉印證，增強(qiáng)客戶信息透明度，拓寬客戶增信渠道。注重核查借款人資信的真實性，要深入調(diào)查和核實，多渠道、全方面的了解貸款客戶的實際收入情況，加強(qiáng)對貸款第一還款來源的審查力度，從而改變商業(yè)銀行在風(fēng)險控制管理中過度依賴第二還款來源的現(xiàn)狀。

(五)合理配置個貸從業(yè)人員

銀行開展個貸業(yè)務(wù)要結(jié)合自身業(yè)務(wù)實際情況，加強(qiáng)對個貸業(yè)務(wù)從業(yè)人員的配備，從業(yè)人員配備不足，不僅會影響個貸業(yè)務(wù)辦理效率，對業(yè)務(wù)的開展產(chǎn)生影響，還會影響個貸業(yè)務(wù)風(fēng)險防控措施的實施。同時，要提高支行層面客戶經(jīng)理及審批人員的專業(yè)素養(yǎng)和道德素質(zhì)，樹立個貸從業(yè)人員的風(fēng)險意識，通過對各類培訓(xùn)，對商業(yè)銀行個貸從業(yè)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)操守教育，增強(qiáng)客戶經(jīng)理的業(yè)務(wù)能力、職業(yè)操守及風(fēng)險防控意識。對違規(guī)操作及失職人員予以處罰，防范道德風(fēng)險和操作風(fēng)險。

(六)加強(qiáng)貸后跟蹤管理

改變商業(yè)銀行“重投放、輕管理”的局面，在貸后管理階段，要對重點(diǎn)客戶和重點(diǎn)項目進(jìn)行經(jīng)常性，周期性的分析和了解，及時掌握相關(guān)信息的變動。對抵押物的登記情況進(jìn)行落實，對欠款期數(shù)較長的不良貸款加大清收力度，細(xì)化催收流程，將多重催收手段緊密結(jié)合起來提高預(yù)期貸款催收效率。個貸部門應(yīng)建立并完善不良貸款分析報告制度，對逾期較長的不良貸款進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控和催收。

(七)通過個貸業(yè)務(wù)產(chǎn)品創(chuàng)新來提升其風(fēng)險控制水平

近年來，互聯(lián)網(wǎng)的高速發(fā)展產(chǎn)生了許多互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，如支付寶、京東白條等。這些互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的出現(xiàn)給銀行的產(chǎn)品體系帶來了前所未有的沖擊，商業(yè)銀行應(yīng)該結(jié)合自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)和資源優(yōu)勢發(fā)展創(chuàng)新更好的貸款產(chǎn)品。例如，個人住房擔(dān)保貸款可以依托互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢對貸款申請等服務(wù)進(jìn)行優(yōu)化，利用互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的存量數(shù)據(jù)對貸款客戶進(jìn)行更為全面的授信，從而提高個貸業(yè)務(wù)的質(zhì)量，降低貸款風(fēng)險。

四、結(jié)語

在當(dāng)前加速推進(jìn)利率市場化、金融脫媒持續(xù)深化、房地產(chǎn)市場不確定性增加、互聯(lián)網(wǎng)金融高速發(fā)展的背景下，研究商業(yè)銀行個人住房擔(dān)保貸款的業(yè)務(wù)風(fēng)險，全方位的分析個貸業(yè)務(wù)風(fēng)險點(diǎn)，采取有效的風(fēng)控防范措施，建立完善的風(fēng)險控制管理體系。不僅有利于商業(yè)銀行的經(jīng)濟(jì)效益，更有助于我們順應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)相互協(xié)調(diào)，走上可持續(xù)發(fā)展道路。(作者單位：湖北大學(xué))

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祝彬(1992-)，男，湖北武漢人，湖北大學(xué)，學(xué)生，研究方向：金融。