父母和未成年子女間不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的幾個(gè)問(wèn)題

某市登記機(jī)構(gòu)詢(xún)問(wèn)：最近，我們對(duì)一起登記業(yè)務(wù)的處理產(chǎn)生了一些疑慮。父母要把自己的房屋賣(mài)給未成年子女，一部分人認(rèn)為，在這種買(mǎi)賣(mài)合同中，只能由其法定監(jiān)護(hù)人父母作為代理人在買(mǎi)賣(mài)合同上簽字，這樣就形成了由同一個(gè)人代表買(mǎi)賣(mài)雙方在合同上簽字，這豈不是成了自己和自己做買(mǎi)賣(mài)？所以，主張應(yīng)按贈(zèng)與辦理。問(wèn)，父母能否把房屋賣(mài)給未成年子女？父母和未成年子女間的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是不是一定要按贈(zèng)與來(lái)辦理？父母把房屋賣(mài)給子女是不是屬于“自己代理”？如果是未成年人把房屋賣(mài)給父母，登記機(jī)構(gòu)能否受理？

金紹達(dá)：一、權(quán)利人有合法的房屋所有權(quán)，就有按照自己的意愿來(lái)處分自己房產(chǎn)的權(quán)利，因而，父母可以把房屋賣(mài)給未成年子女。

二、父母以何種方式把房屋轉(zhuǎn)讓給未成年子女，應(yīng)該由當(dāng)事人自行確定，在申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記時(shí)只要如實(shí)申報(bào)就行，登記機(jī)構(gòu)毋須也不應(yīng)對(duì)此進(jìn)行干預(yù)。所以，父母把房屋轉(zhuǎn)讓給未成年子女并不一定要按贈(zèng)與來(lái)辦理。且贈(zèng)與時(shí)應(yīng)有贈(zèng)與合同，同樣存在著同一人代表雙方在合同上簽字的問(wèn)題。

三、“自己代理”是指代理人以被代理人的名義與自己實(shí)施民事法律行為。由于自己代理易于損害被代理人的利益，因而在一些國(guó)家的法律規(guī)定中是被禁止的。如《德國(guó)民法典》第一百八十一條規(guī)定：“代理人無(wú)特別許可，不得以本人名義與自己為法律行為，亦不得為第三人之代理與本人為法律行為；但法律行為系屬專(zhuān)以債務(wù)為目的者，不在此限”；《日本民法典》也有類(lèi)似的規(guī)定。在我國(guó)大陸，自己代理雖然見(jiàn)諸于民法教材，但法律并未對(duì)自己代理作明文規(guī)定。在司法實(shí)踐中，是將自己代理視為對(duì)代理權(quán)的濫用。

在父母把房屋賣(mài)給未成年子女時(shí)，父母和子女是不同的民事主體，在買(mǎi)賣(mài)合同上簽字是分別作為賣(mài)方和買(mǎi)方代理人，因而不能算是和自己做買(mǎi)賣(mài)。未成年人的父母作為法定監(jiān)護(hù)人代理自己的子女取得房屋權(quán)利，不屬于代理權(quán)的濫用。

四、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)明令禁止受監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給監(jiān)護(hù)人（臺(tái)灣地區(qū)“民法”1102條：“監(jiān)護(hù)人不得受讓受監(jiān)護(hù)人之財(cái)產(chǎn)”），我國(guó)《民法通則》雖然無(wú)類(lèi)似的直接規(guī)定，但在第十八條規(guī)定了：“除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)”。因此，《房屋登記辦法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》都規(guī)定了因處分被監(jiān)護(hù)人不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提供為被監(jiān)護(hù)人利益的書(shū)面保證。而把未成年人的房屋賣(mài)給父母很難解釋為是為了未成年人的利益。即使申請(qǐng)人提供了為被監(jiān)護(hù)人利益的書(shū)面保證，但其實(shí)際行為與此明顯不符，違反了《民法通則》的上述規(guī)定。因此，將未成年人的房屋賣(mài)給父母，登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)受理。

陳品祿/責(zé)任編輯