商業(yè)地產的數(shù)字顛覆

隨著夏季接近尾聲，美國的商業(yè)地產行業(yè)仍在持續(xù)醞釀發(fā)酵。房價上升，抵押利率下降。但是一股強勁的風潮正在形成。數(shù)字發(fā)展的第一階段終于在這個以資產為基礎的行業(yè)興起了，而長久以來技術在這個行業(yè)的作用都微乎其微。好在不論如何衡量，這都是一個擁有真正資產的行業(yè)。

社交、移動、云、大數(shù)據(jù)和物聯(lián)網(wǎng)等技術正在被用于地產行業(yè)的住宅領域，而Zillow、HomeAway和Nextdoor之類的早期贏家正在為技術行業(yè)開辟出一條道路，從而改變地產行業(yè)的管理、所有和融資方式。

地產行業(yè)是我們當前經(jīng)濟中僅存的幾個幾乎不需要或根本不需要技術知識及相關興趣就能夠創(chuàng)造出巨大財富的行業(yè)之一。地產行業(yè)始終信奉的是“位置第一”原則。但是在這個充滿移動性的世界里，“位置”幾乎已經(jīng)不復存在了，許多事情都可以通過智能手機完成。在與可獲取性（access）的對陣中，資產（assets）正在失去陣地，不論這種資產是酒店、家，還是公寓。

一種新的“所有權”

技術為什么急于在這個長期以來就存在的地產世界發(fā)揮作用，原因顯而易見。商業(yè)房產（CRE，Commercial Real Estate）是一個巨大的市場。從廣義上來說，房地產是美國最大的單一資產類型，根據(jù)美聯(lián)儲的數(shù)據(jù)，它的價值約為50萬億美元。

更確切地說，住宅房屋（residential housing）是美國地產資產類別中最大的單一“有形”資產，價值約為26萬億美元，另外的24萬億美元是商業(yè)房產。地產作為一種資產類型，它的意義大于其他重量級的資產類型，例如固定收益（債券）和股本（股票）。

這就是為什么Airbnb只是眾多利用這一未被開發(fā)的機遇，通過改變地產以及擁有地產價值的根本概念而從中謀利的技術初創(chuàng)公司之一。事實上，許多非常成功的共享經(jīng)濟公司都證明了越來越多的人更傾向于擁有“可獲取性”，而不是擁有資產，對此有數(shù)據(jù)可以佐證。根據(jù)普華永道2015年的一份報告，美國人認為共享經(jīng)濟具有多重優(yōu)勢：86%的人認為它可以讓生活變得更低廉，83%的認為它可以提供便利，增加效率，而63%的人則認為比起跟傳統(tǒng)的公司打交道，它顯得更有趣。此外，共享資產的實踐也讓美國人開始重新思考所有權的價值，81%的人認為比起擁有這些商品，共享可以讓它們變得沒那么昂貴，43%的人則表示擁有讓人感覺累贅。

關鍵結論非常意外：57%的人認為對資產的“可獲取性”是一種“擁有權”的新形式。

商業(yè)地產行業(yè)以及相關的商業(yè)地產金融都根植于19世紀和20世紀初的一些概念。由于地產是由硬資產構成的，位置仍然在很大程度上限定了每個人在這一行業(yè)中的角色。

但是這種情況正在發(fā)生迅速變化。技術行業(yè)以及Airbnb、Zillow、WeWork和RealtyMogul這樣的參與者正在改變地產行業(yè)長期以來珍視的理念以及租戶、所有者、金融家和中介等參與者之間的互動方式。技術顛覆者的預設很簡單：讓商業(yè)地產公司擁有這些資產，我們則擁有平臺，通過這些平臺讓住戶和租戶在他們需要的時候獲得自己需要的東西，不管他們什么時候需要，只要使用當前的實時需求、大數(shù)據(jù)和云技術就可以實現(xiàn)。

因此一個關鍵的問題就在于：商業(yè)地產行業(yè)是選擇進入數(shù)字領域呢，還是承擔技術初創(chuàng)企業(yè)將之從外部瓦解的風險？這也正是Facebook對企業(yè)界所做的，它俘獲了16億顧客，然后再將他們回租給美國企業(yè)界。

以數(shù)字技術為中心

在當今的數(shù)字經(jīng)濟中，每個人每天都帶著他們的“位置”。人們可以隨時隨地，在家里、咖啡館、酒店大堂和機場使用他們的手提電腦、平板電腦或者智能手機。鑒于這一現(xiàn)實因素，如果地產行業(yè)想要在創(chuàng)造價值的同時，又不輸給可以為固定資產行業(yè)創(chuàng)造出更多可能性的AR（增強現(xiàn)實）和VR（虛擬現(xiàn)實）等虛擬技術，商業(yè)地產行業(yè)的領導者必須開始采取行動。

商業(yè)地產行業(yè)擴大“硬資產”的能力將會縮水，而一種基于該行業(yè)的無形資產，即租戶希望、需要和獲取大數(shù)據(jù)及虛擬網(wǎng)絡的新型杠桿將會出現(xiàn)，只要他們建立起能夠從這些新資產貨幣化中獲利的數(shù)字平臺。為了實現(xiàn)這一目的，必須采用一種新型的非線性方法，商業(yè)地產行業(yè)領導者需要改變他們對價值的思維模式（非物vs物）以及商業(yè)模式（技術vs非技術），并且將數(shù)字技術視為一切活動的中心。

五個步驟使數(shù)字成為中心：

定位（Pinpoint）：了解你的創(chuàng)業(yè)和思維模式，其中包括你所在行業(yè)的商業(yè)模式。

發(fā)現(xiàn)（Identify）：對你所有的資產進行全面盤點，包括硬資產和無形資產，例如你的顧客、合作伙伴、雇員以及任何與他們相關的數(shù)據(jù)（交互、情感、朋友和家庭）。把這些資產當作你的真正（或有形）資產來考慮。我們研究發(fā)現(xiàn)它們具有相同的價值。

價值（Value）：設想建立一個像Facebook或LinkedIn一樣針對地產行業(yè)參與者的數(shù)字平臺和虛擬網(wǎng)絡，你可以通過這一平臺與租戶、供應商和員工在一個全新的商業(yè)模式下開展合作和共同創(chuàng)造，使他們能夠參與和分享你的網(wǎng)絡所帶來的價值。

運作（Operate）：開始將時間、人才和資本等少量資產向地產資產之外的數(shù)字商業(yè)模式轉移。如果你不在其中投入金錢和時間的話，一切都不會改變，你就把這個巨大機遇拱手讓給了每一位技術顛覆者，他們可以拿走你大部分富有價值的數(shù)據(jù)資產和顧客。所以，先進行數(shù)字試點，證明你在數(shù)字領域運作的概念。顛覆的空間還有很多。

追蹤（Track）：制定和實施新的關鍵績效指標，定期向董事會、投資者和其他利益相關者進行透明報告。請在你的標準財務衡量體系中加入關鍵績效指標，包括租戶交互活動（銷售或其他活動）、租戶參與程度（例如網(wǎng)絡的規(guī)模）、員工和合作伙伴的參與和看法、租戶創(chuàng)造的新產品或服務，以及與他們分享的價值和收益額（蘋果公司與其開發(fā)商網(wǎng)絡就采取了這一做法）。

商業(yè)地產行業(yè)領導人應該采納和構建一個21世紀的商業(yè)模式，這一商業(yè)模式必須與硅谷制造的那些最佳商業(yè)模式比肩，否則就只能成為這些21世紀掠奪者的獵物。