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    城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下重慶市商品住宅市場發(fā)展前景研究

    2016-11-17 02:40:48康媛媛
    重慶建筑 2016年8期
    關(guān)鍵詞:商品房剪力墻重慶市

    康媛媛

    (重慶建筑工程職業(yè)學(xué)院,重慶400072)

    城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下重慶市商品住宅市場發(fā)展前景研究

    康媛媛

    (重慶建筑工程職業(yè)學(xué)院,重慶400072)

    隨著重慶市“兩孩政策”的落地,在房地產(chǎn)商品成本增長,重慶市城鎮(zhèn)人口增加,重慶市城鎮(zhèn)職工工資、可支配收入增加,重慶市住宅審批用地、商品房市場供應(yīng)逐年增加的背景下,以及消費者從“持幣觀望”到“買漲不買跌”等心理因素的疊加和“去庫存”的市場影響下,重慶市商品住房市場(以下簡稱樓市)正在經(jīng)歷著結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

    重慶樓市;剛性需求;區(qū)域經(jīng)濟;宏觀經(jīng)濟

    基金論文:該論文為重慶市教委科學(xué)技術(shù)研究項目“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下的重慶市高職學(xué)生就業(yè)研究”(項目編號:KJ123304)論文之一。

    0 引言

    隨著2015年兩會提出“兩孩”新政,這為上半年持續(xù)低迷的房價,注入了新鮮的活力。至今,各級政府對樓市的宏觀調(diào)控可謂越來越嚴。在這樣的市場背景下,重慶樓價卻一路高歌,屢創(chuàng)新高。隨著“限購、限貸”及“限外”政策的松綁,利好政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。本文從人口增加、土地供應(yīng)、固定資產(chǎn)投資、政府宏觀調(diào)控等綜合影響房地產(chǎn)市場價格趨勢的因素逐個進行剖析,并結(jié)合向量回歸模型來進行有效預(yù)測。

    1 影響重慶市房地產(chǎn)商品價格的因素

    人口增量是房地產(chǎn)市場活躍的基礎(chǔ)。沒有人口的持續(xù)增加,房地產(chǎn)市場無論如何細分,都必將進入到衰竭階段,因此可以說人口因素是房地產(chǎn)市場持續(xù)上揚的最大動力。其次土地、商品房供給和政府調(diào)控、居民收入水平等都是重要原因。

    1.1人口因素

    從《2013年重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計年鑒》中的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,我們可以看出,2010年人口出生達到峰值,人口的自然增加率隨之減緩,可以說人口增量的速度逐步放緩。重慶市2012年比上年人口增加26萬,增長0.9個百分點,2013年比上年人口增加25萬,增長0.8個百分點,隨著“兩孩”政策的實施,改善性剛需市場再次活躍。

    圖1 重慶市人口變化圖

    圖2 重慶市人口總數(shù)統(tǒng)計

    從2010年開始非農(nóng)人口每年以1000萬的速度在增加,這1000萬的新增非農(nóng)人口,按照每個家庭3人來計算,每年凈增的市場需求套數(shù)為333萬戶。按照每家庭平均70m2的住宅,市場供應(yīng)量的商品房住宅總建筑面積為233310萬m2,這樣才能達到理想的供需平衡狀態(tài)。這里的人口增量還沒有考慮“回流人群”(原在一線和東南沿海城市打工超過3年以上,從2014年開始返回重慶就職的人群)對重慶市房地產(chǎn)市場造成的影響。

    1.2土地及商品房供給

    實際上我們的土地和市場商品的供應(yīng)量據(jù)《重慶市國土資源和房屋管理2008-2013年公報》數(shù)據(jù)顯示如下。

    圖3 重慶市審批土地及保障性住房用地面積

    從2009年開始重慶市審批的住宅土地呈逐年上升趨勢。其中,2012年重慶市審批住宅用地與2011年基本持平略有增長,但是2013年重慶市審批的住宅土地出現(xiàn)快速增長,比上年的住宅土地供應(yīng)量增加了41.3%。連續(xù)5年來審批住宅用地處于上升趨勢,因此我們可以得出結(jié)論,商品房住宅用地的面積持續(xù)增加,供應(yīng)充分。

    土地是房地產(chǎn)市場存在的基礎(chǔ),但是僅僅只有土地是不夠的。在固定資產(chǎn)投資中,2014年的前三季度重慶市五大功能區(qū)域房地產(chǎn)投資增長總額度為2545.11億元,平均增長額為509.022億元,同比增長20.5%。同時,都市核心功能區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資完成655.66億元,同比減少6.1%。因此得出,重慶市主城區(qū)的房地產(chǎn)供應(yīng)量正在逐步減少,非都市核心功能區(qū)的房地產(chǎn)供應(yīng)量呈上升趨勢。主城區(qū)住宅房地產(chǎn)供應(yīng)量的減少,和持續(xù)增加的人口矛盾的存在,勢必會影響主城區(qū)房地產(chǎn)價格回暖并上揚。

    在資金增加、土地供應(yīng)充分的條件下,重慶市商品房及住宅供應(yīng)量又是怎么樣的呢?我們將通過圖4、圖5進行比較分析。

    圖4 重慶市城鎮(zhèn)房屋及住宅面積

    圖5 重慶市商品房及住宅銷售面積

    重慶市2013年商品房銷售面積4817.56萬m2,增長6.5%。其中,住宅銷售面積4359.19萬m2,增長6.2%。商品房銷售額2682.76億元,增長16.8%。2014年1-9月份,重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資2545.11億元,同比增漲20.5%。全市商品房銷售面積為3292.81m2,同比增長2.7%。商品房銷售額為1845.92億元,同比增長3.2%。2014年9月根據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù),重慶市新建住宅環(huán)比增長98.2%,同比增長97.7%。下半年,隨著國家宏觀政策的逐漸明朗化,重慶新建住宅的價格依然會保持穩(wěn)中有升。重慶市主城區(qū)商品房供應(yīng)量維持在2000萬方左右,“二胎”和“回流人群”又將增加對住宅的需求,尤其是主城區(qū)。

    1.3宏觀調(diào)控對房屋銷售情況的影響

    宏觀調(diào)控歷來是影響房地產(chǎn)價格最主要的因素之一。2004年1-9月份,重慶市連續(xù)出臺多項調(diào)控政策,公積金貸款的收縮,讓剛性需求者加入到觀望者隊伍中?;谡康禺a(chǎn)市場整體的平穩(wěn)過渡思想,近十年來,房價“只漲不降”的怪相,使重慶市消費者的內(nèi)心安全感極低,稍有利好房地產(chǎn)市場的政策出臺,持幣觀望的顧客就加入到了買房者行列,因此在2014年的10月重慶市重現(xiàn)“日光盤”。雖是個案,足以反映出消費者內(nèi)心的危機感。

    據(jù)一財網(wǎng)統(tǒng)計,從1993年到2014年間國家累計出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策206項次。政府連續(xù)的行政手段干預(yù)房價,是為了穩(wěn)定商品房房價,如圖6、圖7。

    圖6 我國房地產(chǎn)1993-2014年宏觀調(diào)控政策手段占比圖

    圖7 房地產(chǎn)各年份宏觀政策調(diào)控數(shù)量圖

    我國房地產(chǎn)是從1992年開始了商品房,1998年開始貨幣化分房政策,從2006年房地產(chǎn)價格實現(xiàn)快速增長,這個從后期的調(diào)控政策數(shù)量上就顯示了房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過熱。2008年伴隨著世界金融危機,房地產(chǎn)調(diào)控政策從抑制型向穩(wěn)定房地產(chǎn)價格方向發(fā)展。直到2013年政府換屆,新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子上臺,首先將房地產(chǎn)價格的決定權(quán)交還給市場,去掉過多的行政干預(yù)房價。2014年,近十年宏觀調(diào)控政策的效果累加疊現(xiàn),“去庫存化”成為本年度各大開發(fā)商的指導(dǎo)思想,“降價”信號的初現(xiàn),在“買漲不買跌”心理的影響下,消費者的觀望情緒濃厚,重慶市房地產(chǎn)市場一度是有價無市。2014年第四季度,從中央到地方政府一系列的“救市”政策頻出,重慶樓市開始回暖。重慶商品房銷售均價2014年初出現(xiàn)小幅回落。同期,重慶市主城區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價持續(xù)走高,不斷刷新記錄?!傲客苾r漲”預(yù)示著重慶市房地產(chǎn)市場價格仍處于上升通道之中。

    1.4消費者的收入水平

    根據(jù)《2013年重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報及年鑒》,重慶市城鎮(zhèn)非私營單位職工平均工資成上升趨勢,從2006年的近2萬元漲到2013年底的近5萬元,上漲幅度為150%,而同期重慶市區(qū)的商品房住宅均價上漲幅度為167%。因此我們可以縱向比較得出重慶市城鎮(zhèn)職工的商品房購買力疲軟,如圖8、圖9。

    圖8 重慶市城鎮(zhèn)非私營單位職工平均工資圖

    圖9 重慶市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入圖

    圖10 重慶市商品房銷售均價統(tǒng)計

    圖10中我們可以看出,重慶市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入從2007年開始到2013年截止,一直處于上升通道,但同期的重慶市城鎮(zhèn)居民家庭的恩格爾系數(shù)確實有升有降。在重慶商品房價格第一高點的2008年時,家庭的生活水平伴隨著經(jīng)濟危機逐步下降。在2012年家庭生活水平降至最低。而此刻重慶房市處于上升通道,許多家庭開始了改善型的需求。重慶市2012年的平均住房支出為1177.02元,消費總支出平均為16573.14元,住房支出占總消費支出的7.1%。消費者對住房消費的支出熱情在理性回歸。2012年商品房的銷售面積出現(xiàn)負增長0.2個百分點。2013年消費者的生活水平有所改善,消費趨向于理性消費。恩格爾系數(shù)統(tǒng)計圖從反面映射出,重慶房地產(chǎn)快速增長主要在2009年到2011年,從2013年開始逐步趨向平穩(wěn)。

    根據(jù)重慶市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),重慶市2014年前三季度的城鎮(zhèn)常住居民可支配性收入為19380元,同比增長9.4%。隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加,可以說消費者的購買力增強,這也為重慶市房價的上漲提供了可能和空間。

    2 影響重慶房地產(chǎn)商品價格模型構(gòu)建

    根據(jù)向量自回歸(VAR)模型與協(xié)整,對影響房地產(chǎn)商品價格的因素,構(gòu)建的模型如下:

    P=f(x1,x2,x3,x4……)

    x1,t=f(x1,t-1,x1,t-2,…)

    x2,t=f(x2,t-1,x2,t-2…)

    x3,t=f(x3,t-1,x3,t-2…)

    x4,t=f(x4,t-1,x4,t-2…)

    其中:P為房地產(chǎn)商品價格,x1為人口因素,呈正相關(guān)關(guān)系;x2為土地供給價格,土地供給價格與房地產(chǎn)價格呈正相關(guān)關(guān)系,x3為商品房供給面積,商品房供給面積與房地產(chǎn)價格呈負相關(guān)關(guān)系,也就是說商品房供給面積越大,房地產(chǎn)商品市場價格呈下跌趨勢;x4為宏觀調(diào)整政策,這是影響房地產(chǎn)價格上下波動的主要因素。

    根據(jù)重慶市商品房銷售情況和重慶市商品房銷售均價統(tǒng)計,驗證模型的有效性。在相關(guān)因素的共同作用下,重慶市商品房銷售價格以螺旋式的方式呈上漲趨勢。2008年的金融危機出現(xiàn)了明顯回調(diào),2014年的多年宏觀調(diào)控效果疊加再次出現(xiàn)回調(diào)趨勢。

    3 結(jié)語

    (1)人口自然增長的存在,為房地產(chǎn)市場的后續(xù)購買形成了潛在市場;尤其是“兩孩政策”的實施,為“改善性剛需”打開通道。

    帶教教師是床邊教學(xué)的主力軍,帶教教師的教學(xué)意識、教學(xué)查房質(zhì)量、教學(xué)病例討論質(zhì)量直接關(guān)系著實習(xí)質(zhì)量,因此給帶教教師一個寬松的環(huán)境,將有助于發(fā)揮其積極性,有利于實習(xí)質(zhì)量的提高[7]。

    (2)重慶市人均可支配收入呈上升趨勢,這為重慶房地產(chǎn)商品價格的上升提供有效保障。

    (3)重慶市審批住宅土地面積逐年增加,說明房地產(chǎn)市場活力依舊,這為重慶商品房市場價格上升提供可能。

    (4)宏觀調(diào)控下的重慶市房地產(chǎn)業(yè)保持強勁的上升趨勢,在目前一片“救市”的聲浪中,持幣觀望顧客在“買漲不買跌”的心理作用下,涌進市場進行房地產(chǎn)產(chǎn)品消費,短期內(nèi)需求增加,為房地產(chǎn)市場價格上升增加了動力。

    (5)結(jié)構(gòu)化調(diào)整,房地產(chǎn)市場逐步趨向多元化,旅游產(chǎn)業(yè)助推下的旅游地產(chǎn)升溫。

    綜上所述,重慶市房地產(chǎn)在結(jié)構(gòu)化經(jīng)濟調(diào)整的背景下,通過不斷市場細分,房地產(chǎn)的價格呈現(xiàn)上升趨勢。結(jié)構(gòu)化調(diào)整必將影響到房價的調(diào)整,在2014年“去庫存化”的壓力下,隨著一線城市的人口回流,重慶市房地產(chǎn)依然呈現(xiàn)著較大活力。

    責(zé)任編輯:孫蘇,李紅

    知識窗

    施工術(shù)語

    1.什么是容積率

    2.什么是建筑密度

    答:建筑密度是工程項目總占地基底面積與總用地面積的比值,一般用百分數(shù)表示。

    3.什么是綠地率(綠化率)

    答:綠地率是工程項目綠地總面積與總用地面積的比值,一般用百分數(shù)表示。

    4.什么是日照間距

    答:日照間距,就是前后兩棟建筑之間根據(jù)日照時間要求所確定的距離。日照間距的計算,一般以冬至這一天正午正南方向房屋底層窗臺以上墻面,能被太陽照到的高度為依據(jù)。

    5.什么是建筑“三大材”

    答:建筑“三大材”指的是鋼材、水泥和木材。

    6.什么是磚混結(jié)構(gòu)

    答:房屋的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱,水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板,此類結(jié)構(gòu)形式叫磚混結(jié)構(gòu)。

    7.什么是框架結(jié)構(gòu)

    答:框架結(jié)構(gòu)指以柱、縱向梁、橫向梁、樓板等構(gòu)成的骨架作為承重結(jié)構(gòu),墻體是圍護結(jié)構(gòu)。

    8.什么是剪力墻

    答:剪力墻指在框架結(jié)構(gòu)內(nèi)增設(shè)的抵抗水平剪切力的墻體。因高層建筑要抵抗的水平剪力主要是地震引起,故剪力墻又稱抗震墻。

    9.什么是框架一剪力墻結(jié)構(gòu)

    答:框架-剪力墻結(jié)構(gòu)指豎向荷載由框架和剪力墻共同承擔(dān);水平荷載由框架承受20%~30%,剪力墻承受70%~80%的結(jié)構(gòu)。

    10.什么是全剪力墻結(jié)構(gòu)

    答:全剪力墻結(jié)構(gòu)是利用建筑物的內(nèi)墻(或內(nèi)外墻)作為承重骨架,來承受建筑物豎向荷載和水平荷載的結(jié)構(gòu)。

    11.什么是簡體結(jié)構(gòu)

    答:簡體結(jié)構(gòu)由框架一剪力墻結(jié)構(gòu)與全剪力墻結(jié)構(gòu)綜合演變和發(fā)展而來。簡體結(jié)構(gòu)是將剪力墻或密柱框架集中到房屋的內(nèi)部和外圍而形成的空間封閉式的筒體。其特點是剪力墻集中而獲得較大的自由分割空間,多用于寫字樓建筑。

    12.什么是鋼結(jié)構(gòu)

    答:鋼結(jié)構(gòu)是指建筑物主要承重構(gòu)件由鋼材構(gòu)成的結(jié)構(gòu),具有自重輕、強度高、廷性好、施工快和抗震性好的特點。鋼結(jié)構(gòu)多用干超高層建筑,造價較高。

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    housingmarketin Chongqing;rigid demand;regionaleconomy;macro economy

    [TU-9]

    A

    1671-9107(2016)08-0058-04

    10.3969/j.issn.1671-9107.2016.08.058

    2016-07-20

    康媛媛(1979-),女,陜西扶風(fēng)人,本科,講師、經(jīng)濟師,主要從事高職教育、建筑經(jīng)濟、營銷管理和區(qū)域經(jīng)濟的研究。

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