長沙住宅低杠桿投資價(jià)值效應(yīng)明顯

文力

長沙和武漢同處我國中部，發(fā)展條件相似，二者有很多可對比之處。首先，經(jīng)濟(jì)總量。2015年經(jīng)濟(jì)總量分別居中部省會(huì)城市第二位和第一位，在26個(gè)省會(huì)城市中分別居第六位和第二位。其次，二者所處的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展條件類似。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年，湖南和湖北地區(qū)生產(chǎn)總值分別為為29047.02億元和29550.19億元，居全國第九位和第八位。再次，二者的常住人口、土地面積等指標(biāo)也較為接近。但是，長沙與武漢的樓市發(fā)展水平卻不可同日而語。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，長沙市樓市的買賣價(jià)格、租賃價(jià)格以及投資收益率都遠(yuǎn)低于武漢市。

一、長沙樓市各項(xiàng)指標(biāo)“落后”于武漢

1.住宅價(jià)格

2015年7月-2016年7月，長沙與武漢的住宅價(jià)格雖然均呈上漲趨勢（見圖1），但是長沙樓市上漲幅度遠(yuǎn)小于武漢。數(shù)據(jù)顯示，截至2016年7月，長沙住宅同比上漲8.56%，而武漢住宅同比上漲24.5%。

2.租金價(jià)格

長沙市常住人口730多萬，比武漢市常住人口少300多萬人，體現(xiàn)在租金方面，隨著武漢市經(jīng)濟(jì)總量不斷躍升，武漢市與長沙市住宅租金的價(jià)格呈不斷拉大趨勢（見圖2）。數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年以來，長沙與武漢的住宅租金的價(jià)格差已由年初的22.14%增加至30.98%。之所以如此，主要原因是武漢市住宅租金價(jià)格經(jīng)歷了較大的增長。其中，武漢市住宅租金同比增長20.26%，長沙市同比只增長了8.17%。

3.投資收益

作為衡量樓市收益率最重要的指標(biāo)，中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)Reivi100指數(shù)顯示，2016年7月，武漢市的指數(shù)為315.89，長沙市的指數(shù)為228.11（見圖3）。

而同期武漢與長沙二手住宅的投資收益率分別為36.94%和13.39%。這說明，2015年7月-2016年7月，武漢和長沙住宅投資價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)超同期銀行存款利率以及各類理財(cái)產(chǎn)品的平均收益。武漢市增幅一年內(nèi)已經(jīng)超過1/3，幅度驚人。

二、長沙樓市的后發(fā)優(yōu)勢開始顯現(xiàn)

雖然武漢市住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)均優(yōu)于長沙，但是，價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)是樓市重要的規(guī)律。目前，這一規(guī)律已經(jīng)開始顯現(xiàn)（見圖4）。

圖4顯示，2016年第二季度以來，長沙市二手住宅成交量已經(jīng)開始穩(wěn)步超過武漢，月均超過武漢1000多套。這一方面得益于長沙經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，以及中央及長沙市政府出臺(tái)的各項(xiàng)房地產(chǎn)市場的扶植政策。另一方面，與長沙市長期以來價(jià)格橫盤低位整理的價(jià)格開始受到傳導(dǎo)作用而啟動(dòng)增長有關(guān)。之所以如此，與投資性資金的尋找塵洼地、追逐利益的本性有關(guān)。這種行為雖然一方面會(huì)拉高長沙本地房價(jià)，但同時(shí)亦會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展以及政府收入、居民就業(yè)的增加，對于長沙這樣一個(gè)長期以來房價(jià)居各省會(huì)城市排名較后的城市來說，是個(gè)對各方面都比較好的開端。當(dāng)然，房價(jià)漲幅應(yīng)當(dāng)控制在合理區(qū)間之內(nèi)，否則，對城市發(fā)展帶來的負(fù)面效應(yīng)也是不容小覷的。

長沙與武漢的樓市走勢有點(diǎn)像天津與北京樓市的走勢比較。但兩者不同之處在于，北京與天津所處的位置僅是兩市而言，而且，北京與天津同處于京津冀發(fā)展帶，兩市距離遠(yuǎn)小于長沙和武漢。但長沙和武漢同樣地處“一江兩岸”發(fā)展帶，長沙市目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展雖然還不如武漢市，但發(fā)展也不錯(cuò)，隨著長沙市城市建設(shè)質(zhì)量的提升，外來人口的數(shù)量會(huì)逐漸增加，界時(shí)，長沙住宅價(jià)格將進(jìn)入上升階段。

三、武漢與長沙樓市的投資價(jià)值比較

如果單純的從城市經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展角度考慮武漢與長沙樓市未來的價(jià)格增長問題，武漢與長沙似乎都有較大的增長區(qū)間，尤其是目前處于價(jià)格洼地的長沙。

如果從單純的投資賺取利潤的角度的衡量問題，則由于兩市目前均處于上升期，均有可能比前期房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)過較大漲幅的城市，如杭州、南京等地取得更大的收益。具體增長的幅度還要看當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)質(zhì)量以及就業(yè)設(shè)施對外來人口的吸引力。

但如果從最低資金杠桿的角度的角度考慮問題，由于長沙樓市價(jià)格較低，以最小的資金撬動(dòng)最大的收益長沙比武漢的可能性要大很多。