百億“地王”之后的樓市變局

張宏偉

8月17日，融信以110.1億的總價擊敗17家各路土豪，以10萬元/平方米的名義樓板價，14.3萬元/平方米的可售面積樓板價，創(chuàng)下全國樓板價“地王”。對于上海樓市來講，“地王”頻出之下的樓市政策走向會向哪方面走？。

筆者認為，在上海、南京等地樓市新政密集出臺的市場背景下，當前一二線樓市發(fā)展過程中存在兩大干擾因素，一是“地王”，二是“類住宅”。

一、“地王”頻現(xiàn)背后的系統(tǒng)性市場風險

以上海為例，從上半年走勢來看，由于“滬九條”的嚴格執(zhí)行、市場需求在前期大量透支，4-5月上海商品住宅的走勢會逐漸趨于理性，二季度已經(jīng)呈現(xiàn)“量跌價穩(wěn)”供求繼續(xù)博弈的特征。但是，由于5月份以來“地王”頻出，因為“地王”的頻現(xiàn)三季度上海樓市再現(xiàn)量價齊升，“地王”成為干擾一二線樓市回歸理性的一項非常重要因素。

此外，從當前土地市場特征來看，今年以來“地王”現(xiàn)象已與往年不同，往年一般是一個城市出一個“地王”或少數(shù)幾個“地王”，一旦市場遇到調(diào)整，那么這幾個“地王”或許會存在操盤的風險，最糟的結(jié)果就是項目降價銷售或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，整個市場風險被控制在局部范圍內(nèi)，還不至于是整個市場的。而現(xiàn)在一二線城市的土地市場，一旦有住宅類用地出讓便是“地王”，即使像上海青浦、奉賢、崇明等郊區(qū)的住宅類用地也是被高溢價拍出，那么，這也就意味著市場風險不是單個項目的，而是整個市場的，一旦有風險就是系統(tǒng)性的風險。

再加上房企越來越多通過金融機構(gòu)場外配資“加杠桿”的方式進行拿地，甚至不惜成本制造“地王”，從預期影響來看，隨著政策面的收緊與市場調(diào)整期的到來，在上述熱點城市制造“地王”的風險會增加，一旦這樣的風險到來，風險就不僅僅會波及房企自身，還會波及金融機構(gòu)，甚至金融機構(gòu)背后的個人投資者。因此，對于一二線城市土地市場來講，一旦樓市進入調(diào)整階段，整個市場有可能會出現(xiàn)跌聲一片，批量的“地王”項目有可能因此而陷入困局，系統(tǒng)性的金融風險極有可能會爆發(fā)。

二、“類住宅”市場的火熱，政策面存在收緊的可能性

同樣以上海為例，“滬九條”限購從嚴后，辦公產(chǎn)權(quán)的公寓式辦公（類住宅產(chǎn)品）迎來火熱的局面。有數(shù)據(jù)顯示，截至8月14日，上海辦公產(chǎn)權(quán)的公寓式辦公存量面積為115.25萬平方米（3月底是159萬平方米），按照近3個月平均去化速度，市場去化周期已經(jīng)降至5.88個月（3月底是10.6個月），在商品住宅供應稀缺、價格快速上漲的市場背景下，公寓式辦公（小面積低總價的類住宅）因此而銷售火熱?，F(xiàn)在市場去化周期已經(jīng)由3月份的10個月降低至6個月以下，市場去化速度大幅提升的同時導致庫存大幅降低，這類產(chǎn)品的價格也呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢?！皽艞l”新政之后，由于限購條件的提高，這類物業(yè)因為不限購再次迎來了新的去化機會，這類項目在接下來市場當中仍然會成為市場的新寵。

正是由于如此，一些原先購買住宅的客戶轉(zhuǎn)投“類住宅”產(chǎn)品，導致“類住宅”銷售較好，占到商辦市場的大部分份額，雖然起到積極去化商辦市場庫存的作用，但是也引發(fā)投資類客戶對于類住宅產(chǎn)品的炒作，引起類住宅市場價格也呈現(xiàn)出上漲的態(tài)勢。對于類住宅政策走向來看，由于“類住宅”的火熱北京已經(jīng)開始采取“限購”措施，當前而上海“類住宅”的積極去化與價格的上漲同樣也引起持續(xù)的關(guān)注，如果市場也出現(xiàn)過熱的狀態(tài)，不排除下半年“類住宅”也出現(xiàn)政策收緊的可能性。

三、下半年一二線樓市政策走向的五點預判

第一，“地王”頻出導致7-8月市場再次出現(xiàn)量價齊升，其實是削弱了地方調(diào)控政策的執(zhí)行效果。當前，熱點一二線城市的調(diào)控政策不斷出臺，而從官方表態(tài)來看，必須長期堅持調(diào)控，實施過程中要做到違規(guī)必處，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，這也暗示接來下熱點一二線城市要加大政策的執(zhí)行力度，從嚴調(diào)控。

第二，上半年熱點城市的土地出讓量確實不多，下半年或?qū)⒓涌煺毓?，從供應的角度解決供需矛盾及市場過熱的問題。

第三，既然有“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象，那么下半年也勢必會有相對應的“控地王”的措施，以防止市場出現(xiàn)系統(tǒng)性的風險。比如針對拿地場外配資加杠桿拿地情況給予監(jiān)管和控制，對于拿地首付比例進行提升，對于拿地后的開工時間、達到預售條件的時間及竣工的時間給予限定等，為土地市場“降杠桿”，防止地王頻現(xiàn)而導致的系統(tǒng)性風險。

第四，“商改住”繼續(xù)推進，以改善以居住為目的的市場供求矛盾，同時，針對“類住宅”產(chǎn)品出現(xiàn)投資過熱的現(xiàn)象，不排除效仿北京，推廣出臺限購類措施。

第五，樓市過熱盡管是由于市場供求、貨幣供應等主要因素導致，但是作為次要因素的中介公司有可能還會被查出一批，在首付貸、虛假房源、壟斷房源、違規(guī)交易等諸多方面有可能會進行新一輪的市場整頓行為。