華夏幸福的產(chǎn)業(yè)復(fù)制經(jīng)

張佳竹

在把“PPP模式”和“一帶一路”視作核心業(yè)務(wù)和企業(yè)戰(zhàn)略之后，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)復(fù)制和海外擴(kuò)張正在加速。9月19日，一日之內(nèi)華夏幸福連出消息，宣布在國內(nèi)、國外最新獲得了兩個(gè)項(xiàng)目。

在國內(nèi)，華夏幸福中標(biāo)邯鄲叢臺(tái)產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目，投資金額高達(dá)478億元；在境外，與越南信義集團(tuán)簽署諒解備忘錄，達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系。

國內(nèi)完成戰(zhàn)略卡位

中國政府采購網(wǎng)9月19日公布，華夏幸福成功中標(biāo)邯鄲叢臺(tái)產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目，該項(xiàng)目投資金額高達(dá)478億元，由華夏幸福進(jìn)行開發(fā)建設(shè)運(yùn)營工作。

文件顯示，該項(xiàng)目位于邯鄲市叢臺(tái)區(qū)內(nèi)，總占地面積約為30.9平方公里。委托區(qū)域內(nèi)可出讓建設(shè)用地的出地率不低于60%。為保證區(qū)域統(tǒng)一規(guī)劃及統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)，叢臺(tái)區(qū)人民政府原則同意委托區(qū)域內(nèi)預(yù)留約1.8平方公里作為遠(yuǎn)期規(guī)劃開發(fā)區(qū)域，待遠(yuǎn)期規(guī)劃開發(fā)區(qū)域具備開發(fā)條件后將由華夏幸福進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

消息一出，華夏幸福9月20日股價(jià)呈小幅高開，早盤11點(diǎn)08分左右股價(jià)放量拉升，截至上午收盤報(bào)28.62元，上漲5.69%，成交5.87億元。

這只是華夏幸福大力發(fā)展的PPP項(xiàng)目的最新簽約案例。10天前，即9月9日，華夏幸福分別與江蘇省啟東市、資陽市人民政府和武漢市新洲區(qū)人民政府簽署了《合作備忘錄》。

其中，啟東項(xiàng)目的委托區(qū)域占地面積約為4.8平方公里，資陽項(xiàng)目擬在天府國際機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)資陽片區(qū)打造資陽臨空產(chǎn)業(yè)新城（暫定名）；武漢市新洲區(qū)項(xiàng)目委托區(qū)域占地面積達(dá)約68.8平方公里。

華夏幸福的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張速度令人驚嘆，要知道，同樣10天前（8月31日），華夏幸福剛發(fā)布公告稱，分別與廣東清遠(yuǎn)市人民政府和成都蒲江縣人民政府簽署合作備忘錄，受委托在清遠(yuǎn)燕湖新城以及成都市蒲江縣進(jìn)行開發(fā)建設(shè)運(yùn)營工作。

這是繼今年3月拿下廣東江門產(chǎn)業(yè)園區(qū)后，華夏幸福在珠三角的又一重要項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地面積41.3平方公里，位于珠三角一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈鏈接內(nèi)的重要經(jīng)濟(jì)走廊清遠(yuǎn)市，是廣東省清遠(yuǎn)市未來的城市中心。

“再度拓展珠三角區(qū)域布局，是華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城開拓能力和布局重大升級(jí)的里程碑。華夏幸福自2002年開始圍繞京津冀拓展，2012 年拓展至長三角，但直到2016 年才得以進(jìn)入珠三角區(qū)域。廣東省政府對(duì)開發(fā)企業(yè)的條件要求嚴(yán)格，再度拿下廣州項(xiàng)目，也是公司的實(shí)力仍得到認(rèn)可的體現(xiàn)?！敝型蹲C券分析師李少明認(rèn)為，江門、清遠(yuǎn)之于廣深，類似固安和北京，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，但相比后者珠三角區(qū)域具備更好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、便捷的交通、豐富的資源，公司有望借既有優(yōu)勢(shì)發(fā)揮自身所長，迅速取得標(biāo)桿性的新城建設(shè)成果。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，華夏幸福已經(jīng)簽訂了至少10個(gè)PPP項(xiàng)目的合作備忘錄，在傳統(tǒng)京津冀區(qū)域之外進(jìn)入了以上海為中心的長三角、以廣深為核心的珠三角和長江經(jīng)濟(jì)帶的武漢、成渝。

根據(jù)中投證券統(tǒng)計(jì)，目前華夏幸福累計(jì)受托開發(fā)區(qū)域超3500 平方公里，其中環(huán)京津冀近2200 平方公里、長三角近550平方公里、珠三角66平方公里、長江經(jīng)濟(jì)帶約349平方公里、其他近380平方公里，初步完成對(duì)國家級(jí)城市群和長江經(jīng)濟(jì)帶核心城市周邊的布局。

PPP模式擴(kuò)張

在業(yè)內(nèi)人士看來，PPP已經(jīng)成為華夏幸福在國內(nèi)擴(kuò)張的主要模式。這樣的發(fā)展模式，華夏幸福在經(jīng)過若干年的實(shí)戰(zhàn)積累之后，已經(jīng)駕輕就熟，并朝著更為深層和廣闊的生態(tài)鏈邁進(jìn)。

而讓華夏幸福堅(jiān)定認(rèn)為PPP是可復(fù)制模式的基礎(chǔ)，則是開發(fā)多年的固安產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目。

資料顯示，華夏幸福在固安打造產(chǎn)業(yè)新城的歷史可以追溯至2002年。

2002年，原建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加快市政公用行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程的意見》，鼓勵(lì)社會(huì)資本、外國資本以多種形式參與市政公用設(shè)施的建設(shè)，標(biāo)志著PPP模式在中國的真正興起，進(jìn)入了快速發(fā)展階段。

正是在這一年，原本做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的華夏幸福與固安縣政府簽約，開始了固安工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)。

去年7月27日，發(fā)改委選取并公布了13個(gè)示范性PPP項(xiàng)目案例，華夏幸福主導(dǎo)的固安工業(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目成功入選。

“不少工業(yè)園還在修路、造廠房，只求‘形，沒有‘髓，所以才會(huì)出現(xiàn)不少‘睡城‘死城。而真正讓工業(yè)園活起來、火起來，城市價(jià)值才能提升，這個(gè)PPP項(xiàng)目才有盈利點(diǎn)?！睂?duì)于固安項(xiàng)目的成功，華夏幸福具體實(shí)施固安工業(yè)園PPP項(xiàng)目的平臺(tái)公司——三浦威特園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理王東岳曾如是評(píng)價(jià)。

方塘智庫區(qū)域戰(zhàn)略研究中心研究員宋代倫認(rèn)為，華夏幸福的探索趕上了諸多政策與國家戰(zhàn)略的紅利?！袄?003年開始房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺，土地開發(fā)政策的寬松，一線城市的限購，之后京津冀協(xié)同發(fā)展下的產(chǎn)業(yè)外溢與承接，再加上原來固安縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展與財(cái)政的不足，給了華夏幸福在固安實(shí)踐拓展中的巨大空間。”

因此，從固安開始，華夏幸福便以政府和社會(huì)資本合作的市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制，即PPP模式，在產(chǎn)業(yè)新城的每個(gè)環(huán)節(jié)開發(fā)深入，以達(dá)到“政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、合作共贏”的理想效果。

“相比10 年前的貧困農(nóng)業(yè)縣固安，能快速拓展發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目，一方面說明公司的產(chǎn)業(yè)新城模式競(jìng)爭(zhēng)力突出，得到該地區(qū)充分認(rèn)可；另一方面，可見公司的整體操盤能力達(dá)到了一定程度，敢于邁出更大的步伐?！崩钌倜鞅硎?，新區(qū)域的加速成功開拓表明華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城實(shí)踐已經(jīng)獲得多地政府的認(rèn)可和青睞，而上半年的銷售來看，第二梯隊(duì)園區(qū)正快速崛起，香河、永清、嘉善等第二梯隊(duì)園區(qū)實(shí)現(xiàn)銷售額達(dá)公司總銷售額30%以上，不斷驗(yàn)證公司園區(qū)布局的區(qū)位優(yōu)越性及發(fā)展模式的可復(fù)制性。

PPP模式的成功復(fù)制為華夏幸福帶來了可觀的收益。

今年上半年，公司銷售額高達(dá)584.34億元，同比增長75%，已完成其年度870億元目標(biāo)的67%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤39.57億元，以30.5%的凈利潤增速高居同行業(yè)前列。

受益于高利潤率的產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)占比提升，2016年上半年華夏幸福實(shí)現(xiàn)總體毛利率45.3%，同比上升12.7個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)銷售凈利率22.5%，同比上升4.5個(gè)百分點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入大幅增長，新增入園企業(yè)數(shù)量增加，以及產(chǎn)業(yè)服務(wù)利潤占比的增速，華夏幸福很有可能在今年一舉跨入千億規(guī)模的銷售軍團(tuán)。

海外擴(kuò)張加速

在國內(nèi)繼續(xù)獲取PPP項(xiàng)目的同時(shí)，華夏幸福也在大力推進(jìn)境外的產(chǎn)業(yè)布局。

10月9日，華夏幸福發(fā)布公告稱，子公司CFLD（Singapore）Investment Pte. Ltd.（華夏幸福新加坡）已同埃及國家住房部、埃及國家投資部簽訂框架協(xié)議，雙方擬在埃及新行政首都區(qū)域二期內(nèi)建立一座產(chǎn)業(yè)新城。這是繼印尼、越南、印度之后，華夏幸福在海外簽訂的第四個(gè)產(chǎn)業(yè)新城協(xié)議。

“在國際化的‘一帶一路層面，除了對(duì)落地不久的印尼和印度兩國項(xiàng)目的推進(jìn)外，在沿線亞非各國甚至拉美布棋，是未來拓展國際化空間的必由之路。事實(shí)上，已經(jīng)有相關(guān)國家表達(dá)了合作的意向?！睋?jù)宋代倫介紹，2016年7月李克強(qiáng)總理訪問法國期間，華夏幸福就與法國可持續(xù)城市企業(yè)聯(lián)盟，就持續(xù)城市發(fā)展及相關(guān)領(lǐng)域展開戰(zhàn)略合作簽署了協(xié)議。2016年4月底，華夏幸福又與中國法國工商會(huì)簽約，共同構(gòu)建中法產(chǎn)能交流與合作的平臺(tái)。

連續(xù)落子海外的華夏幸福正顯示出巨大的野心。除了在海外布局產(chǎn)業(yè)新城之外，他們還聯(lián)合戰(zhàn)略合作伙伴太庫，在美國硅谷、韓國首爾、以色列特拉維夫、德國柏林等地構(gòu)建產(chǎn)業(yè)孵化器。他們正企圖在全球范圍內(nèi)，為自己的產(chǎn)業(yè)新城模式構(gòu)筑資源網(wǎng)絡(luò)。

東興證券透露，華夏幸福已在印度尼西亞、印度、馬來西亞、泰國、緬甸、越南、美國、埃及等國家設(shè)有常駐機(jī)構(gòu)。

“多輪”驅(qū)動(dòng)

在戰(zhàn)略布局取得突破的同時(shí)，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)升級(jí)也在加速。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年華夏幸福為投資運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)新城新增簽約入園企業(yè)212家，同比大幅增長226%；新增簽約投資額581.53億元，超過2015年全年新增簽約額537億元，同比增長129%。

其中，龍頭驅(qū)動(dòng)方面，華夏幸福與奧鋼聯(lián)、京東方、佛吉亞、金海岸影業(yè)等世界500強(qiáng)及行業(yè)龍頭企業(yè)開展深度合作，進(jìn)而引領(lǐng)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)集群集聚。科技驅(qū)動(dòng)方面，加快與清華大學(xué)、韓國中南大學(xué)等科研院所的“產(chǎn)學(xué)研”合作模式，搭建“創(chuàng)新研發(fā)、項(xiàng)目孵化、技術(shù)轉(zhuǎn)移、支撐服務(wù)”四位一體的產(chǎn)學(xué)研合作平臺(tái)。

創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)方面，與太庫科技持續(xù)合作，在全球創(chuàng)新高地設(shè)立了10余個(gè)孵化器；下屬企業(yè)蘇州火炬旗下火炬孵化創(chuàng)客邦孵化器，已在全國30余個(gè)城市布局。資本驅(qū)動(dòng)方面，與昆山國顯光電有限公司簽署投資框架協(xié)議，擬在固安、霸州投資建設(shè)第6代AMOLED面板生產(chǎn)線和AMOLED顯示模組，通過產(chǎn)業(yè)投資型的資本驅(qū)動(dòng)導(dǎo)入技術(shù)，“科技+資本”雙輪驅(qū)動(dòng)模式取得重大突破。

華夏幸福還通過投資控股深圳市伙伴產(chǎn)業(yè)服務(wù)有限公司，將其產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)及珠三角強(qiáng)大的客戶資源和招商能力接入產(chǎn)業(yè)新城平臺(tái)，為產(chǎn)業(yè)新城迅速導(dǎo)入項(xiàng)目資源和產(chǎn)業(yè)集群，助力公司在全國范圍內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的資源整合和統(tǒng)籌規(guī)劃。

“華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式已經(jīng)成熟。”安信證券分析師陳天誠指出，在環(huán)京津冀區(qū)域已成功卡位，長江經(jīng)濟(jì)帶和“一帶一路”布局有望乘著政策東風(fēng)和公司多年積累經(jīng)驗(yàn)和資源實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張；隨著公司廊涿固保城際鐵路的承建，有望催化公司環(huán)北京區(qū)域產(chǎn)業(yè)新城的價(jià)值兌現(xiàn)。

而海通證券分析師涂力磊也指出，伴隨孵化、PE、VC等多元化業(yè)務(wù)的不斷加強(qiáng)，華夏幸福有望在未來實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模和市值規(guī)模的再突破，即兩個(gè)1000——銷售規(guī)模突破1000億元，市值規(guī)模突破1000億元。