深圳，沒有最嚴(yán)只有更嚴(yán)

龔小鋒

從3月25日出臺“3·25新政”，到4月1日上調(diào)評估價(jià)100%左右，到“國慶新政”，再到將于11月8日再次調(diào)整評估價(jià)，深圳一年已出臺三次調(diào)控措施，其力度在國內(nèi)堪稱數(shù)一數(shù)二，顯示了深圳官方調(diào)控樓市的決心。

“深八條”不僅刷爆朋友圈，而且?guī)缀醭蔀榻诸^巷議的話題，大家議論最多的就是“深圳出手調(diào)控樓市了，你現(xiàn)在還買房嗎？”

深圳史上最嚴(yán)調(diào)控

從新政力度來看，9月新建住宅均價(jià)突破5.5萬元/平米的深圳，此次政策號稱“史上最嚴(yán)”，甚至可以與北京力度并列第一。

限貸方面，深圳規(guī)定無房但有貸款記錄的居民，首付不低于五成，對有一套房的居民，購二套房首付提高到七成以上。這一限貸政策，力度與北京相同，殺傷力極強(qiáng)。

政策中的一個(gè)亮點(diǎn)，是要求單身（含離異）人士限購一套房等。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒日前表示，“深八條”規(guī)定戶籍單身人士（含離異）限購1套住房，其它城市很少出臺這樣的政策。

其初衷是，今年一些城市離婚率較高，原因是有些人通過假離婚獲得購房資格來炒作樓市，這一措施將堵住原來限購政策的漏洞。

不過，不少深圳業(yè)內(nèi)人士提出了不同說法，因?yàn)樯钲趹艏浑y，實(shí)際限購力度也不如北京。有深圳媒體援引市場人士的話稱，“無論是以前還是現(xiàn)在，只要本科學(xué)歷，畢業(yè)兩年內(nèi)，要在深圳落戶隨便找個(gè)中介三個(gè)月內(nèi)就能辦完?！?/p>

除了限購限貸之外，深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為，這次政策措施相當(dāng)全面及有針對性，首先是供給側(cè)的調(diào)整，增加拍賣土地的保證金，以及高于政府預(yù)期的部分作為保障房的建設(shè)，用以壓制地王頻出狀況。另外，政府加大力度開發(fā)保障房，以及重申90/70政策措施，有效解決人才在深圳待不下去的尷尬局面。

鄭叔倫認(rèn)為，雖然今年上半年3·30政策之后，深圳房地產(chǎn)市場成交量同比大幅下降，但是房價(jià)卻依然堅(jiān)挺，不降反升，升幅比起深圳周邊城市算溫和。但是總體房價(jià)水平還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市民購買力，所以政策到來應(yīng)該是意料之中。

“亂世用重典，可以理解?！敝禺a(chǎn)人士李宗苗說，“深圳樓市以及臨深片區(qū)毫無疑問已成為炒房客的主場，可憐的小老百姓只有看熱鬧的份。深圳這次出手，擺明姿態(tài)要嚴(yán)打利用場外配資等加杠桿手段拿地王的行為，我表示堅(jiān)決擁護(hù)?！?/p>

在他看來，全國范圍內(nèi)的地王效應(yīng)助漲了房價(jià)，并且造成了恐慌，建議那些地王頻出的城市學(xué)習(xí)深圳好榜樣。

有業(yè)主直降70萬

與廣州、佛山不同，新政下，深圳的樓市已經(jīng)沒有了以往的強(qiáng)勁勢頭，買賣雙方強(qiáng)勢地位出現(xiàn)變化。市場上，很多購房者開始觀望。本來已準(zhǔn)備簽合同的購房客，新政出臺后甚至臨時(shí)變卦，連定金都不要了。

一些投資者擔(dān)憂房價(jià)下跌導(dǎo)致資產(chǎn)縮水，紛紛大幅降價(jià)。有媒體報(bào)道，深圳新政出臺后，位于深圳市中部的布吉一業(yè)主，急忙降價(jià)70萬元拋售房子。該業(yè)主原本將位于布吉翠楓豪園一套三室兩廳的房產(chǎn)叫價(jià)370萬元出售，而4日新政出臺后，因擔(dān)心房子不好賣，狠心砍價(jià)70萬元拋售。

對于此次調(diào)控，大多數(shù)專家和市場人士普遍認(rèn)同未來市場成交量下跌，投資客、炒房客積極性受到重創(chuàng)。無獨(dú)有偶，此前深圳房價(jià)也曾經(jīng)歷過暴跌。

2007年中，深圳商品房均價(jià)曾經(jīng)攀升至18000元/平方米，達(dá)到全國最高水平；2008年，深圳市一手住宅成交均價(jià)12800元/平方米，同比下跌4.4%，不少樓盤價(jià)格跌幅甚至達(dá)到50%；2009年初，房價(jià)跌至接近10000元/平方米。

2008年，深圳樓市上演了一場降價(jià)小區(qū)業(yè)主針對開發(fā)商的集體維權(quán)潮，萬科第五園、金地梅隴鎮(zhèn)、碧水龍庭、諾德國際等項(xiàng)目，甚至包括目前的“豪宅”半島城邦……此外還爆發(fā)了小規(guī)模的斷供現(xiàn)象。

對于深圳未來房價(jià)跌或升的問題，大多數(shù)專家認(rèn)為，從短期來看，房價(jià)將受到重創(chuàng)，即使不會大跌，但也是穩(wěn)中有降，降價(jià)可能會最多出現(xiàn)在投資占比高的區(qū)域。但從長期來看，從周期來判斷，房價(jià)在兩年后還將繼續(xù)上漲。

變相“喝茶費(fèi)”

福利房、喝茶費(fèi)、最便宜的南山新房、均價(jià)比預(yù)期低一萬，……10月9日晚間，新政后第一個(gè)開盤的項(xiàng)目“山語?！遍_盤，反應(yīng)出了深圳樓市千奇百怪的現(xiàn)象……

受新政影響，該項(xiàng)目低價(jià)開盤。山語海備案均價(jià)在6.4萬元/平方米，開盤均價(jià)約5.8萬元/平方米，開盤價(jià)比備案價(jià)下調(diào)10%，成交價(jià)最低4.4萬元/平方米起，最高價(jià)達(dá)到9.1萬元/平方米。

此外，根據(jù)“104新政”第七條：已取得預(yù)售許可或已辦理現(xiàn)房銷售備案的項(xiàng)目，企業(yè)要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源。當(dāng)天，該項(xiàng)目548套房源盡數(shù)拿出。而此前，控制房源、數(shù)次加推，在深圳樓市中屢見不鮮。

尤其怪異的是，該項(xiàng)目購房者出現(xiàn)了一項(xiàng)意外開銷——“喝茶費(fèi)”。所謂喝茶費(fèi)，此前在深圳樓市中也出現(xiàn)過，實(shí)際上是開發(fā)商增加的一種變相收費(fèi)手段，通過收取一定費(fèi)用，購房者才可獲得入場資格。

有當(dāng)?shù)孛襟w探訪該項(xiàng)目開放，遇到一位兜售“喝茶費(fèi)”的中介，其稱“不交喝茶費(fèi)很難選到房的，畢竟別人內(nèi)部認(rèn)購就認(rèn)了180多套。”

據(jù)報(bào)道，外場的中介開價(jià)25萬元，并承諾可在總價(jià)中給出2個(gè)點(diǎn)的折扣。進(jìn)入內(nèi)場后，“喝茶費(fèi)”也從15萬元、10萬元、5萬元不斷下降，距離開盤時(shí)間1.5個(gè)小時(shí)后，有購房者與中介達(dá)成交易，“喝茶費(fèi)”僅需5萬元，并且仍舊可給出2個(gè)點(diǎn)的折扣。

有自媒體人撰文稱，若此次開盤低價(jià)系由福利分房所致，則不應(yīng)被視為調(diào)控造成的房價(jià)下跌；而若因調(diào)控降價(jià)，“喝茶費(fèi)”的產(chǎn)生則意味著人為干預(yù)價(jià)格反而造成了更多的場外成本。