去庫存應(yīng)當(dāng)避免新一輪“地王”效應(yīng)

張娟鋒　呂罡

2015年11月10日，習(xí)近平總書記在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上對房地產(chǎn)表態(tài)“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”；李克強總理在黨校講話時提出“去庫存問題也沒有解決”。顯然，庫存問題已經(jīng)引起國家決策層的重視，去庫存成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的重點。2014年11月以來，央行6次降息、5次降準(zhǔn)、降低首付比例，允許住房公積金對二套房貸款等政策都表明了去庫存成為政策的重要目標(biāo)。然而，寬松的去庫存政策也產(chǎn)生一些問題，新一輪的“地王”頻繁刷新。

2015年9月8日，龍湖保利首開聯(lián)合體以樓面地價5萬元/平方米奪得北京朝陽區(qū)東壩南區(qū)1106-657地塊，時隔一天，懋源以樓面地價5.5萬元/平方米競得孫河一宗住宅用地，刷新該區(qū)域的樓面地價。2015年3月20日，華潤華發(fā)聯(lián)合體以70.52億競得上海閘北區(qū)地塊，刷新上?？們r地王；11月27日，新江灣住宅地塊被信達以72.99億元總價奪得，扣除保障房面積后，實際樓面地價高達6.1萬元/平方米，刷新上海樓面地價歷史記錄。2016年3月23日，綠城以樓面地價4.5萬元/平方米摘得杭州潮鳴地塊，溢價率高達109%，刷新杭州樓面地價的歷史記錄。在去庫存的環(huán)境下，“地王”頻現(xiàn)，對一線城市的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了沖擊，去庫存過程中新一輪的“地王”問題值得關(guān)注。

一、“地王”對房地產(chǎn)市場的沖擊

改革開放以來，我國城市化進程不斷加快，內(nèi)地參照香港土地拍賣規(guī)則建立國有建設(shè)用地使用權(quán)“招拍掛”制度?！?·31大限”以來，住宅用地使用權(quán)全部通過招拍掛方式出讓，價高者得，國內(nèi)住宅用地市場隨之出現(xiàn)了一波接一波的“地王”，不僅推高了地價，還助推房價上漲的預(yù)期。

1.高地價對消費者心理的影響顯著

開發(fā)商對住宅用地的需求來源于消費者對居住服務(wù)的需求，其價值也完全由其產(chǎn)品的價值派生出來，被稱為“引致需求”。房價是由市場供需決定的，土地價格并不能直接決定房價。然而，地價的不斷攀高會提高購房者對未來房價走高的心理預(yù)期。購房需求可以分為自住性需求與投資性需求。周邊拍出高地價，房價有上漲的趨勢，能夠刺激購房者的購買需求。對于投資性需求的購買者來說“買漲不買跌”，會刺激這一部分購房者的消費；對于自住性需求的購房者，高地價意味著高房價，則會削弱其購房能力。

2.高地價對周邊房價的帶動作用明顯

“地王”在推高地價的同時，也將土地所在樓盤的房價推高，帶動周邊樓盤價格的上漲。高地價會提升購房者對板塊價值的認知，買賣雙方的信心都會增加。“地王”帶動周邊樓盤房價上漲體現(xiàn)了典型的房價影響空間效應(yīng)。“地價一動，房價立漲”，這樣的案例，曾在杭州多次上演。2007年，雅戈爾高價競得原杭商院宅地，周邊樓盤最高提價達6000元/平方米；2010年，濱江“楊家牌樓地塊”拍出后，周邊樓盤提價4000元/平方米。高地價不僅帶動了樓盤價格上漲，也推高房價未來的上漲預(yù)期，進而，在下一輪土地競拍時，土地價格將繼續(xù)上漲。這就形成了地價和房價相互抬高的循環(huán)，使房價遠超消費者的購買力。

二、去庫存政策對土地市場的影響

2015年成為去庫存元年，包括中央經(jīng)濟工作會議的去庫存指示、降準(zhǔn)降息政策的出臺、購房層面刺激政策的出臺等，都為去庫存提供政策支持。易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月底，被監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量環(huán)比減少1.0%，同比減少4.4%。商品房庫存整體下降的同時，市場進入了一個大分化時期。一線城市和部分熱點二線城市，住房需求持續(xù)高漲，總體呈現(xiàn)“量穩(wěn)價增”的局面；部分二線城市和三線城市總體呈現(xiàn)“量減價穩(wěn)”的局面，庫存壓力大；而四線城市需求乏力，呈現(xiàn)“有量無價”的局面，去庫存難度大。去庫存政策的實施使房地產(chǎn)企業(yè)和購房者都能受益，在一定程度上釋放了住房需求。

1.改變開發(fā)商的預(yù)期

去庫存政策的出臺，會使房地產(chǎn)市場有一定的好轉(zhuǎn)，但是市場會更加分化。企業(yè)是營利性組織，開發(fā)商高價拿地是基于預(yù)期銷售后的收益率。對于一些大的房地產(chǎn)企業(yè)在去年選擇回歸一線城市及重點二線城市，減少在部分二線城市和三四線城市的布局。絕大部分一二線城市的庫存情況整體開始下降，一線城市及部分二線城市去年土地市場轉(zhuǎn)暖，新一輪“地王”開始出現(xiàn)。然而，部分二線城市和三四線城市則土地供應(yīng)下滑。對于三四線城市來說，問題不僅僅集中在供應(yīng)過剩，而是需求不足。三四線城市的中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨“洗牌”的風(fēng)險。

2.扭轉(zhuǎn)消費者觀望態(tài)度

2014年房地產(chǎn)市場低迷，銷售面積顯著下降，一些大中城市的房價出現(xiàn)下跌，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信心不足，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)較大幅度回落。購房者多持觀望態(tài)度，擔(dān)心房價會繼續(xù)下跌。面對經(jīng)濟下行、房地產(chǎn)市場遇冷的壓力，去年刺激消費的力度不斷加大，金融政策相對寬松，去庫存成為政策的重要目標(biāo)。央行降準(zhǔn)、降息，降低首套房商貸首付及二套房公積金首付等政策出臺，營造寬松的市場環(huán)境，緩解企業(yè)融資壓力，增強房地產(chǎn)行業(yè)回暖動力。在多重政策的組合效應(yīng)下，樓市回暖趨勢確立，一定程度扭轉(zhuǎn)了消費者的觀望態(tài)度。

3.一線城市高地價出現(xiàn)

2015年8月31日，中鐵建方興聯(lián)合體以50.25億元，配建1.86萬平方米公租房，其中住宅樓面地價接近6萬元的單價，溢價率50%，摘得北京豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)石榴莊村0517-659地塊；9月2日，北京朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村CDE地塊以總價64.83億元，配建保障房2.75萬平方米被保利首開聯(lián)合體摘得，溢價率59%，樓面地價實際為8.5萬元/平方米；同樣，南京土地出讓會收官之戰(zhàn)，河西南部魚背地塊以總價83億元成交，刷新全年總價記錄。深圳更是拍出樓面地價7.9萬元/平方米，創(chuàng)下去年全國單價地王。2015年，南京土地市場土地供應(yīng)量與去年相比縮水40%，成交金額卻上漲了14%，全年誕生了20個“地王”。一線城市、重點城市經(jīng)濟增長動力依然強勁，要素聚集能力很強，吸引人口流入，帶來住房需求。在寬松的去庫存政策下，一線城市及重點二線城市高地價頻繁出現(xiàn)，土地市場迅速升溫。地價高漲不僅會使住房建設(shè)的土地成本增加，也會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生房價上漲的預(yù)期。特別是“大房地產(chǎn)企業(yè)”回歸一線，重點布局一線城市和重點二線城市，導(dǎo)致“僧多粥少”的局面；在土地出讓過程中房地產(chǎn)企業(yè)競相拿地也是一線城市高地價頻繁出現(xiàn)的原因。

三、“地王”效應(yīng)引發(fā)的問題

“地王”產(chǎn)生是供給端壟斷供給和需求方過度競爭的結(jié)果，不利于房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟社會的健康發(fā)展。“地王”不僅會直接推高房價，還會提高房價上漲預(yù)期。從土地的供求關(guān)系上來說，房地產(chǎn)企業(yè)向一線城市和重點二線城市集中，房地產(chǎn)企業(yè)購買土地和儲備土地的需求強烈，而供應(yīng)的土地并沒有顯著增長，導(dǎo)致“地王”的頻現(xiàn)，由此帶來一系列的問題。

1.導(dǎo)致房地產(chǎn)市場新一輪的價格上漲

雖然住房市場決定地價走勢，但是不斷走高的地價也給房價的上漲帶來了巨大壓力。地價的上漲增加了房屋的開發(fā)成本，推高了房價。地價的不斷攀高會提高社會對未來房價走高的心理預(yù)期，對供需雙方都會產(chǎn)生影響；地價上漲會使購房者形成房價上漲的心理預(yù)期，激發(fā)購房需求。未來房價上漲的預(yù)期和現(xiàn)房價格的上漲，又促使了下一輪土地出讓中地價的上漲，這樣地價、房價就形成了相互抬高的循環(huán)。“地王”也會對周邊地價、房價起示范效應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)以其成本為基礎(chǔ)，參照周邊的樓盤價格與預(yù)期來定價。

例如2013年8月，在融創(chuàng)葛洲壩聯(lián)合體以接近3萬元/平方米的樓面地價拿下北京亦莊“地王”之后，亦莊地區(qū)多個地產(chǎn)項目價格出現(xiàn)跳漲，萬科某項目就直接將擬售價從2.7萬元/平方米上調(diào)到3.2萬-3.5萬元/平方米。

2.地方政府對土地財政的依賴性更強

1994年分稅制改革后，地方的財政收入占全國財政收入的比例大幅度下降，但是地方政府負責(zé)的事務(wù)越來越多，“事權(quán)下移、財權(quán)上移”。在實體經(jīng)濟疲軟的大環(huán)境下，政府通過土地出讓可以獲得大筆的出讓金，推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的快速發(fā)展。某種程度上來說，地方政府是“地王”的實際受益者。地方政府通過出讓土地這種方式獲取出讓金，不僅“效率高”而且財政風(fēng)險小，獲取的出讓金可以進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，拉動內(nèi)需，提升GDP。毋庸置疑，通過出讓土地已經(jīng)成為地方政府財政收入的重要來源。

3.房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險進一步增加

“地王”的產(chǎn)生是房地產(chǎn)企業(yè)以未來房價看漲的預(yù)期為前提的，一旦遭遇經(jīng)濟周期的影響，從現(xiàn)金流來分析，流入的資金不足以抵消流出的資金量，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)推遲開發(fā)或推遲銷售影響資金的流轉(zhuǎn)?！暗赝酢钡念l繁刷新使得房價上漲過快，偏離實際價值。房地產(chǎn)開發(fā)貸款高速增長，給金融系統(tǒng)安全埋下隱患，可能導(dǎo)致銀行壞賬的增加。“地王”的產(chǎn)生不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險也增加了金融機構(gòu)的信貸風(fēng)險。

四、分區(qū)域、分城市加強政策引導(dǎo)

去庫存仍將是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的重點。在市場嚴重分化的背景下，去庫存政策應(yīng)當(dāng)避免“一刀切”。應(yīng)根據(jù)不同地區(qū)城市而因地制宜。在2015年，房地產(chǎn)發(fā)展迎來了好時期，一線城市房價上漲庫存逐步減少；部分二線城市成交創(chuàng)新高，房價微升，庫存進入下行階段；但是，三四線城市房地產(chǎn)市場嚴重供大于求，樓市有價無市，存在較大的去庫存壓力。去庫存的關(guān)鍵在于把房價降下來，目前一線城市房價上漲，二三四線城市的房價也很難降下來，甚至?xí)娱_。價格降不下來，庫存又高，將產(chǎn)生典型的“虹吸效應(yīng)”。大量的資金流向熱點城市，金融風(fēng)險增加，而三四線城市更加蕭條，去庫存難度增大。

一方面，在去庫存的大環(huán)境下，對于房價上漲壓力大的一線城市及部分二線城市要出臺房價調(diào)控措施，例如上調(diào)首付比例、調(diào)整公積金貸款額度等收緊政策；對于供大于求的三四線城市，想辦法釋放城鎮(zhèn)化人口的購房需求。在城鎮(zhèn)化中，加快戶籍制度改革，允許農(nóng)村宅基地與住宅有序流轉(zhuǎn)，促進已經(jīng)進入城鎮(zhèn)的農(nóng)民工有意愿和能力購買商品房。

另一方面，鼓勵多樣化、多元化的房地產(chǎn)政策。應(yīng)當(dāng)鼓勵地方政府因地制宜出臺稅費政策、信貸政策、棚改貨幣化、住房保障貨幣化政策，形成多元政策環(huán)境，緩解地方商品房庫存。從長遠角度還是要著力于戶籍制度改革、土地制度改革、住房制度改革、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新等，將政策制定權(quán)與調(diào)控權(quán)有序下放給地方。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，也應(yīng)當(dāng)看到“地王”潛在的高風(fēng)險。

基金項目：

浙江省自然科學(xué)基金項目《快速城鎮(zhèn)化進程中土地出讓異常價格的形成機理、風(fēng)險識別與長效治理機制研究》（批準(zhǔn)號： Y14G030048）。

陳品祿/責(zé)任編輯