天量房地產(chǎn)資金進(jìn)退

胡雯+王玉光

此輪調(diào)控的矛頭明確指向樓市泡沫，中國(guó)樓市再度迎來(lái)“限貸”窗口期。

今年國(guó)慶以來(lái)，已有22個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)或限貸的房地產(chǎn)調(diào)控政策，給全國(guó)樓市澆了一盆冷水。

據(jù)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者了解，目前北京、深圳等一線城市樓市降溫效果明顯，住宅成交量迅速下滑，購(gòu)房者陷入觀望。個(gè)別樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)報(bào)價(jià)大幅下調(diào)，售樓處又開(kāi)始電話攬客。

業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，隨樓市成交量下滑，調(diào)控?zé)狳c(diǎn)城市未來(lái)房?jī)r(jià)上漲乏力，并出現(xiàn)一定程度下調(diào)。但考慮到調(diào)控政策的控制能力，房?jī)r(jià)“暴跌”的局面不太可能出現(xiàn)。

強(qiáng)勢(shì)調(diào)控到來(lái)

與以往不同的是，這一輪調(diào)控不再由國(guó)務(wù)院“一刀切”、以“國(guó)N條”的形式統(tǒng)一發(fā)文，而是由20余個(gè)城市“自主調(diào)控”，根據(jù)自身狀況“因城施策”。

業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這一方面體現(xiàn)了十八屆三中全會(huì)以來(lái)一貫強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)分類調(diào)控原則;另一方面，20余個(gè)城市如此默契集體調(diào)控，其中也不無(wú)“上級(jí)授意”的原因。

自2015年以來(lái)，在貨幣和信貸政策寬松的背景下，北京、上海和深圳三大城市房?jī)r(jià)暴漲、地王迭出。隨后，漲勢(shì)擴(kuò)散至二線城市和部分三四線城市。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，22個(gè)頒布調(diào)控政策的城市中，2016年前9個(gè)月的土地出讓金總和達(dá)到了1.29 萬(wàn)億元，比2015年同期上漲63.3%。

土地和樓市的火爆，一方面緩解了地方政府及其融資平臺(tái)的財(cái)務(wù)壓力，改善了銀行的資產(chǎn)狀況，降低了通貨膨脹的水平;另一方面也導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空心化等問(wèn)題，積累了金融風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)近二十年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程，重復(fù)了國(guó)際上的“危機(jī)三角”模式。

不久前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事局主席王健林等開(kāi)發(fā)商頻頻放出“中國(guó)房產(chǎn)泡沫為史上最大”、“限購(gòu)限貸沒(méi)起效”等唱衰言論，引發(fā)社會(huì)各界對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和樓市的猜測(cè)和擔(dān)憂。

信貸數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)銀行在擴(kuò)大按揭貸款方面異常激進(jìn)。2016年上半年，我國(guó)購(gòu)房貸款新增2.3萬(wàn)億，逼近2015年全年新增數(shù)額。僅2016年7月，人民幣貸款增加4636億元，其中住戶部門貸款增加4575億元，幾乎全部是房貸。

“住房需求是很難在某一時(shí)點(diǎn)大幅增長(zhǎng)的，大量的信貸增幅證明本次樓市的爆炒，更多來(lái)自投機(jī)而非剛性需求?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪時(shí)表示。

另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的混亂也引發(fā)中央關(guān)注。10月14日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序工作進(jìn)行了部署，明確表示要對(duì)欺詐炒作、違法違規(guī)銷售等9類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為予以整頓，凈化市場(chǎng)環(huán)境。而在此前不久，住建部還曝光查處了一批失信房企和中介機(jī)構(gòu)名單，使“整風(fēng)”成為此輪地方樓市調(diào)控的又一重頭戲。

限貸“窗口期”

由地方城市集體發(fā)起的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，會(huì)否迎來(lái)樓市拐點(diǎn)？《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者就此采訪了諸多業(yè)內(nèi)人士。

“北京的政策更多著眼在去杠桿，目的是減少樓市引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)，給發(fā)燒的樓市降溫，而并非絕對(duì)的利空（市場(chǎng)）。”一位央企北京開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷方面負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表示。

中信建投報(bào)告顯示，至2015年，中國(guó)居民的邊際新增房貸杠桿已然超越美國(guó)的歷史高點(diǎn)。

銀行系統(tǒng)擔(dān)憂的不僅是個(gè)人住房按揭貸款，更危險(xiǎn)的是開(kāi)發(fā)商的企業(yè)貸，它們的杠桿更高。

根據(jù)彭博社統(tǒng)計(jì)，中國(guó)144家開(kāi)發(fā)商的債務(wù)已經(jīng)飆升到稅息折舊及攤銷前利潤(rùn)（EBITDA）的8.1倍，債務(wù)總額上升至2.8萬(wàn)億元。

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者從券商處獲悉，近期交易所已經(jīng)幾乎“一刀切”式暫停地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債，甚至包括已拿到無(wú)異議函的項(xiàng)目和資質(zhì)優(yōu)秀的企業(yè)。

與此同時(shí)，上海市10月8日出臺(tái)新規(guī)，明確銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于購(gòu)買土地;中國(guó)銀監(jiān)會(huì)在10月21日召開(kāi)的三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)上也明確要求各地嚴(yán)控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域等等。

種種跡象表明，這一輪調(diào)控的矛頭明確指向樓市泡沫，中國(guó)樓市再度迎來(lái)“限貸”窗口期。

樓市資金何去何從？

接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪的市場(chǎng)人士普遍關(guān)心的問(wèn)題是：本次樓市調(diào)控，資金被驅(qū)離房地產(chǎn)之后，又該去往何處？

“投別的都不敢，一說(shuō)是買房子，趕緊放（貸款）?！币晃簧虡I(yè)銀行高管告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，當(dāng)下的房地產(chǎn)熱潮與實(shí)體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)密切相關(guān)，一定程度上是資金保值增值的選擇。

2012年以來(lái)，房地產(chǎn)投資的邊際貢獻(xiàn)就超越基建，成為影響我國(guó)GDP走勢(shì)的最重要因素。正是因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)高度依賴，使得資本推高了房地產(chǎn)價(jià)格，大量金融資源隨之進(jìn)入。

中信建投分析認(rèn)為，2015年開(kāi)始的這次回暖與前幾輪均有不同。例如，本輪上漲更多地呈現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的差異，一線城市暴漲，三四線仍有天量庫(kù)存;再如，此輪回暖之后，開(kāi)發(fā)商對(duì)追加投資卻更加謹(jǐn)慎;在去庫(kù)存的過(guò)程中，居民的杠桿水平不斷上漲等等。

本質(zhì)上，這是一種“資產(chǎn)荒”導(dǎo)致的貨幣現(xiàn)象。

2016年9月，我國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積同比下降19%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在本輪調(diào)控政策出臺(tái)之后，開(kāi)發(fā)商們的拿地?zé)崆闀?huì)大打折扣。

“今年上半年十塊地里選一塊，下半年可能二十塊里選一塊，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的不確定性。”碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在8月份香港的半年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上說(shuō)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家許小年在出席“諾獎(jiǎng)學(xué)者絲路行”論壇時(shí)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)不可能支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)這么大的體量，如果不能在“三去”（去產(chǎn)能、去杠桿、去庫(kù)存）上取得顯著的進(jìn)展，中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)積累會(huì)越來(lái)越多。

在他看來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)如果要真正實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，就必須突破“危機(jī)三角”循環(huán)，擺脫地方經(jīng)濟(jì)和財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴，找到新的發(fā)展出路。

業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，年內(nèi)再降息可能性不大，貨幣政策后期可能逐步收緊，引導(dǎo)資金“脫虛向?qū)崱比允侵醒爰榷ǚ较颉?/p>

而鑒于2015年的股市動(dòng)蕩，資金普遍從樓市進(jìn)入股市的可能性不大，可能一部分資金會(huì)加速外流。

今年12月，美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期強(qiáng)烈，屆時(shí)人民幣匯率可能進(jìn)一步承壓。