我國城鎮(zhèn)保障性住房制度分析

吳云晴

【摘要】我國從2003年以來，房屋的價(jià)格持續(xù)上漲，大多的城市房屋銷售價(jià)格呈現(xiàn)明顯上漲趨勢。不斷上升的房價(jià)使中低收入家庭的住房需求得不到有效的保障，因此黨的十八大報(bào)告正式提出要建立將市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)與管理，盡力滿足困難家庭基本需求。在十八屆三中全會(huì)上也再次強(qiáng)調(diào)了構(gòu)建住房保障體系的重要性。本篇論文將從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)以及其他經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論知識(shí)對我國現(xiàn)在的住房保障制度進(jìn)行分析，并提出相關(guān)的對策建議。

【關(guān)鍵詞】廉租房 經(jīng)濟(jì)適用房 保障制度 尋租行為

我國自改革開放以來，經(jīng)濟(jì)水平有了快速的發(fā)展。面對人口問題，如何解決城鎮(zhèn)居民的住房需求顯得尤為重要。我國現(xiàn)如今已經(jīng)形成了以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房為主體的城鎮(zhèn)住房保障制度，為我國的許多中低收入者解決了住房問題。但從各項(xiàng)住房制度實(shí)施以來，發(fā)生了一些不利于其制度實(shí)施的事件。如何看待現(xiàn)存的制度中有哪些弊端，又如何解決這些問題是本篇論文研究的重點(diǎn)。

一、我國的城鎮(zhèn)保障性住房制度

住房問題一直都是一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人民生活水平的重要標(biāo)志，一個(gè)國家的城鎮(zhèn)保障制度必定與其國情有關(guān)。我國作為一個(gè)社會(huì)主義計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的國家，從建國至今，城鎮(zhèn)住房保障制度已經(jīng)走過了一條曲折漫長的發(fā)展道路。

我國的住房保障制度主要以廉租房制度、經(jīng)濟(jì)適用住房制度等制度為主，在實(shí)施中也取得了一定的成效。面向城鎮(zhèn)中不同的群體，中國也制定了不同的制度。對于城鎮(zhèn)中的困難居民，他們可能沒有足夠的經(jīng)濟(jì)能力去購買住房，因此政府提供廉租房讓他們租住。對于中低收入家庭，政府也通過規(guī)定所建房屋的規(guī)格等建立特定的房屋供其購買?，F(xiàn)行的住房保障制度基于馬克思和恩格斯的住房思想，體現(xiàn)了其必要性。

二、我國現(xiàn)行的住房保障制度的時(shí)政分析

我國作為一個(gè)發(fā)展中的國家，自經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房制度實(shí)施以來，取得了一定的成效，為許多家庭解決了住房問題，但問題也隨之顯現(xiàn)。其中有兩個(gè)典型的案例，第一個(gè)是“六連號(hào)事件”。第二個(gè)事件是鄭州的經(jīng)濟(jì)適用房基地建豪華別墅的事件。這兩個(gè)事件暴露出我國的住房制度實(shí)施過程中，一些存在的問題。搖號(hào)本身是為了最大程度的確保公平，而第一個(gè)事件反映出了搖號(hào)的這個(gè)方式中依然存在漏洞，給一些人提供了犯法的機(jī)會(huì)。我國對經(jīng)濟(jì)適用房的戶型及建筑有著明確的規(guī)定，而鄭州的經(jīng)濟(jì)適用房的基地所建的“經(jīng)濟(jì)適用房”完全不符合其要求。被逐步曝光的事件在引發(fā)群眾討論的同時(shí)也揭露了我國住房保障制度的弊端。

2003年我國建設(shè)部出臺(tái)了18號(hào)文件，這個(gè)文件篡改了之前國務(wù)院23號(hào)文的一些內(nèi)容，把經(jīng)濟(jì)適用房修改成具有保障性的商品房。這一內(nèi)容使經(jīng)濟(jì)適用房大幅度減少，相當(dāng)于只有10%的廉租房歸政府修建，其他都等同于商品房由開發(fā)商壟斷。而于政府來言，又不愿意去修建廉租房，這就導(dǎo)致整個(gè)市場幾乎歸開發(fā)商。開發(fā)商建造的商品房并不能滿足市場的需求，一些收入低的家庭無法購買商品房，這就造成了經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，也就產(chǎn)生了權(quán)利尋租的空間。我認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房就制度本身而言是利于民的，而問題的產(chǎn)生是可以去想辦法解決的。廢除經(jīng)濟(jì)適用房制度之后，對于住房問題以后該如何解決仍然是個(gè)問題，與其換個(gè)制度不如換個(gè)解決的方案。

中國的住房保障制度的實(shí)施與改善，可以借鑒一些在這方面做得比較好的國家。作為一個(gè)發(fā)達(dá)的資本主義國家，美國以國家為主體對市場進(jìn)行干預(yù)的情況并不多。而在住房問題上卻不亦然，美國動(dòng)用了資金和政策對住房問題進(jìn)行了大力干涉。美國的這些政策與中國有相似與不同，例如其建立公共房屋的制度，在中國同樣也有廉租房制度，其目的都是以出租房屋的方式為低收入者提供住房。針對經(jīng)濟(jì)收入較低的不同年齡階層也提供了津貼房屋。中國的住房保障之路還有很長一段要走，對其他國家的模式的精華進(jìn)行吸收是有必要的，但也應(yīng)該結(jié)合本國的國情。

三、中國的住房保障制度存在的問題及理論分析

（一）腐敗問題

政府采取措施對社會(huì)的保障性住房進(jìn)行干預(yù)和管制，尤以經(jīng)濟(jì)適用房為例。政府規(guī)定了其申請的條件及戶型等進(jìn)行了規(guī)定，創(chuàng)造了一些高收入者賺空子取得本不該得的經(jīng)濟(jì)適用房的機(jī)會(huì)。這種尋租行為的產(chǎn)生是政府管制不當(dāng)以及部分官員腐敗的結(jié)果。

（二）住房管理機(jī)構(gòu)不完善

中國至今尚未建立專門負(fù)責(zé)住房保障制度的機(jī)構(gòu)，這樣就使得一些問題出現(xiàn)了卻不知如何有效率的解決。從邊際效用的理論來看，住房的需求不會(huì)隨著收入水平的提高而減弱，因而住房問題在我們這樣一個(gè)人口大國是一個(gè)很嚴(yán)峻的問題。市場并不能解決住房問題，因此國家的機(jī)構(gòu)建立顯得尤為重要。

（三）房屋的質(zhì)量讓人擔(dān)憂

現(xiàn)如今，開發(fā)商所占的市場比例過大。在逐利的情況下，偷工減料的事情難以完全的避免。這樣的危房的存在本身就是對資源的一種消耗，而且更是一個(gè)巨大的安全隱患。

（四）居民收入制度不健全

我國的個(gè)人收入申報(bào)制度和個(gè)人信用評(píng)價(jià)制度尚未健全，這就使得一些“隱形收入”無法被查到，無法判斷每個(gè)家庭的實(shí)際收入情況。這就使得一些家庭謊報(bào)收入甚至更改自己的收入去申請經(jīng)濟(jì)適用房，這就產(chǎn)生了“搭便車”的現(xiàn)象。這種情況使本該享有優(yōu)惠政策的家庭無法得到真正的保障，這是制度的缺失和道德問題。

（五）法律法規(guī)不健全

我國住房保障制度缺乏法律的保障，至今還未指定有關(guān)于住房保障的法律法規(guī)。不完善的法律體系，使得住房保障制度無法有效落實(shí)，這就為一些違法犯罪行為的產(chǎn)生提供了條件。

四、相關(guān)的對策建議

（一）建立明確的住房管理機(jī)構(gòu)

目前我國尚未建立一個(gè)明確的機(jī)構(gòu)來處理住房問題，這就很容易使得在實(shí)施工作的過程中造成效率低下。一個(gè)專門的機(jī)構(gòu)可以減少制度實(shí)施中的許多彎路，盡可能的減少其中的逐利情況，最大限度的做到資源的有效利用。

（二）完善相關(guān)法律體系

法律的完善有利于管理部門及居民在處理住房問題時(shí)有法可依，明確各項(xiàng)職能范圍及法律界限。法律的確立可以盡可能的減少官員的腐敗問題，為制度的貫徹落實(shí)打下良好的基礎(chǔ)。

（三）實(shí)施收入核定制度

對于申請入駐廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房的人員進(jìn)行收入核定，并建立多重的核定機(jī)制。從根源上減少一些高收入人群賺空子的行為，將保障性房屋真正保障到需要的人。

（四）明確政府的定位

政府應(yīng)明確自己是為人民服務(wù)的機(jī)構(gòu)，而不是與開發(fā)商一起逐利的。應(yīng)轉(zhuǎn)換政府的角色，將其轉(zhuǎn)變成一個(gè)單純的規(guī)則制定者和監(jiān)督者。政府若是想從中謀取暴利，就不可避免的與制度的完美實(shí)施產(chǎn)生利益上的沖突。在采購?fù)恋氐氖虑樯希梢杂赏恋卦姓吆烷_發(fā)商進(jìn)行談，政府減少其中的利益參與。

（五）開展政務(wù)公開

將經(jīng)濟(jì)適用房申請及通過的信息公開，統(tǒng)一登記、全部公示、統(tǒng)一編整。對居民的購置房屋等進(jìn)行信息登記，對相關(guān)的政策進(jìn)行公開，讓居民有機(jī)會(huì)對政府部門的工作進(jìn)行監(jiān)督，盡力確保其政策實(shí)施中的公平公正。

（六）解決供需的沖突

經(jīng)濟(jì)適用房的供給不能滿足真正需要的人的需求，導(dǎo)致政策的實(shí)施遇到阻礙。我國居民較多，相應(yīng)的住房需求也較大。而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及市場中的體制的缺失，造成了居民住房難。政府應(yīng)該加大政府的干預(yù)，將有效的制度進(jìn)行完善，盡量多的提高住房數(shù)量，加快建立廉租房以及經(jīng)濟(jì)適用房。減少市場中房地產(chǎn)商對住房的控制，做到居民有房可住。

五、總結(jié)

中國的住房保障制度自實(shí)施以來，雖然取得一定的成效，但暴露出來的問題卻顯得更為嚴(yán)峻。中國的住房問題是一個(gè)亟待解決的問題，保障性住房制度如何繼續(xù)并完善，都是值得研究的問題。城鎮(zhèn)的住房保障制度是一個(gè)不斷發(fā)展的過程，在這個(gè)過程中有許多的問題，但中國也必須盡快想出解決的辦法來解決居民住房這一問題。

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