抑制資產(chǎn)泡沫，樓市調(diào)控有望分化

文/遠(yuǎn)見(jiàn)

抑制資產(chǎn)泡沫，樓市調(diào)控有望分化

文/遠(yuǎn)見(jiàn)

2016年7月26日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，對(duì)下半年經(jīng)濟(jì)工作定調(diào)。值得注意的是，會(huì)議明確將“抑制資產(chǎn)泡沫”列為降成本的三大重點(diǎn)之一。專家表示，資產(chǎn)泡沫重點(diǎn)是指局部樓市價(jià)格的明顯上漲，預(yù)計(jì)下半年可能出臺(tái)地方針對(duì)性的抑制局部泡沫的措施。

“抑制資產(chǎn)泡沫”表明要向高房?jī)r(jià)“開(kāi)刀”

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要通過(guò)有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提高資源配置效率，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰和產(chǎn)業(yè)重組，提升產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)集行政和市場(chǎng)手段相結(jié)合去產(chǎn)能。

我們知道，房?jī)r(jià)泡沫不僅增加了企業(yè)的用地成本，還增加了其他行業(yè)的企業(yè)成本，比如：解決員工住房的成本會(huì)增加；由于員工買(mǎi)房租房成本高，企業(yè)用工成本增加；房?jī)r(jià)上漲吸引資金流向樓市，導(dǎo)致很多制造企業(yè)融資成本較高。唯有抑制房?jī)r(jià)泡沫，其他行業(yè)的企業(yè)成本才有望降低，才能改變“做實(shí)業(yè)不如炒房”的扭曲局面。

盡管一線城市嚴(yán)格實(shí)施限購(gòu)，房?jī)r(jià)上漲較快的二線城市也對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)采取了相應(yīng)措施，但總體來(lái)說(shuō)效果有限，原因有三：一是受土地財(cái)政驅(qū)動(dòng)，方財(cái)政收入的三分之一，個(gè)別地方的土地出讓金收入最高時(shí)可以占到財(cái)政收入的六成。雖然很多地方正在積極轉(zhuǎn)型尋找新的支柱產(chǎn)業(yè)，但新產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可能一蹴而就，短期內(nèi)土地出讓收入仍在地方財(cái)政收入中占據(jù)較大比重。

有專家表示，地王頻出、產(chǎn)業(yè)政策收緊等現(xiàn)象預(yù)示著本輪行業(yè)成交周期高點(diǎn)來(lái)臨。因此，預(yù)計(jì)2016年下半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期將步入拐點(diǎn)，提前進(jìn)入下行階段，四季度更是會(huì)隨著新房供應(yīng)的增加，迎來(lái)供過(guò)于求狀態(tài)。此外，作為地王頻出的一線城市，中度，積極推進(jìn)科技創(chuàng)新，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加快推進(jìn)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換。要采取正確方略和有效辦法推進(jìn)五大重點(diǎn)任務(wù)，去產(chǎn)能和去杠桿的關(guān)鍵是深化國(guó)有企業(yè)和金融部門(mén)的基礎(chǔ)性改革，去庫(kù)存和補(bǔ)短板的指向要同有序引導(dǎo)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和農(nóng)民工市民化有機(jī)結(jié)合起來(lái)，降成本的重點(diǎn)是增加勞動(dòng)力市場(chǎng)靈活性、抑制資產(chǎn)泡沫和降低宏觀稅負(fù)。

有關(guān)專家預(yù)計(jì)，下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會(huì)分化，對(duì)三四線城市繼續(xù)去庫(kù)存，對(duì)一二線房?jī)r(jià)大漲城市收緊房貸政策，比如深圳、上海、北京、合肥、廈門(mén)等，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)國(guó)企“拼地王”現(xiàn)象的監(jiān)管，土地市場(chǎng)有望降溫。由于去產(chǎn)能和去杠桿的關(guān)鍵是深化國(guó)有企業(yè)和金融部門(mén)的基礎(chǔ)性改革，下半年，傳統(tǒng)行業(yè)有望加快兼并重組，地方調(diào)控沒(méi)有動(dòng)真格；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)外的“加杠桿”問(wèn)題沒(méi)有真正解決；三是可抑制投資投機(jī)的相關(guān)房地產(chǎn)稅缺位——限購(gòu)無(wú)疑代替不了房產(chǎn)稅。也就是說(shuō)，“抑制資產(chǎn)泡沫”或表明今年下半年很可能會(huì)向高房?jī)r(jià)再“開(kāi)刀”，這既是為了降成本，促進(jìn)民間投資增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)發(fā)展，也是出于樓市健康、金融安全、經(jīng)濟(jì)安全等方面的考量。

“面粉”比“面包”還貴現(xiàn)象越發(fā)凸顯

近年來(lái)，土地市場(chǎng)瘋狂盛宴背后，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加杠桿與地方政府土地財(cái)政的互相支撐。去年10月1日，廣州市宣布提高中心城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)，較2011年舊基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)漲幅超過(guò)一倍，最高漲幅高達(dá)158%。據(jù)筆者了解，在許多地方，土地出讓金收入已占地上海今年上半年一般公共預(yù)算收入4196億元，增長(zhǎng)30.6%，同比提高17.5個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)超同期全國(guó)一般公共預(yù)算收入7.1%的增長(zhǎng)速度。從行業(yè)來(lái)看，金融、租賃和商務(wù)服務(wù)、房地產(chǎn)等行業(yè)對(duì)財(cái)政收入增長(zhǎng)貢獻(xiàn)較大。

事實(shí)上，“土地財(cái)政依賴癥”再度加深的趨勢(shì)從2015年年底開(kāi)始顯現(xiàn)，今年上半年更加明顯，一方面是受“營(yíng)改增”之后地方稅源缺失的影響，另一方面，房地產(chǎn)回暖程度的不同也造成地方財(cái)政冷暖不一。中原地產(chǎn)研究報(bào)告指出，上半年地王誕生地由一線城市蔓延至二線城市，蘇州拍地27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗，可見(jiàn)二線城市已成為2016年地王出現(xiàn)最多的區(qū)域。

上半年，過(guò)半地王為國(guó)企央企斬獲，中國(guó)電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國(guó)企背景的企業(yè)尤為突出。溢價(jià)率、樓面地價(jià)亦創(chuàng)下新高，219宗地王中，溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊有109宗，超過(guò)50%的地塊更多達(dá)167宗。今年3月18日，招商地產(chǎn)拿下南京浦口區(qū)一住宅地塊，樓面價(jià)22320元/平方米，追平區(qū)域房?jī)r(jià)；4月25日，保利地產(chǎn)54億元奪下廈門(mén)雙料地王，樓面價(jià)是區(qū)域房?jī)r(jià)的1.6倍；7月8日，鄭州萬(wàn)科美景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司拿下的地王，樓面價(jià)13411元/平方米，也超過(guò)了該區(qū)域均價(jià)。這意味著，地王樓盤(pán)若想盈利，未來(lái)兩年房?jī)r(jià)需要在目前基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲100%甚至更多。可見(jiàn)樓市“面粉”比“面包”還貴的現(xiàn)象在此輪地王盛宴中越發(fā)凸顯，這也必將導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫問(wèn)題的出現(xiàn)。

房?jī)r(jià)上漲“領(lǐng)頭羊”給樓市帶來(lái)泡沫風(fēng)險(xiǎn)

7月25日證監(jiān)會(huì)官員在保薦機(jī)構(gòu)專題培訓(xùn)會(huì)議上指出，企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵(lì)用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款，并需詳細(xì)披露募集資金的實(shí)際投向。不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款……種種政策的收緊意味著房企不再擁有無(wú)限的資金，土地的購(gòu)置必然將要減緩。

盡管三四線城市努力去庫(kù)存但效果有限，去庫(kù)存變成了“持久戰(zhàn)”。三四線城市房子之所以賣(mài)不動(dòng)，甚至價(jià)格下降，原因之一就是過(guò)去積聚了大量泡沫。去庫(kù)存在某種意義上也是去泡沫，而一線城市和二線核心城市從去年到今年以來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲，不斷在積累泡沫。也就是說(shuō)，很多地方的樓市都需要去泡沫。

當(dāng)然，目前有些人認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高才有泡沫，這是一種狹隘的理解。實(shí)際上，房子嚴(yán)重過(guò)剩賣(mài)不動(dòng)也是一種泡沫。前者是價(jià)格泡沫，后者是投資泡沫。從這個(gè)角度來(lái)理解“抑制資產(chǎn)泡沫”，或許會(huì)發(fā)現(xiàn)這一表述很有深意，即“抑制資產(chǎn)泡沫”的意思應(yīng)該是對(duì)這兩種資產(chǎn)泡沫都要進(jìn)行抑制。筆者也注意到，多位學(xué)者一致認(rèn)為“抑制資產(chǎn)泡沫”是指抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，這種推斷有其道理，因?yàn)樵谫Y產(chǎn)種類中，流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、有形資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)……或無(wú)泡沫或泡沫有限，而不動(dòng)產(chǎn)中的房地產(chǎn)泡沫目前則比較嚴(yán)重。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，5月末，我國(guó)商品房待售面積72169萬(wàn)平方米。盡管這是今年以來(lái)房地產(chǎn)庫(kù)存連續(xù)第三個(gè)月下降，但庫(kù)存總量仍不小，而且還有很多項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)，有能力買(mǎi)房的人大多已經(jīng)買(mǎi)了，越往后去庫(kù)存難度越大。三四線城市“抑制資產(chǎn)泡沫”主要是加快去庫(kù)存，同時(shí)抑制房地產(chǎn)投資泡沫。

另?yè)?jù)中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告，今年上半年一線城市住宅價(jià)格累計(jì)上漲12.79%，與去年同期相比漲幅擴(kuò)大7.62個(gè)百分點(diǎn)，可以說(shuō)價(jià)格泡沫繼續(xù)在積累。值得注意的是，合肥、廈門(mén)和南京房?jī)r(jià)的漲幅全面反超一線城市，成為全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的“領(lǐng)頭羊”，無(wú)疑給樓市增加了泡沫風(fēng)險(xiǎn)。為此，筆者認(rèn)為，一二線城市“抑制資產(chǎn)泡沫”，主要是抑制房?jī)r(jià)泡沫。從降成本的角度來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)泡沫過(guò)多會(huì)拉動(dòng)地價(jià)上漲，導(dǎo)致土地供應(yīng)偏向房地產(chǎn)業(yè)，其他行業(yè)企業(yè)用地成本就會(huì)增加。正如今年5月份華為總裁任正非所指出的：“深圳房地產(chǎn)太多了，沒(méi)有大塊的工業(yè)用地了。大工業(yè)的發(fā)展，是每一個(gè)公司都需要一定的發(fā)展空間?！?/p>

但中國(guó)社科院最新報(bào)告則指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)“空間錯(cuò)配持續(xù)加劇，住房結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”等問(wèn)題值得關(guān)注。預(yù)計(jì)2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)迎來(lái)一個(gè)短暫調(diào)整期。開(kāi)發(fā)商后續(xù)償債壓力如何疏解？擊鼓傳花的風(fēng)險(xiǎn)如何防范？為防止高價(jià)地風(fēng)險(xiǎn)，部分城市開(kāi)始收緊土地政策。據(jù)悉，站在“地王潮”風(fēng)口浪尖的蘇州、南京已先后祭出土拍“熔斷機(jī)制”，設(shè)置地價(jià)紅線，規(guī)定超過(guò)紅線競(jìng)價(jià)無(wú)效。這一切都預(yù)示著，有些城市在政策上已經(jīng)開(kāi)始對(duì)抑制房?jī)r(jià)泡沫出手。

（作者單位；山東省臨沂市蘭山區(qū)財(cái)政局）