關(guān)于非經(jīng)營(yíng)性個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革的幾點(diǎn)思考

孔慶　李文婧

摘 要：隨著新一輪財(cái)稅體制改革，針對(duì)房產(chǎn)稅的改革問(wèn)題也逐漸成為熱點(diǎn)問(wèn)題。房產(chǎn)稅的改革主要落腳點(diǎn)就是非經(jīng)營(yíng)性個(gè)人住房的全國(guó)征收，目前，我國(guó)重慶、上海先后建立試點(diǎn)開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅，這對(duì)于全國(guó)范圍內(nèi)的推廣起到了經(jīng)驗(yàn)借鑒的作用。開(kāi)征房產(chǎn)稅對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、調(diào)節(jié)收入分配以及組織地方政府財(cái)政收入起到了重要作用。本文分析了我國(guó)開(kāi)征非經(jīng)營(yíng)性個(gè)人住房房產(chǎn)稅的必要性，指出了全面開(kāi)征房產(chǎn)稅主要面臨的問(wèn)題，最后提出了一些建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；稅制改革

我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅相關(guān)法律為1986年國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》。隨后，我國(guó)在2010年開(kāi)始進(jìn)行針對(duì)非經(jīng)營(yíng)性個(gè)人住房房產(chǎn)稅的改革，并先后在重慶和上海設(shè)立試點(diǎn)，這為在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)征房產(chǎn)稅提供一定的經(jīng)驗(yàn)借鑒。黨的十八屆三中全會(huì)提出，“必須改革稅制、穩(wěn)定稅負(fù)、透明預(yù)算、提高效率，完善稅收制度”。2013年國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)了國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)》，明確提出“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”。這意味著全面推薦房產(chǎn)稅已成定勢(shì)。雖然有政府政策的支持，但是，全面開(kāi)征非經(jīng)營(yíng)性個(gè)人住房房產(chǎn)稅還面臨征稅范圍、稅率確定以及房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估等諸多問(wèn)題。本文對(duì)我國(guó)全面開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的必要性和主要面臨的問(wèn)題進(jìn)行了分析，隨后提出了一些建議。

一、我國(guó)開(kāi)征非經(jīng)營(yíng)性個(gè)人住房房產(chǎn)稅的必要性

（一）調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)

開(kāi)征房產(chǎn)稅，會(huì)使得購(gòu)房者的交易成本增加，尤其是針對(duì)在房屋的保有環(huán)節(jié)征稅，會(huì)提高房屋的持有成本，這對(duì)于非自用型住房的房主來(lái)說(shuō)將會(huì)是一種負(fù)擔(dān)，因而在一定程度上會(huì)抑制非理性購(gòu)房的投資需求。雖然通過(guò)征收房產(chǎn)稅來(lái)降低房?jī)r(jià)在理論上有可行性，但是影響房?jī)r(jià)的因素有很多，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的購(gòu)地成本占到了房?jī)r(jià)的重要組成部分。使得房產(chǎn)稅的影響較小。同時(shí)，我國(guó)目前對(duì)于房屋的剛需還很旺盛，這都將會(huì)使得房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用受到限制。不僅是對(duì)于房?jī)r(jià)，在長(zhǎng)期看來(lái)，征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅也有助于調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)。

（二）調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會(huì)公平

房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，也屬于直接稅，納稅人自身的稅收負(fù)擔(dān)無(wú)法轉(zhuǎn)嫁。在滬渝兩個(gè)試點(diǎn)中，重慶是針對(duì)高檔房房屋的存量和投機(jī)性購(gòu)房來(lái)進(jìn)行計(jì)稅，采取分檔征收，而上海則是針對(duì)新購(gòu)住房進(jìn)行征稅，為固定稅率且稅率相對(duì)較低。二者都以人均面積作為免稅標(biāo)準(zhǔn)。這就對(duì)首次購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型住房的家庭體現(xiàn)了公平，不會(huì)影響首次購(gòu)房者的正常購(gòu)房需求，若在全國(guó)范圍內(nèi)推廣，就間接調(diào)節(jié)了社會(huì)收入分配，促進(jìn)社會(huì)公平。

（三）完善稅收體制，提高地方稅收

我國(guó)目前房產(chǎn)稅的納稅范圍主要是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)。涉及到的個(gè)人住房屬于按照住房性質(zhì)出租的房產(chǎn)，無(wú)論出租后的用途，該部分房產(chǎn)均按照4%的稅率從租計(jì)稅。因而，除了滬渝兩試點(diǎn)外，全國(guó)大部分地區(qū)并沒(méi)有針對(duì)自用型住房的保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅。開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅，有助于完善我國(guó)稅收制度。同樣，隨著我國(guó)營(yíng)改增的收官，地方政府稅收收入減少，因而經(jīng)費(fèi)不足問(wèn)題，使得地方政府提供的公共服務(wù)質(zhì)量可能會(huì)降低。由于稅收具有強(qiáng)制性和無(wú)償性，新開(kāi)征任何一個(gè)稅種都可以提高地方政府稅收收入。房產(chǎn)稅作為地方主要稅種之一，擴(kuò)大其征收范圍可以增強(qiáng)地方政府的政府財(cái)力。

二、我國(guó)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革主要面臨的問(wèn)題

（一）征稅范圍、稅率的確定問(wèn)題

首先，在我國(guó)的兩個(gè)試點(diǎn)中，重慶針對(duì)于已有的和新增的高檔房屋進(jìn)行計(jì)稅，上海則是針對(duì)新購(gòu)住房進(jìn)行征稅，而對(duì)已有住房不在計(jì)征。對(duì)于房屋新增量還是存量的征收是上海和重慶模式最大的不同。實(shí)際上，按照家庭計(jì)征也是按照人均計(jì)征也是改革過(guò)程中面臨的主要問(wèn)題，就目前來(lái)看，兩個(gè)試點(diǎn)均是按照人均面積來(lái)計(jì)算免稅范圍。但是，這樣是否發(fā)揮了稅收的最大效率，體現(xiàn)了公平。如有家庭成員去世，這個(gè)家庭不僅要承擔(dān)失去親人的痛苦，還要承擔(dān)由于家庭人數(shù)變更帶來(lái)的稅收負(fù)擔(dān)加重的問(wèn)題。

其次，關(guān)于稅率的確定也是主要的問(wèn)題。稅率確定的過(guò)低，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲高于該比率，對(duì)于抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)也就沒(méi)有什么實(shí)質(zhì)意義了，同時(shí)，稅率過(guò)低，地方政府的征管成本可能在一定程度上還高于稅收收入，這就對(duì)于組織財(cái)政收入的地方政府來(lái)說(shuō)也沒(méi)有什么現(xiàn)實(shí)意義。

（二）房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估問(wèn)題

個(gè)人房屋的價(jià)值具有很強(qiáng)的不確定性，不僅和房屋開(kāi)發(fā)商的成本有關(guān)，還與房屋所處地段、周?chē)h(huán)境等一系列因素有關(guān)。并且只有確定了房屋的價(jià)值，才有可能進(jìn)行進(jìn)一步的計(jì)稅工作。作為房產(chǎn)稅的稅基，交給政府評(píng)估會(huì)增加政府征稅的成本，交給第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估則可能出現(xiàn)是否公平公正的問(wèn)題。因而，房產(chǎn)稅如何評(píng)估是改革中面臨的重要問(wèn)題。

（三）稅收收入用途問(wèn)題

在部分西方國(guó)家，房產(chǎn)稅的稅收收入主要是用來(lái)提高地方公共服務(wù)水平，同時(shí)還有一些國(guó)家給地方政府所支持的學(xué)校、圖書(shū)館等公共設(shè)施以及警察、消防部門(mén)和街區(qū)維護(hù)提供相應(yīng)的資金支持。我國(guó)開(kāi)征個(gè)人住房的房產(chǎn)稅后，該部分稅收收入如何做到支出的公開(kāi)透明，做到讓納稅人了解財(cái)政支出的最終歸宿，這就需要我國(guó)財(cái)政信息公開(kāi)制度的完善。

三、進(jìn)一步推進(jìn)我國(guó)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革的建議

（一）以存量住房為征稅對(duì)象和分檔稅率計(jì)稅

就目前重慶、上海試點(diǎn)在征收范圍和稅率來(lái)看，重慶模式的征收對(duì)象范圍較窄，但是分檔稅率設(shè)置較為合理，體現(xiàn)了稅收的公平原則。上海模式的影響范圍較廣，但不涉及存量房房產(chǎn)稅的征收，且為固定稅率，這對(duì)于新購(gòu)住房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就顯得不是那么公平公正了。就長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，重慶模式是上海模式繼續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，也是值得全國(guó)推廣的典范。

在計(jì)算房屋的免稅范圍時(shí)，根據(jù)稅收的效率原則，以人均面積為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)超過(guò)了免稅部分的房屋面積再進(jìn)行繳稅，且面積越大，稅率越高，如同個(gè)人所得稅制一樣實(shí)行累進(jìn)稅率制度。同樣，根據(jù)稅收的公平原則，對(duì)于有投機(jī)目的房屋可適當(dāng)提高稅率，而針對(duì)于殘疾人等社會(huì)弱勢(shì)群體又可適當(dāng)降低稅率。

（二）加強(qiáng)個(gè)人住房評(píng)估體系的建設(shè)

無(wú)論是政府還是第三方機(jī)構(gòu)，都需要人員對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，因而，首先要加大培養(yǎng)高素質(zhì)房地產(chǎn)評(píng)估的專(zhuān)業(yè)人才。其次，對(duì)于我國(guó)的國(guó)內(nèi)房屋評(píng)價(jià)體系也應(yīng)該加以建立，建立一套科學(xué)的征收計(jì)量體系，不僅要求要結(jié)合房?jī)r(jià)、物價(jià)水平等定量數(shù)據(jù)，也要求要加入周?chē)h(huán)境評(píng)估、房屋質(zhì)量等定性評(píng)價(jià)。最后，高級(jí)人才和完善的體系相結(jié)合，共同構(gòu)建完整的個(gè)人住房評(píng)估體系。

（三）劃歸地方稅種，解決地方政府的財(cái)政收入問(wèn)題

從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，將房產(chǎn)稅劃歸為地方稅種，有助于提高地方政府的財(cái)政收入水平，同時(shí)也有利于調(diào)動(dòng)地方政府的積極性來(lái)進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控。營(yíng)改增后，營(yíng)業(yè)稅作為地方收入的重要來(lái)源將不復(fù)存在，轉(zhuǎn)而是與中央共享增值稅，這或多或少將會(huì)影響地方政府的收入穩(wěn)定性。而開(kāi)征非經(jīng)營(yíng)性個(gè)人住房房產(chǎn)稅，主要在房屋的保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅，這對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，可以彌補(bǔ)營(yíng)改增過(guò)程對(duì)于稅收收入的影響。同時(shí)，也應(yīng)賦予地方政府相應(yīng)的自主權(quán)，是地方政府可以針對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展等實(shí)際情況有一定的浮動(dòng)比例。

（四）完善房產(chǎn)稅稅收征管體制

完善房產(chǎn)稅的稅收征收體制，有助于我國(guó)稅制結(jié)構(gòu)的完善，同時(shí)也有助于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。我國(guó)首先應(yīng)健全房地產(chǎn)的信息登記制度，其次，構(gòu)建全國(guó)個(gè)人以及家庭的住房信息系統(tǒng)，保證征收效率，避免偷稅漏稅行為發(fā)生。同時(shí)，還應(yīng)建立合理的監(jiān)督機(jī)制，對(duì)房產(chǎn)稅的用途進(jìn)行跟蹤，并且結(jié)合政府政務(wù)信息公開(kāi)，接受全社會(huì)的監(jiān)督。（作者單位：廣西大學(xué)）

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