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    房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅籌劃研究

    2016-10-26 23:23:17祖佳佳
    現(xiàn)代經(jīng)濟信息 2016年22期
    關鍵詞:稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)所得稅

    祖佳佳

    摘要:近年來,我國房價居高不下,政府部門不斷出臺相關政策進行調控。稅收政策作為宏觀調控政策的重要組成部分,對房地產(chǎn)市場有很好的“冷卻”作用,但也使得房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成為稅負較重的企業(yè)。很多房地產(chǎn)企業(yè)為降低稅收成本,使利潤合法化、最大化,紛紛將稅收籌劃作為一項重要的財務管理活動。房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的稅種眾多,但企業(yè)所得稅是影響較大的一個稅種,因此,本文選擇所得稅進行籌劃研究,從多角度設計籌劃方案,旨在對房地產(chǎn)行業(yè)減輕稅負提供可借鑒之處。

    關鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);所得稅;稅收籌劃

    中圖分類號:F293.33 文獻識別碼:A 文章編號:1001-828X(2016)022-000-01

    一、房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅籌劃分析

    所得稅籌劃主要是利用所得稅法客觀存在的政策空間來進行的,為了全面有效地籌劃,本文從企業(yè)會計核算的角度出發(fā)進行研究,包括收入確認籌劃、費用扣除籌劃以及稅金籌劃,分別選取每一步具有典型意義的籌劃方式進行分析。

    1.收入確認方面的籌劃分析

    預售收入遞延納稅。根據(jù)房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告,近年來,房地產(chǎn)企業(yè)的實際平均毛利率均高于30%,遠超過了國稅總局規(guī)定的預計計稅毛利率,因此,在不影響整體生產(chǎn)經(jīng)營和及時交房的情況下,調整完工進度,利用差額毛利率進行所得稅籌劃可以使企業(yè)在前期少交稅,獲得貨幣時間價值。

    不過,需注意的是拖延完工可能帶來經(jīng)營風險以及稅收政策變動風險,所以,籌劃時,須結合企業(yè)經(jīng)營情況,預估未來形勢,加強宏觀政策分析,設置預警及應對機制,從而,更加安全有效地實現(xiàn)籌劃效果。

    2.費用扣除方面的籌劃分析

    公共配套設施籌劃。鑒于稅法對于公共配套設施的涉稅處理規(guī)定的比較明確,企業(yè)從稅收籌劃角度可選擇有利于自身節(jié)稅的方式進行配套設施的開發(fā)建造。停車場是可利用的一大籌劃點,企業(yè)可以盡量利用地下基礎設施開發(fā)建造,可采用擁有產(chǎn)權或不擁有產(chǎn)權但控制經(jīng)營權的方式經(jīng)營,這樣不僅停車場可以作為公共配套設施處理,還可以通過經(jīng)營營利。當然,若地下建造工程復雜,成本較高,則應綜合比較地上地下的成本與收益,不能僅從稅收角度考慮,而忽視其他方面。

    對于其他的公共配套設施,企業(yè)可根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展情況以及消費水平高低來決定是否由自己來擁有產(chǎn)權并經(jīng)營。若消費水平較高,經(jīng)濟發(fā)展較好等,則可自己經(jīng)營,雖然不可作為公共配套設施來處理,但卻帶來可觀的經(jīng)營利潤。反之,交由全體業(yè)主或當?shù)卣?jīng)營,雖不能獲得經(jīng)營利潤,但卻也規(guī)避了經(jīng)營風險,還可節(jié)稅。

    3.稅金方面的籌劃分析

    土地增值稅籌劃。根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》要求可知,房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算是在整個開發(fā)項目銷售完成以后才進行的,這就可能導致企業(yè)前期已實現(xiàn)的利潤需交納大量所得稅,同時,在土地增值稅清算后,大量稅金無法得到及時的稅前扣除。因此,從這個層面上考慮,可從土地增值稅入手進行所得稅籌劃。

    由于土地增值稅是預征與清算結合制。因此,企業(yè)對于已完工項目應根據(jù)稅法規(guī)定,及時辦理清算手續(xù),及時對稅金進行稅前扣除;對于未完全完工項目,在達到稅法規(guī)定的被動性清算要求時,若稅務機關未及時要求清算,企業(yè)可主動要求清算,從而及時獲得稅前扣除;對于完全沒有完工的項目,應根據(jù)稅法規(guī)定,及時預繳土地增值稅,并根據(jù)自身預計毛利率等情況,在符合當?shù)仡A征率相關規(guī)定前提下,可主動向稅務機關要求提高預征率,提高所得稅前可扣除的稅金金額,從而節(jié)稅。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃的問題分析

    文章在對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃進行研究的過程中,發(fā)現(xiàn)所得稅籌劃在設計以及操作上存在以下幾方面問題:

    1.籌劃方案缺乏可行性

    基于會計核算過程的籌劃分析,雖每一步的籌劃可能切實有效,但對企業(yè)而言整體上不一定有籌劃效果,因為每相互之間有一定影響,可能使籌劃效果抵充,從而低效甚至失效。此外,籌劃過于理論化,脫離實際,不符合企業(yè)實際經(jīng)營情況等也可能造成籌劃方案不可行。

    2.籌劃方案缺乏靈活性

    此外,籌劃方案若過于僵化,不能靈活、及時、有效地應對政策變化、經(jīng)營變化以及其他突發(fā)狀況,易使稅收籌劃效果不理想。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃的建議分析

    針對當前房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃存在的相關問題,提出以下幾點建議:

    1.提高籌劃方案的科學合理性

    稅收籌劃不是紙上談兵,是需付諸實踐,并切實節(jié)稅的。因此,企業(yè)在對籌劃時,不僅要依稅法而行,還需考慮企業(yè)整體經(jīng)營狀況,行業(yè)發(fā)展狀況以及宏觀經(jīng)濟環(huán)境,增強籌劃的科學合理性。

    2.加強籌劃方案的應變機制建設

    稅法紛繁復雜,市場經(jīng)濟瞬息萬變,籌劃方案不可一層不變,一勞永逸,而應控制各方面的合理范圍,以靈活有效應對各方面變化可能帶來的不良沖擊。

    參考文獻:

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    [10]陳曉菲.探析房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風險以及防范措施[J].中國外資,2013(02).

    [11]李壽山.新時期房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風險及防范的綜合分析[J].商,2013(04).

    [12]鄭軍.關于我國房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃的思考[J].大眾科技,2014(02).

    [13]莊粉榮.房地產(chǎn)企業(yè)財稅籌劃演練全集[J].機械工業(yè)出版社,2015.

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