房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題及對(duì)策

毛航

摘要：當(dāng)前留存于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的粗放型成本管理模式，已經(jīng)無法有效適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷變化發(fā)展的需要。尤其在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入發(fā)展低潮期的當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該轉(zhuǎn)變成本管理理念，利用現(xiàn)代化的成本管理方式，來提升自身的成本管理能力，通過有效的成本管理工作，降低企業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)成本，提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。讓企業(yè)在復(fù)雜多變的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中立于不敗之地。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本管理 問題對(duì)策

近年來，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度的，房地產(chǎn)行業(yè)整體的發(fā)展速度減緩。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在往日繁榮發(fā)展表象下，也隨著拿地成本的不斷提高，整個(gè)產(chǎn)業(yè)也逐漸成為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，存在的企業(yè)管理問題也逐漸顯露。成本管理就是其中亟待解決的問題。當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)只有切實(shí)認(rèn)識(shí)到成本管理工作的重要性，對(duì)企業(yè)的成本管理工作進(jìn)行系統(tǒng)梳理和有效整頓。在行業(yè)發(fā)展的困倦期，進(jìn)行成本管理工作的反思和總結(jié)，才能在下一個(gè)行業(yè)發(fā)展的高潮期中，獲得更長(zhǎng)足的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)整體的穩(wěn)步前進(jìn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的問題

（一）未結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)行成本投入

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，其產(chǎn)品的開發(fā)和營(yíng)銷不同于其他行業(yè)，有其特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品的位置一般固定、開發(fā)的周期長(zhǎng)、項(xiàng)目造價(jià)較高。因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說在每一個(gè)項(xiàng)目開始之初，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)位置的選定顯得尤其重要，項(xiàng)目開發(fā)位置選擇的優(yōu)劣，直接關(guān)系著，后續(xù)工程的開展、產(chǎn)品的營(yíng)銷效果和企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的達(dá)成。但是目前大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)，在著手項(xiàng)目的建設(shè)前，沒有切實(shí)的對(duì)項(xiàng)目開發(fā)地，進(jìn)行實(shí)際的摸排，沒有對(duì)項(xiàng)目用地周邊的環(huán)境、潛在消費(fèi)群和未來發(fā)展?jié)摿M(jìn)行一個(gè)有效的定位，項(xiàng)目盲目拿地，匆忙上馬，造成項(xiàng)目完結(jié)后的，難以在計(jì)劃期內(nèi)達(dá)成預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)，讓企業(yè)的資金壓力增大，經(jīng)營(yíng)陷入困境。其次在具體的工程建設(shè)中，沒有充分結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，來進(jìn)行項(xiàng)目工程的投入，片面追求工期進(jìn)度，急于加大工程人力和物力的投入，造成項(xiàng)目施工過程中的資源浪費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)，同時(shí)由于監(jiān)管力度不到位，造成工程在建造材料方面缺少保障，單依靠項(xiàng)目工作人員和供應(yīng)商的個(gè)人職業(yè)道德來保證項(xiàng)目的質(zhì)量，項(xiàng)目質(zhì)量的可控性不足。

（二）未建立有效的成本信息動(dòng)態(tài)連接

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目耗時(shí)長(zhǎng)，會(huì)涉及到的問題是多方面的，如果企業(yè)缺乏全面有效的動(dòng)態(tài)成本信息庫(kù)，未建立項(xiàng)目各環(huán)節(jié)之間信息的動(dòng)態(tài)連接，就必然無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)很多問題，第一時(shí)間解決問題。一個(gè)運(yùn)行完備的動(dòng)態(tài)成本信息庫(kù)，應(yīng)該在貫穿在項(xiàng)目完成的始終，為企業(yè)的事前計(jì)劃、事中管理、事后反饋提供信息支持。但當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒有把成本管理的理念運(yùn)用到企業(yè)的日常運(yùn)行過程中，對(duì)項(xiàng)目的評(píng)估和反饋不足，造成企業(yè)財(cái)務(wù)的實(shí)際價(jià)值和賬面價(jià)值不對(duì)應(yīng)，讓財(cái)務(wù)蘊(yùn)含的價(jià)值信息存在失真現(xiàn)象，不利于企業(yè)管理者做出正確的企業(yè)發(fā)展決策，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)步發(fā)展造成阻礙。同時(shí)多數(shù)企業(yè)的成本信息只局限在企業(yè)的內(nèi)部的小范圍內(nèi)，沒有與市場(chǎng)建立有效的溝通和對(duì)接，造成產(chǎn)品價(jià)值和市場(chǎng)需求的脫離，存在盲目投資的情況，企業(yè)由于缺少市場(chǎng)的理性思考，往往容易出現(xiàn)行業(yè)跟風(fēng)現(xiàn)象，造成重復(fù)性投資，這樣既不利于企業(yè)降低成本、提升經(jīng)濟(jì)效益，也不利于房地產(chǎn)行業(yè)整體的有序健康發(fā)展。

（三）未進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)成果的成本評(píng)估

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，為對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)成果進(jìn)行有目的性的成本評(píng)估。只單提企業(yè)的項(xiàng)目收益，不進(jìn)行成本的核算評(píng)估，會(huì)讓企業(yè)陷入盲目的追求高質(zhì)量的誤區(qū)，也不利于形成良性的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目完結(jié)后的成本核算和評(píng)估工作，沒有引起足夠認(rèn)識(shí)，造成企業(yè)的成本信息缺乏完整度，也不利于企業(yè)成本管理經(jīng)驗(yàn)的積累。同時(shí)由于成本評(píng)估的缺失，造成企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)和人員獎(jiǎng)勵(lì)的時(shí)候，沒有可以依靠的信息數(shù)據(jù)，讓企業(yè)的內(nèi)部獎(jiǎng)懲機(jī)制失靈，不利于企業(yè)內(nèi)部良性競(jìng)爭(zhēng)的，降低企業(yè)人員的工作積極性，不利于企業(yè)內(nèi)部團(tuán)結(jié)，讓成本管理的工作陷入僵化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對(duì)策

（一）加強(qiáng)對(duì)成本投入的管理

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作，不是單靠某一部門就能圓滿完成的事情，它需要企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門的協(xié)調(diào)配合和共同努力。企業(yè)的各個(gè)部門如項(xiàng)目規(guī)劃、市場(chǎng)銷售、財(cái)務(wù)管理等，在各個(gè)項(xiàng)目開始之處，就要進(jìn)行通力配合，共同為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)做出自己的貢獻(xiàn)、履行自己的職責(zé)。讓項(xiàng)目用地位置的選擇，是在依據(jù)企業(yè)發(fā)展實(shí)際和市場(chǎng)發(fā)展前景的基礎(chǔ)上，做出的科學(xué)合理化選擇，在對(duì)項(xiàng)目用地位置進(jìn)行實(shí)際踩點(diǎn)后，依據(jù)用地位置的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行企業(yè)的項(xiàng)目規(guī)劃，這就保證企業(yè)的項(xiàng)目規(guī)劃有切實(shí)可靠的真實(shí)數(shù)據(jù)作為參考，讓項(xiàng)目規(guī)劃能落到實(shí)處，減少項(xiàng)目規(guī)劃開展后遇到現(xiàn)實(shí)阻力的可能性，讓項(xiàng)目能夠得到有序開展，也為項(xiàng)目過程中成本管理工作打下良好的基礎(chǔ)。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，房地產(chǎn)企業(yè)在依據(jù)規(guī)劃進(jìn)行工程建設(shè)的過程中，還要時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)情況的變動(dòng)，依舊市場(chǎng)部門的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整工程建設(shè)的成本投入構(gòu)成，讓工程的原材料構(gòu)成在價(jià)格上更具優(yōu)勢(shì)，如近段時(shí)間鋼材價(jià)格優(yōu)惠，就先進(jìn)性鋼材原料的購(gòu)進(jìn)，實(shí)現(xiàn)成本投入總值的降低。通過相關(guān)部門的有效信息的連接互動(dòng)，可以為決策者提供更多的信息支持，讓企業(yè)決策趨于優(yōu)化。

（二）引進(jìn)先進(jìn)信息管理系統(tǒng)

在信息化高速發(fā)展的情況下，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到了進(jìn)行成本管理信息化系統(tǒng)建設(shè)的重要性，但是目前由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)成本管理信息系統(tǒng)化的探索不夠，研究不足，使得企業(yè)在成本管理中采用的信息準(zhǔn)確度不高，實(shí)效性不強(qiáng)，降低了企業(yè)的成本信息質(zhì)量，不利于成本管理工作的順利實(shí)行。在實(shí)際的工作中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)成本管理軟件的更新升級(jí)，加強(qiáng)企業(yè)對(duì)IT人才的引進(jìn)，把IT管理軟件運(yùn)用到企業(yè)的成本管理工作中，讓信息的管理更加的有序和規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理軟件要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，同時(shí)與企業(yè)的成本控制有機(jī)結(jié)合，業(yè)通過成本信息管理軟件，讓各部門之間的信息能得到有效的互通，激發(fā)企業(yè)活力。優(yōu)良的成本管理軟件本身應(yīng)該蘊(yùn)含著先進(jìn)的管理理念和管理方法，它在給企業(yè)的管理工作提供幫助的同時(shí)，還可以推動(dòng)管理層的工作方式的革新，促使企業(yè)的管理層能主動(dòng)的把企業(yè)內(nèi)部的信息和外部信息，進(jìn)行橫縱向比較，做出綜合分析，讓企業(yè)的決策更為優(yōu)化。

（三）積累成本評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)通過有效的成本評(píng)估，可以積累工作經(jīng)驗(yàn)，杜絕問題的重復(fù)發(fā)生，有效節(jié)約企業(yè)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)的成本評(píng)估工作要往精細(xì)化方向發(fā)展，要把涉及到企業(yè)成本投入的部分，進(jìn)行梳理和分類，并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，各項(xiàng)建安成本開支，進(jìn)行預(yù)算評(píng)估，把總造價(jià)細(xì)化，控制總成本。以標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)計(jì)處理方式，進(jìn)行數(shù)據(jù)整合，并入到企業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)中，以財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的手段，來加強(qiáng)成本的控制力度，同時(shí)對(duì)資料原件進(jìn)行歸檔留存，便于決策層的審查、核對(duì)。同時(shí)把成本評(píng)估數(shù)據(jù)，納入到對(duì)項(xiàng)目的總體評(píng)估和相關(guān)工作人員的獎(jiǎng)懲中，在部門內(nèi)部形成良性競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)風(fēng)氣，通過把成本管理工作的成效和企業(yè)人員的實(shí)際收入相掛鉤，杜絕企業(yè)資源的人為浪費(fèi)和企業(yè)人員違規(guī)違紀(jì)現(xiàn)象的發(fā)生。企業(yè)的管理者可以通過成本評(píng)估的數(shù)據(jù)研究，對(duì)已完成項(xiàng)目的成本和投入比值進(jìn)行細(xì)分和歸類，知曉企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)的主要來源，以此為指導(dǎo)，來開展未來的項(xiàng)目工作，提高未來項(xiàng)目的獲利可能性。

三、結(jié)束語(yǔ)

中國(guó)夢(mèng)，既是實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的夢(mèng)，也是實(shí)現(xiàn)中國(guó)人民安居樂業(yè)的夢(mèng)。只有住有所居，才能保障社會(huì)的平安和諧，讓人民安居樂業(yè)的夢(mèng)想落到實(shí)處。在大力推行中國(guó)夢(mèng)，實(shí)現(xiàn)中國(guó)夢(mèng)的今天，房地產(chǎn)企業(yè)只有從成本管理的角度入手，切實(shí)解決企業(yè)內(nèi)部存在的成本管理問題，才能好的應(yīng)對(duì)外部環(huán)境的變化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

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