房地產(chǎn)企業(yè)投融資分析

孫悅+朱凱寧

摘 要：由于國內(nèi)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，國民收入的不斷提高，我國房地產(chǎn)行業(yè)形勢一片大好。然而，由于2008年的金融危機，以及最近一段時間以來我國實行的貨幣緊縮政策，對房地產(chǎn)及其相關(guān)的企業(yè)造成了一定的沖擊，特別就融資的方案而言，導(dǎo)致國內(nèi)的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)產(chǎn)生了較大的變動。針對國內(nèi)的這一大環(huán)境，我國的房地產(chǎn)行業(yè)需要根據(jù)自身條件找到一條合理的融資路徑。而在對國內(nèi)房地產(chǎn)融資狀況、國家相關(guān)政策、房地產(chǎn)行業(yè)的變動、信貸市場的現(xiàn)狀等一系列能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的融資過程產(chǎn)生一定作用的這些條件進行詳細研究過后，不難發(fā)現(xiàn)采用各種方案相融合的融資模式更能滿足國內(nèi)房地產(chǎn)的具體需求。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投融資；方案

通過超過20年的急速成長，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)實現(xiàn)了規(guī)?；c規(guī)范化。然而，在現(xiàn)今的背景條件下，房地產(chǎn)行業(yè)的投資與融資還存在一定的問題。例如，進入我國的資本市場需要較高的起點、國內(nèi)的貨幣緊縮政策以及信貸方案的不完善、與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律標準不全面等一系列的問題，除此之外國內(nèi)的金融狀況也會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的作用。本論文以上述問題為入手點，對國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)的投資與融資進行分析，并針對國內(nèi)的房地產(chǎn)投融資所存在的問題給出相應(yīng)的解決方案。

一、房地產(chǎn)投資融資現(xiàn)狀與問題

房地產(chǎn)是一個需要投入較多資金的行業(yè)，由于這一特質(zhì)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司需要相關(guān)金融市場的支持。另外，投資與融資都能夠?qū)@一行業(yè)產(chǎn)生較大的作用。就國內(nèi)的現(xiàn)實狀況而言，房地產(chǎn)對資本的用途和需求之間矛盾極為明顯，通常有以下幾種表現(xiàn)形式：其一，投資房地產(chǎn)需要有極大的資金儲備，但是，大多數(shù)的投資人員所能夠使用的流動資金都不可能確保這一巨大數(shù)目資金投入項目的持續(xù)性運營；其二，房地產(chǎn)的投資渠道較為分散，可以分為個人投資、銀行借貸、委托借貸等等，然而，房地產(chǎn)項目在花費這些資金的時候大都非常集中，因此不能與投資渠道完成較好的對應(yīng)，容易將矛盾深化；其三，房地產(chǎn)的資本不能進行適時變動，同時投資具有長期性，變現(xiàn)較為困難，只要向項目投入了一定數(shù)目的資金，那么基本不可能在較短時間內(nèi)完成變現(xiàn)。在房地產(chǎn)的投資融資這些沖突不僅僅容易造成對風險的評估產(chǎn)生一定的偏差，難以完成融資目標，還可能由于對金融市場的過度需求減小銀行貸款的收回幾率。

二、房地產(chǎn)投資融資的全新方案

借助現(xiàn)有歷史相關(guān)數(shù)據(jù)的整合結(jié)果和與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的法規(guī)進行比較得出：近期以來，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)自行籌集的資金遠遠達不到需要的投資標準。因此，必須找到合理的投融資方案、全新的投融資模式，來保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（一）推動房地產(chǎn)行業(yè)融資方式證券化的發(fā)展，通過信托這一方式完成房地產(chǎn)行業(yè)的融資目標。第一步，將其融資過程證券化，借助發(fā)行基金權(quán)的相關(guān)機構(gòu)，把大多資金較小的投資人群聚集在一起，進而通過購入房產(chǎn)以及把相關(guān)項目依據(jù)自身價值劃分為眾多個小部分，將其賣給上述投資人群，通過把房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)進行劃分開來，完成房地產(chǎn)投資證券化的進程，進一步將投資人群和房地產(chǎn)項目兩者間的物權(quán)轉(zhuǎn)變成為具有債權(quán)特性的可以進行直接變現(xiàn)的證券模式。上述方案的優(yōu)點在于能夠使房地產(chǎn)企業(yè)具有充足的，不用短期進行償還的流動資金，確保有充足的資金完成項目的建設(shè)工作，給相關(guān)項目的運行提供足夠的資金保障，能夠確保房地產(chǎn)行業(yè)的存活幾率。

（二）通過分散出售股權(quán)的形式完成項目集資。在項目已經(jīng)確定的情況下，通過私募資金來給相關(guān)項目的建設(shè)提供相應(yīng)的資金保障，這一集資模式有著極大的益處。一方面，通過集資的形式，能夠集結(jié)大量的資金，確保項目建設(shè)的過程不需要為資金來源而擔心；另一方面，在分散股權(quán)的同時，也就分散責任，將與之相關(guān)的人群進行有機結(jié)合，進一步加大在項目運行中出現(xiàn)問題的處理效率。除此之外，還可以聘請專業(yè)人才對項目的運營進行管理，通過這一行業(yè)相關(guān)的優(yōu)秀人才確保項目建設(shè)過程中的穩(wěn)定性、安全性。這一方式除了能夠為房地產(chǎn)項目提供充足的資金之外，還能夠給以專業(yè)的人才支撐，將資金與相應(yīng)的專業(yè)人才進行有機結(jié)合，也就是說加強資本和勞力之間的聯(lián)系，進一步給相關(guān)公司的運行提供一定的推動力。

（三）就財務(wù)方面制定相關(guān)的計劃，從資本角度對項目的可行性進行分析。需要針對現(xiàn)今的市場情況對項目的運行狀況作出預(yù)測與評估；正確認知公司在市場中所處的位置；計算、評估在項目投產(chǎn)之后公司能夠獲得的利潤數(shù)額；對相關(guān)設(shè)施、人力、物力等條件狀態(tài)進行合理分析；對公司運行需要交納的稅收以及項目運行過程中的其他花費進行預(yù)測估計。借助公司內(nèi)部的財務(wù)報表對相關(guān)項目的盈利與虧損幾率做出相應(yīng)評估報告，該評估報告應(yīng)該針對每月的情況進行詳細說明，進而對每一季度公司的財務(wù)狀況進行詳細說明。另外，由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)有了一定的歷史積累，相關(guān)的政策也已經(jīng)較為明晰，因此，根據(jù)財務(wù)報表得出近期的財務(wù)狀況預(yù)測基本沒有太大的問題。

（四）進一步開拓房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品市場?，F(xiàn)如今，國內(nèi)的金融產(chǎn)品逐漸增多，這一具體情況為房地產(chǎn)投資融資方式給以了一定的參照，為了促進房地產(chǎn)的進一步發(fā)展給以了思路指導(dǎo)。因此，可以在金融產(chǎn)品上下一定功夫，根據(jù)市場的變動情況與變化趨勢，以靈活多變的方式解決好房地產(chǎn)的投融資問題。另外，該行業(yè)還需要根據(jù)現(xiàn)今的金融市場進行不斷的創(chuàng)新，確保開發(fā)的金融來產(chǎn)品能夠滿足市場的要求。另外，還需要對新型的金融類產(chǎn)品做出合理判斷，盡可能規(guī)避掉投資的風險。新型的金融產(chǎn)品不光是能夠完善國內(nèi)的金融市場，解決現(xiàn)今市場內(nèi)出現(xiàn)的問題，還可以為房地產(chǎn)行業(yè)降低一定的風險，減小公司在投資融資上所耗費的資金，進一步促進與房地產(chǎn)相關(guān)的金融市場的完善與發(fā)展。房地產(chǎn)及其相關(guān)公司在對相關(guān)新型金融產(chǎn)品進行開發(fā)時，必須針對當下金融市場的具體狀況，作出合理的評估預(yù)算，確保方向的無誤性。另外，還要盡可能的避免金融監(jiān)管，在我國法制社會的大背景下，開發(fā)出全新高效的金融產(chǎn)品。

（五）采用多種融資方式，進一步拓寬房地產(chǎn)行業(yè)融資的渠道。需要借助各類金融工具，針對當下時間情況選擇使用，完成合理的管控與資金的操控。房地產(chǎn)行業(yè)必須在充足的資金條件下才能得到良好的發(fā)展，資金是房地產(chǎn)金融能夠生存下去的基礎(chǔ)。所以，需要針對資金支出的相關(guān)特點，通過股權(quán)和債權(quán)這兩種集資模式獲得更多的資金投入，進一步保障相關(guān)項目能夠穩(wěn)定的運行。針對現(xiàn)今國內(nèi)貨幣緊縮的具體現(xiàn)狀，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)需要依據(jù)公司的特征，靈活運用融資的方案，借助各類金融工具，保障房地產(chǎn)公司的正常運行。這一方式不僅僅能夠拓寬集資途徑，還可以降低對銀行的依賴程度，提高資金的流動能力。除此之外，還能夠降低公司在金融產(chǎn)品上遭遇風險的幾率，增加企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（六）擴大企業(yè)規(guī)模，提高自身實力。目前，國內(nèi)的大多房地產(chǎn)公司規(guī)模都不大，另外數(shù)量較多，就未來的存活狀態(tài)而言，國內(nèi)的相關(guān)行業(yè)必定會逐漸集中，逐漸構(gòu)建成為規(guī)模較大、實力較強、資金充足、資源豐富的大型房地產(chǎn)企業(yè)。于此同時，項目也定然會完成規(guī)范化，規(guī)?；霓D(zhuǎn)變，因此，許多在建設(shè)、資金、規(guī)模方面不達標的小型公司都將被淘汰出局。另外，由于國內(nèi)的全球化進程正在不斷加快，現(xiàn)今市場上的競爭已經(jīng)變得越來越激烈，建立起能夠承擔經(jīng)濟重擔的大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)刻不容緩。在完成上述大型公司的構(gòu)建時，可以通過兼并收購一些小型的、有潛力的公司壯大企業(yè)的隊伍，還可以通過收購項目、土地等方式實現(xiàn)該大型公司內(nèi)部資源的合理整合。進一步促進企業(yè)產(chǎn)業(yè)的升級，為公司適應(yīng)現(xiàn)今不斷變化的市場環(huán)境打下堅實的基礎(chǔ)。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)對于國民來說關(guān)乎生計，它是衣、食、住、行這四大生活要素中必不可少的一環(huán)，在如今的市場環(huán)境之下，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)需要進行合理投資與融資，以確保其能夠生存、發(fā)展。由于目前的經(jīng)濟形勢、政府相關(guān)政策的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨較大的危機。因此，必須在投融資上尋求一定的資金來源，根據(jù)現(xiàn)實情況與金融行業(yè)進行有機結(jié)合，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的升級與發(fā)展。

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