淺析“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及對策

萬東見

（安徽大學(xué)，安徽　合肥　230601）

淺析“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及對策

萬東見

（安徽大學(xué)，安徽合肥230601）

從2012年1月1日起，在上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展“營改增”試點(diǎn)，到今年5月1日起，“營改增”試點(diǎn)全面推開，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍，執(zhí)行了20多年的營業(yè)稅將正式退出歷史舞臺.全面實(shí)施“營改增”到底會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生何種影響？文章將會對“營改增”全面實(shí)施之后對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入的分析，同時會提出相關(guān)的一些應(yīng)對措施，以期能保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好的發(fā)展.

營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；影響及對策

1　引言

新常態(tài)下，我國的經(jīng)濟(jì)受到了巨大的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)也受到了巨大的挑戰(zhàn)，國家對房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注也日益增加，調(diào)控自然也增強(qiáng).自2012年在上海實(shí)行的“營改增”試點(diǎn)到現(xiàn)在，已經(jīng)取得了巨大的成效，“營改增”在全國的范圍內(nèi)也不斷普及和擴(kuò)展，而房地產(chǎn)實(shí)行“營改增”的改革也成為必然.自2016年5月1日起，我國將全面推開營改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍，確定稅率分別為11%、11%、6%、6%.所以房地產(chǎn)實(shí)行“營改增”改革后，根據(jù)我國的相關(guān)規(guī)定，在實(shí)行“營改增”之前的一年銷售額達(dá)到500萬人民幣以上的企業(yè)，必須要像國家稅務(wù)單位申請為一般納稅人，除此之外，都是小規(guī)模納稅人.在沒有實(shí)行“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)是根據(jù)包含營業(yè)稅的銷售總收入來計(jì)算稅；“營改增”以后，計(jì)算依據(jù)要把增值稅從銷售收入中扣除.有關(guān)“營改增”的相關(guān)規(guī)定，在真正實(shí)行的過程中，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了很大的影響.面對這樣的改革局勢，企業(yè)也必須要做出相應(yīng)的改變來適應(yīng)現(xiàn)階段的稅收政策并作出相應(yīng)的調(diào)整，維持自身企業(yè)的相關(guān)利益.營改增稅收方案對我國的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響主要存在于生產(chǎn)生本和房地產(chǎn)的賦稅項(xiàng)目上，因此展開的改革措施也要從這兩方面進(jìn)行入手.所以，文章開始是對“營改增”在房地產(chǎn)企業(yè)稅收方面的影響進(jìn)行了闡述，之后又針對“營改增”在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行中所帶來的稅收影響提出相應(yīng)的對策，希望對今后我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有所幫助.

2　營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響

2.1營改增對房地產(chǎn)企業(yè)成本的影響

第一，對房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)原材料采購造成的影響

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，建設(shè)材料所需的費(fèi)用占房地產(chǎn)企業(yè)成本中較高的比重.因此，營改增之前和營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)材料上面實(shí)際消耗的費(fèi)用會有所不同.在建筑施工的原材料的采購方面，不僅需要采購像鋼筋、水泥等規(guī)模較大的一些原材料，而且還需要采購一些零零散散的較小的原材料，比如鋼釘、鐵絲等.這些數(shù)量較小的原材料，大多數(shù)都是從一些個體工商戶或者五金雜貨鋪購得，但是這些小規(guī)模的商店無法提供專用增值稅發(fā)票.對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這部分的費(fèi)用他們在交稅的同時就無法進(jìn)行扣除，這就無疑增加了他們的成本.另外，即使能夠取得增值稅發(fā)票，像房地產(chǎn)企業(yè)采購的譬如砂石、泥土和水等，這些材料按營改增以后規(guī)定，需要以6%的稅率計(jì)稅繳納.這一比例明顯大于營改增之前按進(jìn)項(xiàng)稅率5%，所以這一部分的費(fèi)用在營改增以后會有所增加.

第二，對房地產(chǎn)企業(yè)施工人員方面的影響

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要支付給建設(shè)過程中施工人員的勞務(wù)報酬也是一項(xiàng)比較大的開支.這些施工人員往往是一批沒有太高學(xué)歷的農(nóng)民工，由于他們一般不簽約某一固定的勞務(wù)公司，流動性很大，所以房地產(chǎn)企業(yè)不能夠出具相應(yīng)的增值稅發(fā)票，這就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的支出費(fèi)用，進(jìn)而影響了企業(yè)的整體效益.

2.2營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

我國的稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)一般需要交納兩種稅，一種是土地增值稅，另外一種是營業(yè)稅.這兩種稅從屬性上面來說都是價內(nèi)稅.因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)不同于其他行業(yè)，建筑過程當(dāng)中項(xiàng)目比較復(fù)雜，環(huán)節(jié)比較多，往往會出現(xiàn)重復(fù)增稅的問題.這樣就加重了房地產(chǎn)企業(yè)的賦稅支出，企業(yè)的成本也會隨之增加.增值稅和營業(yè)稅不同，增值稅是一種價外稅，他的計(jì)稅對象是增值額，具體來說就是在征收增值稅的過程當(dāng)中需要對上一層級企業(yè)已經(jīng)繳納的稅收額度進(jìn)行扣除，這樣就避免了重復(fù)征稅的問題.由于增值稅具有抵扣這樣一種屬性，所以“營改增”以后，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠出示相關(guān)的增值稅專用發(fā)票，那么這一部分稅收在征收的過程中就可以扣除，從而降低了企業(yè)的稅收支出.

在實(shí)行營改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅稅率為5%，營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅銷項(xiàng)稅稅率為11%.舉例說明營改增前后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變化對比.假設(shè)某一公司銷售收入為1000萬，相關(guān)的成本費(fèi)用為400萬，增值稅銷項(xiàng)稅率稅率為11%，進(jìn)項(xiàng)統(tǒng)一按17%計(jì)算，不考慮其他因素.

那么，營改增之前應(yīng)交稅費(fèi)為：1000*5%=50

從上述的計(jì)算可以看出，營改增以后，房地產(chǎn)企業(yè)的賦稅明顯減少，理論上，雖然企業(yè)稅負(fù)有所減少，但在具體的實(shí)際工作當(dāng)中，由于部分企業(yè)不能夠提供相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)不能夠完全避免重復(fù)繳稅的問題，當(dāng)然，隨著我國營改增進(jìn)一步實(shí)施和完善，同時也會讓一些下游企業(yè)更加規(guī)范，從而達(dá)到“營改增”旨在減少企業(yè)稅負(fù)這一初衷.

3　面對營改增制度的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對策略

3.1要積極學(xué)習(xí)營改增的相關(guān)稅收文件政策

營改增稅收政策的實(shí)施，對各個行業(yè)來說，都是重要的舉措，它對各個行業(yè)會產(chǎn)生巨大的影響.對房地產(chǎn)公司來說，也需要積極應(yīng)對，從而使得公司能夠很好的度過過渡期.房地產(chǎn)公司的各個階層，上至管理領(lǐng)導(dǎo)階層，下至普通的員工，都要認(rèn)真的學(xué)習(xí)營改增的政策，關(guān)注營改增的進(jìn)程.對于管理階層來說，首先自己要好好地學(xué)習(xí)營改增的內(nèi)容，汲取里面的政策要點(diǎn)，進(jìn)而組織員工，并對其培訓(xùn)，使員工掌握營改增的知識，在工作的過程中，特別是采購過程中，要有索要發(fā)票的意識，針對企業(yè)的每一項(xiàng)日常活動都要有相應(yīng)的發(fā)票，并且要將日常的發(fā)票集中管理起來，在適當(dāng)?shù)臅r候，發(fā)揮其本有的作用.其次，公司要重點(diǎn)對財務(wù)人員進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)，因?yàn)闋I改增實(shí)行之后，對增值稅會計(jì)科目的設(shè)置和財務(wù)的處理也會變得更加的繁瑣和復(fù)雜，同時財務(wù)的申報程序也會發(fā)生相應(yīng)的變化.所以，這就要求我們的會計(jì)工作人員，依據(jù)相關(guān)的政策改善會計(jì)核算的方法，提高會計(jì)核算的水平，其他的部門也應(yīng)與會計(jì)部門合作，制訂相應(yīng)的制度.

3.2優(yōu)化經(jīng)營方式

營改增實(shí)行之后，房地產(chǎn)企業(yè)可能會出現(xiàn)資金短缺的情況，面對這樣的問題，企業(yè)就應(yīng)該做出相應(yīng)的經(jīng)營方式的優(yōu)化的轉(zhuǎn)變.首先，企業(yè)應(yīng)該在建筑方面，縮短工程的周期，減少資金占用的比例，科學(xué)合理的使用相關(guān)費(fèi)用.其次，企業(yè)要樹立走可持續(xù)發(fā)展道路的意識，不能只顧眼前的利益，要多開發(fā)一些質(zhì)量高、環(huán)境舒適、智能化程度高的商品房，迎合廣大消費(fèi)者的需求，使得企業(yè)信譽(yù)能夠戰(zhàn)勝其他的競爭對手，從而擴(kuò)大自己的市場份額，也提高了自身的競爭力.最后，企業(yè)要多多的和一些大型的公司或者跨國公司合作，通過資金拆款、共同開發(fā)項(xiàng)目等方式進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，從而有效的減少和應(yīng)對資金缺口.

3.3對開發(fā)成本要更加深入細(xì)節(jié)的進(jìn)行控制

房地產(chǎn)開發(fā)本身的時間就長，而成本相應(yīng)的就高，營改增的實(shí)施，必定會增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本，但是房地產(chǎn)企業(yè)如果在各個環(huán)節(jié)都能進(jìn)行精密的計(jì)劃和預(yù)算成本的控制，那么就會大大的降低企業(yè)的成本.首先，房地產(chǎn)公司在選擇施工工程公司、原材料供應(yīng)企業(yè)的時候，應(yīng)該通過招投標(biāo)的方式，根據(jù)公司提供的資質(zhì)、報價、品質(zhì)、規(guī)模等材料對各個公司進(jìn)行權(quán)衡和挑選，并且要將增值稅發(fā)票的出具作為重要考慮因素，這就從根本上對風(fēng)險進(jìn)行了控制.其次企業(yè)要盡量避免零碎材料的采購，保證由施工公司負(fù)責(zé)，從而避免了不能收取增值稅發(fā)票的情況.

3.4提高納稅意識

提升房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識，首先要從采購環(huán)節(jié)出發(fā)，嚴(yán)禁在材料采購過程中因?yàn)樨潏D價格的優(yōu)惠而不去索要發(fā)票的行為，從而導(dǎo)致了企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額無法抵消，企業(yè)就多繳納了一些稅.其次，財務(wù)部門也要嚴(yán)格把關(guān)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)涉稅金額度較大，企業(yè)的每一項(xiàng)經(jīng)營交易都要有相應(yīng)合法的票據(jù)，防止“空白支票”情況的出現(xiàn)，提升核算的效率，在保證企業(yè)依法納稅的同時，也要節(jié)稅.房地產(chǎn)公司在繳稅的時候要做到依法納稅，按照稅務(wù)法規(guī)進(jìn)行合理避稅.

3.5重點(diǎn)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)的控制，提高財會人員素質(zhì)

營改增實(shí)行之后，房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅可以從銷項(xiàng)稅額中得到抵扣，因此，企業(yè)也加強(qiáng)對內(nèi)部財務(wù)的控制，加強(qiáng)發(fā)票管理.同時，財務(wù)人員也要經(jīng)常和采購人員保持溝通，增強(qiáng)對增值稅發(fā)票的管理，保證采購人員獲得合格的可以抵扣的增值稅發(fā)票.而且，企業(yè)也要定期安排財會人員培訓(xùn)，學(xué)習(xí)相關(guān)的稅務(wù)知識，使得他們與時俱進(jìn)，保證企業(yè)順利運(yùn)行.

5　總結(jié)

“營改增”的實(shí)現(xiàn)預(yù)示著我國稅務(wù)制度改革走上了正軌，這為我國經(jīng)濟(jì)的騰飛提供了條件.同時，“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)來說既有利又有弊，雖然會在某種程度上給企業(yè)帶來一定的風(fēng)險，但是也為企業(yè)帶來了降低稅負(fù)的可能性.“營改增”將反復(fù)繳納稅款的版塊進(jìn)行了兼并，使二、三產(chǎn)業(yè)增值稅扣減鏈條更為牢固，在規(guī)避反復(fù)征收稅款的同時推動了企業(yè)分工，提升了經(jīng)濟(jì)效率.此外，“營改增”不但約束了市場行為，打擊了虛假開票的惡劣行徑，減少房地產(chǎn)公司的涉稅風(fēng)險，對遏制房價大幅上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展具有重要意義.所以，對于企業(yè)來說，在“營改增”的浪潮中怎樣抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，再創(chuàng)輝煌是房地產(chǎn)企業(yè)需要大力研究的一個重要問題.企業(yè)要再充分了解國家政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身實(shí)際情況，做好自身的工作，做好準(zhǔn)備，充分了解“營改增”，利用好“營改增”，積極制定好過渡政策，降低成本，減少稅收，規(guī)避風(fēng)險.從而經(jīng)受住“營改增”的沖擊，在改革的大浪潮中脫穎而出.

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1673-260X（2016）09-0038-02

2016-05-07