抵押價值評估在房地產(chǎn)在建項目中的技術(shù)方法

賀 萍

賀 萍

臺州市天平房地產(chǎn)評估咨詢有限公司

【摘 要】針對房地產(chǎn)在建項目抵押價值評估與普通房地產(chǎn)評估的不同，從在建項目的評估對象，現(xiàn)場勘查和評估方法幾個方面進行探討，可供參考。

【關鍵詞】在建項目；抵押價值；風險評估

房地產(chǎn)在建項目抵押是公司籌集資金的一種關鍵方式，然而，在確定在建項目價值時，金融機構(gòu)對評估機構(gòu)有很大的依賴性。實際上，在評估在建項目過程中，專業(yè)評估機構(gòu)的評估對象是還沒有竣工驗收的工程，故而其風險與不確定比已成形的房地產(chǎn)要高，因此在評估時要嚴守謹慎性的評估原則。

一、評估對象

在建項目抵押涉及兩個方面的內(nèi)容：一個是在建項目，一個是抵押價值。強調(diào)工程的組成，并說明工程抵押得來的貸款只能用于該工程的建造，而不得挪做它用，對已完工竣工驗收或者已經(jīng)完工但尚未驗收的工程則不屬于在建項目抵押范疇。在建項目抵押價值評估的對象可以歸結(jié)為正在建設尚未完工的工程包括新建、擴建、改建、遷建工程。

二、現(xiàn)場查勘

在建項目的現(xiàn)場勘查是在建項目評估的必經(jīng)之路，它具有極高的不確定性。因此在全面匯總收集評估資料的過程中，既要收集一般的資料，又要重點關注在建項目的工程款支付、施工進度、賠償與違約等。在建項目牽扯到了不同種類型、不同種狀態(tài)的房地產(chǎn)，故而需我們具體問題具體分析。

1.施工進度

這是確定貸款額度的主要參考指標，主要核查施工的進度是否與施工計劃相一致，是否存在賠償和違約的風險。在實務中，經(jīng)常發(fā)生實際施工進度與施工計劃不相一致的情況，提前或者延誤又涉及到是否能夠調(diào)整，提前的又可能涉及到工程質(zhì)量是否符合要求，延誤的又可能涉及到賠償金，應該準確界定施工狀況，必要時可以請施工人員協(xié)助確定。對于停工較長時間的在建項目，這時可能不僅涉及到工程款的支付，還可能涉及違約金和賠償金甚至是工程糾紛的問題，通常情況是以各方達成的有關協(xié)議為依據(jù)，根據(jù)協(xié)議確定處理方式和賠償金額并從在建項目的評估價值中予以扣除。

2.施工質(zhì)量。在建項目施工質(zhì)量是重點核查的內(nèi)容之一，涉及到抵押權(quán)實現(xiàn)時房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力，應該查看原始的施工記錄如材料進場檢驗及試驗報告檢驗批、分項工程檢驗報告和分部工程檢驗報告。監(jiān)理工程師的施工檢查記錄，必要時還需請監(jiān)理工程師協(xié)助以確定施工的質(zhì)量和等級。

3.工程款支付情況。評估在建項目的抵押價值時，在建項目發(fā)包人與承包人應當出具在評估時，是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明，存在拖欠建筑工程價款的應當以書面形式提供拖欠的數(shù)額。但在實務中施工企業(yè)大都是先為開發(fā)公司墊付工程款，到房屋主體完成后進行預售，然后開發(fā)公司用預售款支付工程款。另外，施工單位墊付的工程款是否應收取利息，拖欠工程款利息從何時開始計付等問題應認真界定。大多數(shù)情況下，承包方處在不利的地位，能夠按時支付工程款算是順利；同時一般拖欠的工程款都沒有計算利息，這對于抵押價值評估也存在一定的影響；如果有支付利息的要求也屬于有優(yōu)先權(quán)的支付項目，在在建項目評估值中應予以扣除，它的大小對抵押價值有直接的影響。因此，核清工程款及其利息支付是確定抵押價值的必要條件之一。

三、評估方法

在建項目抵押價值的評估最終需確定價值的計量，評估抵押價值的過程其實就是對價值的大小進行測算的過程。因在建項目具有特殊性特征，價值評估比現(xiàn)房的價值的復雜程度更高。因此，我們必須要認真了解在建項目的特殊性。殊不知，正確而又全面地了解在建項目的特征是價值計量的必要條件。

（1）成本法。成本法是在建項目抵押價值評估的主要方法之一。它是將在建項目各項客觀合理的投入成本進行累，加以此求取在建項目價值的方法。具體而言就是土地成本、開發(fā)成本、管理費用、稅費及利息之和。

在建項目市場價值=土地成本+開發(fā)成本+管理費用+稅費+利息

與通常的成本法相比，這里少了開發(fā)利潤和銷售階段的費用和稅金，有的地方將開發(fā)利潤和銷售費用列入其中，這種做法值得商榷。原因是在建項目一般很少出現(xiàn)出售的情況，大多數(shù)是折價、變價或者拍賣，而這些費用非但不能增加在建項目的價值，而且還屬于優(yōu)先扣除項目，不應將其計入成本當中，在建項目開發(fā)利潤是一個比較有爭議的項目。從投資者的角度看，如果工程已經(jīng)完工出售必然可以獲得利潤，那么將此利潤在工程的各個階段進行分攤，在在建項目評估時點按照一定的比例必然可以獲得部分利潤，所以按照形象進度應該計算部分利潤。而有些認為，在建項目屬于價值不確定性大的評估對象，不應僅從投入的尾度看，應該從投資產(chǎn)生的效用來看，投資大不一定效用高，關鍵看投資能否帶來效益，在建項目屬于價值待定的項目，只有在竣工驗收之后其價值才真正體現(xiàn)出來，這時才可以說投資產(chǎn)生了效益。如果是提前處置，則沒有利潤可言，因此，在建項目是不應該計算利潤的。

在上述成本法的計算公式中，稅費是指投入階段應繳納的稅費不包含處置、變賣階段所繳納的稅費，利息是投入資金應計算的利息，一般根據(jù)人民銀行同期貸款利率計算而土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用，與正常成本法運用并無區(qū)別，都是計算在建項目在評估時點的客觀合理價格或者價值。

（2）假設開發(fā)法。假設開發(fā)法是成本法的倒算方法，是將在建項目建成之后的價值減去續(xù)建期間的投入并扣除相應稅費之后的價值，作為在建項目的價值。用公式表示為：

在建項目市場價值=續(xù)建完成后的價值一取得在建項目繳納的稅費一續(xù)建成本一續(xù)建管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一開發(fā)利潤

續(xù)建完成后的價值是指在建項目完工后的銷售價格，而在建項目繳納的稅費、續(xù)建成本、續(xù)建費用、管理費用、投資利息與現(xiàn)房假設開發(fā)法的評估基本內(nèi)涵是一致的。不同的是這里僅指續(xù)建過程中的費用和利息；銷售費用和銷售稅費是開發(fā)方在銷售房地產(chǎn)時繳納的各種稅費，與現(xiàn)房的銷售沒有差別；開發(fā)利潤這里指開發(fā)建設過程獲得的利潤，有的地方將其稱為續(xù)建利潤。續(xù)建部分只能獲得續(xù)建期間的利潤，在建項目部分的利潤應該由在建項目整個過程分攤，但僅從在建項目尾度看，它一般是不能獲得利潤的，應該把開發(fā)過程獲得的利潤全部予以扣除。如果采用的是現(xiàn)金流折現(xiàn)法，則不存在投資利息和開發(fā)利潤，而且考慮了資金的時間價值，資本化率（報酬率）內(nèi)含了投資利息和開發(fā)利潤，因此在用此方法時上述公式就不包括投資利息和開發(fā)利潤，直接用資本化率（報酬率）體現(xiàn)利息和利潤避免了傳統(tǒng)方法對利潤分攤不易把握的問題。

（3）工程量法。工程量法類似于成本法，只是成本法趨向于評估的角度，而工程量法趨向于工程造價的角度。

在建項目的市場價值=土地成本+稅費+各分部分項工程計價

在運用此方法時，一般不應計算利息和利潤，利息在成本法里被看成是機會成本，是資金被在建項目占用后不能用于其他方面的收益損失，實際上資金已經(jīng)投入到在建項目就已經(jīng)形成了在建項目的價值，在建項目的價值中就已經(jīng)體現(xiàn)沒有必要重復計算利潤，只有在在建項目完工并竣工驗收之后，才能體現(xiàn)出來沒有竣工驗收的房地產(chǎn)不能交付使用，交換價值是零。所以利息和利潤在這里沒有必要計算。稅費是在建項目建設期間繳納的各項稅費之和。各分部分項工程是按照工程造價中規(guī)定的、按照概算定額、概算指標或者工程量清單方法計算的工程造價；這里可以分成兩種方法：一種是在計算各分部分項工程時，將利潤包含在單價中，即所謂的綜合單價；另一種是在計算單價時沒有計算利潤，在最后再計算利潤。建議采用后一種方法并不計算利潤，用完全投入的資金計算各分部分項的工程價款，以此作為組成在建項目市場價值的一部分，這里的完全投入資金是指按照工程的進度應該投入的資金，而不是實際支付的工程款項。

四、總結(jié)

總而言之，在抵押評估在建項目的過程中，相關評估對象的研究與分析、評估方法、評估時點的確立等問題，都和常規(guī)的房地產(chǎn)評估之間有許多不同之處。因此，在詳細地評估過程中，要針對在建項目的工程款支付比重、完工進度、市場預售風險進行詳細地分析與研究，重點關注項目的特性，如此才可確保評估結(jié)果的合理性、客觀性。