小產(chǎn)權(quán)房的困境及其解決辦法淺析

【摘 要】 近年來(lái)，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的討論可謂愈演愈烈，尤其是房?jī)r(jià)的不斷飆升，更使得小產(chǎn)權(quán)房變得炙手可熱，雖然各級(jí)政府針對(duì)當(dāng)?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)提出了多種途徑，但收效甚微。本文通過(guò)分析小產(chǎn)權(quán)房的由來(lái)及其現(xiàn)在所面臨的困境問(wèn)題，嘗試提出解決小產(chǎn)權(quán)房的多方出路。

【關(guān)鍵詞】 小產(chǎn)權(quán)房 困境 出路

小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題近年來(lái)所引發(fā)的一系列問(wèn)題和爭(zhēng)議成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)，這一在我國(guó)城鄉(xiāng)二元土地制度背景下誕生的產(chǎn)物究竟為何愈演愈烈？小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上形成已有多年，尤其是近幾年，由于城市商品房?jī)r(jià)格的高居不下，小產(chǎn)權(quán)的蔓延也是更加肆無(wú)忌憚，遍布于全國(guó)各地，特別是北京深圳這些大中城市的周邊地區(qū)[1]。

小產(chǎn)權(quán)房為何如此有市場(chǎng)？

近幾年城市商品房?jī)r(jià)格持續(xù)高漲，不管是剛畢業(yè)的大學(xué)生，還是工薪階層，相當(dāng)一部分群眾是買(mǎi)不起房的，而城市周邊的土地屬于農(nóng)村集體，不需要交土地出讓金及稅費(fèi)等[2]，其房屋價(jià)格相對(duì)于城市商品房來(lái)說(shuō)十分低廉，于是就會(huì)有一大部分低收入者退而求便宜的選擇小產(chǎn)權(quán)房。

那么隨之產(chǎn)生的問(wèn)題便是為什么商品房的價(jià)格會(huì)如此之高呢？首先是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在獲得土地時(shí)需要通過(guò)招拍掛的形式交納較高的土地出讓金，一方面是由于“地王”的存在，往往競(jìng)出天價(jià)，而這一天價(jià)又必然作為成本帶入房?jī)r(jià)中。另一方面是由于政府部門(mén)高度壟斷土地供應(yīng)市場(chǎng)和土地需求者的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)存在著不對(duì)稱(chēng)不平衡，除了土地出讓金之外，還有一部分就是來(lái)源于復(fù)雜繁多的稅費(fèi)，而這兩大部分在小產(chǎn)權(quán)房中是不存在的，這也是人們追逐的根本原因。

小產(chǎn)權(quán)房雖然有著極大的“優(yōu)勢(shì)”，但對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，我們?nèi)孕柚?jǐn)慎而行，再加上近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也是逐步走上正軌，步入了新常態(tài)。

信貸環(huán)境寬松，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。對(duì)于購(gòu)房者而言，降息降準(zhǔn)可提高銀行放貸額度，縮短周期和降低購(gòu)房成本。有數(shù)據(jù)表明，2015年1月2月土地成交指標(biāo)下滑明顯，土地成交價(jià)款也略有下降，企業(yè)拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎，這必將導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲速度減緩，使一部分猶豫不決的城市居民放棄購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，持觀望態(tài)度看待城市的商品房。

宏觀政策總體有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。地方各級(jí)政府響應(yīng)上級(jí)號(hào)召，通過(guò)制定政策條例來(lái)規(guī)范市場(chǎng)行為，比如2015年9月24日山西省十二屆人大常委會(huì)第22次會(huì)議表決通過(guò)《山西省國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》，該條例的推出將促進(jìn)房屋拆遷工作更為人性化，規(guī)范城市房屋拆遷行為，整頓土地市場(chǎng)等，總體上有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

這些有利因素都可以看出，在整個(gè)大的背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是健康平穩(wěn)的，這對(duì)于解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題提供了一個(gè)良好的市場(chǎng)背景。針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的解決措施，大部分都希望通過(guò)一定的手段使其合法化[3][10]。這里對(duì)各界爭(zhēng)論的主要措施進(jìn)行分析，提出有效解決方法。

首先是回收。一般情況下回收時(shí)可以予以一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，這里存在一個(gè)問(wèn)題就是，小產(chǎn)權(quán)房的大肆建設(shè)使得對(duì)其回收將牽扯到一大批人，而對(duì)于他們的住房問(wèn)題，在近時(shí)間內(nèi)解決也是不現(xiàn)實(shí)的，因此單純回收不太可能。

其次是轉(zhuǎn)正[4]，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房目前已經(jīng)占據(jù)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的很大一部分，數(shù)量龐大，比如在深圳小產(chǎn)權(quán)房占到了住房總量的一半，不過(guò)全部回收將會(huì)使大量人失去住所，嚴(yán)重可能會(huì)引起社會(huì)的不穩(wěn)定。加上小產(chǎn)權(quán)房本身的地價(jià)成本低，如果轉(zhuǎn)為商品房，會(huì)使得其他利益主體的利益受損。

還有就是轉(zhuǎn)為廉租房，大部分是比較贊同把小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為廉租房這一想法，將這些房屋變?yōu)檎畱?yīng)承擔(dān)的社會(huì)保障責(zé)任，用于當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)保障，也省去了補(bǔ)交土地出讓金的麻煩。同時(shí)將小產(chǎn)權(quán)房納入城市房屋保障體系，有利于行政管理和社會(huì)穩(wěn)定，但是這一方法有可能會(huì)傷害到小產(chǎn)權(quán)房持有人的利益，所以還有待完善。

單純采用一種方法很難做到合理合法全面，所以在處理過(guò)程中，既要依法，又要求地方各級(jí)政府根據(jù)實(shí)際情況區(qū)別對(duì)待[8]。當(dāng)然，不管采取哪種方法都要輔以其他方面情況的不斷完善，才能有效處理這一艱巨的任務(wù)。

一是要從根源上著手，改變我國(guó)城鄉(xiāng)二元制的結(jié)構(gòu)，積極建設(shè)城鄉(xiāng)一體化的土地流轉(zhuǎn)制度，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)是解決小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象的理性選擇，同時(shí)也有助于縮小城市居民與農(nóng)村村民的收入差距，完成城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展[5]。

二是要加強(qiáng)政府管制，明確政府職能。有建設(shè)部門(mén)工作人員表示，按照《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，建設(shè)部門(mén)有權(quán)對(duì)商品房的違法進(jìn)行查處，但對(duì)非城鎮(zhèn)國(guó)有土地上的房屋管理，他們卻“無(wú)權(quán)”干預(yù)，而對(duì)于監(jiān)管方面，很多部門(mén)雖有監(jiān)管權(quán)卻沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，這也導(dǎo)致政府部門(mén)無(wú)從下手，所以應(yīng)該對(duì)各部門(mén)職能進(jìn)行細(xì)化，職權(quán)重疊交叉的地方應(yīng)通過(guò)立法予以明確，確保對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的監(jiān)管到位。

三是要進(jìn)行政策管理[6]。近幾年，全國(guó)各地都在積極開(kāi)展農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記發(fā)證工作，目的就是對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行普查，明確其產(chǎn)權(quán)歸屬，為接下來(lái)的整頓工作打好基礎(chǔ)，要正確把控中央政府政策走向，明確住房社會(huì)保障仍是重中之重。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 吳學(xué)知，陳澤勇，馮薇. 深圳市小產(chǎn)權(quán)房類(lèi)型、成因思考[J]. 特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2012，03：35-37.

[2] 王振偉，李江風(fēng). 小產(chǎn)權(quán)房出路何在？——以集體建設(shè)用地租賃房試點(diǎn)為視角[J]. 中國(guó)土地，2012，04：18-19.

[3] 馮張美. “小產(chǎn)權(quán)房”出路探究——基于地役權(quán)的制度創(chuàng)新[J]. 法治研究，2012，05：70-76.

[4] 趙沛楠. 小產(chǎn)權(quán)房出路何在[J]. 中國(guó)投資，2012，06：70-71.

[5] 王宏軍，李源靜. 小產(chǎn)權(quán)房出路的法律思考——以天津市“宅基地?fù)Q房”為視角[J]. 天津法學(xué)，2013，02：74-78.

作者簡(jiǎn)介：武俊秀，女，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士研究生，公共管理學(xué)院土地資源管理專(zhuān)業(yè)，（1992—），山西臨汾人。