2016年?duì)I改增細(xì)則：不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣 二手房交易政策平移

3月24日下午，財(cái)政部和國(guó)稅總局下發(fā)通知，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。

此前外界關(guān)注的政策安排，得以一一落定。比如對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，土地成本不計(jì)入銷(xiāo)售額；企業(yè)從銀行貸款等融資成本，不屬于進(jìn)項(xiàng)抵扣范疇等。

有多項(xiàng)過(guò)渡政策，保障行業(yè)稅負(fù)只減不增。如個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)交易中的增值稅，完全平移原營(yíng)業(yè)稅政策，交易環(huán)節(jié)稅負(fù)不會(huì)加重；如建筑業(yè)中，針對(duì)一些人員成本占比較高的業(yè)務(wù)模式，允許企業(yè)選擇簡(jiǎn)易計(jì)征模式，適用3%的征收率，相較營(yíng)業(yè)稅條件下，不增加企業(yè)稅負(fù)。

此次營(yíng)改增中，帶來(lái)的最大減稅額莫過(guò)于不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣，預(yù)計(jì)全年帶來(lái)減稅額度超3000億元。不動(dòng)產(chǎn)抵扣政策得以明確，新購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)分2年抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

行業(yè)稅負(fù)只減不增

此次下發(fā)的通知共包含四個(gè)附件，包括試點(diǎn)實(shí)施辦法、試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)規(guī)定、過(guò)渡政策規(guī)定、適用增值稅零稅率和免稅率政策的規(guī)定。

一家大型房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)域財(cái)務(wù)總監(jiān)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，他們集團(tuán)財(cái)務(wù)部門(mén)還在組織研究營(yíng)改增文件，測(cè)算下來(lái)營(yíng)改增后企業(yè)稅負(fù)不會(huì)上升。

由于營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，稅率從5%提高到11%，在未見(jiàn)到具體文件之前，房地產(chǎn)企業(yè)不少認(rèn)為稅負(fù)會(huì)上升。

房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)不上升的一大原因在于，土地成本不計(jì)入銷(xiāo)售額。占房地產(chǎn)企業(yè)成本約30%-50%土地成本能否納入抵扣，此前一直為外界所關(guān)注。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授胡怡建對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)應(yīng)該不會(huì)上升，因?yàn)橥恋爻杀静挥?jì)入銷(xiāo)售額，另外房企購(gòu)進(jìn)其他機(jī)器設(shè)備、辦公用品、不動(dòng)產(chǎn)等都可以進(jìn)行抵扣。

建筑行業(yè)稅負(fù)也有望下調(diào)，因?yàn)橛休^多過(guò)渡政策。建筑業(yè)在剩下的四大行業(yè)中，稅率提升得最多，從營(yíng)業(yè)稅3%的稅率，提高到增值稅11%的稅率。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，建筑業(yè)上游建材可抵扣的項(xiàng)目很多，能抵消掉稅率的上升。對(duì)于那些進(jìn)項(xiàng)不多的業(yè)態(tài)，這次試點(diǎn)出臺(tái)很多過(guò)渡政策，保證不同業(yè)態(tài)的稅負(fù)不會(huì)出現(xiàn)上升。如清包工等業(yè)務(wù)模式，允許企業(yè)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法征收率為3%，與營(yíng)業(yè)稅3%的稅率基本相當(dāng)，還略有下降。

針對(duì)建筑服務(wù)，營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定里明確，一般納稅人以清包工方式提供建筑服務(wù)、一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)、一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

增值稅是對(duì)貨物和服務(wù)流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額征收的稅種，一般計(jì)征辦法是逐節(jié)征收、環(huán)環(huán)抵扣，簡(jiǎn)易計(jì)征辦法則類(lèi)似營(yíng)業(yè)稅做法、對(duì)銷(xiāo)售額一定比例（即征收率）繳納增值稅。

建筑業(yè)此前反映較多的是，改成增值稅后上游抵扣發(fā)票難以獲取的問(wèn)題。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，稅務(wù)部門(mén)會(huì)增加代開(kāi)發(fā)票點(diǎn)，方便為上游如沙、石等供應(yīng)商代開(kāi)增值稅發(fā)票。

金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，則從營(yíng)業(yè)稅5%的稅率，變成增值稅6%的稅率。張斌表示，這兩個(gè)行業(yè)稅率只提升了1個(gè)百分點(diǎn)，因?yàn)樵试S進(jìn)項(xiàng)抵扣，如銀行業(yè)購(gòu)入自動(dòng)取款機(jī)等設(shè)備、辦公用品等，行業(yè)稅負(fù)能保證有所下降。

不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣

營(yíng)改增試點(diǎn)辦法也進(jìn)一步明確了增值稅進(jìn)項(xiàng)可抵扣的范疇。不動(dòng)產(chǎn)可納入抵扣，但貸款服務(wù)不能納入抵扣。

2016年?duì)I改增預(yù)計(jì)減稅5000億元，其中因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)納入抵扣，將帶來(lái)占比超60%的減稅規(guī)模。

財(cái)政部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣曾經(jīng)想分10年，后來(lái)政策制定時(shí)，征求行業(yè)、地方的意見(jiàn)，對(duì)政策有所調(diào)整，現(xiàn)在政策安排是2年，而且還允許第一年抵扣60%，是為了更好地幫助企業(yè)減負(fù)。

通過(guò)外購(gòu)、租入、自建等方式新增不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)都將因此獲益，原增值稅納稅人、前期試點(diǎn)納稅人總體稅負(fù)會(huì)因此下降。

截止到2015年底，營(yíng)改增累計(jì)實(shí)現(xiàn)減稅6412億元，其中試點(diǎn)納稅人因稅制轉(zhuǎn)換減稅3133億元，原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。原增值稅納稅人，主要為制造業(yè)、工業(yè)企業(yè)，因可抵扣項(xiàng)目增多，總體減稅規(guī)模比營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人減稅規(guī)模大。

胡怡建表示，不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣，原增值稅納稅人將進(jìn)一步獲益。增值稅第一次轉(zhuǎn)型時(shí)，將機(jī)器設(shè)備納入抵扣范疇，機(jī)器設(shè)備是允許一次性抵扣，不動(dòng)產(chǎn)分兩年抵扣，在照顧到企業(yè)減負(fù)的同時(shí)，也考慮到財(cái)政的承受能力。

外界此前關(guān)注的企業(yè)貸款是否能抵扣的問(wèn)題，答案是不能抵扣。具體而言，“納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣”。

上述房地產(chǎn)公司區(qū)域財(cái)務(wù)總監(jiān)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，財(cái)務(wù)成本這塊不能納入抵扣，對(duì)于大型開(kāi)發(fā)商企業(yè)而言影響不大。因?yàn)榇笮推髽I(yè)從銀行貸的開(kāi)發(fā)貸，基本為基準(zhǔn)利率，現(xiàn)在不會(huì)超過(guò)5%，這塊占企業(yè)成本不太大，對(duì)于一些通過(guò)信托等渠道的小開(kāi)發(fā)商影響會(huì)大一些。

“雖然營(yíng)改增稅負(fù)不會(huì)上升，但可能帶來(lái)后續(xù)土地增值稅的增加。有了增值稅，土地增值稅是否會(huì)相應(yīng)調(diào)整，這是業(yè)內(nèi)普遍的疑問(wèn)。”該人士表示。

安永大中華區(qū)間接稅主管合伙人梁因樂(lè)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，綜合來(lái)看，營(yíng)改增后企業(yè)稅率會(huì)有一定程度下降，但企業(yè)不應(yīng)僅僅關(guān)注稅負(fù)，還應(yīng)關(guān)注自身盈利——技術(shù)上來(lái)看，企業(yè)成本會(huì)下降，也會(huì)減收，要看哪個(gè)變動(dòng)比較多。

而這四大行業(yè)，稅制轉(zhuǎn)換過(guò)程中后續(xù)要做的工作不少。梁因樂(lè)表示，離5月1日只剩下一個(gè)多月時(shí)間，像金融行業(yè)多依賴(lài)系統(tǒng)開(kāi)票，需要企業(yè)開(kāi)發(fā)出適合的系統(tǒng)，建立較完整的數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)并不容易，要搜集客戶(hù)納稅人識(shí)別號(hào)、交易信息、銀行賬號(hào)等。而像生活服務(wù)業(yè)，現(xiàn)在很多綜合服務(wù)提供商，比如一個(gè)酒店里既賣(mài)貨物，又提供住宿、餐飲等服務(wù)，不同業(yè)務(wù)稅率不同，要分割開(kāi)來(lái)繳稅，經(jīng)營(yíng)管理的工作任務(wù)也比較重。