淺議物業(yè)服務合同糾紛及應對

楊英

1 物業(yè)服務合同糾紛

隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，糾紛也成上升趨勢。現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)普遍使用物業(yè)服務合同，其版本千差萬別，其中有些版本存在的缺陷，或引起糾紛或使問題得不到解決根據(jù)，往往導致物業(yè)管理企業(yè)在訴訟中失利。

1.1 物業(yè)服務合同糾紛的類型

1.1.1 收費問題引發(fā)的糾紛

（1）物業(yè)管理企業(yè)收取費用標準不合理的糾紛。主要指物業(yè)管理公司收取如裝修、垃圾清運、材料運輸、電梯使用、樓道粉刷等費用，標準各不相同，引起業(yè)主不滿，還有水電亂收費等糾紛；

1.1.2 服務質(zhì)量糾紛

業(yè)主認為物業(yè)管理企業(yè)提供的服務項目和質(zhì)量與合同約定標準差距明顯的，從而引起不滿和糾紛；由于業(yè)主與物業(yè)管理公司對服務標準和服務價格認同不一致所引起的糾紛。

1.1.3 管理責任糾紛

（1）業(yè)主財產(chǎn)損失賠償糾紛。此類糾紛一般是由小區(qū)內(nèi)業(yè)主的汽車、摩托車、自行車的丟失引起。由于相關(guān)法律規(guī)定不健全，在如何合理分配物業(yè)管理企業(yè)的財產(chǎn)損失賠償責任方面無相關(guān)依據(jù)，因此極易發(fā)生該類糾紛。

（2）人身損害賠償糾紛。業(yè)主在小區(qū)內(nèi)被害，其家屬往往以物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理合同義務，而要求物業(yè)管理公司承擔民事賠償責任，物業(yè)管理公司往往以沒有過錯為由拒絕賠償，由此引起糾紛。

1.1.4 專項維修資金方面的糾紛

（1）專項維修資金的使用和管理引發(fā)的糾紛。如物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會擅自挪用專項維修資金；專項維修資金的使用情況不明引起業(yè)主的不滿；轉(zhuǎn)讓物業(yè)時專項維修資金的處理問題糾紛。

（2）業(yè)主欠繳專項維修資金、專項維修資金的續(xù)籌等引起的糾紛。

2 完善合同內(nèi)容，規(guī)避糾紛

業(yè)主或業(yè)主委員會應與物管公司簽訂一份責任與義務明確的物業(yè)服務合同，是事后解決矛盾糾紛的重要評判標準，也是保障雙方權(quán)益的重要依據(jù)。由于合同沒寫清楚、雙方職責義務不明而發(fā)生糾紛的情況非常普遍。對于法律上沒有規(guī)定或者規(guī)定模糊的事項，物業(yè)服務合同中盡可能全面、詳細的對各項事物做出約定，然后由雙方當事人善意，誠信的履行合同，依據(jù)合同解決糾紛。

2.1 物業(yè)服務合同的內(nèi)容必須合法

目前，物業(yè)管理在我國還沒完善，由于缺乏必要的法律規(guī)范，物業(yè)服務合同中導致侵犯業(yè)主合法權(quán)益的違法現(xiàn)象比較普遍，比較典型的有以下幾種：

（1）物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，擅自以營利為目的使用或出租全體業(yè)主共有的建筑物的共用部分。

（2）未經(jīng)業(yè)主同意擅自出租房屋頂或外墻謀取利益或以營利為目的的使用屋頂（如開設(shè)露天舞場、茶座等）。

（3）物業(yè)服務合同使第一業(yè)主保留或擁有特權(quán)，侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益。例如，合同規(guī)定第一業(yè)主可在任何情況下更改樓宇名稱，有權(quán)在樓宇屋頂各平臺展示安裝或附加任何招牌及其他廣告牌或結(jié)構(gòu)，等等。

2.2 明確服務范圍和服務內(nèi)容

物業(yè)服務合同要清晰的規(guī)定服務范圍和服務內(nèi)容。往往一些合同對服務范圍和服務內(nèi)容約定不明，導致責任不清，物業(yè)區(qū)域外的一些事情也找物業(yè)管理企業(yè)負責，物業(yè)管理公司防范風險、保護自己的最好方法就是合同，要明確規(guī)范服務范圍和服務內(nèi)容，并按合同規(guī)定服務，就依據(jù)合同來保護企業(yè)自身的合法權(quán)益。

2.3 服務合同應具體、明確，物業(yè)服務標準應細化

關(guān)于業(yè)主大會如何考核物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量問題，雖然服務標準在不斷細化，但現(xiàn)在業(yè)主靠主觀判斷，業(yè)主經(jīng)常就服務是否達到合同約定與物業(yè)企業(yè)發(fā)生爭議，官司打到法院，法官也難以判斷。實際上，服務質(zhì)量是很難定量衡量的。

為了避免不必要的紛爭，物業(yè)服務合同當事人應當就物業(yè)服務質(zhì)量作全面、具體的約定。明確、細化、量化服務質(zhì)量標準。

2.4 明確專項維修資金的管理與使用規(guī)則

專項維修資金對于保證物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護，對于物業(yè)的保值增值，具有十分重要的意義。物業(yè)管理維修資金的使用，由物業(yè)管理公司提出年度計劃，經(jīng)業(yè)主委員會批準后實施。因此，應在合同中依法對專項維修資金的管理和使用規(guī)則等進行具體約定，解決問題和糾紛。

2.5 明確物業(yè)服務合同中關(guān)于保安義務的內(nèi)容

由于第三人的違法行為致使業(yè)主人身、財產(chǎn)受損，物業(yè)管理企業(yè)是否應當為此“埋單”？在物業(yè)服務合同中，應將保安義務的內(nèi)容約定的盡可能詳細具體，對安全防范的標準做出具體而明確的約定。同時還可在物業(yè)服務合同中約定排除性條款，即約定物業(yè)管理企業(yè)在哪些情況下不承擔財產(chǎn)被盜、人身受到侵害的法律責任。就車輛管理法律關(guān)系的性質(zhì)在物業(yè)服務合同中做出自由約定，一旦車輛丟失，按約定處理。

2.6 物業(yè)管理合同的解除以及相關(guān)問題的處理要完善

物業(yè)管理是不能中斷的，因為物業(yè)管理中涉及到全體業(yè)主涉及到公共設(shè)施和設(shè)備整體的安全。一旦物業(yè)管理進入中斷則無法啟動，這有過眾多的案例。并且即使再啟動起來卻也是效果不好的。目前的物業(yè)合同終止的方式大多數(shù)是通過“打仗”的方式才能得以終止。如果通過協(xié)商方式來解除物業(yè)管理，其效果則是更具優(yōu)越性的。但是在協(xié)商中止或解除物業(yè)管理時其操作方式應該是具有雙方責任的，其中物業(yè)公司應當說說自己所占有的資料，同時應當明確物業(yè)公司的所有債權(quán)如何處理。

對于合同解除后，原物業(yè)管理企業(yè)當負有一定的后合同義務，以保證物業(yè)管理的繼續(xù)和順暢銜接。物業(yè)服務合同中的后合同義務主要包括：（1）物業(yè)管理事務繼續(xù)處理的義務。此時業(yè)主也應當依據(jù)誠實信用原則償還費用以及支付報酬。（2）妥善交接的義務。物業(yè)服務合同解除后，物業(yè)管理企業(yè)應將保管的建筑竣工圖等物業(yè)檔案資料移交給業(yè)主委員會。并應妥善地向業(yè)主大會選聘的新的物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)管理的交接工作。（3）通知義務。物業(yè)服務合同一方當事人行使解除權(quán)解除合同的，應及時將解除合同的事由與意思表示送達對方，否則不發(fā)生合同解除的效力。此外，還應按規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門履行備案手續(xù)。