房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮需要政策與環(huán)境的改善

郭艷平

摘 要：在降息、降準(zhǔn)、降首付等一系列政策利好的刺激下，赤峰居民的購房壓力得到了很大程度的緩解；內(nèi)蒙古尤其是赤峰市高規(guī)格的空氣質(zhì)量、美麗的草原環(huán)境，以及赤峰市在政策扶持和環(huán)境治理方面做出的努力，使得赤峰市風(fēng)景越來越美，城市越來越宜居，同時也使得溫?zé)岬某喾宸康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生躁動，出現(xiàn)一些非典型性的區(qū)域特征。

關(guān)鍵詞：赤峰市；房地產(chǎn)；政策；環(huán)境

中圖分類號： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號： 1673-1069（2016）21-119-2

0 引言

在降息、降準(zhǔn)、降首付等一系列政策利好的刺激下，赤峰居民的購房壓力得到了很大程度的緩解；內(nèi)蒙古尤其是赤峰市高規(guī)格的空氣質(zhì)量、美麗的草原環(huán)境，以及赤峰市在環(huán)境治理方面做出的努力，使得赤峰市風(fēng)景越來越美，城市越來越宜居，同時也使得溫?zé)岬某喾宸康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生躁動，出現(xiàn)一些非典型性的區(qū)域特征。

1 基本特征

1.1 系列利好加速赤峰房地產(chǎn)市場回暖，“絕好的空氣、絕佳的風(fēng)景”的旅游市場宣傳使溫?zé)岬某喾宸渴谐霈F(xiàn)火爆場面，概念區(qū)域房地產(chǎn)供不應(yīng)求，賣方市場特征明顯

2015年以后，隨著降息、降準(zhǔn)、降首付等一系列利好政策的出臺，購房者心理壓力減小，房地產(chǎn)市場開始回暖；內(nèi)蒙古尤其是赤峰市高規(guī)格的空氣質(zhì)量、美麗的草原環(huán)境，以及赤峰市在政策扶持和環(huán)境治理方面做出的努力，使得赤峰市風(fēng)景越來越美，城市越來越宜居，促使赤峰房地產(chǎn)市場再度出現(xiàn)升溫。據(jù)調(diào)查，2015年赤峰核心區(qū)共60個新盤入市，較2014年增加12個，市場活躍度明顯提升。2015年4-5月份商品住宅成交逐步放大，集中反映在赤峰市主城區(qū)，房屋交易量明顯放大。目前赤峰市主城區(qū)除新開盤樓盤外，許多樓盤房源極少，許多新開樓盤一開即基本銷售（預(yù)定）完畢，賣方市場特征明顯。

1.2 房價穩(wěn)步爬升，區(qū)域之間差距拉大

2015年4月，在推進(jìn)赤峰旅游業(yè)發(fā)展、促進(jìn)二手房交易等諸多政策因素的刺激之下，赤峰市房價開始了新一輪的增長，均價上漲近500元；2016年，去庫存政策的出臺，赤峰市房價重拾漲勢，到3月底全市房產(chǎn)均價達(dá)4789元每平米，環(huán)比上漲3.21%；較去年同期上漲973元，漲幅達(dá)17.4%。其中，寧城縣均價6729元每平米，松山區(qū)均價5007元每平米。

1.3 房價區(qū)域特征明顯，樓盤之間價格差距拉大

目前赤峰市區(qū)西部房價較低，每平米在4000-5000元之間；北部、東部在5000-8000元之間，部分學(xué)區(qū)房超過10000元。據(jù)調(diào)查，寧城縣有41個樓盤上調(diào)房價，占同期樓盤供應(yīng)量的40%；林西縣漲價樓盤28個，占27%；其他縣區(qū)漲價樓盤較少，共15個，占15%；另外，周邊縣區(qū)18個樓盤漲價，占比18%。

從房價走勢上看，赤峰市2015年房價呈“v”字運(yùn)行，3月底新政出臺前房價除新城區(qū)、寧城縣房價走高外，各地房價基本處于下滑趨勢，形成小底谷；之后房價持續(xù)上揚(yáng)，到12月份，赤峰市主城區(qū)一手房房價走高，均價達(dá)6000元/平米，比年初上漲幅度500元/平米左右。林西、敖漢等縣等受旅游業(yè)推進(jìn)影響較大的地區(qū)房價也有上漲。

1.4 房屋戶型、面積需求呈橄欖形，二、三居室普遍被看好，小戶型是未來趨勢

據(jù)相關(guān)消費(fèi)者調(diào)查，居民購房需求關(guān)注度以2居最多，占44%，3居其次占41%，1居占9%，4居及以上占6%，在市場表現(xiàn)上以戶型面積在90至120平方米之間的一手房源最受購房者歡迎。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，隨著購房成本的提高和購房群體的變化，100平米左右的二居室小戶型將成為未來購房主體。

1.5 投資客、農(nóng)村遷入與改善型購房組為購房主體，房地產(chǎn)后市可期

從調(diào)查情況看，赤峰市購房群體主要有三部分組成：一是改善型購房，老舊小區(qū)物業(yè)管理與配套設(shè)施落后，不少居民考慮買新?lián)Q舊；二孩政策的實(shí)施刺激更多的家庭重新考慮購房需求；婚房等剛需型住房也是長期刺激赤峰樓市繁榮的項重要因素。二是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，周邊縣市的人群向核心城區(qū)遷移。三是投資性購房，其中不乏多套購房和外來投資客。

據(jù)市場調(diào)查，2015年房屋成交量中，購買第一套房主要占比25%，主要是剛性需求消費(fèi)者；擁有一套住房的受訪者占49%，該部分人群購買住房主要是用于改善居住環(huán)境；擁有兩套住房的受訪者占比19%，三套住房擁有者占比7%，反映出改善居住條件與解決基本居住問題的剛需是保定消費(fèi)者置業(yè)的主要群體。

1.6 住房貸款穩(wěn)步增長，風(fēng)險可控

截止2016年2月末，全市房地產(chǎn)貸款余額76.48億元，較年初增加13.6億元，增速21.6%。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額25.6億元，較年初增加5.5億元，增速27.5%；住房貸款余額50.86億元，較年初增加8.09億元，增速18.9%。

從貸款品種上看，赤峰市金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款產(chǎn)品以傳統(tǒng)的開發(fā)貸款和按揭貸款為主。從貸款質(zhì)量上看，全市房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款僅0.49億元，不良貸款率0.06%?？傮w看來，開發(fā)貸款未出現(xiàn)逾期和不良，按揭貸款的不良貸款率也在合理可控范圍內(nèi)。各商業(yè)銀行對赤峰市房地產(chǎn)持有較大的信心，認(rèn)為目前的市場情況下，開展房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險不大。

2 存在的問題

2.1 本地經(jīng)濟(jì)對勞動力的吸納能力有限，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的不確定性與時滯性，都會對后期房地產(chǎn)市場形成硬約束

從赤峰市目前經(jīng)濟(jì)狀況看，二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后，自身對人口的吸納能力有限，再加上降產(chǎn)能、控污染等一系列措施的推行，無疑會對城市發(fā)展形成硬約束。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的項目何時落地、對促進(jìn)赤峰經(jīng)濟(jì)增長有多大作用、能吸納多少人口等等，這些產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的不確定性無疑都存在很大變數(shù)；即使已經(jīng)落地的項目，也具有時滯性，都會對受政策影響極深的赤峰房地產(chǎn)市場形成較大沖擊。

2.2 農(nóng)村人口進(jìn)城面臨上學(xué)難、就業(yè)難、就醫(yī)難等系列問題，政策性約束亟待改善

農(nóng)村人口進(jìn)城，不僅僅是要買得起房，更要住得下，解決他們的謀生問題是基礎(chǔ)，發(fā)展問題是關(guān)鍵。他們不可能總在外邊打工，況且今后農(nóng)民工的需求量會逐漸減少；農(nóng)民工安居城市后，更愿意在自己家門口就業(yè)，這無疑會對本已緊張的城市就業(yè)帶來更大壓力。同時，農(nóng)村人口的就醫(yī)、社會保障等政策問題，孩子的入托、入學(xué)問題，人口增加所帶來的交通、治安、環(huán)保等問題，都需要統(tǒng)籌規(guī)劃、合理推進(jìn)、妥善解決。

2.3 工業(yè)化水平低、管理能力滯后，污染嚴(yán)重，城市發(fā)展的頑疾需要從根本上去治理

赤峰工業(yè)化水平相對落后，工業(yè)企業(yè)普遍存在規(guī)模小、技術(shù)水平低、能耗高、污染嚴(yán)重等問題。治理，無疑會遲滯工業(yè)化、城鎮(zhèn)化步伐；升級，也不是指日可待的事。近幾年，赤峰環(huán)境污染有上升趨勢，這些都是亟需解決的問題。

2.4 城市規(guī)劃、管理水平有待提高，臟亂差現(xiàn)象突出，城市人口素質(zhì)有待提高，城市品位有待提升

縱觀赤峰市容，臟、亂、差現(xiàn)象突出，特別是大、小街道上塵土飛揚(yáng)；城市規(guī)劃不盡合理，道路狹窄、交通擁堵的大城市詬病已開始出現(xiàn)；街道兩旁落后民房參差不齊，既影響市容市貌，又妨礙城市功能的更好發(fā)揮，與現(xiàn)代化大城市發(fā)展的要求還有不小的差距。同時，伴隨人口快速膨脹的是城市居民文明素質(zhì)的整體低下，亟待引導(dǎo)、提升。

3 發(fā)展建議

3.1 引進(jìn)、發(fā)展高質(zhì)量的企業(yè)，提高產(chǎn)業(yè)對人口的吸納能力

城市要擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展是關(guān)鍵，提高赤峰的工業(yè)化水平，增加對勞動力的吸納、接收能力是房地產(chǎn)持續(xù)繁榮的基礎(chǔ)。赤峰市在引進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過程中，一定要注重引進(jìn)企業(yè)的質(zhì)量，以低能耗、低污染、高產(chǎn)出、高就業(yè)為必要條件，對適宜的企業(yè)可適當(dāng)放寬優(yōu)惠條件、提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，促使企業(yè)更好更快地發(fā)展。

3.2 從制度入手，拆除限制農(nóng)民工進(jìn)城居住的諸多障礙，讓城鄉(xiāng)人口平等享受改革發(fā)展的紅利

農(nóng)村人口進(jìn)城是城市化的必然選擇，城鄉(xiāng)一體化也是建設(shè)公平社會的必由之路。要妥善解決農(nóng)村人口的戶籍問題，孩子入托、入學(xué)問題，醫(yī)療與社會保障等問題，確保新、老城市居民享受同等的社會福利。

3.3 下大力氣治理污染，建設(shè)宜居城市

城市要發(fā)展，更需要碧水藍(lán)天。治理污染、建設(shè)宜居城市是當(dāng)?shù)鼐用竦淖畲蟾＠?，也是城市繁榮的必要條件，城市管理者要著眼長遠(yuǎn)，真抓實(shí)干，切實(shí)把治污當(dāng)成民生工程來抓。

3.4 加強(qiáng)輿論引導(dǎo)與社區(qū)文化建設(shè)，提高城市居民的整體素質(zhì)

提升市民素質(zhì)需要以良好的社會環(huán)境為依托，但是良好的社會環(huán)境不但需要市民自覺，還需要規(guī)范制度。在全社會構(gòu)建“文明行為培訓(xùn)班”制度，對城市文明程度的提升具有較大影響。這種制度通過政府組織的志愿者團(tuán)體進(jìn)行義務(wù)宣講。在政府組織下，編寫“文明與不文明行為對比講義”，派發(fā)給志愿者組織，在社區(qū)、組織、學(xué)校等各個基層為市民授課，讓市民樹立文明意識，糾正不文明行為，強(qiáng)化文明行為。在培訓(xùn)過程中，讓市民充分參與到“我做文明市民”的宣講活動當(dāng)中，讓市民由被動聽變?yōu)橹鲃幼?。只要“培?xùn)”做到常規(guī)化、制度化，經(jīng)歷較長時間后市民素質(zhì)就會有較大幅度提升。