物流地產目標成本控制的關鍵環(huán)節(jié)（二）

周建成

五、項目成本動態(tài)監(jiān)控

物流地產項目開發(fā)建設過程中，物流地產商應該通過編制和審核物流地產項目成本月報的形式來對項目成本實施動態(tài)監(jiān)控。在物流地產項目的成本月報中，一個最為核心的概念和指標是物流地產商對于物流地產項目成本的“當月估值”。所謂當月估值，就是指物流地產商在物流地產項目開發(fā)建設過程中，以編制成本月報的時點為基點，對物流地產項目未來的結算總成本進行的實時動態(tài)預計。當月估值由已經發(fā)生的費用和尚未發(fā)生的費用兩部分加總而得，已經發(fā)生的費用應該根據(jù)物流地產項目各合同金額、設計圖紙、擴初概算、標底預算、回標價格或分析報告、中標價、標后核對價、現(xiàn)場簽證、設計變更、市場行情、竣工結算和專業(yè)經驗進行計算，而尚未發(fā)生的費用則只能通過暫估而得。成本月報是物流地產項目進行目標成本管控的一項重要抓手，因此，物流地產商應該孜孜以求地提升成本月報編制的及時性和質量水平。

（一）目標成本管理

物流地產項目的目標成本管理是指物流地產商通過比較物流地產項目成本的目標值即目標成本與當月估值之間的偏差值，并分析偏差原因，適時予以風險預警的成本管理活動。如果物流地產項目總投資的偏差值（當月估值減去目標成本后的差值）小于不可預見費，那么說明該項目的目標成本可控。一旦物流地產項目總投資的偏差值超過了不可預見費，則說明該項目的目標成本已經不可控。

如果物流地產項目總投資的當月估值與目標成本之間出現(xiàn)了較大偏差（當月估值減去目標成本后的差值過大），則物流地產商需要認真分析出現(xiàn)這種偏差的原因。一般來說，造成這種偏差的原因往往是由于技術標準和規(guī)格的改變、人工及物料價格的波動、產品定位、業(yè)態(tài)、規(guī)劃指標（建筑面積、停車位配置、配套設施等）的變化，以及設計變更、現(xiàn)場簽證等幾個方面。

物流地產項目的目標成本預警管理是指物流地產商對于成本超支風險予以預警，并提出成本平衡措施及需要相關責任部門跟進事項的管理活動。因此，物流地產項目的成本預警分析應該重在其前瞻性，主要關注目標成本是否受控，如果目標成本保持不變，那么不可預見費的剩余余額還有多少，以及其所占總成本的多大比例。目標成本預警管理的重點最終應該是為目標成本管理提出必要的建議或措施。

（二）執(zhí)行計劃（成本）跟進

物流地產項目的執(zhí)行計劃（成本）跟進主要是指物流地產商對于物流地產項目開發(fā)建設關鍵環(huán)節(jié)的定標情況，以及定標之后合同的簽訂情況、施工單位的進場情況、合同進度的控制情況的跟進。具體來說，物流地產商應該跟進物流地產項目開發(fā)建設關鍵線路上的定標情況，例如樁基、總包、電力配套等。物流地產項目如果有合約規(guī)劃，則物流地產商應該按照不同標段跟進合約規(guī)劃的執(zhí)行情況，判斷執(zhí)行情況是否影響項目竣工和交付的時間節(jié)點。同時，物流地產商還應該跟進物流地產項目開發(fā)建設關鍵環(huán)節(jié)定標后合同是否及時簽訂，以及施工單位是否及時進場。如果施工單位未及時進場，則物流地產商應該跟進原因，并確定施工單位計劃進場的時間。最后，物流地產商還應該跟進合同進度，分析合同進度是否符合約定的時間節(jié)點。如果合同出現(xiàn)了延誤，那么物流地產商應該分析合同延誤了多少時間，延誤的原因是什么，應該采取何種措施趕工，趕工是否會造成費用增加，是否會影響竣工和交付約定的時間節(jié)點。

（三）合同造價管理

物流地產項目的合同造價管理主要包括六個方面。其一，物流地產商應該管理結算計劃的完成情況，對于那些按時竣工的合同應該分析結算計劃完成率、未完成結算的合同的原因，以及調整后的結算計劃時間。對于那些延期竣工的合同，物流地產商應該分析延期竣工合同的項數(shù)和原因，以及調整后的計劃竣工時間。其二，物流地產商應該列出變更金額比例超過10%的合同，并分析原因。其三，物流地產商應該分析投標期人工、砼等主材價格及其變化幅度，分析這些變化是否會影響項目進度和造價。其四，物流地產商應該列出存在和潛在存在的違約、索賠情況的合同，及其出現(xiàn)違約、索賠情況的原因（含供方原因、物流地產商原因）。其五，物流地產商應該分析工程變更是否存在無效成本，工程變更是因為設計原因，還是現(xiàn)場管理原因。其六，物流地產商應該分析付款情況，包括月度資金實施率、未付款的合同項目數(shù)、是否存在未按合同約定及時付款情況、是否存在超付或計劃外付款。

六、供方選擇

物流地產項目做好供方選擇的關鍵在于物流地產商要做好供方資源調查，清晰地掌握各標段優(yōu)秀供方的資質、業(yè)績，并根據(jù)需要選擇招標、競爭性談判或直接委托等方式，最終遴選出最佳供方，準確高效地完成供方選擇工作。

（一）供方資源調查

物流地產項目的供方資源調查一般分為兩個階段進行，第一階段是在物流地產項目投資協(xié)議簽訂后60天內必須完成的供方資源調查，第二階段是在物流地產項總包單位進場后60天內完成必須完成的供方資源調查。

1.投資協(xié)議簽訂后60天內須完成的供方資源調查

物流地產項目投資協(xié)議簽訂后60天內，物流地產商應該對設計類（含工程勘察、建筑設計、專業(yè)設計、設計咨詢）、工程服務類（含前期咨詢、招標代理、工程監(jiān)理、其他服務）、工程施工類（含施工總包、獨立承包）等3大類、10小類、35個具體標段的供方資源情況進行全方位的調查。

2.包總單位進場后60天內須完成的供方資源調查

物流地產項目包總單位進場后60天內，物流地產商應該對工程施工類（含施工總包、指定分包、其他服務、獨立承包）、材料及設備供應類（含材料供應、設備供應、設備深化設計+供應+安裝）等2大類、7小類、29個具體標段的供方資源情況進行全方位的調查。

（二）供方選擇方式

物流地產項目供方選擇主要有三種方式，即招標、競爭性談判、直接委托。一般而言，供方選擇多數(shù)采用招標方式。如果涉及政府壟斷的，則應該采用直接委托方式。如果涉及因技術、市場等原因造成實質性壟斷的，被選單位不足3家，且標的物無替代性的，則應該采用競爭性談判或直接委托方式確定合作單位，當不止一家合作單位可供選擇時，優(yōu)先采用競爭性談判方式。

1.招標方式

招標方式是物流地產項目供方選擇的主要方式。一個完整的招標活動往往應該由先到后經過招標事物籌備、招標文件及入圍單位確定、發(fā)標、收標、開標、評標六個環(huán)節(jié)。

其一，招標事物籌備。物流地產商應該針對每一項招標工作都要編制招標事物安排表，明確招標工作小組和招標領導小組成員組成及詳細工作安排，組織標前協(xié)調會，對招標相關事宜進行確認。

其二，招標文件及入圍單位確定。物流地產商應該組織相關部門編制招標文件（含合同），招標工作小組應該初步選定不少于5家單位作為投標備選單位，并向備選單位發(fā)放招標基本信息表和招標邀請函。招標工作小組在與投標備選單位進行了投標意向溝通后，方可向招標領導小組提交邀標單位審批表和邀標單位資質匯總表，由招標領導小組最終審查確定入圍單位。

其三，發(fā)標。招標工作小組應該向入圍單位發(fā)放全套招標文件，入圍單位應該填寫發(fā)標登記表和投標承諾函。在發(fā)標時，招標工作小組應該根據(jù)需要組織外部造價咨詢公司編制標底，并跟進標底完成情況，進行二次審核。在發(fā)標后2個工作日內，投標方應該向招標工作小組提供保證金，作為其投標誠信的證明。招標工作小組應該根據(jù)需要組織招標入圍單位進行現(xiàn)場踏勘，并且組織答疑且于24小時內形成書面文件。

其四，收標。入圍單位應該按照招標工作小組公布的回標時間及時提交投標書，招標工作小組應該根據(jù)回標時間接收投標書。

其五，開標。招標工作小組主持開標，開標人不得少于3人。開標人應該檢查投標文件密封的完整性，以及投標文件是否符合招標文件要求的格式和內容等。

其六，評標。招標領導小組應該對于投標書進行評定，確定中標者，并安排招標工作小組向其他投標者退還保證金。

2.競爭性談判方式和直接委托方式

如果物流地產項目采用競爭性談判方式進行供方選擇，那么，物流地產商應該確定競爭性談判領導小組，該小組應該選擇不少于3家意向供方，并向意向供方發(fā)出詢價函，意向供方根據(jù)詢價函進行回復。最后，競爭性談判小組與意向供方進行商務談判，根據(jù)談判結果確定合作方。

如果物流地產項目采用直接委托方式進行供方選擇，例如，對于那些涉及政府壟斷的供方選擇，那么，物流地產商應該與意向供方進行商務談判，確定合作方，并直接簽訂委托協(xié)議。（未完待續(xù)）

作者系上海交通大學經濟學博士