關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的實現(xiàn)路徑分析

楊立穎

【摘 要】農(nóng)村土地是可供農(nóng)民支配的重要財產(chǎn)，而通過農(nóng)村土地承包權(quán)抵押的方法可充分發(fā)揮土地潛能，大大增加農(nóng)民經(jīng)濟收益。因此，在農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展迅速的當前，我們對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的實現(xiàn)路徑展開探討，是非常有必要和有意義的?；诖耍疚慕Y(jié)合筆者相關(guān)實踐工作經(jīng)驗，主要對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押現(xiàn)狀及其實現(xiàn)路徑展開探討，希望能夠為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展提供一定的參考作用。

【關(guān)鍵詞】土地承包；經(jīng)營權(quán)；抵押；實現(xiàn)路徑

土地承包經(jīng)營權(quán)作為國家農(nóng)村土地制度的一項重要組成被賦予抵押權(quán)，可以有效解決農(nóng)民融資困難的問題。然而國家相關(guān)法律明確指出，農(nóng)村土地不得作為擔(dān)保物進行抵押。因此，有必要圍繞土地承包經(jīng)營權(quán)抵押建立相關(guān)制度促進實現(xiàn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押活動，以此有效來促進農(nóng)村經(jīng)濟形式的轉(zhuǎn)變及發(fā)展。

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押現(xiàn)狀

1.雖被法律禁止，但符合法理

從1986年間出臺的《民法通則》，到1995年的《擔(dān)保法》，再到2007年的《物權(quán)法》都指出：農(nóng)村土地不得作為擔(dān)保物進行抵押，卻沒有明確規(guī)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)不得進行抵押。具體綜合國家相關(guān)立法、司法可發(fā)現(xiàn)，若以家庭承包方式獲取的土地承包經(jīng)營權(quán)不能進行抵押而以其它方式獲取的土地承包經(jīng)營權(quán)則允許抵押；還可發(fā)現(xiàn)，土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓是被允許的，若禁止土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押則與上述一條相矛盾。

2.政策解禁并已逐步試點

隨著農(nóng)村經(jīng)濟不斷發(fā)展，對農(nóng)村土地抵押絕對禁止的政策已開始解禁。且已于2008年就有9省的部分城市開始實行農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的試點工作。在各地區(qū)的實踐也再次證明，在確保農(nóng)耕地承包經(jīng)營主體不變的情況下，可以實現(xiàn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押。

二、土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的必要性審視

1.土地承包經(jīng)營權(quán)抵押可幫助農(nóng)民增加收益

在我國，土地抵押被法律嚴格禁止，土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)也受到了限制。而要想實現(xiàn)土地承包經(jīng)營權(quán)本身的經(jīng)濟價值、發(fā)揮農(nóng)村土地潛在價值，就必須將其置于市場交易或交換抵押的位置。也正是由于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押受到限制，才導(dǎo)致農(nóng)民融資困難、缺少資本、經(jīng)營成本增加、市場競爭力增強的問題。而實現(xiàn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押，則可增加農(nóng)民獲取信貸支持的途徑，有助于農(nóng)民融資可持續(xù)性發(fā)展。

2.土地承包經(jīng)營權(quán)抵押可幫助政府發(fā)展農(nóng)業(yè)制度

無擔(dān)保的貸款影響借貸難度、借貸規(guī)模和借貸時間。為加快農(nóng)村建設(shè)、提高農(nóng)民生活質(zhì)量水平，必須實現(xiàn)無擔(dān)保借貸向有擔(dān)保借貸方向轉(zhuǎn)變。因此，實現(xiàn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押可促使金融機構(gòu)向農(nóng)民放款、幫助農(nóng)民改善生活。此外，雖然在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)優(yōu)惠政策的支持下已有許多社會資本注入了農(nóng)村地區(qū)，但由于土地流轉(zhuǎn)和土地承包經(jīng)營權(quán)抵押受限，社會資本注入農(nóng)村的份額深度不夠、范圍太小，不能滿足我國廣大農(nóng)村地區(qū)的要求。

三、實現(xiàn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的路徑思考

1.建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押登記制度

我國現(xiàn)在有的法律、法規(guī)明確指出允許通過招標、拍賣等方式進行農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押，但未對以家庭承包方式進行土地承包經(jīng)營權(quán)抵押做出明確規(guī)定。因此，需要在實際操作過程中建立抵押登記制度來增加抵押公信力。具體的，應(yīng)包括設(shè)立登記、變更登記以及注銷登記。登記時，抵押人必須提交相應(yīng)的抵押申請書、抵押雙方簽訂的抵押合同等資料，登記部門需根據(jù)提交上來的相關(guān)資料進行形式審查和土地核實。

2.建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押價值評估制度

雖然建立相關(guān)價值評價制度來對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的價值進行評估是非常復(fù)雜的事，但是價值評估關(guān)系到抵押雙方的實際利益?，F(xiàn)在國內(nèi)實行的農(nóng)耕地估價方法主要包括：成本逼近法、基準地價修正、市場比較法、剩余法以及收益還原法。由于土地承包會有一定的期限、投入生產(chǎn)成本可以計量、土地本身也具有使用永久性，因此收益還原法最適合充當土地承包經(jīng)營權(quán)的價值評估方法。綜上，對于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的價值評估是一項專業(yè)性極強的工作，應(yīng)由政府出面指導(dǎo)和鼓勵成立第三方評估機構(gòu)，完善價值評估機構(gòu)，推動土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押活動。

3.建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押實現(xiàn)的變更機制

建立并推進土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的變更機制可以有效避免由于抵押人無法償還貸款而不得不把土地承包經(jīng)營權(quán)抵押出去的情況發(fā)生。當?shù)盅嘿J款時間到期而抵押人無力償還抵押貸款時，抵押權(quán)人可要求土地流轉(zhuǎn)機構(gòu)主持將抵押的土地承包經(jīng)營權(quán)進行掛牌交易，得到的欠款首先償還抵押權(quán)人，有剩余的再返還抵押人。此變更機制不但符合土地管制、滿足不改變土地所有權(quán)的要求，還可以借用出租的形式來及時償還抵押人所無力償還的貸款。

四、結(jié)語

總之，我國現(xiàn)有法律文件并未明確規(guī)定以家庭承包方式獲取的土地承包經(jīng)營權(quán)不得進行抵押，因此，我們應(yīng)該及時圍繞土地承包經(jīng)營權(quán)抵押建立相關(guān)制度，并推動土地承包經(jīng)營權(quán)抵押活動進行和發(fā)展。

參考文獻：

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