國(guó)有土地使用權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及防控研究

歐陽(yáng)玲

【摘 要】土地抵押貸款近年來(lái)得到的重視不斷提升，尤其是在融資業(yè)務(wù)中，以此也提升了抵押貸款中金融的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。文章中圍繞國(guó)有土地使用權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其防控措施提出了相對(duì)的建議。

【關(guān)鍵詞】國(guó)有土地；使用權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)；防控

國(guó)有土地的使用權(quán)主要是針對(duì)土地使用者按照相關(guān)法律規(guī)定或是合同的約定，本身具有使用國(guó)有土地、獲取收益的相關(guān)權(quán)利，針對(duì)現(xiàn)行法律，根據(jù)其設(shè)定形式以及權(quán)利的內(nèi)容，可以將其分為以下幾點(diǎn)：即出讓土地使用權(quán)、出租土地使用權(quán)以及劃撥土地使用權(quán)三種?，F(xiàn)階段，租賃土地使用權(quán)逐漸由試點(diǎn)邁向全面推廣的階段過(guò)程當(dāng)中，然而因?yàn)榉芍胁](méi)有十分明確的具體規(guī)定，只是憑借地方部門的相關(guān)規(guī)定以及文件進(jìn)行租賃土地使用權(quán)的設(shè)置抵押，就當(dāng)前形勢(shì)看依然存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，為此，在實(shí)踐的過(guò)程中租賃國(guó)有土地使用權(quán)抵押的現(xiàn)象十分少見(jiàn)，更為重要的仍然是出讓土地使用權(quán)抵押與土地使用權(quán)抵押的劃撥兩方面。在國(guó)有土地使用權(quán)的抵押貸款中，也難免會(huì)存在一些風(fēng)險(xiǎn)。所以，文章中針對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)抵押貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其防控措施進(jìn)行了分析。

一、國(guó)有土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)

（一）土地地理位置風(fēng)險(xiǎn)

貸款抵押土地所處的地理位置與土地本身的價(jià)值變現(xiàn)的難易度具有十分緊密的聯(lián)系，所處地理位置優(yōu)越，那么土地的變現(xiàn)價(jià)值就會(huì)隨之升高；相反土地的變現(xiàn)價(jià)值則會(huì)減小。若將荒山、荒丘等土地使用權(quán)作為貸款的抵押，盡管抵押物符合相關(guān)法律規(guī)定要求，但是在處置變現(xiàn)卻具有一定的難度。農(nóng)發(fā)行的一些貸款客戶所提供抵押物更多的位于城市周圍的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，盡管抵押物評(píng)估的價(jià)值可以將貸款本息覆蓋，然而因?yàn)樗幍乩砦恢幂^為偏僻，同時(shí)土地在變現(xiàn)上也具有一定的難度。除此之外，把土地劃成不同的小塊進(jìn)行抵押，那么土地本身的風(fēng)險(xiǎn)由于土地所處地理位置在使用中的用處不同而具有差異性，若抵押的土地在開(kāi)發(fā)之后其用途是綠地與道路等具有公用性質(zhì)的用地，那么則可能會(huì)在使用的過(guò)程中形成一定的設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）土地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

土地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)即土地在貸款抵押、價(jià)值評(píng)估的同時(shí)因?yàn)榕c市場(chǎng)中公允的價(jià)格存在較大的偏差，在此基礎(chǔ)上形成的貸款風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，一些土地評(píng)估部門會(huì)在利益的驅(qū)動(dòng)下，對(duì)評(píng)估人所提出的要求進(jìn)行參考，以此設(shè)定評(píng)估的具體價(jià)值，導(dǎo)致土地抵押貸款實(shí)際價(jià)值的評(píng)估有失準(zhǔn)確性；部分中介部門為了獲取更多的評(píng)估費(fèi)用，會(huì)故意將地價(jià)太高；一些中介部門為了能夠得到評(píng)估業(yè)務(wù)，針對(duì)借款人的要求將貸款的金額倒估地價(jià)，導(dǎo)致土地抵押貸款在評(píng)估之初便存有抵押值方面的信貸風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，評(píng)估人缺乏專業(yè)知識(shí)，以此也會(huì)對(duì)土地評(píng)估價(jià)值的準(zhǔn)確性造成影響。

（三）土地性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)

土地性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)即在還未對(duì)土地性質(zhì)有詳細(xì)了解的基礎(chǔ)上，便將其作為貸款的抵押物，以此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)踐過(guò)程中可能面臨因?yàn)閯潛芡恋刈鳛榈盅旱耐瑫r(shí)，和出讓土地性質(zhì)存在差異性以此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。早在2001年，在相關(guān)的城市房地產(chǎn)抵押的相關(guān)條例中，對(duì)抵押與賠償進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，根據(jù)相關(guān)規(guī)定顯示，劃撥土地使用權(quán)可以作為抵押，然而要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，務(wù)必要承擔(dān)由于事先繳納的巨額土地出讓金與過(guò)戶費(fèi)用導(dǎo)致的土地價(jià)值減小的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，《擔(dān)保法》中也對(duì)不能作為抵押的土地進(jìn)行了明確的規(guī)定，并且對(duì)鄉(xiāng)、村企業(yè)中土地使用權(quán)的單獨(dú)抵押狀況進(jìn)行了明確的規(guī)定，若不能掌握界線，那么極有可能會(huì)造成抵押無(wú)效的現(xiàn)象。

二、國(guó)有土地使用權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防控

（一）提高抵押土地條件的選擇限制

當(dāng)客戶名下?lián)碛斜姸嗫傻盅和恋厥褂脵?quán)時(shí)，要首先選擇地理位置良好的土地作為抵押。若土地?zé)o法選擇，那么則要對(duì)貸款之后存在風(fēng)險(xiǎn)的土地可否及時(shí)進(jìn)行變現(xiàn)的狀況進(jìn)行合理的考慮，針對(duì)那些無(wú)法進(jìn)行變現(xiàn)的土地，可以要求客戶增加其名下其他的抵押物；針對(duì)變現(xiàn)能力較低、名下無(wú)抵押物可進(jìn)行抵押的現(xiàn)象，那么則可以對(duì)授信放貸、降低授信等措施進(jìn)行考慮；針對(duì)將一宗土地的分割抵押，則要對(duì)用地計(jì)劃與建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行合理的考慮，無(wú)法提供土地用途設(shè)計(jì)的抵押土地，則要對(duì)其能否進(jìn)行抵押進(jìn)行合理的考慮。除此之外，以免將道路、綠地以及公用場(chǎng)所等位置土地進(jìn)行抵押。在相關(guān)銀行中的土地抵押管理辦法中也對(duì)無(wú)法進(jìn)行抵押擔(dān)保辦理的資產(chǎn)進(jìn)行了規(guī)定，另外，機(jī)關(guān)事業(yè)中的國(guó)有資產(chǎn)也不能作為抵押。與此同時(shí)，在相關(guān)的文件中也對(duì)政府不能夠?qū)W(xué)校等一些公益性的資產(chǎn)注入融資公司作為抵押的現(xiàn)象進(jìn)行了規(guī)定。

土地的分割抵押登記違反了土地以宗地為單位進(jìn)行登記的原則。土地的分割抵押影響當(dāng)事人的利益。人為的分割土地抵押，不僅會(huì)影響抵押土地的變現(xiàn)能力和造成抵押土地價(jià)值的降低，更重要的是將影響后一抵押人的利益。實(shí)踐中，對(duì)同一宗土地抵押給兩個(gè)以上債權(quán)人的，土地登記機(jī)構(gòu)必須按照《土地登記辦法》第三十六條的規(guī)定，以抵押登記申請(qǐng)先后為序辦理抵押登記，不得辦理所謂的“土地的分割抵押登記”。如果抵押宗地的面積確實(shí)較大，宗地內(nèi)的地塊之間界線清晰且當(dāng)事人有分別抵押意愿的，土地登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)先辦理土地的分宗登記，分別發(fā)放土地證書(shū)之后再分別辦理土地的抵押登記。

（二）合理區(qū)分土地價(jià)值的評(píng)估

進(jìn)行貸前調(diào)查的過(guò)程中，客戶經(jīng)理要先根據(jù)自身的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)其周邊的價(jià)格以及具體情況進(jìn)行全面的了解，并及時(shí)索要土地出讓金憑證，與此同時(shí)，在中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)中對(duì)抵押物招、拍等基本狀況進(jìn)行及時(shí)的了解，并主動(dòng)和國(guó)土財(cái)政等相關(guān)部門進(jìn)行及時(shí)的溝通，了解并掌握抵押周邊土地在近期之內(nèi)的交易記錄，以此合理估算貸款抵押土地的價(jià)值。隨后，和提供土地使用權(quán)的客戶進(jìn)行商議，選定公信力高并且評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確的部門對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估。若土地評(píng)估價(jià)值和客戶經(jīng)理所了解的判斷價(jià)值之間差距較小，則要對(duì)其評(píng)估價(jià)值給予認(rèn)定；相反，則要對(duì)其所提供的評(píng)估方式與依據(jù)進(jìn)行核實(shí)，有必要也可以家更換評(píng)估部門實(shí)施二次評(píng)估。針對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇，省行也要進(jìn)行甄別，選擇其中最為優(yōu)秀的機(jī)構(gòu)，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作進(jìn)行逐年的評(píng)價(jià)，結(jié)合平等的結(jié)果給予星級(jí)認(rèn)證。針對(duì)評(píng)估結(jié)果、價(jià)格相差較小的機(jī)構(gòu)，則可以直接采納所提供的評(píng)估結(jié)果。針對(duì)所抵押土地位置偏僻的現(xiàn)象，則要在貸款擔(dān)保管理抵押的范圍之內(nèi)進(jìn)行謹(jǐn)慎選擇，以此減小抵押率。

（三）提高抵押土地性質(zhì)審查力度

針對(duì)由于土地性質(zhì)存在差異性而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，則要選擇出讓土地作為貸款的抵押，若由于特殊情況務(wù)必要接受劃撥土地作為貸款抵押，那么則要對(duì)抵押物的處置價(jià)格以及需要補(bǔ)償?shù)耐恋厥褂脵?quán)出讓金進(jìn)行合理的考慮，與此同時(shí)將貸款的發(fā)放額度進(jìn)行限制，要在扣除出讓金之后金額也可以償還一定期限之內(nèi)的貸款本息之內(nèi)。在此方面要進(jìn)行注意，相關(guān)單位不能單獨(dú)的接受鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)中進(jìn)行集體土地使用權(quán)的抵押，若將鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)中的集體房屋使用權(quán)進(jìn)行抵押，則抵押人務(wù)必要提供集體土地產(chǎn)權(quán)所有人的同意證明。在承包的形式下獲取荒山、等荒地等土地使用權(quán)抵押，那么抵押人也要提供抵押土地產(chǎn)權(quán)所有人的同意證明。除此之外，針對(duì)一些閑置土地，因?yàn)橥恋亻e置的時(shí)間是具有一定期限的，和貸款的歸還時(shí)間會(huì)存在出入，一旦二者出現(xiàn)矛盾，那么土地使用權(quán)的擁有者一定會(huì)進(jìn)行施工，對(duì)土地進(jìn)行合理應(yīng)用，這樣一來(lái)則會(huì)將土地中的原有形態(tài)改變，并對(duì)土地中附著物進(jìn)行抵押登記。

針對(duì)違法用法方面，采取先處理后登記的原則。

三、結(jié)語(yǔ)

近年來(lái)，受我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響，國(guó)有土地的使用權(quán)貸款抵押中難免會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，文章中針對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)抵押貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其發(fā)表防控措進(jìn)行了闡述，希望能夠通過(guò)文章中的分析，能夠進(jìn)一步減小國(guó)有土地使用權(quán)抵押貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)。

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