淺談房產(chǎn)面積測(cè)繪的質(zhì)量控制

【摘 要】文章首先從房產(chǎn)測(cè)繪的重要性，以及影響房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量的因素談起，結(jié)合平時(shí)實(shí)際工作，主要從前期資料審查、標(biāo)準(zhǔn)化的工作流程和完善的質(zhì)量檢查體系、測(cè)繪各關(guān)鍵環(huán)節(jié)中的質(zhì)量控制等方面提出了一些房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量控制措施與建議，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪；面積測(cè)算；房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量

隨著我國的城市化進(jìn)程的迅猛發(fā)展，直線上升的房價(jià)使得房產(chǎn)面積對(duì)房屋價(jià)格及相價(jià)關(guān)費(fèi)用均具有重大影響，廣大購房者對(duì)房屋面積問題也相當(dāng)敏感，很多關(guān)于房屋的糾紛也與面積密切相關(guān)，因此抓好房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量，提供準(zhǔn)確可靠的測(cè)繪數(shù)據(jù)，是維護(hù)廣大房產(chǎn)權(quán)利人合法利益的一件大事。

一、房產(chǎn)測(cè)繪的重要性

（一）產(chǎn)權(quán)登記部門確權(quán)的重要依據(jù)

房產(chǎn)測(cè)繪是以房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確權(quán)的需要為依據(jù)，通過運(yùn)用測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段和測(cè)繪設(shè)備，來調(diào)查和測(cè)定房屋的自然狀況、權(quán)屬狀況和利用狀況的專業(yè)測(cè)繪，其是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)工作和重要內(nèi)容。房產(chǎn)測(cè)繪的全過程、面積計(jì)算及其測(cè)量精度都有嚴(yán)密的科學(xué)性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)，同時(shí)也為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)產(chǎn)生法律糾紛、審核違章建筑以及違章占地提供了可靠的憑據(jù)。這些數(shù)據(jù)是核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。

（二）涉及面廣，影響重大

房產(chǎn)測(cè)繪直接關(guān)系到廣大購房者的切身利益，它直接影響到房屋價(jià)格及相關(guān)費(fèi)用，對(duì)廣大購房者來說，這是一個(gè)相當(dāng)敏感也是影響巨大的一件事情，目前，很多有關(guān)房屋的糾紛也與房屋的建筑面積計(jì)算直接相關(guān)，特別是商品房面積一旦出錯(cuò)，后果往往無法挽回，很容易形成群體性事件，影響惡劣。所以，抓好房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量，提高商品房銷售面積的準(zhǔn)確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，是維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益的一件大事，也有利于維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。

二、影響房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量的因素

（一）房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)性和政策性很強(qiáng)，但房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域的法律法規(guī)不夠完善

國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》雖然為維護(hù)售房人與購房人雙方的合法權(quán)益，規(guī)范和培育房地產(chǎn)市場(chǎng)作出不懈努力，但是《規(guī)范》本身的先天缺陷使它跟不上建筑形態(tài)的千變?nèi)f化，使得新問題無法可依，無據(jù)可查，從而引發(fā)許多爭議?；谶@一原因，房產(chǎn)測(cè)繪單位及從業(yè)人員只能依靠自己對(duì)《規(guī)范》的理解來操作。這就造成了同一城市不同的房產(chǎn)測(cè)繪單位、同一房產(chǎn)測(cè)繪單位不同的從業(yè)人員之間不統(tǒng)一。例如三層樓的別墅，一樓為架空層，其通過室外樓梯從位于二樓的入戶陽臺(tái)進(jìn)入室內(nèi)，由于設(shè)計(jì)圖紙未明確標(biāo)注其部位名稱，有的測(cè)繪人員就想當(dāng)然的把其定義為入戶門廳，按全面積計(jì)算，而有的就認(rèn)為其是入戶陽臺(tái)，宜參照陽臺(tái)的規(guī)定按一半面積計(jì)算，而這兩種算法之間差異較大，其妥善做法應(yīng)該叫設(shè)計(jì)院出具具體的部位說明，按照設(shè)計(jì)院的部位說明先進(jìn)行部位定性，再計(jì)算面積為妥，而不應(yīng)該測(cè)繪人員自己想當(dāng)然的對(duì)其定性，一旦定錯(cuò)，后果不堪設(shè)想。因此，測(cè)繪工作走向市場(chǎng)，還有待出臺(tái)詳盡、統(tǒng)一的技術(shù)操作細(xì)則，以確保測(cè)繪成果的唯一性和嚴(yán)密性。

（二）房產(chǎn)測(cè)繪專業(yè)性強(qiáng)，社會(huì)監(jiān)督方面效力較差

由于房產(chǎn)測(cè)繪專業(yè)性強(qiáng)，特別是房屋面積測(cè)繪具有外業(yè)測(cè)繪情況復(fù)雜、工作量巨大，內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)繁多、計(jì)算量巨大的特點(diǎn)，從業(yè)人員難以保證完全不出現(xiàn)差錯(cuò)。對(duì)非專業(yè)人員而言，即便進(jìn)行公示，也只能知道結(jié)果而不明就里，在社會(huì)監(jiān)督方面效力較差，而之所以出現(xiàn)這一現(xiàn)象，歸根到底都是“公攤?cè)堑牡湣?，并且，測(cè)繪結(jié)果一旦出具，馬上用于房屋買賣，進(jìn)入市場(chǎng)操作，測(cè)繪錯(cuò)誤往往是在事后才被發(fā)現(xiàn)，這將會(huì)使測(cè)繪機(jī)構(gòu)置于非常尷尬的境地。所以房產(chǎn)測(cè)繪單位只能依靠自身力量防范錯(cuò)誤的發(fā)生，如果內(nèi)部質(zhì)量保證體系不健全，出現(xiàn)差錯(cuò)的概率就會(huì)較高。

（三）房產(chǎn)測(cè)繪人員的質(zhì)量管理意識(shí)落后，素質(zhì)參差不齊

目前許多房產(chǎn)測(cè)繪單位的質(zhì)量管理人員，沒有守法、誠信和公正的質(zhì)量管理理念；沒有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)和實(shí)事求是的工作態(tài)度，有些測(cè)繪單位在工作中通過減少程序來降低經(jīng)營成本，為了所謂的“效率”來迎合委托方；綜合分析和判斷問題的能力不足，致使在實(shí)際的測(cè)繪質(zhì)量管理中無法將質(zhì)量保證措施落實(shí)到位，嚴(yán)重?fù)p害了開發(fā)建設(shè)單位和消費(fèi)者的合法利益。例如對(duì)于現(xiàn)在商鋪門前沿街走廊的計(jì)算，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中規(guī)定的非?；\統(tǒng)，在2012年之前很多測(cè)繪單位與人員都是不計(jì)算面積的，而自從2012年《江蘇省房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程》頒布以后，對(duì)于沿街走廊規(guī)定的非常詳細(xì)，但是不少測(cè)繪人員受以往測(cè)繪習(xí)慣的影響，認(rèn)為這一塊面積太大，價(jià)格又高，萬一進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算的話，害怕購房者投訴，怕麻煩，對(duì)于符合計(jì)算面積規(guī)定的，應(yīng)該列入商鋪公攤面積沿街走廊，視而不見，這樣就對(duì)開發(fā)商的利益造成了嚴(yán)重?fù)p害，嚴(yán)重影響著房產(chǎn)測(cè)繪單位的健康可持續(xù)發(fā)展。

三、提高房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量的措施

（一）要建立標(biāo)準(zhǔn)化的工作流程和完善的質(zhì)量檢查體系

要針對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)，用標(biāo)準(zhǔn)化工作流程規(guī)范外業(yè)操作，用完善的質(zhì)量檢查體系杜絕內(nèi)業(yè)計(jì)算可能產(chǎn)生的錯(cuò)誤。一是統(tǒng)一外業(yè)草圖的規(guī)格和必須體現(xiàn)的內(nèi)容，統(tǒng)一丈量的方法和精度，統(tǒng)一多余數(shù)據(jù)觀測(cè)的最低要求。二是遵守“二級(jí)檢查、一級(jí)驗(yàn)收”制度。在全面自查、互檢的基礎(chǔ)上，由公司測(cè)繪作業(yè)組的專職或兼職檢查人員對(duì)產(chǎn)品實(shí)行過程檢查，然后由質(zhì)量檢查小組和專職檢查人員參照相關(guān)資料對(duì)測(cè)繪成果實(shí)行最終檢查，檢查無誤后由委托單位組織最終驗(yàn)收。

（二）控制前期收件資料及圖紙的審查質(zhì)量

為了確保房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量，前期的收件資料及圖紙審查中的質(zhì)量控制是必不可少的。收件資料中必須包括土地證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證、建筑總平面圖、經(jīng)規(guī)劃部門核準(zhǔn)的建筑施工圖，電子圖、地名辦出具的門牌號(hào)及幢號(hào)批準(zhǔn)文件、設(shè)計(jì)部門出具的房屋配套設(shè)施及用房功能部位，如水泵房、水池、發(fā)電機(jī)房、變配電室、制冷機(jī)房的使用說明及其他的有關(guān)資料，只有通過前期資料收集齊全并符合要求，才能確保房產(chǎn)面積測(cè)算各環(huán)節(jié)中的質(zhì)量。

（三）房產(chǎn)面積測(cè)繪各關(guān)鍵環(huán)節(jié)中的質(zhì)量控制

1.房屋計(jì)算面積部位的認(rèn)定要準(zhǔn)確

對(duì)于在測(cè)繪一幢房屋前，計(jì)算面積部位認(rèn)定這一環(huán)節(jié)十分關(guān)鍵，要嚴(yán)格按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及《江蘇省房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程》來判定房屋計(jì)算面積的部位，必要時(shí)，要求委托方有一個(gè)明確的說明，由設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)使用功能說明，將不規(guī)范的述語統(tǒng)一到《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中來，參照國家《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》或《江蘇省房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程》相關(guān)類似條款處理，準(zhǔn)確來判定出房屋計(jì)算面積部位的性質(zhì)。

2.房屋套型邊長數(shù)據(jù)的采集要準(zhǔn)確

在房屋預(yù)測(cè)、實(shí)測(cè)過程中，房屋的套型、邊長數(shù)據(jù)測(cè)繪這一環(huán)節(jié)一定要準(zhǔn)確。尤其在實(shí)測(cè)時(shí)，預(yù)測(cè)資料數(shù)據(jù)要充分利用，實(shí)地測(cè)量時(shí)要注意整體和局部相結(jié)合，從整體到局部是測(cè)量必須遵守的原則之一。比較重要的一步是對(duì)照竣工圖實(shí)地檢查房屋是否完全與圖紙一致，對(duì)不一致的地方必須作認(rèn)真仔細(xì)的檢測(cè)，確保房屋套型、邊長無誤。

3.房產(chǎn)要素的調(diào)查要準(zhǔn)確

房產(chǎn)要素調(diào)查也是我們房產(chǎn)測(cè)繪的基本環(huán)節(jié)之一，要做到房產(chǎn)要素調(diào)查準(zhǔn)確，以下一點(diǎn)值得注意。預(yù)測(cè)時(shí)，房屋坐落、幢號(hào)、結(jié)構(gòu)、用途、層次、室號(hào)等房產(chǎn)要素參照建筑施工平面圖上文字標(biāo)識(shí)、建筑工程規(guī)劃許可證、地名登記表等收件資料進(jìn)行對(duì)照確定。實(shí)測(cè)時(shí)，可將預(yù)測(cè)成果資料與房屋竣工圖及實(shí)地進(jìn)行核對(duì)，要符合房產(chǎn)測(cè)繪及產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證要求。

4.面積計(jì)算要正確、公用分?jǐn)傄侠?/p>

質(zhì)量控制中最為關(guān)建的環(huán)節(jié)是要保證面積計(jì)算的正確、共用面積分?jǐn)偤侠?，公用面積分?jǐn)偼瓿珊?，要將分?jǐn)偳暗目偯娣e、套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e與分?jǐn)偤蟮目偯娣e、套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e比較一下是否前后一致，確保分?jǐn)傔^程準(zhǔn)確無誤。因?yàn)檫@一步是房產(chǎn)測(cè)繪的核心，計(jì)算房價(jià)、交納有關(guān)稅費(fèi)及辦理房產(chǎn)證都是以房產(chǎn)面積為準(zhǔn)，因此，房產(chǎn)面積直接關(guān)系到購房戶的切身利益，我們必須確保面積計(jì)算分?jǐn)倻?zhǔn)確。

（四）要完善管理，強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督

房產(chǎn)測(cè)繪單位要制定完善的管理制度，將房產(chǎn)測(cè)繪成果進(jìn)行社會(huì)公示。建立樓盤表，開發(fā)建設(shè)單位在取得預(yù)售許可證后和房屋竣工實(shí)測(cè)后，將通過審核的房屋測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書和下列分?jǐn)偳闆r進(jìn)行公示：1.被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積；2.參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；3.不分?jǐn)偟墓灿貌课?。測(cè)繪成果的公示制度能切實(shí)保護(hù)相關(guān)權(quán)利人的知情權(quán)，以便業(yè)主能盡快地了解測(cè)繪成果資料詳細(xì)情況，減少房產(chǎn)面積審核及辦證后的面積糾紛。

四、結(jié)語

總之，房屋建筑面積測(cè)繪工作只有按照國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理、監(jiān)督，才能切實(shí)提高房產(chǎn)測(cè)繪水平，保證測(cè)繪質(zhì)量，才能更好的促進(jìn)測(cè)繪事業(yè)不斷向規(guī)范化、科學(xué)化、現(xiàn)代化發(fā)展，更好的適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要，切實(shí)維護(hù)廣大房產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。

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作者簡介：毛國?。?979.09- ），男，江蘇丹陽人，本科，工程師，研究方向：房產(chǎn)測(cè)繪。