商業(yè)房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)

季有俊

摘要：商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)涉及方面廣、內(nèi)容多。在設(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)師就要考慮建筑的內(nèi)部功能和細(xì)節(jié)，還要考慮對(duì)城市和商業(yè)發(fā)展具有的影響。為了確保商業(yè)地產(chǎn)在建筑設(shè)計(jì)中成功增加價(jià)值，設(shè)計(jì)師在建筑設(shè)計(jì)時(shí)，必須充分認(rèn)識(shí)商業(yè)建筑的特點(diǎn)，堅(jiān)持以服務(wù)消費(fèi)者為原則，最終發(fā)揮商業(yè)建筑的最大的商業(yè)價(jià)值。

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)；建筑設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)要點(diǎn)

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展商業(yè)建筑與人們的生活日益密切，商業(yè)房地產(chǎn)在設(shè)計(jì)方而也不斷滿足人們生活的需要。人們對(duì)商業(yè)建筑的要求不斷提高。建筑設(shè)計(jì)師必須認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的重要作用

一、商業(yè)房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)的特點(diǎn)

建筑設(shè)計(jì)師應(yīng)該做好項(xiàng)目整體的規(guī)劃，要從消費(fèi)者行為心理和品牌效應(yīng)入手，對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程加以指導(dǎo)，為分析項(xiàng)目成本、經(jīng)營(yíng)模式和價(jià)值提供依據(jù)本著利用土地最大價(jià)值和項(xiàng)目利潤(rùn)

最大化的原則，配合專業(yè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)，做到項(xiàng)目的成功增值。設(shè)計(jì)中，參考國(guó)家的一些設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，并且遵守法律法規(guī)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目的安全性和可持續(xù)性。商業(yè)地產(chǎn)與強(qiáng)調(diào)居住功能和生產(chǎn)功能的住宅房地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)不同，它的經(jīng)營(yíng)模式有顯著的特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)是集餐飲、娛樂(lè)、批發(fā)、零售等多種功能于一體，所以商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)與其他建筑設(shè)計(jì)的特點(diǎn)和要求不同。

二、商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)原則

任何建筑設(shè)計(jì)都是為人服務(wù)的，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目也不例外，商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)核心是強(qiáng)調(diào)人的參與.關(guān)注消費(fèi)者在不同角度對(duì)建筑的不同感受。設(shè)計(jì)師要在建筑設(shè)計(jì)立體結(jié)構(gòu)突出趣味性和獨(dú)特性，還要綜合考慮建筑內(nèi)部的設(shè)計(jì)、內(nèi)外交通、實(shí)際功能，以及安全性等因素。使消費(fèi)者在舒適的環(huán)境中消費(fèi)，真正獲得消費(fèi)者的青睞。要達(dá)到這設(shè)計(jì)目的，必須做到以下幾點(diǎn)：一是最大限度利用城市的基礎(chǔ)設(shè)施，將消費(fèi)人群吸引到建筑附近，根據(jù)客流規(guī)模和客源特點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，選擇合適的建筑地點(diǎn)，為房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)造適宜的商業(yè)環(huán)境。二是要根據(jù)消費(fèi)人群的特點(diǎn)，考慮消費(fèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理，對(duì)建筑的內(nèi)外功能進(jìn)行合理和科學(xué)設(shè)計(jì)，還要做好建筑的消防、交通、景觀等進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃。三是建筑設(shè)計(jì)必須符合城市的總體發(fā)展需要，因?yàn)榻ㄖ牟季趾屯庥^設(shè)計(jì)對(duì)城市總體布局和規(guī)劃具有重要的影響。設(shè)計(jì)一師應(yīng)在滿足商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各項(xiàng)要求的基礎(chǔ)上，發(fā)揮自身的創(chuàng)造力和想象力，將商業(yè)建筑塑造成為既具功能性，有具時(shí)代文化內(nèi)涵的優(yōu)秀作品。

三、商業(yè)房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)的要點(diǎn)分析

1.選址

選址環(huán)節(jié)中，要考慮交通、客流、商業(yè)環(huán)境對(duì)建筑設(shè)計(jì)的影響，對(duì)不同的建筑設(shè)計(jì)采取不同的設(shè)計(jì)方案首先，城市道路的順暢是商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的基礎(chǔ)。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該在交通便利的位置選址，這樣才能夠保證客源。其次，在項(xiàng)目啟動(dòng)之前，要對(duì)建筑周圍的客源做統(tǒng)計(jì)分析，對(duì)于具有商業(yè)開發(fā)前景的地區(qū)，要加大資金的投入，開辟出新的交通系統(tǒng)，營(yíng)造商業(yè)環(huán)境。再次，研究調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一定區(qū)域的人群消費(fèi)水平大體一致，例如，喜歡購(gòu)買單一商品的顧客，對(duì)商業(yè)氣氛、娛樂(lè)性的設(shè)施要求不高；而購(gòu)物范圍廣泛的消費(fèi)者比較喜歡大型的購(gòu)物中心，因?yàn)樗羌?gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的綜合生活服務(wù)場(chǎng)所。設(shè)計(jì)師要了解建筑發(fā)展的方向，鎖定目標(biāo)客流，進(jìn)而再來(lái)選址。

2.平面設(shè)計(jì)

平面設(shè)計(jì)一般是指對(duì)商業(yè)街的通道和商業(yè)街內(nèi)的所有承租戶住房的面積進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，為商業(yè)街吸引充足的客流，并且給承租戶提供便利的交通采用棋盤式結(jié)構(gòu)來(lái)處理商業(yè)街平面

布局較難設(shè)計(jì)的地方，需要處理以下幾個(gè)方面：采用柱點(diǎn)作為平面分界點(diǎn)，實(shí)施縱橫分割，把電梯作為中心，來(lái)合理安排通道，確保及時(shí)分散人流：采用縱橫處理既交又，且空間又太小的地方：如果兩條道路交叉且空間過(guò)大時(shí)，可采用環(huán)形處理的萬(wàn)式，確保分割面積大小一致、規(guī)范統(tǒng)一的鋪位：對(duì)于邊線設(shè)計(jì)時(shí)，多采用直線的設(shè)計(jì)方案，確保攤位分布均勻。在邊線設(shè)計(jì)中，遇到不規(guī)則的，要采用盡力拉直處理，避免造成攤位不均勻的現(xiàn)象.這樣道路比較整齊，便于人流行走。在衛(wèi)生間設(shè)計(jì)時(shí)，道路邊線不能留有攤位，邊線要做到貼近衛(wèi)生間，位置要適中。

3.商業(yè)街設(shè)計(jì)

商業(yè)街設(shè)計(jì)要做到兩方面：一是尺度近人。商業(yè)街建筑外觀設(shè)計(jì)要合理，設(shè)計(jì)時(shí)把握好建筑宏觀的整體的輪廓，還要關(guān)注人對(duì)建筑整體的感覺(jué)，做到既考慮建筑所有的外觀元素又考慮中觀元素，注重開窗和實(shí)體墻的對(duì)比，最后，設(shè)計(jì)時(shí)要體現(xiàn)出人與建筑接觸時(shí)的微觀元素。二是空間限定。設(shè)計(jì)師要考慮到人的感受，在實(shí)際環(huán)境中對(duì)街道的進(jìn)行設(shè)計(jì)。考慮建筑的長(zhǎng)、寬、高，對(duì)其進(jìn)行合理設(shè)計(jì)。商業(yè)街作為人們生活、購(gòu)物的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，設(shè)計(jì)時(shí)，要充分考慮它的舒適感。運(yùn)用建筑設(shè)計(jì)的手段，給休閑娛樂(lè)場(chǎng)所留足空間。還需要把休閑娛樂(lè)的場(chǎng)地與商業(yè)街的其他建筑區(qū)分開來(lái)，同時(shí)把行車空間和步行空間區(qū)分開來(lái)。

4.功能空間的規(guī)劃

商業(yè)建筑設(shè)計(jì)中的結(jié)構(gòu)包括垂直交通、停車場(chǎng)、通風(fēng)、消防、照明、衛(wèi)生間以及景觀設(shè)計(jì)等部分。以垂直交通為例子，在中庭空間的設(shè)計(jì)中，層層疊加的樓梯可以激發(fā)消費(fèi)者購(gòu)物的熱情。扶梯具有平衡和引異人流走向的功能，扶梯最好設(shè)置在險(xiǎn)要位置，因?yàn)榉鎏葜車肆髁看螅龊迷诜鎏葜車粝驴臻g，可以在扶梯周圍設(shè)置商業(yè)攤位，比較好地利用上鋪的商業(yè)價(jià)值。還要注意一些設(shè)計(jì)原則，例如停車場(chǎng)應(yīng)該靠近商場(chǎng)，方便消費(fèi)者購(gòu)物；卸貨區(qū)應(yīng)該設(shè)置在地下室，方便貨物的裝卸。還要依據(jù)建筑的具體用途，設(shè)計(jì)針對(duì)殘疾人、老人、兒童等設(shè)施。

四、商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)常見(jiàn)的設(shè)計(jì)誤區(qū)

1.重外觀形象，輕內(nèi)部結(jié)構(gòu)：為了適應(yīng)城市商業(yè)“面子工程”，重外觀，忽視內(nèi)部空間搭配與布置；只重眼前利益，忽略城市形象布局；商業(yè)氣息過(guò)于濃重，缺乏內(nèi)涵等。

2.套用公建模式設(shè)計(jì)商業(yè)空間：忽視一定公共活動(dòng)空間所帶來(lái)的商業(yè)效應(yīng)；忽視商業(yè)樓層租金的層級(jí)遞減效應(yīng)；忽視各類商業(yè)店面的實(shí)際設(shè)計(jì)。上海北斗星商業(yè)廣場(chǎng)在設(shè)計(jì)時(shí)，未考慮樓層和方位對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)效益的影響，幾乎所有商鋪都是一樣的開間和進(jìn)深，類似辦公樓的劃分，導(dǎo)致了三、四樓和交通盡端商鋪出租率低下。

3.強(qiáng)調(diào)交通組織，忽視人流組織、忽視商業(yè)步行街的步行特征、忽視豎向交通設(shè)置的引導(dǎo)性、忽視主力店對(duì)人流的引導(dǎo)作用。

4.平面布置混亂：商鋪和公共空間比例不佳，不能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益；忽視自動(dòng)扶梯的引導(dǎo)功能，低效率的商鋪分割降低了使用率。

5.道路規(guī)劃不合理：希望通過(guò)增加出入口的數(shù)量來(lái)帶動(dòng)人流；車位預(yù)期不足，未與城市交通網(wǎng)有效聯(lián)接起來(lái)。

6.建筑設(shè)計(jì)未考慮商業(yè)實(shí)際：空間設(shè)計(jì)無(wú)法滿足商鋪空間的硬件需要，比如柱網(wǎng)、開間、預(yù)留管井、后勤通道等；缺乏業(yè)態(tài)常識(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)配套不足；商業(yè)物業(yè)的空間結(jié)構(gòu)和配套設(shè)施與商業(yè)業(yè)態(tài)和功能的要求不符。

以上種種，都是在建筑設(shè)計(jì)之前缺乏對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)查，沒(méi)有進(jìn)行必要的商業(yè)和建筑規(guī)劃。進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須要同時(shí)兼顧“建筑規(guī)范和商業(yè)規(guī)范的統(tǒng)一”，這是商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)和要求所決定的，缺一不可。只有這樣，設(shè)計(jì)的商業(yè)地產(chǎn)才能既符合建筑技術(shù)和消防的要求，又符合商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要，這是商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)最基本的要求。

五、結(jié)束語(yǔ)

商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)涉及方面廣、內(nèi)容多。在設(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)師就要考慮建筑的內(nèi)部功能和細(xì)節(jié)，還要考慮對(duì)城市和商業(yè)發(fā)展具有的影響。為了確保商業(yè)地產(chǎn)在建筑設(shè)計(jì)中成功增加價(jià)值，設(shè)計(jì)師在建筑設(shè)計(jì)時(shí)，必須充分認(rèn)識(shí)商業(yè)建筑的特點(diǎn)，堅(jiān)持以服務(wù)消費(fèi)者為原則，最終發(fā)揮商業(yè)建筑的最大的商業(yè)價(jià)值。

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