分流高房?jī)r(jià)堰塞湖

一段時(shí)間以來(lái)一線城市及部分二線城市房?jī)r(jià)的飆漲再度引發(fā)各界關(guān)注和熱議。隨著房?jī)r(jià)飆漲，各種恐慌性購(gòu)房行為開(kāi)始出現(xiàn)，市場(chǎng)的投機(jī)氛圍也漸次高漲。如何合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，已成為當(dāng)前宏觀調(diào)控的首要挑戰(zhàn)。

以往面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，調(diào)控手段主要是從打壓價(jià)格和限制購(gòu)買行為入手推出限價(jià)和限購(gòu)等舉措。實(shí)踐證明這些舉措弊大于利，無(wú)法從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的基本矛盾，只是階段性抑制投機(jī)行為并凍結(jié)剛需，一旦形勢(shì)松動(dòng)，必然會(huì)引發(fā)需求的報(bào)復(fù)性反彈，一方面加劇市場(chǎng)的波動(dòng)，一方面損害政策的權(quán)威性。

也有論者提出從抑制流動(dòng)性入手來(lái)限制房?jī)r(jià)。但面對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，這一方面又引發(fā)房地產(chǎn)感冒整體經(jīng)濟(jì)吃藥的老話題，另一方面美國(guó)等國(guó)的經(jīng)驗(yàn)證明，面對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫，貨幣政策不是一個(gè)有效的應(yīng)對(duì)武器。面對(duì)飆漲的房?jī)r(jià)及其預(yù)示的回報(bào)，加息所帶來(lái)的成本不足以抑制購(gòu)房沖動(dòng)。

目前國(guó)際學(xué)界傾向于認(rèn)為，與貨幣政策相比，加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管能起到更具針對(duì)性的效果，這其中包括信貸流向、杠桿率、資本充足率等具體指標(biāo)，簡(jiǎn)言之，就是要根據(jù)不同級(jí)別的風(fēng)險(xiǎn)情境進(jìn)行壓力測(cè)試，以避免因資產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂造成顛覆性的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

因此，就當(dāng)前而言，與具體的房?jī)r(jià)指標(biāo)相比，對(duì)金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)購(gòu)買者進(jìn)行針對(duì)性風(fēng)險(xiǎn)甄別和防范顯然更具有緊迫性?？紤]到中國(guó)政府和企業(yè)的負(fù)債率水平，以戒慎恐懼的態(tài)度來(lái)應(yīng)對(duì)以房地產(chǎn)為首的資產(chǎn)價(jià)格泡沫飆漲并不為過(guò)。

當(dāng)然，高房?jī)r(jià)本身，尤其是短時(shí)間過(guò)快上漲的高房?jī)r(jià)，會(huì)加劇市場(chǎng)投機(jī)氛圍和資金脫實(shí)向虛的趨勢(shì)，擾亂市場(chǎng)秩序，擾動(dòng)去產(chǎn)能和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整大局，因此相關(guān)部門宜盡快采取有效的應(yīng)對(duì)舉措。

除了限價(jià)、限購(gòu)，加強(qiáng)監(jiān)管等旨在迅速遏制炒房狂熱、化解局部風(fēng)險(xiǎn)的短期舉措之外，必須采取有力手段引導(dǎo)和改善市場(chǎng)預(yù)期，以緩解市場(chǎng)焦慮情緒，抑制恐慌性購(gòu)房。加大供給無(wú)疑是行之有效的舉措，但像目前一線城市這樣擠牙膏式的供地模式，不僅難收揚(yáng)湯止沸之功，反而會(huì)助長(zhǎng)地王現(xiàn)象出現(xiàn)，加劇市場(chǎng)焦慮浮躁。

考慮到目前一線城市核心區(qū)域住房用地稀缺的現(xiàn)狀，比較現(xiàn)實(shí)的做法是加快推出郊區(qū)住宅用地計(jì)劃，并輔之以路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃，從而傳遞出比較明確的增加供給的信號(hào)。當(dāng)然，對(duì)于一線城市而言，郊區(qū)住宅用地一般而言也不充裕，此時(shí)應(yīng)考慮加強(qiáng)與相鄰地區(qū)的規(guī)劃協(xié)調(diào)和利益分享機(jī)制來(lái)緩解土地供給壓力。

一線城市和一些二線城市的高房?jī)r(jià)說(shuō)到底是我國(guó)公共資源配置結(jié)構(gòu)失衡所導(dǎo)致的，多年來(lái)的種種限購(gòu)措施不僅沒(méi)有打壓房?jī)r(jià)，反而形成了高房?jī)r(jià)堰塞湖，因此解決之道應(yīng)該是提升一線和二線城市周邊區(qū)域的公共資源供給水平，減少核心城區(qū)與周邊區(qū)域的資源落實(shí)，進(jìn)而減少二者間的房?jī)r(jià)落差，從而達(dá)到對(duì)高房?jī)r(jià)堰塞湖分流的目的。

為此，必須對(duì)前一階段的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中的失誤進(jìn)行糾偏。大力發(fā)展中小城市的初衷是好的，然而就業(yè)機(jī)會(huì)和公共資源在大城市的集聚所形成的吸引力，必然導(dǎo)致那些遠(yuǎn)離大城市的中小城市乏人問(wèn)津。在那些缺乏就業(yè)和公共資源的地方大力推進(jìn)城市化，也必然造成資源的極大浪費(fèi)，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給總體過(guò)剩與大城市供給奇缺并存的扭曲格局。而在一些交通不便和各種公共設(shè)施匱乏的遠(yuǎn)郊區(qū)建立大批保障性住房的做法更是加劇了這種扭曲，導(dǎo)致了大量“睡城”乃至“死城”的出現(xiàn)。

實(shí)踐證明，圍繞大城市構(gòu)建連綿城市帶是集約利用土地資源、化解人地矛盾、緩解一線城市高房?jī)r(jià)壓力、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展城市化的必由之路。在此過(guò)程中，路網(wǎng)和科教文衛(wèi)等設(shè)施的合理配置是提升遠(yuǎn)郊區(qū)和相鄰城市住房吸引力和價(jià)值，分流一線核心區(qū)高房?jī)r(jià)堰塞湖的重中之重。

應(yīng)該說(shuō)，目前圍繞主要一線城市推進(jìn)的京津冀、長(zhǎng)三角和珠三角的各種一體化戰(zhàn)略，為構(gòu)建連綿城市帶，實(shí)現(xiàn)區(qū)域協(xié)同發(fā)展，進(jìn)而分流核心區(qū)高房?jī)r(jià)壓力提供了良好的操作空間，接下來(lái)應(yīng)通過(guò)進(jìn)一步地打破行政藩籬和盡快地整合各種公共資源的均等化來(lái)加以落實(shí)。事實(shí)上，相對(duì)于嘈雜擁擠的大城市，不少人群比如老人更青睞到周邊城鎮(zhèn)去居住，但前提是各種醫(yī)療養(yǎng)老資源的改善和退休金領(lǐng)取及各種報(bào)銷的一體化。換言之，核心城市各種功能的疏解和人群的分流，不應(yīng)該靠行政規(guī)劃和行政命令來(lái)推進(jìn)，而更應(yīng)該在公共資源一體化的基礎(chǔ)上通過(guò)市場(chǎng)之手來(lái)進(jìn)行。

如此短中長(zhǎng)期手段同時(shí)推進(jìn)，才能確保在不發(fā)生大的起伏和動(dòng)蕩的前提下分流高房?jī)r(jià)堰塞湖，保障宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展。