房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的策劃及經(jīng)營管理

張銳

【摘要】項(xiàng)目開發(fā)策劃工作以及房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作是房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)業(yè)務(wù)版圖中的重要組成內(nèi)容，做好上述工作對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮著不可替代的影響作用，本文圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的策劃及經(jīng)營管理展開了簡要闡述。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；策劃；經(jīng)營管理

房地產(chǎn)業(yè)是我國當(dāng)代國民經(jīng)濟(jì)增長發(fā)展版圖中的支柱性產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，這一產(chǎn)業(yè)的長期有序發(fā)展對(duì)于一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展都有著深刻的影響和助力作用。在房地產(chǎn)業(yè)良好適當(dāng)發(fā)展的歷史背景下，我國各項(xiàng)社會(huì)建設(shè)事業(yè)勢(shì)必也能夠獲取到充足有序的環(huán)境支持條件。從房地產(chǎn)行業(yè)的基本業(yè)務(wù)開展路徑角度展開分析，不難發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)策劃以及經(jīng)營管理工作，對(duì)行業(yè)良好經(jīng)營收益獲取的影響，有鑒于此，本文將會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的策劃及經(jīng)營管理展開簡要論述。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司的組建以及公司團(tuán)隊(duì)的人員構(gòu)成

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)策劃以及經(jīng)營運(yùn)作能否順利取得預(yù)期的工作效能，除卻遭受現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)環(huán)境因素的制約之外，與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營公司的行業(yè)經(jīng)營資源占有應(yīng)用狀態(tài)，以及內(nèi)部的員工群體配置結(jié)構(gòu)等因素之間都有十分緊密的聯(lián)系。

在中國特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制快速有序發(fā)展的當(dāng)下時(shí)代。企業(yè)在實(shí)際開展投資實(shí)踐活動(dòng)的過程中如何把握現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)環(huán)境的供需結(jié)構(gòu)和發(fā)展趨向，如何借助獨(dú)立企業(yè)組織之間的相互聯(lián)合促進(jìn)企業(yè)自身綜合市場(chǎng)競爭實(shí)力的有效提升，以及如何借助對(duì)資本市場(chǎng)運(yùn)作行為的應(yīng)用切實(shí)解決企業(yè)在實(shí)際發(fā)展過程中面對(duì)的項(xiàng)目資金運(yùn)作問題，都成為了現(xiàn)代企業(yè)家在開展基本的生產(chǎn)經(jīng)營實(shí)踐活動(dòng)過程中所必須面對(duì)和思考的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)因素。在企業(yè)之間通過某些具體的項(xiàng)目開展聯(lián)營合作實(shí)踐行為的過程中，具備較多資金占有水平以及較強(qiáng)員工運(yùn)作團(tuán)隊(duì)的企業(yè)主體往往能夠在項(xiàng)目合作組織結(jié)構(gòu)中獲取到絕對(duì)性的控制權(quán)地位，由此可見房地產(chǎn)公司的員工團(tuán)隊(duì)建設(shè)工作質(zhì)量對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)策劃工作，以及經(jīng)營管理工作預(yù)期效果的取得所發(fā)揮著深刻制約作用。

二、房地產(chǎn)投資活動(dòng)與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際獲取

房地產(chǎn)投資活動(dòng)是開展房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)實(shí)施過程中的首要環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)策劃，以及經(jīng)營管理活動(dòng)開展過程中有著舉足輕重的影響地位。

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)本身屬于典型的資源密集型行業(yè)類型，其基本的經(jīng)營活動(dòng)開展特征是：資金投入規(guī)模較大、資金使用時(shí)間以及回收周期較長、高回報(bào)率伴生高風(fēng)險(xiǎn)。有鑒于此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)決定投入大量經(jīng)營性流動(dòng)資金、人力資源，以及其他的物質(zhì)資產(chǎn)和無形資產(chǎn)來獲取某一具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營運(yùn)作權(quán)利之前，必須預(yù)先針對(duì)即將獲取的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目展開全面系統(tǒng)的分析和調(diào)研活動(dòng)，要基于商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的成本收益結(jié)構(gòu)分析角度，全面針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動(dòng)開展過程中可能出現(xiàn)的、影響項(xiàng)目開經(jīng)營企業(yè)成本收益獲取狀態(tài)的各類因素展開全面評(píng)估，并在此確保實(shí)際獲取的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目能夠順利取得預(yù)期的收益狀態(tài)。

開展房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的投資決策行為，本身要求從業(yè)人員具備基本的宏觀經(jīng)濟(jì)和微觀經(jīng)濟(jì)質(zhì)指標(biāo)測(cè)算與分析能力，能夠獨(dú)立完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開發(fā)建設(shè)用地獲取、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工、到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售等整個(gè)業(yè)務(wù)運(yùn)作流程中的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)模擬測(cè)算。而這一測(cè)算工作事實(shí)上囊括了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作過程中需要經(jīng)歷的以開發(fā)項(xiàng)目策劃、施工方案規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程預(yù)算及造價(jià)、工程建設(shè)、開發(fā)報(bào)建、經(jīng)營銷售、財(cái)務(wù)管理以及資金籌措等多個(gè)不同領(lǐng)域的工作任務(wù)。而這一測(cè)算工作過程中獲取的相關(guān)結(jié)果，事實(shí)上也是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)投資決策形成過程中的重要數(shù)據(jù)準(zhǔn)備。

三、開展房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營管工作的實(shí)施方法

（一）建構(gòu)高質(zhì)量人才隊(duì)伍保證經(jīng)營管理工作綜合效應(yīng)

房地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要在經(jīng)營活動(dòng)的開展過程中長期維持穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，必須建構(gòu)具備較高綜合素質(zhì)水平的人才隊(duì)伍。結(jié)合我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)培養(yǎng)和關(guān)注企業(yè)員工在開展日常工作業(yè)務(wù)過程中的創(chuàng)新意識(shí)和獨(dú)立思考能力，敦促企業(yè)員工在日常工作任務(wù)的履行和達(dá)成過程中，盡可能多地使用創(chuàng)新性工作思維，并通過建立針對(duì)性的員工激勵(lì)機(jī)制，對(duì)在日常業(yè)務(wù)開展過程中具備優(yōu)秀表現(xiàn)或者是給企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展帶來良好制度改善，以及經(jīng)濟(jì)收益的員工給予適當(dāng)?shù)奈镔|(zhì)性或者是精神性獎(jiǎng)勵(lì)。

為切實(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)高素質(zhì)員工隊(duì)伍的建設(shè)發(fā)展目標(biāo)，企業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)逐步加大針對(duì)企業(yè)員工的日常表現(xiàn)考核力度，并借助周期性召開企業(yè)全體職工大會(huì)的方式，不斷提升企業(yè)職工在日常工作業(yè)務(wù)開展過程中的自身身份角色定位。在此基礎(chǔ)上，還要不斷建設(shè)和完善針對(duì)企業(yè)內(nèi)部員工的崗位培訓(xùn)工作制度，周期性地針對(duì)企業(yè)內(nèi)部員工開展針對(duì)基本工作能力和綜合性自身素養(yǎng)表現(xiàn)狀態(tài)層次的培訓(xùn)工作，并以此保證企業(yè)員工隊(duì)伍始終具備較高水平的自身素質(zhì)。

（二）切實(shí)提升對(duì)內(nèi)外經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)因素的控制和應(yīng)對(duì)能力

企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，是指企業(yè)在實(shí)現(xiàn)占據(jù)和擴(kuò)大市場(chǎng)份額過程中實(shí)施的一切經(jīng)濟(jì)決策行為所引致的風(fēng)險(xiǎn)。從來源角度分析?？梢詫⑵蟮慕?jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)劃分為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和外部風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)類型；而從內(nèi)容性角度展開分析，可以將企業(yè)的經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)劃分為投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以及意外風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)類型。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)開展基本經(jīng)營業(yè)務(wù)活動(dòng)過程中不可避免的因素，但是切實(shí)探索和應(yīng)用企業(yè)應(yīng)對(duì)和控制內(nèi)外經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)因素的實(shí)施策略，對(duì)于企業(yè)基本經(jīng)營活動(dòng)的有序推進(jìn)發(fā)揮著不可替代的實(shí)踐影響作用。

結(jié)語：

針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的策劃及經(jīng)營管理，本文從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司的組建以及公司團(tuán)隊(duì)的人員構(gòu)成、房地產(chǎn)投資活動(dòng)與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際獲取，以及開展房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營管工作的實(shí)施方法三個(gè)具體方面展開了簡要分析，預(yù)期為相關(guān)領(lǐng)域的實(shí)務(wù)人員提供借鑒。

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