淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期報(bào)建管理體會

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中一個必要環(huán)節(jié)，在市場監(jiān)督管理制度愈發(fā)規(guī)范的前提下，前期報(bào)建工作凸顯重要，如能做好項(xiàng)目報(bào)建管理工作，對項(xiàng)目施工驗(yàn)收的順利實(shí)施無疑具有促進(jìn)和保障作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；項(xiàng)目報(bào)建

1.引言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建工涉及到多個合作方和多個政府職能部門對每一個環(huán)節(jié)的審批和監(jiān)管。每個環(huán)節(jié)上報(bào)材料很繁雜，審核的程序也很嚴(yán)格，任何環(huán)節(jié)的變化，都有可能導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)周期拉長、成本上升等風(fēng)險。為此，目前很多房地產(chǎn)開發(fā)公司成立了專門的部門來負(fù)責(zé)前期報(bào)建工作，但如何做好項(xiàng)目報(bào)建管理，提高報(bào)建時效是新形勢下更需要重點(diǎn)關(guān)注的方面。

2.房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建的定義

工程項(xiàng)目報(bào)建是指項(xiàng)目從征地、立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、備案等各個環(huán)節(jié)得到政府相關(guān)部門的監(jiān)督和管理，使工程建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)合法化，得到國土局、發(fā)改委、建委、規(guī)劃局、環(huán)保局、氣象局、消防局、人防辦等相關(guān)部門的確認(rèn)，獲得政府相關(guān)部門的審批意見或許可證書。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為建筑工程項(xiàng)目，需要按照一般工程項(xiàng)目的要求進(jìn)行項(xiàng)目前期報(bào)建。但房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有高投入、高風(fēng)險、較強(qiáng)的區(qū)域性及必須符合城市規(guī)劃等特征，其報(bào)建較一般工程項(xiàng)目存在一定的特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建是辦理從項(xiàng)目建設(shè)用地取得，到項(xiàng)目定位策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)，建設(shè)施工、銷售服務(wù)，物業(yè)管理，直到竣工驗(yàn)收交付使用全過程中所涉及的政府相關(guān)部門許可證或?qū)徟庖姟?/p>

3.房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建的內(nèi)容和流程

3.1報(bào)建的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建主要內(nèi)容涉及國土局的土地招拍掛和土地證照；發(fā)改委的項(xiàng)目備案；住建委的規(guī)劃報(bào)批、施工許可和監(jiān)督驗(yàn)收；房產(chǎn)局的物業(yè)招標(biāo)、預(yù)售許可和產(chǎn)權(quán)證，即主要“五證”：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證和商品房預(yù)售許可證。其他報(bào)建內(nèi)容還涉及消防設(shè)計(jì)審核、防雷設(shè)計(jì)審核、地震行政許可、環(huán)境影響批復(fù)、人防建設(shè)許可等。

3.2報(bào)建流程

報(bào)建流程各地由于要求不同可能存在部分差異，按建設(shè)的性質(zhì)不同具體的工作程序和步驟也略有差別，但大體上都是一致。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建一般分為前期報(bào)批階段、建設(shè)施工監(jiān)督管理階段和產(chǎn)權(quán)銷售階段三個階段。前期報(bào)批階段主要依次辦理土地證、項(xiàng)目備案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（設(shè)計(jì)條件及紅線、規(guī)劃總平圖）、環(huán)境影響評價、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（建設(shè)工程設(shè)計(jì)條件、建筑設(shè)計(jì)方案）、建筑節(jié)能及施工圖設(shè)計(jì)文件審查備案（含消防、人防、防雷等專業(yè)設(shè)計(jì)審核）。建設(shè)施工監(jiān)督管理階段主要建筑工程施工許可（建筑工程報(bào)建備案、建筑工程招標(biāo)、質(zhì)量安全監(jiān)督登記備案、合同成果價備案、勞務(wù)合同用工備案、工程保險）、監(jiān)督管理（施工前放線和驗(yàn)線、建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)、檔案材料移交、工程竣工驗(yàn)收備案）。產(chǎn)權(quán)銷售階段主要依次辦理預(yù)售許可證（白蟻防治、前期物業(yè)招投標(biāo)、預(yù)售合同、資金監(jiān)管、門牌）、房產(chǎn)證（一般由銷售部辦理）。貴港市政府近年來按照利民便民原則設(shè)置了集中辦理行政審批服務(wù)中心，實(shí)行了“聯(lián)合式”關(guān)聯(lián)審批建設(shè)類項(xiàng)目報(bào)建管理方法，進(jìn)一步優(yōu)化了報(bào)建流程。

4.房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建管理

4.1把握政策風(fēng)向標(biāo)，熟悉并吃透房地產(chǎn)相關(guān)政策

政府部門一直在規(guī)范并完善房地產(chǎn)的報(bào)建制度，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的深入發(fā)展和市場經(jīng)濟(jì)的不斷改革深化，政府部門運(yùn)用宏觀政策調(diào)控手段適時地進(jìn)行政策調(diào)整。例如：2002年實(shí)行的土地招拍掛制度，2014年執(zhí)行了新的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，2015年實(shí)行了《不動產(chǎn)登記暫行條例》等。這些一系列的政策調(diào)整都規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，是報(bào)批報(bào)建的直接依據(jù)，作為房地產(chǎn)從業(yè)人員，必須熟悉并運(yùn)用到日常報(bào)建工作中。

4.2加強(qiáng)企業(yè)與政府部門的聯(lián)系溝通

報(bào)建辦證工作主要與政府相關(guān)部門溝通聯(lián)系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該主動和政府職能部門建立有效地溝通聯(lián)系渠道，如住建委、國土局、房產(chǎn)局、發(fā)改委、人防、消防及防雷等部門。要積極參加政府部門組織的報(bào)建管理培訓(xùn)，以便及時獲悉政府關(guān)于報(bào)建方面的政策導(dǎo)向和變化，便于隨時調(diào)整項(xiàng)目報(bào)建的措施方法。同時，加強(qiáng)與政府部門之前的相互配合，共同促進(jìn)項(xiàng)目報(bào)建工作的效率。

4.3重點(diǎn)突出，主次分明，梳理報(bào)建工作脈絡(luò)

報(bào)建工作是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，工作程序煩瑣復(fù)雜，辦事程序相互穿插。報(bào)建前可根據(jù)項(xiàng)目所在地的政策編制報(bào)建辦理程序及業(yè)務(wù)內(nèi)容，建立每個環(huán)節(jié)所需的資料清單、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、辦結(jié)時限和審核部門等相關(guān)信息一覽表，畫出報(bào)建程序的關(guān)系總圖，找出報(bào)建資料的關(guān)聯(lián)性。同時，報(bào)建工作也要像工程管理一樣找出關(guān)鍵工作和非關(guān)鍵工作，理出重點(diǎn)、難點(diǎn)和關(guān)鍵點(diǎn)，這樣可以提高報(bào)建時效。如辦理“五證”是報(bào)建的關(guān)鍵工作，報(bào)建主線；其他如環(huán)評、消防、人防等為非關(guān)鍵工作，可以配合同時辦理。

4.4發(fā)揮團(tuán)隊(duì)效益，優(yōu)化報(bào)建手段

目前各房地產(chǎn)公司一般都組建了報(bào)建團(tuán)隊(duì)，就要明確團(tuán)隊(duì)中各個崗位的工作范圍和職責(zé)，實(shí)行“分工不分家”的團(tuán)隊(duì)建設(shè)，關(guān)鍵崗位人員可以實(shí)行AB崗，同時發(fā)揮團(tuán)隊(duì)老同志傳、幫、帶的作用等。報(bào)建手段方面可以做到化被動為主動報(bào)建，可以同步或聯(lián)合報(bào)建。

4.5 強(qiáng)化報(bào)建人員的業(yè)務(wù)管理能力

房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)建管理部門，需要加強(qiáng)房地產(chǎn)專業(yè)知識及國家政策規(guī)范知識的培訓(xùn)工作，一個合格的報(bào)建人員，不但要精通人際關(guān)系管理藝術(shù)還要精通專業(yè)業(yè)務(wù)知識和國家政策規(guī)范。積極參與政府部門或培訓(xùn)機(jī)構(gòu)組織的專題業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)（講座、培訓(xùn)），采取多種辦法鼓勵和支持報(bào)建人員深入到業(yè)務(wù)研究和學(xué)習(xí)當(dāng)中（發(fā)表文章、取得證書），不斷提高業(yè)務(wù)知識和管理能力。

結(jié)語：

房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建工作是一個專業(yè)規(guī)范知識和政府規(guī)定程序交織組合的系統(tǒng)工作，它溶合了建筑專業(yè)、政策法規(guī)、人際關(guān)系、項(xiàng)目管理等多學(xué)科在內(nèi)的知識體系。習(xí)近平總書記曾言：空談?wù)`國，實(shí)干興邦。李克強(qiáng)總理形象的說：喊破嗓子不如甩開膀子。房地產(chǎn)企業(yè)真正如何做好報(bào)建管理并提高報(bào)建時效，減少誤報(bào)、少報(bào)、漏報(bào)、反復(fù)報(bào)等人為管理失誤的存在，這就需要我們在實(shí)際工作實(shí)踐中不斷地研究總結(jié)，不斷地改進(jìn)。

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[4]貴港市政務(wù)服務(wù)中心窗口服務(wù)指南

作者簡介：

陳福（1984-），男，2006年畢業(yè)于武漢理工大學(xué)過程裝備與控制工程專業(yè)，2016年就讀于廣西大學(xué)在職工程碩士項(xiàng)目管理專業(yè)，目前就職于貴港市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)公司。