淺談一線城市房地產(chǎn)價(jià)格暴漲原因

陳孝鵬

【摘要】2015年，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的壓力下，四個(gè)一線城市和多個(gè)二線城市房地產(chǎn)價(jià)格再次大漲，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。本文認(rèn)為這次一線城市房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲與政府的貨幣政策和市場(chǎng)上的資金高度相關(guān)。政府監(jiān)管部門(mén)和市場(chǎng)需要警惕資金在金融杠桿等金融工具的推動(dòng)下一線城市房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲。

【關(guān)鍵詞】一線城市；房?jī)r(jià)；貨幣；資金

前言

2015年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)回調(diào)，下行壓力比較明顯。在支持剛需、改善型需求以及去庫(kù)存的寬松政策基調(diào)下，中國(guó)樓市整體持續(xù)復(fù)蘇。但受存量房數(shù)量較大的影響，房地產(chǎn)投資增速降幅加大，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速跌破1%。同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，一線城市房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)遙遙領(lǐng)先，二線城市房?jī)r(jià)小幅上漲，三、四線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)出現(xiàn)不同程度下降。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2015年，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比綜合平均漲幅為7.7%。四個(gè)一線城市同比漲幅依然明顯高于其他城市，除深圳（47.5%）漲幅最大外，上海、北京、廣州分別上漲18.2%、10.4%、9.2%。在全國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的情況下，為何一線城市房地產(chǎn)價(jià)格卻大幅上漲。

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有建筑成本、供需關(guān)系，人口政策、貨幣政策、投資渠道。而一定時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度上漲最主要的是需求的急速上升和資金的推動(dòng)使價(jià)格貨幣化。房地產(chǎn)需求主要是剛需和投資需求。因此我們從人口結(jié)構(gòu)和流動(dòng)，貨幣政策、投資渠道來(lái)討論一線城市房地產(chǎn)暴漲的原因。

一、人口結(jié)構(gòu)和流動(dòng)的影響

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的調(diào)查結(jié)果，25-34歲年輕人是購(gòu)房的第一大群體，約占購(gòu)房人數(shù)的50%，第二大群體是35-44歲，約占購(gòu)房群體的24.5%，故25-44歲的這一年齡段要占到購(gòu)房人數(shù)的75%左右。

中國(guó)由于計(jì)劃生育的實(shí)施，人口紅利的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，15-64歲勞動(dòng)年齡人口占總?cè)丝诒戎氐姆逯翟?010年已經(jīng)達(dá)到74.5%的高點(diǎn)，到2013年這一占比已經(jīng)降至72.8%。預(yù)計(jì)到2020年這一占比將會(huì)降至70%以下。而25-44歲青年人口的總數(shù)在2015年達(dá)到了頂峰，今后也將開(kāi)始下降。中國(guó)城市人口老年化趨勢(shì)越加明顯。

由于一線城市具有許多資源優(yōu)勢(shì)，帶來(lái)了人口流入的現(xiàn)象。但根據(jù)調(diào)查一線城市人口增速已大幅放緩。在2009年之前，一線城市人口增速?gòu)?004年的1.7%提高到8.7%的高點(diǎn)，但是之后增速一路下滑，2014年僅為1.1%。2015年估計(jì)幾本持平。根據(jù)2月29日，上海發(fā)布《2015年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，至2015年末，全市常住人口總數(shù)為2415.27萬(wàn)人，較2014年度的2425.68萬(wàn)下降。其中，戶籍常住人口1433.62萬(wàn)人，外來(lái)常住人口981.65萬(wàn)人，同比下降1.5%（14.77萬(wàn)人），2014年度外來(lái)常住人口為996.42萬(wàn)。上海外來(lái)常住人口出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，同比下降1.5%，這是十五年來(lái)的首次。常住人口更是改革開(kāi)放四十年來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)。

從上人口數(shù)據(jù)可以看出，一線城市剛需人口并沒(méi)有大規(guī)模的出現(xiàn)，甚至出現(xiàn)了一定程度的下滑趨勢(shì)。因此剛需的增長(zhǎng)有限，不是2015年以來(lái)一線城市房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)和房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲的推動(dòng)的主要原因。

二、貨幣政策的影響

貨幣政策主要包括利率工具和存款準(zhǔn)備金率工具。利率工具主要通過(guò)房地產(chǎn)信貸價(jià)格來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格。存準(zhǔn)率工具主要通過(guò)調(diào)節(jié)基礎(chǔ)貨幣投放規(guī)模來(lái)影響商業(yè)銀行信貸資金的投放規(guī)模，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求產(chǎn)生影響。

研究結(jié)果表明，利率水平和房地產(chǎn)價(jià)格之間一般負(fù)相關(guān)性，即：利率上升和房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，導(dǎo)致利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格上漲。mishkin一樣（2007年）、kau & dopper（80歲）、含有率（2004年）的實(shí)證分析表明，利率水平和房地產(chǎn)價(jià)格的aokieta；相關(guān)性負(fù)（2002年），英國(guó)的情況利率水平和房地產(chǎn)價(jià)格為負(fù)相關(guān)；我們梁斌、李慶云（2011）推測(cè)，貝斯引進(jìn)方法模型均衡利率對(duì)利率工具和房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)心的關(guān)聯(lián)性，實(shí)證分析進(jìn)行研究的結(jié)果，對(duì)工具、利率房地產(chǎn)價(jià)格帶來(lái)的影響也屬鼠的明星們的大躍進(jìn)。此外，波高、宋勃娜（2007年）、郭翟、光宇（2011）1998年至2006年分別運(yùn)營(yíng)和2001年-2010年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)界的樣本，利率政策和房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)心關(guān)系實(shí)證分析的結(jié)果顯示，利率政策在房地產(chǎn)價(jià)格的影響，整體的屬鼠的明星們的大躍進(jìn)。

存款準(zhǔn)備金率與房地產(chǎn)價(jià)格一般也呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)性，即存款準(zhǔn)備金率下降提高貨幣的供應(yīng)規(guī)模從而有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲，存款準(zhǔn)備金率上升緊縮貨幣的供應(yīng)規(guī)模從而不利于房地產(chǎn)價(jià)格。 2015年中國(guó)人民銀行進(jìn)行了五次下調(diào)一年期基準(zhǔn)存款利率和五次下調(diào)法定準(zhǔn)備金率的市場(chǎng)操作。一年期存款基準(zhǔn)利率從2.75%下調(diào)至1.5%，存款準(zhǔn)備金下調(diào)了2.5個(gè)百分點(diǎn)。在央行寬松的貨幣政策下，銀行的信貸也開(kāi)始激增。15年全年社融規(guī)模達(dá)到15.4萬(wàn)億，若加回全年近4萬(wàn)億地方債發(fā)行規(guī)模，全年廣義社融達(dá)到19.4萬(wàn)億。年末央行公布的數(shù)據(jù)顯示，M2余額139.23萬(wàn)億元，同比增13.3%；M1余額40.10萬(wàn)億元，同比增15.2%；M0余額6.32萬(wàn)億，同比增4.9%。M2/GDP的比例大幅上升，如今已經(jīng)超過(guò)2倍。如果考慮2015年我國(guó)的外匯儲(chǔ)備減少五千多億美元，貨幣的投放量更大。

三、投資渠道的影響

隨著我國(guó)居民收入的快速增長(zhǎng)，大部分家庭尤其是城市居民家庭已經(jīng)積累了一定規(guī)模的自有資金，考慮到我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展程度仍然較低，資本市場(chǎng)仍在發(fā)展探索階段，沒(méi)有美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家專(zhuān)業(yè)性、規(guī)范性的投資理財(cái)機(jī)構(gòu)，國(guó)內(nèi)金融資本市場(chǎng)的準(zhǔn)入門(mén)檻較高，中國(guó)人更多的是靠個(gè)人投資理財(cái)。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，多數(shù)家庭將投資選擇確定在儲(chǔ)蓄、股票、房地產(chǎn)等方面。國(guó)內(nèi)家庭投資者的投資策略主要依據(jù)投資收益率和安全性而定。

從投資的收益性來(lái)說(shuō)，隨著2015年央行5次下調(diào)基本利率，到年末銀行一年期利率下降到1.5%，因此銀行儲(chǔ)蓄和相關(guān)理財(cái)產(chǎn)品的收益大幅度降低，同時(shí)受此影響大型投資機(jī)構(gòu)，如支付寶中余額寶的年化率也降到3%以下。在債券方面，中國(guó)10期國(guó)債也突波3%。

從投資的安全性來(lái)說(shuō)，隨著2015年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的下行壓力和6月股票市場(chǎng)的大幅下挫，民眾和機(jī)構(gòu)更加擔(dān)心投資資金的安全性。昆明泛亞有色交易所和P2P網(wǎng)貸公司e租寶兩起重大的網(wǎng)絡(luò)投資騙局事件凸顯了網(wǎng)貸投資的風(fēng)險(xiǎn)性。同時(shí)民間貸款爆發(fā)了多起大型違約跑路事件。無(wú)論是號(hào)稱(chēng)有大型公司支持的P2P網(wǎng)貸公司的投資項(xiàng)目，或是民間個(gè)人或是企業(yè)的貸款投資，再或是股票投資，如今帶給投資者的是越發(fā)的不安全感。投資者在這些地方的投資越發(fā)謹(jǐn)慎。

一方面銀行利息較低，另一方面網(wǎng)貸和民間貸款安全性不高，經(jīng)濟(jì)下行又沒(méi)有好的實(shí)業(yè)投資項(xiàng)目，在政府政策的支持下民眾將目光投向了房地產(chǎn)。

在國(guó)家去房地產(chǎn)庫(kù)存政策背景下，三、四線城市庫(kù)存嚴(yán)重，凸顯一線房地產(chǎn)投資的優(yōu)質(zhì)性。同時(shí)因?yàn)橐痪€城市集聚了教育、醫(yī)療和文化等公共服務(wù)優(yōu)勢(shì)，以及投資信息、財(cái)富增值機(jī)會(huì)等是其他地方難以獲得的，所以，它們能吸引國(guó)內(nèi)資金大量流入。

總結(jié)：

弗里德曼說(shuō)個(gè)：“通脹是一種貨幣現(xiàn)象。”任何資產(chǎn)價(jià)格偏離了基本面，都可以成為一種貨幣現(xiàn)象。2015年，在央行為了配合供給側(cè)改革穩(wěn)經(jīng)濟(jì)而實(shí)施的寬松貨幣環(huán)境，社會(huì)上大量資金和財(cái)富向一線城市集聚，伴隨著金融杠桿的使用，推動(dòng)了一線城市房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲。

城市房地產(chǎn)繁榮前線市場(chǎng)投資非理性繁榮，即市場(chǎng)的影響。價(jià)格上漲刺激了投資者信息、互動(dòng)和熱誠(chéng)人際關(guān)系的心理，逐步在此過(guò)程中，越來(lái)越多的加入到投機(jī)投資商。不介意財(cái)產(chǎn)的真正價(jià)值，或簡(jiǎn)單地向其他投資者實(shí)現(xiàn)與向往具有沸水球員。今天，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)前線提件的代表團(tuán)或聯(lián)合國(guó)機(jī)構(gòu)。歷史證明，投資繁榮了繁榮的市場(chǎng)投機(jī)，緊隨其后的是不可逾越的資產(chǎn)泡沫。

一線城市房地產(chǎn)的繼續(xù)暴漲將使房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越呈現(xiàn)泡沫化。如果房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的上漲過(guò)于脫離經(jīng)濟(jì)的基本面，那么它們的價(jià)格必然會(huì)下降，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格泡沫最終破裂。

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