房企國(guó)內(nèi)上市變數(shù)陡增 多元融資延緩債務(wù)高壓

公開資料顯示，2015年65家重點(diǎn)房企有息負(fù)債總額為32300.85億，平均有息負(fù)債為496.94億。細(xì)分來看，大中型房企有息負(fù)債總額高企，主要由于重點(diǎn)城市樓市火爆，企業(yè)加快布局，資金需求量陡增。

資本市場(chǎng)瞬息萬變，房企身處其中，恐怕也難獨(dú)善其身。

在監(jiān)管全面收緊的情況下，公司重組被喊停的現(xiàn)象又出現(xiàn)了。6月20日，常州上市公司天晟新材跨界重組二度上會(huì)慘遭否決，而同樣的重組方案在兩個(gè)月前已獲得并購(gòu)重組委有條件通過；另一家正在謀求跨界重組的江蘇公司蘇州高新則選擇主動(dòng)撤回申請(qǐng)。

不難想象，這將給資金密集的房地產(chǎn)行業(yè)帶來影響。房企借殼上市之路或會(huì)變慢，而正在排隊(duì)上市的房企則喜憂參半。

“監(jiān)管收緊，有的企業(yè)撤回申請(qǐng)，對(duì)于我們正在排隊(duì)的（企業(yè)）來說，說不定還加快了上市速度。”一名已經(jīng)遞交上市申請(qǐng)書正等待審核通過的房企內(nèi)部人士說。

戴德梁行估價(jià)及顧問服務(wù)部董事、華東區(qū)主管顧悅?cè)缰赋觯瑖?guó)內(nèi)A股市場(chǎng)還沒有完全放開的前提下，有的企業(yè)不得不奔赴境外上市，但國(guó)內(nèi)融資成本降低與融資模式漸趨靈活化的前提之下，不少企業(yè)還是愿意回A股。但他又指出，“目前國(guó)內(nèi)規(guī)模房企面臨的融資大環(huán)境是寬松的，資金成本絕對(duì)值比前幾年已經(jīng)有所下降，但綜合融資成本相對(duì)而言依然不低”。

房企借殼上市趨嚴(yán)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前有5家房企已經(jīng)遞交A股上市申請(qǐng)書。包括紅星美凱龍、萬達(dá)商業(yè)、富力地產(chǎn)、綠都地產(chǎn)、金輝地產(chǎn)。其中綠都地產(chǎn)已經(jīng)正式進(jìn)入IPO程序，今年2月1日在河南證監(jiān)局進(jìn)行輔導(dǎo)備案，擬在A股市場(chǎng)首次公開發(fā)行股票并上市，其保薦商是中國(guó)國(guó)際金融股份有限公司。

更多的房企是準(zhǔn)備采取借殼上市的辦法完成進(jìn)入資本市場(chǎng)的動(dòng)作。此前的6月7日，四川川潤(rùn)股份有限公司發(fā)布《關(guān)于重大資產(chǎn)重組進(jìn)展暨延期復(fù)牌的公告》，公告透露川潤(rùn)股份將繼續(xù)停牌，籌劃的重組標(biāo)的資產(chǎn)擬定為上海紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱紅星企發(fā)）。紅星企發(fā)正是紅星集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)平臺(tái)，是國(guó)內(nèi)百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)企業(yè)。

2015年至今，房地產(chǎn)借殼上市方興未艾。即便是萬達(dá)商業(yè)，也不諱言以一切可能的方式回歸A股，包括借殼；龍光地產(chǎn)擬借殼嘉陵工業(yè)；京漢地產(chǎn)也宣稱準(zhǔn)備借殼上市，恒大地產(chǎn)先后舉牌嘉凱城、廊坊發(fā)展，同樣被市場(chǎng)看作是資產(chǎn)重組完成其他業(yè)務(wù)上市的動(dòng)作。

然而，根據(jù)目前的市場(chǎng)情況，業(yè)內(nèi)人士判斷，借殼上市審批會(huì)更趨嚴(yán)格。上市融資放緩，為這些房企今年內(nèi)的資金情況打上了一個(gè)問號(hào)。

一名分析師指出，房企近兩年青睞于回A股上市或者借殼上市，主要原因就是融資需求，境外對(duì)內(nèi)房股普遍估值較低，只有國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)可以緩解資金饑渴。比如，盡管龍光地產(chǎn)2015年各項(xiàng)指標(biāo)均好，但近期在深圳拿了141億地王，也令資本市場(chǎng)對(duì)其資金狀況產(chǎn)生質(zhì)疑，該公司2015年銷售規(guī)模只有205.1億元，核心利潤(rùn)不到20億元，卻敢于運(yùn)用杠桿拿地，短期負(fù)債上升是毫無疑問的。

然而，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)如果收緊，這些房企要解決資金結(jié)構(gòu)問題，必須通過其他途徑包括發(fā)債、發(fā)信托等獲得短期資金。值得關(guān)注的是，機(jī)構(gòu)發(fā)行這些證券化產(chǎn)品，對(duì)于上市房企的評(píng)級(jí)也有要求，這就陷入了“排名靠前的房企資源越集中”的循環(huán)，這名分析師指出，將來小房企由于評(píng)級(jí)對(duì)融資能力的削弱，導(dǎo)致拿地困難，進(jìn)而發(fā)展也將成問題，只能通過與大房企合作甚至讓他們并購(gòu)項(xiàng)目求得生存。

面臨短期資金壓力

研究中心分析師傅一辰指出，長(zhǎng)期來看，由于土地總價(jià)明顯上升，房企的投資力度也不斷加大，總體負(fù)債規(guī)模不降反升，只是債務(wù)兌付的高峰期有所推遲。

公開資料顯示，2015年65家重點(diǎn)房企有息負(fù)債總額為32300.85億，平均有息負(fù)債為496.94億。細(xì)分來看，大中型房企有息負(fù)債總額高企，主要由于重點(diǎn)城市樓市火爆，企業(yè)加快布局，資金需求量陡增。

有息負(fù)債總額排在前10位的以大中型房企為主。其中，恒大、綠地位列前兩位，分別為2969.06億和2398.75億，萬達(dá)、中國(guó)中鐵、中國(guó)鐵建、保利有息負(fù)債也超千億。

2015年，65家重點(diǎn)房企短期負(fù)債總額為10330.56億，平均短期負(fù)債158.93億。期末短期有息負(fù)債最高的十家企業(yè)，分別是恒大、中國(guó)中鐵、中國(guó)鐵建、綠地、萬達(dá)、保利、富力地產(chǎn)、萬科、碧桂園、陽光城。其中從恒大、綠地、萬達(dá)、保利等企業(yè)可以看出，短期有息負(fù)債的總額和房企的規(guī)?；臼浅收嚓P(guān)的，規(guī)模越大的企業(yè)短期有息負(fù)債的總額也就會(huì)越高。

恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、碧桂園以及陽光城有息負(fù)債總額同比增加較高。2105年富力地產(chǎn)短期有息債326.79億，陽光城短期有息債211.63億，分別同比增加46.7%和71.4%，而陽光城與富力地產(chǎn)的現(xiàn)金短債比均為0.65，凈負(fù)債率較高，短期償債壓力較大。

傅一辰認(rèn)為，從現(xiàn)金（包括受限制現(xiàn)金）與短期負(fù)債的比值，可以直觀地了解到企業(yè)短期的負(fù)債水平以及企業(yè)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的償還能力。當(dāng)現(xiàn)金短債比大于1時(shí)，說明企業(yè)有足夠的現(xiàn)金流量保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中短期負(fù)債的償還，但過高的現(xiàn)金短債比也可以看出企業(yè)對(duì)流動(dòng)資金的利用不充分。

2015年，65家重點(diǎn)房企現(xiàn)金短債比平均值為1.36。時(shí)代地產(chǎn)、濱江集團(tuán)以及中海地產(chǎn)分別以24.36、20.14、14.09的數(shù)值占據(jù)了現(xiàn)金短債比前三的位置，這三家企業(yè)于本期發(fā)行了公司債券，現(xiàn)金的增加以及期末短期負(fù)債的大幅度減少導(dǎo)致了現(xiàn)金短債比同比增加較大。

進(jìn)入2016年，房企正在不斷調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，以應(yīng)對(duì)短期的資金壓力。以陽光城為例，該公司2015年末的現(xiàn)金短債比和長(zhǎng)短債務(wù)比均小于1，主要原因是211.6億元的短債規(guī)模大，而現(xiàn)金僅137.9億元。并且細(xì)化來看，其中短期借款金額高達(dá)169.2億元。2016年一季度，陽光城的短期借款下降了35.4億元至133.8億元，總有息負(fù)債則下降了11億元，但現(xiàn)金也減少至110.4億元，因此凈負(fù)債率升至178%。總體而言，陽光城的問題主要在于融資時(shí)對(duì)兌付時(shí)間安排欠考慮，使得債務(wù)在2016年集中到期，而2017年、2018年到期債務(wù)分別僅為76.6億元和56.8億元。因此，陽光城應(yīng)當(dāng)繼續(xù)調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，增加長(zhǎng)債比例。

一個(gè)明顯的現(xiàn)象是，房企短期借款上升快，積極拓展融資渠道。比如中南建設(shè)2015年凈負(fù)債率達(dá)186%，62億元現(xiàn)金也難以覆蓋106.2億元的短期借款，去年4月增發(fā)獲得45.8億元后，權(quán)益和現(xiàn)金都明顯有所上升，凈負(fù)債率因此下降至120%。接著又在今年1月發(fā)行了10億元5年期債券，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均有優(yōu)化，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債也減少了18億元。但值得注意的是，在融資較頻繁的情況下，中南建設(shè)的短期借款增加了9億元。

另一家中小型房企四川藍(lán)光發(fā)展2015年總有息負(fù)債不高，但55.9億元現(xiàn)金距離80億元的短債尚有一定距離。2016年一季度，藍(lán)光總息負(fù)債上升了35.7億元，凈負(fù)債率上升了30%，現(xiàn)金短債比和長(zhǎng)短債務(wù)比則均有下降。并且從結(jié)構(gòu)來看，藍(lán)光一季度新增債務(wù)中，長(zhǎng)債增加了18.4億元，短期借款上升了9.5億元，再加上一年內(nèi)到期的債務(wù)增加了7.9億元。

值得注意的是，藍(lán)光長(zhǎng)期借款中前五名均會(huì)在2017年到期，合計(jì)34億元，因此當(dāng)前藍(lán)光應(yīng)當(dāng)找到更多低息、長(zhǎng)期的融資渠道。

“鑒于目前資本市場(chǎng)情況是這樣，房企必須走金融路子實(shí)現(xiàn)多元融資?！鳖檺?cè)缤嘎?，繼宣布設(shè)立“國(guó)峰人壽”進(jìn)軍保險(xiǎn)行業(yè)后，新城控股 6月22日成功發(fā)行 “東證資管-青浦吾悅廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，規(guī)模10.5億元。

這是國(guó)內(nèi)推行資產(chǎn)證券化以來，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)首個(gè)以大型商業(yè)綜合體為目標(biāo)資產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。顧悅?cè)缰赋?，一旦第一個(gè)項(xiàng)目成功資產(chǎn)證券化，第二個(gè)項(xiàng)目的流程將會(huì)變得簡(jiǎn)化與快速，這就不排除企業(yè)后續(xù)接著用這種模式融資以補(bǔ)充現(xiàn)金流。（本文選自《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》）