房地產(chǎn)項目成本管理存在的問題及對策

靳小玲

【摘要】隨著經(jīng)濟的深入發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著機遇和挑戰(zhàn)并存的發(fā)展趨勢，在日益激烈的市場競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)想要把握機遇，規(guī)避風險得到長足發(fā)展的根本在于加強房地產(chǎn)項目的成本管理，即進行成本控制，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，達到擴大企業(yè)規(guī)模，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目的。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；成本管理；問題與對策

近年來，在經(jīng)濟進入“新常態(tài)”以及房地產(chǎn)調(diào)控的雙重影響下，我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的經(jīng)營挑戰(zhàn)，開發(fā)商必須重新正視成本管理這一課題，使之成為幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)度過“寒冬”的有效手段，并以此為契機形成合理有效的房地產(chǎn)項目成本管理機制。

一、房地產(chǎn)項目成本管理存在的問題

（一）內(nèi)部職工成本管理意識淡薄，缺乏健全的成本管理制度

目前建筑行業(yè)通行的是項目經(jīng)理負責制，但是，由于建筑施工項目數(shù)量大，項目經(jīng)理虧乏，很多不具備項目經(jīng)理資質(zhì)的人員匆匆上馬，導致建筑施工項目成本管理意識淡薄，對成本管理的重視程度不夠。項目經(jīng)理對成本管理的不重視，直接導致了建筑施工項目缺乏健全的項目成本管理制度，如領(lǐng)料無限量，用工無定量，費用開支無標準等。

（二）成本失控及項目成本核算基礎(chǔ)工作薄弱

成本失控主要原因在于項目內(nèi)部成本管理責任制度的不健全，成本管理基礎(chǔ)工作薄弱，成本管理人員素質(zhì)較低，使成本管理工作長期停留在事后評價階段，缺乏科學的事前預測和程控。通常發(fā)現(xiàn)有問題時，所有成本支出已既成事實，沒有補救的余地。由于沒有建立成本核算制度，成本核算對象的確定過于簡單，人為地簡化了成本核算環(huán)節(jié)，或是成本費用的歸集與分配不匹配，實際成本與預算成本不對應，一些未可預見成本缺乏考慮，不能滿足成本分析和考核的需要。

（三）成本管理方法落后

日常施工過程中出現(xiàn)的數(shù)據(jù)量大、涉及內(nèi)容龐雜，但由于多數(shù)施工項目沒有采用計算機輔助管理，仍采用人工采集數(shù)據(jù)、核算成本的管理方式，造成成本數(shù)據(jù)不能及時收集、傳遞、處理，更談不上對成本數(shù)據(jù)的有效分析。不能及時準確地發(fā)現(xiàn)成本管理中所存在的根本問題及原因，就難以對癥下藥并采取有效措施降低成本，使經(jīng)濟利益大量流失。另外，由于項目成本管理人員意識淡薄、素質(zhì)較低，一些現(xiàn)代管理方法，如戰(zhàn)略成本管理、價值工程等在項目成本管理中難以得到有效運用和推廣，也在一定程度上制約了項目成本管理的效果。

（四）缺少對房地產(chǎn)項目的全過程成本控制的意識

由于缺乏對房地產(chǎn)項目的全過程成本控制意識，導致各環(huán)節(jié)不能有效結(jié)合在一起，不能系統(tǒng)的開展工作，因此，只有強化對房地產(chǎn)項目全過程進行成本控制的意識，并系統(tǒng)化的開展成本控制，才能夠?qū)椖康馁Y源進行有效配置，合并一些成本支出，提高經(jīng)濟效益。

（五）房地產(chǎn)項目成本管理方式機制缺失，成本管理隊伍水平有待提升

當前，房地產(chǎn)項目成本管理方式落后，很多企業(yè)按照不同的成本預測方式，進行成本管理，導致項目成本管理缺乏實際的指導性作用，且高素質(zhì)管理人才匱乏，部分管理人員沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓，在管理過程中缺乏專業(yè)性且缺乏成本控制意識，從而導致成本管理效率不高、成效不好。

二、房地產(chǎn)項目成本管理存在問題的解決措施

（一）發(fā)揮項目前期階段調(diào)研作用，提高成本管理的有效性。房地產(chǎn)企業(yè)應該構(gòu)建專業(yè)的機構(gòu)進行前期拿地階段的調(diào)研，提高預測項目成本的準確性，提高投資效果。要結(jié)合項目條件與實際來處理各項的成本，不能圖一時省錢而留下隱患，前期因此而省下來的錢，后期要花更多的錢與精力來彌補。前期要不斷的通過調(diào)研、實地考察等實現(xiàn)方案的最優(yōu)化，與后期施工的圖紙達成一致，這樣對成本的節(jié)約產(chǎn)生積極作用。

（二）建立全員參與的項目成本管理制度和保障體系，有條件的項目組可以設立專門的常設的部門，主要負責對項目成本情況依照程序進行檢查和評審。發(fā)現(xiàn)問題，及時制定對策，糾正偏差，總結(jié)經(jīng)驗，促進成本管理體系的保持和持續(xù)改進。同時，還要加強建筑施工項目成本管理的考核，做到獎罰分明。通過層層考核，督促項目經(jīng)理、責任部門和責任人切實地貫徹落實成本管理制度，更好完成自己的責任成本。同時還要通過目標考核，確定每個崗位人員的管理行為，如應提供的報表，提供的時間，原始數(shù)據(jù)的質(zhì)量要求等。

（三）結(jié)合項目實際情況進行承包模式選擇，加強執(zhí)行統(tǒng)一性。有效規(guī)整零散的承包商是提高成本控制管理準確性的重要措施，當前可以通過完善項目經(jīng)濟責任制，對所有承包商、現(xiàn)場資源進行優(yōu)化配置。同時可以制定現(xiàn)場監(jiān)管的制度，保障各項資源能夠不被浪費，發(fā)揮最佳效能。另外還可以構(gòu)建完善的合同關(guān)系，減少組織結(jié)構(gòu)之間不必要的合同糾紛，明確責任義務。

（四）制定統(tǒng)一管理標準，減少多余成本產(chǎn)生?，F(xiàn)如今，項目成本管理的內(nèi)容具有一定的規(guī)范，但在管理方式上缺少一定的標準，導致項目成本控制問題頻出，項目成本管理混亂，產(chǎn)生大量的不必要的成本支出。因而要求制定統(tǒng)一的管理標準，由行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)頭企業(yè)制定管理標準，如技術(shù)人員應該參與到設計方案的成本管理中，保證管理的合理性。同時對于制定會簽制度和現(xiàn)場監(jiān)督制度，嚴格預算制度，保證成本預算在實際施工中被嚴格的遵守。只有制定了統(tǒng)一的管理標準，也能有效的減少多余成本的產(chǎn)生。

（五）引入管理體系的信息化系統(tǒng)。計算機及項目管理軟件的大量應用是現(xiàn)代項目成本管理中的另一個重要特色。隨著項目管理專業(yè)化軟件的大量開發(fā)與應用，計算機在幫助管理人員進行設計和決策管理時，發(fā)揮了越來越重要的作用，并大大提高了成本管理的工作效率。同時計算機軟件能夠幫助項目經(jīng)理記錄過去建筑施工項目所用的成本，進行與過去成本的對比，能在新建筑施工項目中節(jié)省費用與開支，達到降低成本的目的。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)作為21世紀國家經(jīng)濟重要的支柱，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況嚴重影響當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展。通過實踐證明，加強房地產(chǎn)項目成本管理是改善經(jīng)營狀況的最佳方式，而目前房地產(chǎn)項目成本管理的發(fā)展現(xiàn)狀總體上呈現(xiàn)出較好的趨勢，但實際操作中，房地產(chǎn)項目成本管理仍存在許多問題，嚴重影響長遠發(fā)展，只有對癥下藥，采取措施改變不足，才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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