房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理存在的問題及對(duì)策

靳小玲

【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存的發(fā)展趨勢，在日益激烈的市場競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)想要把握機(jī)遇，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)得到長足發(fā)展的根本在于加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，即進(jìn)行成本控制，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，達(dá)到擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目的。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本管理；問題與對(duì)策

近年來，在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”以及房地產(chǎn)調(diào)控的雙重影響下，我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的經(jīng)營挑戰(zhàn)，開發(fā)商必須重新正視成本管理這一課題，使之成為幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)度過“寒冬”的有效手段，并以此為契機(jī)形成合理有效的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理機(jī)制。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理存在的問題

（一）內(nèi)部職工成本管理意識(shí)淡薄，缺乏健全的成本管理制度

目前建筑行業(yè)通行的是項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，但是，由于建筑施工項(xiàng)目數(shù)量大，項(xiàng)目經(jīng)理虧乏，很多不具備項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)的人員匆匆上馬，導(dǎo)致建筑施工項(xiàng)目成本管理意識(shí)淡薄，對(duì)成本管理的重視程度不夠。項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)成本管理的不重視，直接導(dǎo)致了建筑施工項(xiàng)目缺乏健全的項(xiàng)目成本管理制度，如領(lǐng)料無限量，用工無定量，費(fèi)用開支無標(biāo)準(zhǔn)等。

（二）成本失控及項(xiàng)目成本核算基礎(chǔ)工作薄弱

成本失控主要原因在于項(xiàng)目內(nèi)部成本管理責(zé)任制度的不健全，成本管理基礎(chǔ)工作薄弱，成本管理人員素質(zhì)較低，使成本管理工作長期停留在事后評(píng)價(jià)階段，缺乏科學(xué)的事前預(yù)測和程控。通常發(fā)現(xiàn)有問題時(shí)，所有成本支出已既成事實(shí)，沒有補(bǔ)救的余地。由于沒有建立成本核算制度，成本核算對(duì)象的確定過于簡單，人為地簡化了成本核算環(huán)節(jié)，或是成本費(fèi)用的歸集與分配不匹配，實(shí)際成本與預(yù)算成本不對(duì)應(yīng)，一些未可預(yù)見成本缺乏考慮，不能滿足成本分析和考核的需要。

（三）成本管理方法落后

日常施工過程中出現(xiàn)的數(shù)據(jù)量大、涉及內(nèi)容龐雜，但由于多數(shù)施工項(xiàng)目沒有采用計(jì)算機(jī)輔助管理，仍采用人工采集數(shù)據(jù)、核算成本的管理方式，造成成本數(shù)據(jù)不能及時(shí)收集、傳遞、處理，更談不上對(duì)成本數(shù)據(jù)的有效分析。不能及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)成本管理中所存在的根本問題及原因，就難以對(duì)癥下藥并采取有效措施降低成本，使經(jīng)濟(jì)利益大量流失。另外，由于項(xiàng)目成本管理人員意識(shí)淡薄、素質(zhì)較低，一些現(xiàn)代管理方法，如戰(zhàn)略成本管理、價(jià)值工程等在項(xiàng)目成本管理中難以得到有效運(yùn)用和推廣，也在一定程度上制約了項(xiàng)目成本管理的效果。

（四）缺少對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程成本控制的意識(shí)

由于缺乏對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程成本控制意識(shí)，導(dǎo)致各環(huán)節(jié)不能有效結(jié)合在一起，不能系統(tǒng)的開展工作，因此，只有強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程進(jìn)行成本控制的意識(shí)，并系統(tǒng)化的開展成本控制，才能夠?qū)?xiàng)目的資源進(jìn)行有效配置，合并一些成本支出，提高經(jīng)濟(jì)效益。

（五）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方式機(jī)制缺失，成本管理隊(duì)伍水平有待提升

當(dāng)前，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理方式落后，很多企業(yè)按照不同的成本預(yù)測方式，進(jìn)行成本管理，導(dǎo)致項(xiàng)目成本管理缺乏實(shí)際的指導(dǎo)性作用，且高素質(zhì)管理人才匱乏，部分管理人員沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)，在管理過程中缺乏專業(yè)性且缺乏成本控制意識(shí)，從而導(dǎo)致成本管理效率不高、成效不好。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理存在問題的解決措施

（一）發(fā)揮項(xiàng)目前期階段調(diào)研作用，提高成本管理的有效性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建專業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行前期拿地階段的調(diào)研，提高預(yù)測項(xiàng)目成本的準(zhǔn)確性，提高投資效果。要結(jié)合項(xiàng)目條件與實(shí)際來處理各項(xiàng)的成本，不能圖一時(shí)省錢而留下隱患，前期因此而省下來的錢，后期要花更多的錢與精力來彌補(bǔ)。前期要不斷的通過調(diào)研、實(shí)地考察等實(shí)現(xiàn)方案的最優(yōu)化，與后期施工的圖紙達(dá)成一致，這樣對(duì)成本的節(jié)約產(chǎn)生積極作用。

（二）建立全員參與的項(xiàng)目成本管理制度和保障體系，有條件的項(xiàng)目組可以設(shè)立專門的常設(shè)的部門，主要負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目成本情況依照程序進(jìn)行檢查和評(píng)審。發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)制定對(duì)策，糾正偏差，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)成本管理體系的保持和持續(xù)改進(jìn)。同時(shí)，還要加強(qiáng)建筑施工項(xiàng)目成本管理的考核，做到獎(jiǎng)罰分明。通過層層考核，督促項(xiàng)目經(jīng)理、責(zé)任部門和責(zé)任人切實(shí)地貫徹落實(shí)成本管理制度，更好完成自己的責(zé)任成本。同時(shí)還要通過目標(biāo)考核，確定每個(gè)崗位人員的管理行為，如應(yīng)提供的報(bào)表，提供的時(shí)間，原始數(shù)據(jù)的質(zhì)量要求等。

（三）結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行承包模式選擇，加強(qiáng)執(zhí)行統(tǒng)一性。有效規(guī)整零散的承包商是提高成本控制管理準(zhǔn)確性的重要措施，當(dāng)前可以通過完善項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，對(duì)所有承包商、現(xiàn)場資源進(jìn)行優(yōu)化配置。同時(shí)可以制定現(xiàn)場監(jiān)管的制度，保障各項(xiàng)資源能夠不被浪費(fèi)，發(fā)揮最佳效能。另外還可以構(gòu)建完善的合同關(guān)系，減少組織結(jié)構(gòu)之間不必要的合同糾紛，明確責(zé)任義務(wù)。

（四）制定統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)，減少多余成本產(chǎn)生?，F(xiàn)如今，項(xiàng)目成本管理的內(nèi)容具有一定的規(guī)范，但在管理方式上缺少一定的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致項(xiàng)目成本控制問題頻出，項(xiàng)目成本管理混亂，產(chǎn)生大量的不必要的成本支出。因而要求制定統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)，由行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)頭企業(yè)制定管理標(biāo)準(zhǔn)，如技術(shù)人員應(yīng)該參與到設(shè)計(jì)方案的成本管理中，保證管理的合理性。同時(shí)對(duì)于制定會(huì)簽制度和現(xiàn)場監(jiān)督制度，嚴(yán)格預(yù)算制度，保證成本預(yù)算在實(shí)際施工中被嚴(yán)格的遵守。只有制定了統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)，也能有效的減少多余成本的產(chǎn)生。

（五）引入管理體系的信息化系統(tǒng)。計(jì)算機(jī)及項(xiàng)目管理軟件的大量應(yīng)用是現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理中的另一個(gè)重要特色。隨著項(xiàng)目管理專業(yè)化軟件的大量開發(fā)與應(yīng)用，計(jì)算機(jī)在幫助管理人員進(jìn)行設(shè)計(jì)和決策管理時(shí)，發(fā)揮了越來越重要的作用，并大大提高了成本管理的工作效率。同時(shí)計(jì)算機(jī)軟件能夠幫助項(xiàng)目經(jīng)理記錄過去建筑施工項(xiàng)目所用的成本，進(jìn)行與過去成本的對(duì)比，能在新建筑施工項(xiàng)目中節(jié)省費(fèi)用與開支，達(dá)到降低成本的目的。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)作為21世紀(jì)國家經(jīng)濟(jì)重要的支柱，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況嚴(yán)重影響當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。通過實(shí)踐證明，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理是改善經(jīng)營狀況的最佳方式，而目前房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的發(fā)展現(xiàn)狀總體上呈現(xiàn)出較好的趨勢，但實(shí)際操作中，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理仍存在許多問題，嚴(yán)重影響長遠(yuǎn)發(fā)展，只有對(duì)癥下藥，采取措施改變不足，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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