影響城市商品房價(jià)格因素的實(shí)證分析——基于武漢市數(shù)據(jù)

陳芳

（武漢林業(yè)集團(tuán)有限公司　計(jì)劃財(cái)務(wù)部，湖北　武漢　430074）

影響城市商品房價(jià)格因素的實(shí)證分析——基于武漢市數(shù)據(jù)

陳芳

（武漢林業(yè)集團(tuán)有限公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部，湖北武漢430074）

運(yùn)用實(shí)證研究方法，按價(jià)格的高、中、低檔分為三個(gè)區(qū)域，探討影響武漢商品房價(jià)格因素.實(shí)證結(jié)果顯示，在高房價(jià)區(qū)域，物業(yè)費(fèi)和小區(qū)環(huán)線位置對(duì)房價(jià)影響顯著，在中間房價(jià)區(qū)域，容積率、物業(yè)費(fèi)、交通和小區(qū)環(huán)線位置對(duì)價(jià)格影響顯著，而在低價(jià)格區(qū)域，物業(yè)費(fèi)、交通和學(xué)校對(duì)價(jià)格影響顯著.

房地產(chǎn)市場；商品房價(jià)格；物業(yè)區(qū)域劃分

房地產(chǎn)既是重要的資產(chǎn)，同時(shí)也是重要的生產(chǎn)生活資料［1］.房地產(chǎn)市場受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響，反過來又影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展.在實(shí)證分析中，經(jīng)常用到房價(jià)收入比（記為M1）來預(yù)測房價(jià)變化.假設(shè)當(dāng)前的M1比其平均值大，那么在一段時(shí)間內(nèi)房價(jià)將會(huì)下降，但Meen［2］證明M1并沒有一個(gè)長期均衡值，不能僅憑M1高低來判斷價(jià)格趨勢.1990年以后，人們經(jīng)常研究宏觀經(jīng)濟(jì)因素比如人口、失業(yè)率、收入、建造成本、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和利率等指標(biāo)對(duì)商品房價(jià)格的影響，其中比較有代表性的研究有Poterba［3］、Quigley［4］.20世紀(jì)90年代以后，人們將居住的福利因素如小區(qū)周圍配套設(shè)施（比如學(xué)校）［5］、周邊環(huán)境［6］、小區(qū)周邊的綠地［7］等作為研究對(duì)象，發(fā)現(xiàn)這些因素顯著影響商品房價(jià)格.國內(nèi)學(xué)者張曉姣［8］發(fā)現(xiàn)需求曲線移動(dòng)會(huì)引起房價(jià)漲跌，進(jìn)而影響土地價(jià)格，地價(jià)對(duì)房價(jià)的決定作用不顯著，相反，房價(jià)對(duì)地價(jià)的形成起到了主導(dǎo)作用.董智勇［9］僅從需求因素角度選取常住人口數(shù)量、在職職工平均工資、土地價(jià)格、建設(shè)成本、房地產(chǎn)投資與住宅價(jià)格之間存在嚴(yán)密關(guān)系.薛曉黎［10］將住宅特征分為建筑、鄰里以及區(qū)位三大類，同時(shí)選取了16個(gè)變量，通過回歸分析后最后保留了7個(gè)變量（包括建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、裝修程度、自然環(huán)境、小區(qū)環(huán)境、生活配套和CBD距離），對(duì)這些因素再次進(jìn)行回歸分析，得出了這些因素的影響程度，并對(duì)其進(jìn)行了分類，發(fā)現(xiàn)對(duì)房價(jià)影響最大的是建筑面積，最小的是生活配套.陳云［11］用面板數(shù)據(jù)建立Panel Data模型，以我國35個(gè)大中城市的商品房價(jià)格為研究對(duì)象，通過研究發(fā)現(xiàn)東部地區(qū)主要受到城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員、利率、國內(nèi)生產(chǎn)總值和城市人均住宅使用面積四個(gè)變量的影響，中部地區(qū)主要受到恩格爾系數(shù)的影響，西部地區(qū)主要受到人均可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重、城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員、市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口和國內(nèi)生產(chǎn)總值這5個(gè)變量的影響.楊冬寧［12］從宏觀經(jīng)濟(jì)角度以經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、通貨膨脹、消費(fèi)水平3個(gè)因素為自變量，商品房價(jià)格為因變量，建立價(jià)格-宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素模型.得出消費(fèi)水平是價(jià)格波動(dòng)的主要原因，宏觀經(jīng)濟(jì)變量對(duì)我國商品房價(jià)格的影響不存在時(shí)間的特殊性影響；從土地供給角度以土地供給價(jià)格、土地供給數(shù)量、住宅建設(shè)安裝成本、住宅開發(fā)企業(yè)預(yù)期、住宅供給量為自變量，商品房價(jià)格為因變量，建立價(jià)格-供給因素模型，得出土地供給價(jià)格是價(jià)格波動(dòng)的主要原因，并且土地供給價(jià)格和商品房價(jià)格會(huì)持續(xù)上漲；從需求因素角度，以人口數(shù)量、居民收入水平、居民住宅負(fù)擔(dān)能力、消費(fèi)者的住宅價(jià)格預(yù)期為自變量，商品房價(jià)格為因變量，建立多元回歸模型，發(fā)現(xiàn)收入增速對(duì)于價(jià)格變化不顯著，而對(duì)住宅價(jià)格預(yù)期、對(duì)商品房價(jià)格波動(dòng)影響顯著.

1　相關(guān)理論

1.1土地價(jià)值論

馬克思在批判地繼承古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)地價(jià)理論的基礎(chǔ)上，提出了以勞動(dòng)價(jià)值論為基礎(chǔ)的地租和地價(jià)理論，認(rèn)為地租是剩余價(jià)值的一部分，其主要觀點(diǎn)包括以下幾方面：1）自然狀態(tài)的土地雖然不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒有價(jià)值，但有使用價(jià)值，并存在價(jià)格；2）土地價(jià)格的實(shí)質(zhì)是地租的資本化；3）土地資本的折舊和利息同樣決定土地價(jià)格.土地還包含人類的社會(huì)勞動(dòng)，具備能夠被投資的特性，具有一定的升值增值能力.

土地全價(jià)值論：整個(gè)土地都是有價(jià)值的［13］.該觀點(diǎn)的論據(jù)為：1）任何一片土地，一經(jīng)人類涉足就有了價(jià)值.自從地球上有了人類以來，就對(duì)土地進(jìn)行了長期的各種不同的改造與開發(fā)；2）從未凝結(jié)過人類勞動(dòng)的土地包含有從相鄰?fù)恋厣戏e累的社會(huì)勞動(dòng)所輻射或者說轉(zhuǎn)移過來的價(jià)值量.土地自然生產(chǎn)力是等量勞動(dòng)的替換，土地自然價(jià)值與由勞動(dòng)創(chuàng)造的價(jià)值并無本質(zhì)區(qū)別，土地自然價(jià)值同樣是一定量人類勞動(dòng)的體現(xiàn)；3）即使人類從未真正涉足，而是通過其他方式，察知某一片土地是未開放的，這片土地也有了價(jià)值.土地的級(jí)差性和稀缺性是土地價(jià)值存在的根本原因.勞動(dòng)價(jià)值是土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)的前提條件.

土地效用價(jià)值論：認(rèn)為土地價(jià)值或經(jīng)濟(jì)價(jià)值等于實(shí)際使用價(jià)值、選擇價(jià)值、存在價(jià)值三者之和，其中使用價(jià)值為土地在擁有期限內(nèi)預(yù)期回報(bào)經(jīng)過貼現(xiàn)計(jì)算的現(xiàn)值；選擇價(jià)值為潛在收益的價(jià)值；存在價(jià)值是人們?yōu)楸ＷC其存在或不消失而愿意支付的貨幣價(jià)值［14］.

土地商品價(jià)值論：城市土地具有勞動(dòng)產(chǎn)品和自然資源的二重性.建筑地段或城市土地這個(gè)勞動(dòng)產(chǎn)品，具有商品屬性.它的價(jià)值由凝結(jié)在土地中的勞動(dòng)量所決定.土地價(jià)值是地租的基礎(chǔ)，地租是土地價(jià)值的轉(zhuǎn)化形式［15］.

1.2區(qū)位理論

區(qū)位是指人類行為活動(dòng)的空間，具體而言，區(qū)位除了解釋某一事物的空間幾何位置，還強(qiáng)調(diào)自然界的各種地理要素和人類經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映.區(qū)位是指特定的地塊（宗地）的地理空間位置及其與相鄰地塊的相互關(guān)系.廣義上是指人類一切活動(dòng)空間，包括經(jīng)濟(jì)的、文化教育的、科學(xué)衛(wèi)生的以及人們居住的一切活動(dòng)空間布局及其相互關(guān)系.區(qū)位理論就是研究生產(chǎn)力空間分布及其相互關(guān)系的學(xué)說.區(qū)位理論是土地定級(jí)的理論基礎(chǔ)，也是土地估價(jià)的理論基礎(chǔ).區(qū)位是城市土地最重要的特征之一.區(qū)位者認(rèn)為，城市內(nèi)部各處的人口和經(jīng)濟(jì)密度服從于距離衰減原理，距城市中心愈遠(yuǎn)，土地使用強(qiáng)度愈低.居民區(qū)布局要求：1）商品房的位置與居民工作的地方不應(yīng)該離得太遠(yuǎn).住宅不但為解決居民的居住問題服務(wù)，同時(shí)也為生產(chǎn)服務(wù).居民能夠就近上班，工作結(jié)束后能盡快回家做家務(wù)事，這是最理想的住宅.2）交通便利.按照城市的建設(shè)規(guī)律，在新居住區(qū)開發(fā)時(shí)，應(yīng)交通先行，設(shè)置公交線路，以方便居民不因遷入新居造成交通問題.3）公用設(shè)施與市政建設(shè).住宅必須有完善的給水、供電、供氣、排水、防洪等一系列的市政與公用設(shè)施來配套.新住宅區(qū)的建設(shè)規(guī)劃也應(yīng)視市政、公用設(shè)施可供容量來決定規(guī)模，不能把居住區(qū)的規(guī)模一擴(kuò)再擴(kuò)，造成市政、公用設(shè)施能力不足［16］.

2　影響房價(jià)的變量選擇

本文主要是以武漢市各個(gè)區(qū)的樓盤價(jià)格為研究對(duì)象，分析商品房價(jià)格與居住相關(guān)的福利的關(guān)系.選擇從樓盤綠化率X1、容積率X2、物業(yè)費(fèi)X3、交通X4、環(huán)線位置X5、學(xué)校X6、醫(yī)院X7、商場X8、銀行X9等因素，研究它們對(duì)商品房價(jià)格Y的影響.考慮到價(jià)格對(duì)應(yīng)居民需求的層次性，將商品房價(jià)格分為三個(gè)區(qū)域：高房價(jià)區(qū)（價(jià)格一般在10000元以上）、中間房價(jià)區(qū)（價(jià)格在6000元至9999.9元之間）、低房價(jià)區(qū)（價(jià)格在5999.9元以下）.將從這三個(gè)區(qū)域的房價(jià)進(jìn)行實(shí)證研究，找出不同區(qū)域房價(jià)的顯著性影響因素.

表1　模型的變量定義表

本文選取了涉及居住福利的9個(gè)因素，把這9個(gè)因素作為解釋變量，把商品房價(jià)格作為被解釋變量，建立多元線性回歸模型.相關(guān)的變量定義如表1所示.

3　模型建立及修正

3.1高房價(jià)區(qū)域

為了估計(jì)模型參數(shù)，通過搜房網(wǎng)采集2013年武漢市各個(gè)地區(qū)樓盤的截面數(shù)據(jù).建立Y與X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8、X9的多元回歸方程.設(shè)定計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型為：

Y=C+aX1+bX2+cX3+dX4+eX5+fX6+gX7+hX8+iX9+ui

其中C代表模型的常量項(xiàng)；ui為模型的擾動(dòng)項(xiàng).通過對(duì)上述模型進(jìn)行多重共線性檢測與修正，結(jié)果顯示，就武漢市高房價(jià)區(qū)域而言，只有“物業(yè)費(fèi)”和“小區(qū)環(huán)線位置”對(duì)商品房價(jià)格的影響比較顯著.容積率、綠化率、交通、學(xué)校、商場、醫(yī)院和銀行等因素對(duì)商品房價(jià)格的影響不顯著.從最后的模型可以看出，模型擬合比較好，決策系數(shù)R2=0.87，F(xiàn)檢驗(yàn)表明模型顯著.就高房價(jià)區(qū)域而言，對(duì)商品房價(jià)格影響最大的因素是物業(yè)費(fèi)，其次是小區(qū)的環(huán)線位置.該模型可以解釋為物業(yè)費(fèi)每增加1個(gè)單位，商品房價(jià)格將增加1748元.小區(qū)的環(huán)線位置每增加1個(gè)等級(jí)，商品房價(jià)格將增加995元.這從實(shí)證角度論證了影響高房價(jià)區(qū)域商品房價(jià)格的最主要因素是物業(yè)費(fèi)，而其次的因素是小區(qū)的環(huán)線位置.其實(shí)這也與現(xiàn)實(shí)狀況相符合，一般而言，高檔的小區(qū)要求有高檔的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，因此物業(yè)費(fèi)比較高.而小區(qū)環(huán)線位置等級(jí)越高，其房價(jià)也越高.如寶利金中央榮御、武漢天地御江苑、華潤置地橡樹灣等在內(nèi)環(huán)至二環(huán)的樓盤，其相應(yīng)的商品房的價(jià)格就比較高.這個(gè)模型剔除了容積率和綠化率兩個(gè)因素，因?yàn)檫@兩個(gè)因素的系數(shù)為負(fù)數(shù)，與實(shí)際情況不相符.產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因是高檔小區(qū)的綠化等方面很好，這方面一般而言沒有明顯的差異性.因此，這兩個(gè)因素在模型中的作用不顯著，可剔除掉.同時(shí)也剔除了學(xué)校、商場、醫(yī)院和銀行四個(gè)因素，同樣這些因素對(duì)商品房價(jià)格作用不顯著.原因是構(gòu)住高檔小區(qū)的居民一般比較富裕，都擁有私家車，出行方便.因此不介意小區(qū)周圍是否有學(xué)校、商場等等，這些因素對(duì)其生活不產(chǎn)生顯著影響，也就對(duì)商品房的價(jià)格影響不顯著.他們需要的是有品位的生活體現(xiàn)，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求非常高，物業(yè)費(fèi)是影響商品房價(jià)格最主要的因素之一.

3.2中間房價(jià)區(qū)域

對(duì)中間房價(jià)區(qū)域，建立Y與X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8的多元線性回歸方程，同樣運(yùn)用多重共線性的檢測與修正，異方差的檢測與修正，從輸出結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，就武漢市中間房價(jià)區(qū)域而言，容積率、學(xué)校、商場、醫(yī)院、銀行等因素對(duì)商品房價(jià)格的影響不顯著.最后的模型擬合較好，決策系數(shù)R2=0.63，從F統(tǒng)計(jì)量的P值發(fā)現(xiàn)模型結(jié)論顯著.對(duì)中間房價(jià)區(qū)域的商品房價(jià)格影響最大的因素也是物業(yè)費(fèi)，其次是小區(qū)環(huán)線位置、容積率，最后是交通.原因在于中間房價(jià)區(qū)域的居民對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的要求同樣較高，同時(shí)居民選擇相對(duì)靠近市中心的物業(yè)區(qū).因此物業(yè)費(fèi)和小區(qū)環(huán)線位置兩個(gè)因素對(duì)商品房價(jià)格的影響比較顯著.這個(gè)人群也擁有私家車，但并不是天天開車上班和辦瑣事，對(duì)交通有一定的要求，交通因素對(duì)商品房價(jià)格產(chǎn)生了一定的影響.

3.3低房價(jià)區(qū)域

對(duì)低房價(jià)區(qū)域而言，同理建立Y與X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8的多元線性回歸方程，運(yùn)用多重共線性的檢測與修正、自相關(guān)檢測與修正以及異方差的檢測與修正，分析輸出結(jié)果發(fā)現(xiàn)，武漢市低房價(jià)區(qū)域的容積率、綠化率、商場、醫(yī)院、銀行等因素對(duì)商品房價(jià)格的影響不顯著.最后模型擬合優(yōu)度，決策系數(shù)R2=0.71，從F統(tǒng)計(jì)量的P值發(fā)現(xiàn)模型顯著.就低房價(jià)區(qū)域而言，實(shí)證表明對(duì)商品房價(jià)格影響的最主要因素是物業(yè)費(fèi)，其次是交通，最后是學(xué)校.該模型可以解釋為在其他條件不變的情況下，物業(yè)費(fèi)每增加1個(gè)單位，對(duì)商品房價(jià)格的平均貢獻(xiàn)量約為1 905元，公交線路每增加1個(gè)單位，對(duì)商品房價(jià)格的平均貢獻(xiàn)量約260元，學(xué)校每增加1個(gè)單位，對(duì)商品房價(jià)格的平均增量76元.因此，在低房價(jià)區(qū)域的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)對(duì)商品房價(jià)格的影響顯著；其次交通方便與否對(duì)商品房價(jià)格的影響比較顯著；為了方便孩子上學(xué)，要求小區(qū)附近有學(xué)校，通過公共交通就可以上學(xué)，學(xué)校因素對(duì)商品房價(jià)格也有顯著影響.

4　結(jié)語

1）高房價(jià)、中間房價(jià)和低房價(jià)三個(gè)層次的商品房價(jià)格受到影響因素的影響程度不一致：A）高房價(jià)層次依次主要受到物業(yè)費(fèi)和小區(qū)環(huán)線位置兩個(gè)因素的影響；B）中間房價(jià)層次依次主要受到容積率、物業(yè)費(fèi)、小區(qū)環(huán)線位置和交通四個(gè)因素的影響；C）低房價(jià)層次依次主要受物業(yè)費(fèi)、交通、學(xué)校三個(gè)因素的影響.

2）即使受到相同影響因素，其影響效果不同：A）同樣是物業(yè)費(fèi)影響因素，高房價(jià)區(qū)域受到的影響最大，其次的是低房價(jià)，最后是中間房價(jià)區(qū)域.B）對(duì)于環(huán)線位置因素，高房價(jià)區(qū)域比中間房價(jià)區(qū)域受到較大影響.小區(qū)的環(huán)線位置每上升1個(gè)等級(jí)，高房價(jià)區(qū)域的商品房平均價(jià)格將增加約995元，而低房價(jià)區(qū)域約667元.C）對(duì)于交通因素，低房價(jià)區(qū)域比中間房價(jià)區(qū)域受到的影響大.每增加1條公交線路，低房價(jià)區(qū)域商品房平均價(jià)格將要增加約260元，而中間房價(jià)區(qū)域?qū)⒃黾蛹s21元.

3）交通、學(xué)校等因素的系數(shù)為負(fù)數(shù)，表明與商品房價(jià)格是負(fù)相關(guān)關(guān)系，這與理論不相符.產(chǎn)生這一矛盾的主要因是高房價(jià)區(qū)域的居民很有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，擁有私家車，對(duì)于日常費(fèi)用能夠承擔(dān)，因此交通、學(xué)校等因素對(duì)他們產(chǎn)生很少的影響.

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An Empirical Analysis of Price Influence Factors of Real Estate: Based on the Data of Wuhan

CHEN Fang

（Plan and Finance Department，Wuhan Forestry Group Co.Ltd，Wuhan 430074，China）

Based on the empirical analysis，it finds that in high housing price areas of Wuhan，the location of the residential area and property costs influence the housing price remarkably；in middle housing areas，plot ratio，property fee，communication and the location of the area；in the low housing areas，property costs，communication and the schools.

Real estimate；Commercial housing rice；Property regional division

F293.3

A

2095-4476（2016）08-0051-04

2016-07-07；

2016-08-10

陳芳（1970-），女，湖北武漢人，武漢林業(yè)集團(tuán)有限公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)師.

（責(zé)任編輯：陳丹）