“保障型”物業(yè)管理模式探析

李堅(jiān) 李曉晨

[摘 要]住房保障制度是由國(guó)家和社會(huì)為住房有困難的群體提供的社會(huì)保障制度，是對(duì)公民住房權(quán)利的維護(hù)與保障。目前我國(guó)的住房保障制度只強(qiáng)調(diào)住房數(shù)量與空間，而忽視了居民對(duì)居住質(zhì)量與住房服務(wù)的要求。老舊棄管小區(qū)由于沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行專業(yè)管理，經(jīng)常呈現(xiàn)無(wú)序管理的狀態(tài)，破壞了小區(qū)居民的居住環(huán)境。本文通過(guò)分析老舊棄管小區(qū)物業(yè)管理的住房保障性質(zhì)，論述了將老舊棄管小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)納入住房保障制度范疇的合理性與必要性，拓展了住房保障制度的內(nèi)涵，并通過(guò)介紹沈陽(yáng)市沈河區(qū)棄管小區(qū)“保障型”物業(yè)管理模式這一保障居民住房權(quán)益的有益探索，闡述這一模式存在的優(yōu)勢(shì)與局限，并針對(duì)目前存在的問(wèn)題提出改進(jìn)的可行性建議，為保障更多棄管小區(qū)居民的居住權(quán)益提供有益借鑒。

[關(guān)鍵詞]住房保障；住房服務(wù)保障；“保障型”物業(yè)；棄管小區(qū)

[中圖分類號(hào)]D60 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1672-2426（2016）05-0061-05

“有屋”并不等于“安居”，部分有房住的居民的居住條件并不樂(lè)觀，一些老舊小區(qū)、棄管小區(qū)居民往往無(wú)力解決物業(yè)管理問(wèn)題，住房最基本的居住功能則大打折扣，極大地影響了居民的生存質(zhì)量，其應(yīng)享有的住房權(quán)益無(wú)法得到保障。沈陽(yáng)市通過(guò)“保障型”物業(yè)管理模式做出了有益的實(shí)踐，讓棄管小區(qū)居民在“有屋”的基礎(chǔ)上，能夠“安居”，真正實(shí)現(xiàn)了“人人享有適當(dāng)住宅”的住房保障目標(biāo)。為保障棄管小區(qū)居民居住權(quán)益提供了很好的借鑒。

一、現(xiàn)行住房保障模式中住房服務(wù)保障缺位

目前我國(guó)對(duì)不同收入水平的家庭實(shí)行不同的住房供給保障政策，以經(jīng)濟(jì)適用房制度和廉租房制度為主、限價(jià)房為輔的住房保障體系僅關(guān)注住房數(shù)量和住房空間供給，相對(duì)忽視了居住條件即住房質(zhì)量以及住房管理服務(wù)。在衡量住房保障制度的執(zhí)行效果時(shí)，對(duì)于居住條件的衡量也只局限于居民居住面積的大小，很少涉及居住環(huán)境或住房配套設(shè)施等與住房功能相關(guān)的方面。老舊棄管小區(qū)的維護(hù)改造已成為民生問(wèn)題中較為突出的問(wèn)題。

住房保障制度維護(hù)居民享有適當(dāng)住房的權(quán)利，而適當(dāng)住房不僅僅意味著一個(gè)可以遮風(fēng)避雨的房屋，還意味著足夠的居住空間、居住安全的保證、適當(dāng)?shù)恼彰?、充足的取暖和通風(fēng)、周圍環(huán)境的整潔、健全的基礎(chǔ)設(shè)施以及方便的行動(dòng)等等，以上內(nèi)容都是住房保障制度維護(hù)居民住房權(quán)益的應(yīng)有之義。因此，住房保障制度的完善不應(yīng)只局限于單純關(guān)注居住面積與住房數(shù)量的提升，更應(yīng)該努力實(shí)現(xiàn)從保證“居者有其屋”到保證居民的基本住房權(quán)益，提供基本的服務(wù)保障。

住房的基本保障水平可以通過(guò)居住的生活質(zhì)量來(lái)說(shuō)明，衡量居民居住生活質(zhì)量的指標(biāo)包括居住空間的狀況、居住區(qū)公共服務(wù)情況、住房擁有能力、住房成套狀況以及居住滿意度等五個(gè)方面。這五個(gè)方面構(gòu)成了居民對(duì)住房的基本需求。其中，居住區(qū)公共服務(wù)情況，特別是公共資源的配置情況反應(yīng)的是居民居住水平的重要指標(biāo)，向居民提供適當(dāng)?shù)墓操Y源，如物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)、良好的居住環(huán)境、便捷的交通等等，是保障居民居住安全、改善居住環(huán)境并改進(jìn)居民日常生活服務(wù)的重要條件，是居民居住質(zhì)量提高的保障。很多實(shí)踐證明，是否有相應(yīng)的居住區(qū)公共資源及其充足程度，決定了居民居住質(zhì)量的高低；住房的成套情況集中體現(xiàn)了住房質(zhì)量，成套住房有較好的空間區(qū)分，擁有廚房、衛(wèi)生間和臥室等基本空間，同時(shí)擁有相對(duì)完備的配套設(shè)施，如電力、自來(lái)水、燃?xì)狻⒕W(wǎng)絡(luò)等等；居住滿意度包括居民對(duì)房屋性能、建筑質(zhì)量、布局設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、住區(qū)公共服務(wù)、治安狀況、環(huán)境狀況、交通狀況的感受與評(píng)價(jià)。

目前許多棄管小區(qū)住房服務(wù)保障是缺位的，這體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，房屋及附屬設(shè)施損壞得不到修繕，棄管小區(qū)多年久失修，下水管道生銹腐蝕堵塞不通，樓房屋頂漏雨，房屋本體外墻皮掉落，墻壁保溫做得不到位，單元門(mén)損壞等等。其次是衛(wèi)生環(huán)境較差，由于缺乏必要的管理和約束，也因?yàn)槎嗄晷纬傻牧?xí)慣，經(jīng)常有居民隨意傾倒垃圾，甚至從樓上“天女散花”，久而久之院內(nèi)垃圾堆積成山，特別是在樓跟屋角垃圾成了蚊蠅滋生的場(chǎng)所，衛(wèi)生狀況堪憂。最后是安全隱患問(wèn)題，包括生活安全隱患與小區(qū)治安問(wèn)題，如小區(qū)電線老化，易引發(fā)電信短路，存在發(fā)生火災(zāi)的危險(xiǎn)；再如棄管小區(qū)里居住的流動(dòng)人口相對(duì)較多，居民構(gòu)成比較復(fù)雜，再加上小區(qū)的封閉情況不佳，居民的人身財(cái)產(chǎn)安全得不到保障。

二、“保障型”物業(yè)管理模式

沈陽(yáng)市沈河區(qū)對(duì)老舊棄管小區(qū)實(shí)施“保障型”物業(yè)管理模式，全面負(fù)責(zé)棄管小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，維護(hù)了棄管住宅小區(qū)住房的居住功能，切實(shí)保障了棄管小區(qū)居民的居住權(quán)益，成為有效管理老舊棄管小區(qū)的成功模板。沈河區(qū)對(duì)“保障型”物業(yè)管理概念的界定為：“保障型物業(yè)”是指以環(huán)境衛(wèi)生、房屋維修、安全秩序、物業(yè)費(fèi)收繳等內(nèi)容為重點(diǎn)，對(duì)具備封閉條件的小區(qū)全面實(shí)行封閉管理，不具備封閉條件的小區(qū)要達(dá)到日常管理標(biāo)準(zhǔn)（《沈河區(qū)房產(chǎn)局2012年工作總結(jié)》）。

作為沈陽(yáng)市的傳統(tǒng)中心城區(qū)，沈河區(qū)人口密集，老舊棄管住宅小區(qū)416個(gè)，共563個(gè)點(diǎn)位，數(shù)量較為龐大。這些無(wú)管理責(zé)任主體的住宅小區(qū)居民的居住質(zhì)量低下，居住權(quán)益受得不到保障。于是，沈河區(qū)政府以改善住宅區(qū)人居環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，全面落實(shí)“致力民生，崇尚務(wù)實(shí)”的執(zhí)政理念，對(duì)全區(qū)的老舊小區(qū)進(jìn)行了改造。為防止已完成改造工程的小區(qū)由于缺乏管理而重新淪為“臟、亂、差”即“前治后亂”的情況發(fā)生，沈河區(qū)政府探索多種物業(yè)管理模式，將“改造”與“管理”相結(jié)合，為沈河區(qū)內(nèi)的老舊棄管小區(qū)制定了一系列包括維修、保潔、保安、綠化等內(nèi)容在內(nèi)的管理標(biāo)準(zhǔn)，“保障型”物業(yè)管理模式應(yīng)運(yùn)而生?？梢哉f(shuō)，“保障型”物業(yè)管理模式并非“橫空出世”，而是繼老舊棄管小區(qū)改造完成后在區(qū)政府以及各街道辦事處的領(lǐng)導(dǎo)與支持下，社區(qū)通過(guò)探索適合自身的管理方式逐漸形成的一系列做法的總和。由于典型試點(diǎn)小區(qū)成效顯著，保障了老舊棄管小區(qū)居民能夠享受基本的物業(yè)管理，沈河區(qū)將其稱為“保障型”物業(yè)管理模式，并在2011年8月推出，此后逐步在全區(qū)的老舊小區(qū)中推廣開(kāi)來(lái)。沈河區(qū)政府為老舊棄管小區(qū)的管理制定了統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，主要包括環(huán)境衛(wèi)生、安全秩序、物業(yè)費(fèi)收繳以及房屋設(shè)施維修等四個(gè)方面。各個(gè)老舊小區(qū)在根據(jù)本小區(qū)實(shí)際情況貫徹這一管理標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)程中，逐漸形成了市場(chǎng)化物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)、居民（業(yè)主）自助以及職業(yè)經(jīng)理人等四種具體的實(shí)現(xiàn)方式。

1.“保障型”物業(yè)管理模式的優(yōu)勢(shì)

第一，“花小錢辦大事兒”是“保障型”物業(yè)管理最明顯的優(yōu)勢(shì)之一。按藥大社區(qū)吳亞玲書(shū)記的話說(shuō)“一毛兩毛，管的挺好?！保ā耙幻珒擅笔侵肝飿I(yè)管理費(fèi)每月每平方米一毛至兩毛）這一優(yōu)勢(shì)的內(nèi)在條件與支撐是政府的支持與幫扶。從現(xiàn)代專業(yè)化物業(yè)管理的內(nèi)容來(lái)看，在維修方面，沈河區(qū)政府專門(mén)為無(wú)法落實(shí)維修責(zé)任單位的老舊棄管小區(qū)撥付了應(yīng)急維修基金，并在沈河區(qū)房產(chǎn)局設(shè)立了棄管房維修中心，將本應(yīng)該由居民承擔(dān)費(fèi)用的住宅區(qū)公共部分的維修責(zé)任承攬起來(lái)；在小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生方面，沈陽(yáng)市“大環(huán)衛(wèi)”政策承擔(dān)了老舊棄管小區(qū)垃圾的清掃和收集工作。需要老舊棄管小區(qū)居民承擔(dān)的只是整個(gè)物業(yè)管理支出中的一部分，比如清掃工具、硬件垃圾的清運(yùn)以及小區(qū)各類器材的維護(hù)保養(yǎng)等。因此，可以說(shuō)“保障型”物業(yè)管理模式使老舊棄管小區(qū)居民獲得基本居住權(quán)利成為可能，是由政府給予的一項(xiàng)住房福利政策，為老舊棄管小區(qū)的管理服務(wù)提供了很好的范本。

第二，“保障型”物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)彈性較強(qiáng)?！氨Ｕ闲汀蔽飿I(yè)管理模式根據(jù)老舊棄管小區(qū)的硬件設(shè)施情況的差異與歷史發(fā)展水平的不同，制定了不同層次的階梯式的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，滿足了居民多樣性與多層次性的要求，減小了在老舊棄管小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的阻力。

第三，強(qiáng)化了社區(qū)管理。對(duì)老舊棄管小區(qū)實(shí)行“保障型”物業(yè)管理不僅是對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、小區(qū)房屋等進(jìn)行維修和管理，維護(hù)小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境和秩序，更能成為社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處等基層組織與政府開(kāi)展社會(huì)管理工作的助推力，如老舊小區(qū)的安全秩序、外來(lái)流動(dòng)人口登記等，有效強(qiáng)化了對(duì)社區(qū)的管理。

第四，靈活引入市場(chǎng)化管理?！氨Ｕ闲汀蔽飿I(yè)管理模式結(jié)合并利用市場(chǎng)化的力量和方式，是與物業(yè)管理市場(chǎng)化、貨幣化與多元化現(xiàn)實(shí)相適應(yīng)的保障形式，正是對(duì)市場(chǎng)化機(jī)制的利用才使得保障型物業(yè)得以運(yùn)行。比如社區(qū)居委會(huì)為了達(dá)到“保障型”物業(yè)管理中有關(guān)封閉小區(qū)管理的規(guī)定，公開(kāi)向社會(huì)雇傭擁有資質(zhì)的保安公司；街道辦事處通過(guò)招標(biāo)工程隊(duì)的方式解決棄管小區(qū)維修問(wèn)題等行為，都是“保障型”物業(yè)管理模式中政府作用與市場(chǎng)力量相結(jié)合的具體體現(xiàn)。

2.“保障型”物業(yè)管理模式的不足

第一，老舊棄管小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)收繳率低。據(jù)筆者實(shí)地調(diào)查，沈河區(qū)實(shí)行保障型物業(yè)的10個(gè)社區(qū)中，物業(yè)管理費(fèi)收繳率能夠在50%以上的有大南街道的多福社區(qū)（80%）、新北站街道的凱旋社區(qū)（70%）以及山東廟街道的三八南社區(qū)（70%）。其他被調(diào)查的社區(qū)例如皇城街道的正義社區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收繳率為40%左右，泉園街道柳塘社區(qū)的收繳率更少，只有大約20%-30%。五里河街道的藥大社區(qū)住房的構(gòu)成比較復(fù)雜，包括商品房小區(qū)、藥科大學(xué)家屬區(qū)以及回遷戶民宅等等，商品房小區(qū)如春田小區(qū)的收繳率能達(dá)到70%以上，而其他小區(qū)一般不到50%。上述幾個(gè)社區(qū)是沈河區(qū)社區(qū)建設(shè)的試點(diǎn)社區(qū)，也是老舊小區(qū)的重點(diǎn)改造對(duì)象，不論從硬件設(shè)備設(shè)施還是軟件精神文化上來(lái)看都領(lǐng)先于沈河區(qū)內(nèi)的其他社區(qū)，這些社區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)收繳率尚且如此，我們就有理由推測(cè)其他社區(qū)的情況可能更加不樂(lè)觀。

樣本社區(qū)的具體繳費(fèi)情況如下表所示：

第二，物業(yè)管理費(fèi)的管理使用方式不合理。社區(qū)居委會(huì)作為最基層的居民自治組織，無(wú)權(quán)開(kāi)設(shè)自己的賬號(hào)，也沒(méi)有建立賬戶獨(dú)自管理與使用物業(yè)費(fèi)的資質(zhì)，社區(qū)居委會(huì)所收物業(yè)管理費(fèi)必須上交街道辦事處，當(dāng)社區(qū)居委會(huì)需要支付相關(guān)費(fèi)用時(shí)需自行墊付，再到街道辦事處審核報(bào)銷。由于沈河區(qū)每個(gè)街道的人力物力財(cái)力相對(duì)有限，每個(gè)街道辦事處下轄的社區(qū)不下八九個(gè)，要想做到對(duì)所有社區(qū)的全部物業(yè)管理費(fèi)去向的全方位監(jiān)管是有很大難度的，因此雖然通過(guò)這一財(cái)務(wù)上的流程能夠?qū)π^(qū)物業(yè)費(fèi)的使用起到一定的監(jiān)督作用，但同時(shí)也削弱了社區(qū)居委會(huì)在“保障型”物業(yè)管理中的作用，束縛了社區(qū)居委會(huì)的手腳，給社區(qū)工作的開(kāi)展帶來(lái)了一定的困難與麻煩。

第三，房屋設(shè)施的維修具有滯后性。沈河區(qū)作為位于沈陽(yáng)市中心的傳統(tǒng)老城區(qū)，人口密集，老舊棄管小區(qū)眾多，沈河區(qū)政府力量有限，老舊棄管小區(qū)房屋及其相關(guān)設(shè)備設(shè)施的維修的規(guī)模又如此龐大，以至于只能停留在具有事后性質(zhì)的應(yīng)急維修的水平上，是“保障型”物業(yè)管理過(guò)程中非常明顯的一大缺陷，即只負(fù)責(zé)應(yīng)急搶修，不負(fù)責(zé)平時(shí)的維護(hù)。大南街道多福社區(qū)副主任介紹說(shuō)：“比如說(shuō)化糞池下水井一年應(yīng)該清掏兩次，就是說(shuō)沒(méi)冒之前就應(yīng)該給掏了，這叫維護(hù)保養(yǎng)，但是政府做不到這一點(diǎn)，政府只能說(shuō)哪兒有窟窿就補(bǔ)哪兒，得等哪個(gè)下水井冒的不行了，才去修。所以很多居民也不理解，我都報(bào)了你怎么就不能給我修了呢？我說(shuō)要是想換只能你自己去修了。所以我們社區(qū)真的很難，下邊居民質(zhì)問(wèn)我們?yōu)樯恫唤o修，上邊房產(chǎn)部門(mén)就是不給你修，我們也沒(méi)辦法?！?/p>

第四，政府部門(mén)對(duì)“保障型”物業(yè)管理具體工作的監(jiān)督不細(xì)致。從實(shí)質(zhì)上來(lái)說(shuō)，“保障型”物業(yè)管理模式是沈河區(qū)政府為老舊棄管小區(qū)的物業(yè)管理提出了一個(gè)較為細(xì)致的標(biāo)準(zhǔn)，要求各個(gè)社區(qū)探索各種管理形式達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)。為了確保執(zhí)行效果，相關(guān)政府部門(mén)實(shí)行了積極的監(jiān)督工作。但是根據(jù)調(diào)查筆者發(fā)現(xiàn)，上級(jí)政府監(jiān)督的焦點(diǎn)全部集中到了社區(qū)居委會(huì)這一組織上。也就是說(shuō)，對(duì)“保障型”物業(yè)工作的監(jiān)督不是針對(duì)各個(gè)部分的責(zé)任人，例如對(duì)保潔工作的監(jiān)督應(yīng)該針對(duì)環(huán)衛(wèi)部門(mén)，對(duì)維修的監(jiān)督應(yīng)該針對(duì)相關(guān)維修部門(mén)。社區(qū)居委會(huì)無(wú)權(quán)利負(fù)責(zé)上述工作的執(zhí)行，卻要為其承擔(dān)責(zé)任，這種監(jiān)督主體與監(jiān)督對(duì)象的不對(duì)接和錯(cuò)位使得“保障型”物業(yè)管理的實(shí)行效果打了折扣，成為“保障型”物業(yè)管理模式的一個(gè)缺陷。

三、完善“保障型”物業(yè)管理模式的建議

1.加大物業(yè)管理費(fèi)收繳力度

積極宣傳轉(zhuǎn)變居民無(wú)償享受小區(qū)服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，使他們了解什么是物業(yè)管理，并強(qiáng)調(diào)將小區(qū)納入規(guī)范化物業(yè)管理的重要性和必要性。讓老舊棄管小區(qū)居民認(rèn)為交納物業(yè)管理費(fèi)是生活在舒適的小區(qū)環(huán)境里的應(yīng)盡義務(wù)，形成自覺(jué)交納物業(yè)管理費(fèi)的風(fēng)氣，這需要社區(qū)居委會(huì)做出大量的努力與嘗試。由于老舊棄管小區(qū)中的出租房與流動(dòng)人口較多，對(duì)這部分居民的物業(yè)費(fèi)收繳工作要求社區(qū)工作人員與房主建立一個(gè)良好的互動(dòng)與聯(lián)系，細(xì)致了解每個(gè)出租房的情況，要求房主承擔(dān)小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用，對(duì)于漏繳、遲繳物業(yè)費(fèi)的房主進(jìn)行登記，方便日后繼續(xù)催繳。誠(chéng)然，以上的種種措施都要建立在一個(gè)很重要的基礎(chǔ)上，那就是要讓居民看到小區(qū)環(huán)境的改變，真切體會(huì)到交納物業(yè)管理費(fèi)為他們的生活帶來(lái)的益處，才能夠從思想上根本解決物業(yè)費(fèi)收繳困難這一難題。

2.加強(qiáng)對(duì)“保障型”物業(yè)管理的監(jiān)督

監(jiān)督應(yīng)該是多元立體的，既應(yīng)有政府相關(guān)部門(mén)的行政監(jiān)督，也有小區(qū)居民對(duì)于物業(yè)管理工作的監(jiān)督，還有社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督。通過(guò)全方位的監(jiān)督可以使物業(yè)管理服務(wù)的過(guò)程更加公開(kāi)與透明，管理服務(wù)的行為更加規(guī)范、物業(yè)管理費(fèi)的使用更加合理，更重要的是及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理過(guò)程中的不足之處，使得管理措施更能符合老舊棄管小區(qū)居民的實(shí)際需求。首先，應(yīng)積極建立一套自上而下的考核機(jī)制與評(píng)價(jià)指標(biāo)并嚴(yán)格執(zhí)行，明確對(duì)未達(dá)到“保障型”物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)的懲罰措施以及對(duì)表現(xiàn)優(yōu)秀社區(qū)的獎(jiǎng)勵(lì)措施，真正做到賞罰分明。在進(jìn)行監(jiān)督工作時(shí)特別要明確“保障型”物業(yè)各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)與內(nèi)容的責(zé)任主體，有針對(duì)性的實(shí)施監(jiān)督工作。其次，在所有的監(jiān)督方式之中居民群眾的監(jiān)督更為直接，也更加有力。特別是物業(yè)管理費(fèi)的使用情況較為繁雜，政府人力財(cái)力有限，不可能做到準(zhǔn)確的逐一監(jiān)控，由于居民生活在小區(qū)中，對(duì)“保障型”物業(yè)管理工作接觸最多，感受與評(píng)價(jià)也最為直觀準(zhǔn)確，從時(shí)間上來(lái)看也更為及時(shí)。

3.政府更多的授權(quán)

首先，政府適當(dāng)?shù)姆攀峙c授權(quán)對(duì)于老舊棄管小區(qū)的管理是有必要的。由政府全盤(pán)接收所有老舊棄管小區(qū)的管理難度非常大，并且不利于老舊棄管小區(qū)的長(zhǎng)效化管理。其次，老舊棄管小區(qū)經(jīng)過(guò)小區(qū)改造與多年的社區(qū)建設(shè)，基本組織要素與組織體系已經(jīng)逐漸健全，社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會(huì)、小區(qū)民間自治組織（業(yè)主委員會(huì)等）的架構(gòu)也越來(lái)越完備，這些載體使得社區(qū)能夠有條件在“保障型”物業(yè)管理過(guò)程中承擔(dān)更多的職責(zé)與任務(wù)，也使政府向社區(qū)以及其他居民自治組織下放更多的決策權(quán)與話語(yǔ)權(quán)具有相當(dāng)大的可能性。

4.提高老舊棄管小區(qū)居民素質(zhì)

此處所說(shuō)的“居民素質(zhì)”并不是廣義的包含身體、文化等方面的“絕對(duì)素質(zhì)”，而是居民通過(guò)在小區(qū)內(nèi)的所作所為而表現(xiàn)出來(lái)的“相對(duì)素質(zhì)”。很多社區(qū)工作者抱怨老舊棄管小區(qū)居民素質(zhì)不高阻礙“保障型”物業(yè)管理的實(shí)施，其根本原因并不在于居民“絕對(duì)素質(zhì)”的低下，而是在于小區(qū)居民對(duì)自己居住的小區(qū)的認(rèn)同感與歸屬感相對(duì)薄弱，導(dǎo)致他們對(duì)小區(qū)的事務(wù)漠不關(guān)心，對(duì)社區(qū)居委會(huì)工作持不理解的態(tài)度，從而成為社區(qū)開(kāi)展各項(xiàng)工作的阻礙因素。因此，可以說(shuō)一個(gè)小區(qū)居民的素質(zhì)并不是不可改變的，是能夠通過(guò)社區(qū)干部堅(jiān)持不懈的努力與積極正確的引導(dǎo)，以及小區(qū)居民之間的相互影響而得到提高的。當(dāng)然，從總體上提高小區(qū)居民的身體素質(zhì)、科學(xué)文化素質(zhì)、文明禮儀素質(zhì)等等都是社區(qū)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的重要責(zé)任，但是在“保障型”物業(yè)管理的執(zhí)行過(guò)程中，對(duì)“社區(qū)是我家，愛(ài)護(hù)靠大家”的居民責(zé)任感與歸屬感的培養(yǎng)更為直接且有效。

5.探索社會(huì)化的長(zhǎng)效管理機(jī)制

期待對(duì)老舊棄管小區(qū)實(shí)行完全市場(chǎng)化的物業(yè)管理模式是不切實(shí)際的，并且僅僅依靠政府的力量也是一種短視的行為與觀念?！氨Ｕ闲汀蔽飿I(yè)管理模式作為一項(xiàng)社區(qū)層面的住房福利服務(wù)，不同于傳統(tǒng)的社會(huì)福利性質(zhì)，其重點(diǎn)不在于是否收費(fèi)，而在于費(fèi)用的使用與責(zé)任的分擔(dān)。社會(huì)福利本應(yīng)當(dāng)是多主體的責(zé)任分擔(dān)與治理的過(guò)程，正如福利多元主義理念的盛行，任何一項(xiàng)社會(huì)福利政策均向著多重責(zé)任主體共同作用的社會(huì)化方向發(fā)展著。除了政府與居民應(yīng)同時(shí)承擔(dān)住房服務(wù)保障相應(yīng)的責(zé)任與義務(wù)外，更應(yīng)該積極吸納各個(gè)駐街單位、愛(ài)心企業(yè)等其他社會(huì)組織或社會(huì)團(tuán)體為“保障型”物業(yè)管理服務(wù)提供助力、“添磚加瓦”。只有多主體的社會(huì)化管理模式才能使“保障型”物業(yè)管理更具活力與可持續(xù)性，形成保障老舊棄管小區(qū)居民住房權(quán)益，維護(hù)住房居住功能的長(zhǎng)效管理機(jī)制。

傳統(tǒng)的住房保障含義僅僅關(guān)注如何讓無(wú)房者有房，即從數(shù)量上保障居民的住房權(quán)益，而忽視了住房質(zhì)量的保障。實(shí)際上，住房權(quán)益這一概念本身就內(nèi)在地包含了質(zhì)量與數(shù)量的雙重含義。由于歷史、經(jīng)濟(jì)等原因，老舊棄管小區(qū)居民無(wú)法通過(guò)自己的力量改變不斷惡化的生活環(huán)境，政府力量的介入成為必然的選擇。正如公租房與廉租房是住房供給保障的實(shí)現(xiàn)形式一樣，“保障型”物業(yè)是住房體制改革之后住房服務(wù)保障的實(shí)現(xiàn)形式，是住房功能得以落實(shí)的具體途徑?！氨Ｕ闲汀蔽飿I(yè)管理模式由政府及行政化的社區(qū)自治組織作為責(zé)任主體承擔(dān)了包括老舊棄管小區(qū)房屋設(shè)施維修、環(huán)境衛(wèi)生等內(nèi)容在內(nèi)的資金支出與服務(wù)供給，而這些內(nèi)容在市場(chǎng)化的物業(yè)管理方式中是需要居民自己全額負(fù)擔(dān)的?！氨Ｕ闲汀蔽飿I(yè)管理模式的對(duì)象和內(nèi)容是為普通居民和業(yè)主提供住房服務(wù)，尤其是為困難群體提供住房服務(wù)，目的是維護(hù)其居住權(quán)益，性質(zhì)是具有一定救助成分的住房福利措施，這是“保障型”物業(yè)這一住房管理服務(wù)的實(shí)踐形式應(yīng)該成為住房保障內(nèi)容的原因所在。

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責(zé)任編輯 杜福洲