鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)模式、運(yùn)作機(jī)制及其比較
——以太倉市4個(gè)社區(qū)為例*

王　勇，馮奔偉，李廣斌

(1.蘇州科技大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院，江蘇蘇州　215011； 2.蘇州科技大學(xué)地理與資源科學(xué)系，江蘇蘇州　215011)

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·三農(nóng)問題·

鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)模式、運(yùn)作機(jī)制及其比較
——以太倉市4個(gè)社區(qū)為例*

王勇1※，馮奔偉1，李廣斌2

(1.蘇州科技大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院，江蘇蘇州215011； 2.蘇州科技大學(xué)地理與資源科學(xué)系，江蘇蘇州215011)

“人”、“地”與“錢”一直是鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)的核心問題。基于鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)中“人”、“地”、“錢”來源及其不同的組合關(guān)系，可將鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)劃分為若干種模式。文章基于鄉(xiāng)村調(diào)查，以太倉市4個(gè)社區(qū)為典型案例，將具體案例嵌入到特定的、地方化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度場景中，對不同鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)模式及其運(yùn)作機(jī)制進(jìn)行解析和比較。分析結(jié)果表明，根據(jù)是否享有擁有宅基地及其獲得方式、集中社區(qū)建設(shè)資金分?jǐn)偁顩r、社區(qū)居民身份及組成，將太倉市鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)劃分為“村內(nèi)并點(diǎn)”的集居模式、公寓房式的城鎮(zhèn)社區(qū)模式、宅基地跨村置換的集居模式和宅基地使用權(quán)市場化的集居模式。距離城鎮(zhèn)遠(yuǎn)近、村莊經(jīng)濟(jì)實(shí)力差異、地方政府政策與資金約束狀況變化，不僅是形成不同鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)模式的重要因素，也是影響鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)運(yùn)作的關(guān)鍵變量。以農(nóng)村土地制度創(chuàng)新為突破口，基于農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、土地利用集約化等多重目標(biāo)，賦予農(nóng)民更多的選擇權(quán)、建立“農(nóng)民—村集體—地方政府”利益共享機(jī)制對推動(dòng)鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)具有普遍意義。

鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)模式運(yùn)作機(jī)制比較分析太倉

0　引言

在快速城鎮(zhèn)化的大潮下，傳統(tǒng)村落共同體自內(nèi)向外出現(xiàn)了崩塌，“鄉(xiāng)土中國”快速向“離土中國”[1]、“城市中國”[2]演替。鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)正在全面解構(gòu)傳統(tǒng)鄉(xiāng)村空間意象和圖繪新的鄉(xiāng)村認(rèn)知地圖。在此背景下，鄉(xiāng)村集中居住備受學(xué)界關(guān)注，相關(guān)研究主題涉及鄉(xiāng)村集中居住的影響因素[3-5]、鄉(xiāng)村集中居住模式[6-8]、鄉(xiāng)村聚居調(diào)控和優(yōu)化模式[9-11]、鄉(xiāng)村集中居住過程中農(nóng)民權(quán)益保障和利益主體博弈[12-14]、鄉(xiāng)村集中居住的發(fā)生機(jī)制[15-16]及激勵(lì)相容的制度設(shè)計(jì)[17-18]及，等等。同時(shí)，農(nóng)村集中居住牽一發(fā)而動(dòng)，很多學(xué)者基于居住、生產(chǎn)、生態(tài)等鄉(xiāng)村空間類型劃分，從社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與鄉(xiāng)村空間轉(zhuǎn)型互動(dòng)的角度，對鄉(xiāng)村空間重構(gòu)進(jìn)行整體研究[19-21]。概言之，鄉(xiāng)村集中居住已取得了階段性的研究成果，并呈現(xiàn)出單一類型空間向多種類型空間、由地理空間向社會(huì)制度空間轉(zhuǎn)變的研究趨勢。但現(xiàn)有研究多偏重于鄉(xiāng)村集中居住的宏觀敘事，對集中居住建設(shè)的微觀機(jī)制鮮有深入實(shí)證。鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)涉及“人”、“地”、“錢”三大核心問題。“人”從哪來往哪去？“地”從哪來？“錢”從哪來？這些問題亟待深入實(shí)證。

實(shí)踐往往比理論刻畫得更豐富多彩。地處發(fā)達(dá)地區(qū)、作為鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)的先行者的蘇州太倉市，在鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)實(shí)踐中，走出了鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)多樣化之路。社會(huì)形塑空間，又被空間所塑造。如果不對空間活動(dòng)賴以運(yùn)行并受其改變的社會(huì)制度給予應(yīng)有的關(guān)注，就無法真正理解空間形成及其演化的蘊(yùn)意[22]?？臻g及其轉(zhuǎn)型根植于特定時(shí)空點(diǎn)位、地方化的社會(huì)制度情境。特定時(shí)間下鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)如何受到具體區(qū)位、村莊經(jīng)濟(jì)和地方化政策等社會(huì)制度約束？其建設(shè)模式又是如何隨地方化的社會(huì)制度變遷而發(fā)生轉(zhuǎn)換？太倉市鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)實(shí)踐做法對其他地區(qū)有何借鑒？文章通過鄉(xiāng)野調(diào)查，著眼于鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)中“人”、“地”與“錢”組合關(guān)系，基于空間的社會(huì)嵌入性，結(jié)合典型案例，對太倉市鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)模式和運(yùn)作機(jī)制進(jìn)行解析和比較。

1　區(qū)域概況和數(shù)據(jù)來源

太倉市位蘇州市域東北部，長江口南岸，與崇明島隔江相望，和昆山市、常熟市和上海市寶山區(qū)、嘉定區(qū)接壤，陸地面積666.0 km2，下轄6鎮(zhèn)， 71個(gè)居委會(huì)、1個(gè)街道和74個(gè)行政村。2013年，太倉市常住人口93萬人，GDP 1002.3億元，三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值結(jié)構(gòu)為3.7： 53.1： 43.2； 三次產(chǎn)業(yè)就業(yè)結(jié)構(gòu)為5.9： 60.2： 33.9。自2000年以來，累積實(shí)現(xiàn)了約4.3萬戶集中居住，占總農(nóng)戶的49.9%。

該文資料來源于3次調(diào)研工作。第一次于2014年6月上旬在蘇州市委農(nóng)辦組織下，與蘇州市各區(qū)縣(級市)農(nóng)辦、部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)及基層社區(qū)管理層進(jìn)行座談。第二次于2014年7月30日至8月6日，在太倉市建委組織下，課題組對瀏河、浮橋、橫涇3鎮(zhèn)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。第三次于2014年10月21～24日，對典型社區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并與社區(qū)管理層、居民進(jìn)行訪談。3次調(diào)研不僅收集了許多面上的宏觀資料，而且重點(diǎn)收集了鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)中“人”、“地”、“錢”等一手資料，并通過多方交叉驗(yàn)證相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，伴隨著地方發(fā)展理念、鄉(xiāng)村居民權(quán)利意識、基層政府財(cái)力的變化和相關(guān)政策的調(diào)整，太倉市鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)不僅存在現(xiàn)狀的多樣性，而且存在發(fā)展過程的差異性。盡管該文總結(jié)的模式不能窮盡太倉市鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)實(shí)踐的全部，但大體概括了自新世紀(jì)以來太倉鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)的主要做法。

2　鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)模式及運(yùn)作機(jī)制

2.1“村內(nèi)并點(diǎn)”集居模式

2.1.1模式生成條件及特征

1990年代中后期，蘇南鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制在法理上解除了企業(yè)與村莊之間的“關(guān)聯(lián)性捆綁”，并由此帶來了蘇南村莊“去工業(yè)化”、“去集體化”浪潮。在此之后，蘇南鄉(xiāng)村仍然零星散落一些富甲一方、以非農(nóng)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的“超級村莊”[23]，或被稱之為“公司型村莊”[24]。張家港市的永聯(lián)村、常熟市蔣巷村是此類村莊的典型代表。這類村莊是蘇南鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)的最早踐行者。考慮集中居住的空間尺度、建設(shè)資金來源及其集中居住前后土地所有權(quán)變化，該文將此類集中居住定義為“村內(nèi)并點(diǎn)”的集居模式。其生成條件及特征：(1)雄厚的村級財(cái)力是這一模式生成的重要條件之一。村集體組織為村內(nèi)集中居住的規(guī)劃、建設(shè)和管理提供了強(qiáng)大的資金保障。(2)集中社區(qū)建設(shè)用地仍屬于集體所有，農(nóng)民身份未變。(3)集中居住社區(qū)建設(shè)帶有很強(qiáng)的福利色彩，具有明確的受益邊界。即使存在行政村兼并，原行政村和被兼并行政村間也普遍存在收益的差序格局。(4)集中居住同時(shí)，推動(dòng)居住生活、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、非農(nóng)產(chǎn)業(yè)區(qū)等空間功能分區(qū)。(5)建筑形態(tài)，以獨(dú)立、雙拼別墅為主。

2.1.2東倉小區(qū)案例及其運(yùn)作機(jī)制

習(xí)近平總書記在十九大報(bào)告中提出要“完善職業(yè)教育和培訓(xùn)體系，深化產(chǎn)教融合、校企合作”。群體凝聚力是指以一定的結(jié)構(gòu)方式把多種力組合在一起的合力。高校體育教學(xué)中，如果學(xué)校協(xié)助企業(yè)將人力資源開發(fā)計(jì)劃與體育教學(xué)大綱對接，運(yùn)用拓展訓(xùn)練教學(xué)法，學(xué)生在群體凝聚力的作用下完成團(tuán)隊(duì)與個(gè)人的成功體驗(yàn)，教學(xué)效果將達(dá)到最佳化。

東倉村面積2.97km2，緊鄰太倉瀏河鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)，下轄23個(gè)村民小組，耕地165.3hm2。全村680戶。2013年村級可支配收入4050萬元，是太倉市村級可支配收入第一村。集中居住社區(qū)——東倉小區(qū)，規(guī)劃680戶， 2003年開工，分批分期建設(shè)。從1983年興辦企業(yè)，到2009年組建東倉物流有限公司，再到2011年投資6100萬元興建的東倉商業(yè)大廈，東倉村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展給村集體組織提供了大量財(cái)力。2003年以來，通過村域內(nèi)宅基地異地置換方式，已有145戶實(shí)集中居住，由村集體統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理。從住宅建筑形態(tài)看， 2009年前建造的住宅全部為獨(dú)立別墅，之后為雙拼別墅。從拆遷補(bǔ)償來看，參照蘇州市物價(jià)局《房屋重置計(jì)算方法》*蘇州市物價(jià)局每年對《房屋重置計(jì)算方法》至少更新一次，蘇州各區(qū)縣(市)參照該標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。標(biāo)準(zhǔn)，在拆遷補(bǔ)償款的基礎(chǔ)上，每戶再花約少量的錢由村代建住房(不包括房屋裝修費(fèi)用)。按照現(xiàn)行政策，在集體土地上建造的東倉小區(qū)，其房屋禁止上市買賣。

2.2公寓式城鎮(zhèn)社區(qū)模式

2.2.1模式生成條件及特征

20世紀(jì)90年代末，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制，村莊“去集體化”、“去工業(yè)化”后，絕大多數(shù)行政村發(fā)展動(dòng)力嚴(yán)重衰退，很難走上“村內(nèi)并點(diǎn)”集中居住之路。進(jìn)入21世紀(jì)，伴隨著快速城鎮(zhèn)化，因政府征地拆遷、“三集中”政策的實(shí)施，鄉(xiāng)村開始大規(guī)模地由“散居”轉(zhuǎn)向“集居”。針對因政府項(xiàng)目征地被拆遷農(nóng)戶(近郊農(nóng)居點(diǎn))和響應(yīng)“三置換”政策的散居拆遷戶(遠(yuǎn)郊農(nóng)居點(diǎn))，新建公寓房式城鎮(zhèn)社區(qū)是政府安置此類拆遷戶的主要方式之一。該模式特點(diǎn)：(1)主要因政府項(xiàng)目征地拆遷引起，因而，該模式發(fā)生在城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)的鄉(xiāng)村地區(qū)。(2)集體土地變國有。社區(qū)建設(shè)用地屬于國有土地。社區(qū)住房在取得房屋二證后，可上市交易。(3)農(nóng)民變市民。社區(qū)居民由若干個(gè)征地拆遷村農(nóng)戶及少量響應(yīng)“三置換”政策的散居拆遷戶組成。(4)激勵(lì)相容制度設(shè)計(jì)。通過以土地為核心的利益分配，基本實(shí)現(xiàn)基層政府、行政村和農(nóng)戶三者利益的共同增進(jìn)。(5)建筑形態(tài)，以高層、小高層、多層公寓住宅為主。該模式是太倉市鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)的主導(dǎo)模式之一。在太倉市， 2000年以來新建該類集中社區(qū)51個(gè)，安置約1.78萬拆遷戶，約占所有集中居住農(nóng)戶總數(shù)的41.3%。

2.2.2東林佳苑案例及其運(yùn)作機(jī)制

東林村位于城廂鎮(zhèn)西北部，緊鄰太倉市中心城區(qū)。東林村面積7.0km2，由原東林、徐姚、新橫三個(gè)經(jīng)濟(jì)弱村合并而成， 768戶， 2985人，下轄42個(gè)村民小組，耕地293.3hm2。2007年，因太倉市金倉湖生態(tài)農(nóng)業(yè)園成片開發(fā)需要，對東林村進(jìn)行征地拆遷，就地集中安置到東林佳苑社區(qū)。東林村集中居住的具體運(yùn)作如下：(1)鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和壯大村級集體經(jīng)濟(jì)整體推進(jìn)。宅基地復(fù)墾形成集中連片的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田120hm2，由東林村合作農(nóng)場統(tǒng)一經(jīng)營管理。為了充分利用“三集中”對集體經(jīng)濟(jì)組織的激勵(lì)政策，通過經(jīng)營性集體建設(shè)用地等價(jià)異地置換，東林社區(qū)物業(yè)合作社在規(guī)劃集中工業(yè)區(qū)內(nèi)建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房5萬m2； 在東林佳苑社區(qū)，建設(shè)商鋪等經(jīng)營性用房5000m2。物業(yè)收入主要用于原村民分紅和社區(qū)日常管理費(fèi)用。(2)資金平衡。按貨幣結(jié)算，農(nóng)房拆遷補(bǔ)償在60萬元/戶左右*按太倉市集體土地房屋拆遷管理，農(nóng)房拆遷補(bǔ)償主要有基準(zhǔn)地價(jià)、房屋重置評估價(jià)、裝潢附屬物評估價(jià)等構(gòu)成。在農(nóng)房拆遷成本中，基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)額最大，每戶房屋重置評估價(jià)在5萬元左右、裝潢附屬物評估在2萬元左右。。根據(jù)被拆遷的房屋產(chǎn)權(quán)登記面積，按“拆一還一”的標(biāo)準(zhǔn)安置，原房屋不足200 m2的農(nóng)戶，按200 m2商品房安置。安置房可以適當(dāng)超面積，但最高不超過40m2。根據(jù)不同區(qū)位，安置房按照2200～2500元/m2直接從拆遷戶拆遷補(bǔ)償中扣除。從農(nóng)民的角度，不僅實(shí)現(xiàn)了向市民身份轉(zhuǎn)變，而且可以帶房、帶保、帶股進(jìn)城。從屬地政府的角度，推動(dòng)農(nóng)民集中居住的成本約為84萬元/戶(社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套約22萬元/戶+農(nóng)房拆遷成本為60萬元/戶+建房成本約50萬元/戶+其他成本約8萬元/戶*其他成本包括拆遷戶過渡期費(fèi)用、搬家費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、拆除農(nóng)房費(fèi)、移裝固定設(shè)施補(bǔ)助費(fèi)、農(nóng)保換城保等，不包括基層政府管理成本。-拆遷戶購房約56萬元/戶)，盤活存量建設(shè)用地0.04 hm2/戶。從理論上講，只要盤活出來的建設(shè)用地出讓價(jià)高于2100萬元/hm2(140萬元/667m2)，政府就可以實(shí)現(xiàn)資金平衡。(3)建筑形態(tài)。東林佳苑以多層公寓住宅為主。拆遷戶的安置房，可以上市交易。

2.3宅基地跨村置換集居模式

2.3.1模式生成條件及特征

2.3.2牌樓社區(qū)案例及其運(yùn)作機(jī)制

牌樓社區(qū)位于太倉市浮橋鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外。社區(qū)面積12.4 km2，耕地面積648hm2，社區(qū)1931戶， 7385人。規(guī)劃集中社區(qū)擬安置2200戶， 2003年開工，分期分批建設(shè)。目前1548戶入住。牌樓社區(qū)建設(shè)運(yùn)作機(jī)制如下：(1)宅基地跨村置換，經(jīng)營性集體建設(shè)用地等價(jià)異地置換，分散人口跨村集中。成立農(nóng)村土地股份合作社和社區(qū)物業(yè)合作社，實(shí)現(xiàn)集中居住、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和壯大集體經(jīng)濟(jì)等多重目標(biāo)。(2)資金平衡。因集中居住后拆遷戶仍享有宅基地使用權(quán)，因而只能得到22萬～25萬元/戶的房屋拆遷補(bǔ)償而沒有宅基地補(bǔ)償。從農(nóng)戶的角度，按照鎮(zhèn)政府提供4～6套住宅戶型圖，拆遷戶再花約5萬元左右自行建設(shè)住宅(不含房屋裝修費(fèi)用)。從屬地政府的角度，政府承擔(dān)成本約為48萬元/戶(社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套約20萬元/戶+拆遷農(nóng)房成本為24萬元/戶+其他成本約4萬元/戶)，盤活存量建設(shè)用地0.02hm2/戶。從理論上講，只要節(jié)約出來的建設(shè)用地出讓價(jià)高于2400萬元/hm2(160萬元/667m2)，政府就可以實(shí)現(xiàn)資金平衡。(3)建筑形態(tài)，住宅以獨(dú)棟(2010年前)和雙拼別墅為主，房屋禁止上市買賣。

2.4宅基地選擇的市場化集居模式

2.4.1模式生成條件及特征

“村內(nèi)并點(diǎn)”集居模式和宅基地跨村置換的集居模式都涉及宅基地使用權(quán)配置問題。在實(shí)踐中，處于公平考慮，集中社區(qū)規(guī)劃通常采用單一的“兵營式”布局，以減少宅基地前后間距、綠化景觀、道路出行等微觀區(qū)位差異。為了打破“兵營式”布局的困局，宅基地選擇的市場化集居模式采用靈活方式布局，但由此也拉大了每戶住房的微觀區(qū)位差異。為了平衡利益，在拆遷戶內(nèi)部，對每個(gè)宅基地使用的選擇權(quán)進(jìn)行拍賣。該模式的主要特點(diǎn)：(1)宅基地跨村置換，分散人口跨村集中。集居前后，集體土地性質(zhì)和農(nóng)民身份未變。(2)宅基地選擇的市場化，價(jià)高者得優(yōu)勢區(qū)位的宅基地使用權(quán)。(3)社區(qū)住宅以獨(dú)棟別墅為主。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2000年以來，太倉新建該類集中社區(qū)6個(gè)，安置約2100拆遷戶，約占太倉市集中居住農(nóng)戶總數(shù)的4.9%。

2.4.2紫薇苑3區(qū)案例及其運(yùn)作機(jī)制

紫薇苑3區(qū)位于瀏河鎮(zhèn)城區(qū)西北部，占地23hm2， 314戶，其中80戶來自拆遷就地安置， 234戶來自瀏河鎮(zhèn)其他拆遷戶。具體運(yùn)作如下：(1)根據(jù)詳細(xì)規(guī)劃，對每戶宅基地進(jìn)行編號，制定拍賣流程，確定每個(gè)地塊的拍賣底價(jià)，對每戶房屋地塊進(jìn)行拍賣。314戶地塊使用權(quán)最高拍賣20萬元，最低拍賣12萬元，平均約15萬元/戶。(2)資金平衡。拆遷戶每戶獲得22萬～25萬元/戶的房屋拆遷補(bǔ)償，無宅基地補(bǔ)償。在此基礎(chǔ)上，每戶需要再花約20萬元用于自建住房(不含房屋裝修費(fèi)用)和購買宅基地使用權(quán)。從屬地政府的角度，紫薇苑3區(qū)盤活城鄉(xiāng)存量建設(shè)用地幾乎為零，政府承擔(dān)的成本約為32萬元/戶(基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套約20萬元/戶+農(nóng)房拆遷成本為24萬元/戶+其他成本約3萬元/戶-宅基地使用權(quán)拍賣平均15萬元/戶)。(3)建筑形態(tài)，全部為獨(dú)立別墅，住宅不允許上市交易。在實(shí)踐中，因該集居模式的土地集約化程度不高、拆遷戶和屬地政府資金難以平衡等原因，故該模式在2009年后被淘汰。

3　4種鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)模式比較分析

通過上文對太倉市2000年以來4種鄉(xiāng)村集居模式和運(yùn)作機(jī)制的解析，可以得出：任何一種鄉(xiāng)村集居模式都“嵌入”在特定時(shí)空、地方化的經(jīng)濟(jì)制度結(jié)構(gòu)之中，并隨社會(huì)及其制度變化而不斷轉(zhuǎn)換和演進(jìn)。區(qū)位、集體組織財(cái)力、基層政府財(cái)力及農(nóng)村土地制度變遷成為生成不同鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)模式的重要變量。這些變量作用大小及其相互之間不同組合形態(tài)，造就了鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)模式的多樣化。4種不同鄉(xiāng)村集居模式在發(fā)生區(qū)位、發(fā)生機(jī)制、土地扭轉(zhuǎn)尺度、社區(qū)居民組成、建設(shè)資金構(gòu)成等存在差異(表1)。

表1　太倉市4種鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)模式比較

“村內(nèi)并點(diǎn)”集居模式公寓式城鎮(zhèn)社區(qū)模式宅基地跨村置換集居模式宅基地選擇的市場化集居模式主要發(fā)生區(qū)位公司型村莊城鎮(zhèn)邊緣區(qū)城鎮(zhèn)邊緣區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)城鎮(zhèn)邊緣區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)主要發(fā)生機(jī)制非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá),村級財(cái)力雄厚政府項(xiàng)目拆遷和城鎮(zhèn)建設(shè)用地?cái)U(kuò)張受“三置換”等相關(guān)政策激勵(lì)受“三置換”等相關(guān)政策激勵(lì)社區(qū)居民構(gòu)成僅限本村村民征地拆遷型農(nóng)戶,響應(yīng)“三置換”政策的自主拆遷戶組成征地拆遷型農(nóng)戶,有宅基地異地置換意愿的分散拆遷戶征地拆遷型農(nóng)戶,有宅基地異地置換意愿的分散拆遷戶土地流轉(zhuǎn)尺度農(nóng)用地經(jīng)營流轉(zhuǎn)宅基地村域內(nèi)置換土地所有權(quán)變更經(jīng)營性集體建設(shè)用地異地置換農(nóng)用地流轉(zhuǎn)宅基地跨村異地置換經(jīng)營性集體建設(shè)用地異地置換農(nóng)用地流轉(zhuǎn)宅基地選擇的市場化政府成本收益主要由村集體承擔(dān)基層政府建設(shè)成本:農(nóng)房拆遷補(bǔ)償、宅基地補(bǔ)償、基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套、公寓房建設(shè)及其他成本基層政府收益:節(jié)約的建設(shè)用地可市場拍賣、拆遷戶購房基層政府建設(shè)成本:農(nóng)房拆遷補(bǔ)償、基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套成本及其他成本基層政府收益:節(jié)約出來的建設(shè)用地可市場拍賣基層政府建設(shè)成本:農(nóng)房拆遷補(bǔ)償、基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套及其他成本基層政府收益:宅基地選擇拍賣收益農(nóng)民權(quán)益保障農(nóng)民身份未變享有宅基地使用權(quán)享有集體經(jīng)濟(jì)成員權(quán)和收益權(quán)由農(nóng)民向市民轉(zhuǎn)換農(nóng)民“帶股帶房帶?！边M(jìn)城鎮(zhèn)農(nóng)民身份未變享有宅基地使用權(quán)享有原集體經(jīng)濟(jì)成員權(quán)和收益權(quán)農(nóng)民身份未變享有宅基地使用權(quán)享有原集體經(jīng)濟(jì)成員權(quán)和收益權(quán)住宅建筑形態(tài)獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排別墅高層、小高層、多層獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排別墅獨(dú)立、雙拼別墅房屋能否交易禁止市場交易允許上市交易禁止市場交易禁止市場交易 注:征地拆遷型農(nóng)戶指在《進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)農(nóng)民集中居住區(qū)自建住房規(guī)劃建設(shè)管理意見》(太政發(fā)[2013]14號)出臺之前,因政府項(xiàng)目和城鎮(zhèn)建設(shè)用地?cái)U(kuò)張而拆遷農(nóng)戶,可根據(jù)拆遷戶意愿,選擇公寓式安置或宅基地跨村置換。在該政策出臺后,類似征地拆遷只能選擇公寓房安置

從區(qū)位的角度，公寓式城鎮(zhèn)社區(qū)集居模式多發(fā)生在城鎮(zhèn)邊緣區(qū)，其發(fā)生機(jī)制主要來自于政府項(xiàng)目及城鎮(zhèn)建設(shè)用地?cái)U(kuò)張而引起的征地拆遷?！按鍍?nèi)并點(diǎn)”集居模式僅發(fā)生在極少數(shù)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)的“超級村莊”。因而，該模式的區(qū)位具有偶然性。伴隨宅基地跨村置換、經(jīng)營性集體建設(shè)用地異地流轉(zhuǎn)而組建的社區(qū)物業(yè)股份合作制，通過將土地資源資產(chǎn)化、資產(chǎn)資本化及股份化，在保障多元主體利益前提下，在土地制度創(chuàng)新及其利益誘致下，宅基地跨村置換集居模式將農(nóng)村建設(shè)用地整理及居住空間重構(gòu)由近郊推向遠(yuǎn)郊。

從村集體組織財(cái)力的角度，“村內(nèi)并點(diǎn)”集居模式受村集體經(jīng)濟(jì)組織財(cái)力的嚴(yán)格約束，但對于其他3種模式，集體經(jīng)濟(jì)組織財(cái)力并非是其生成的重要條件。從土地制度創(chuàng)新的角度，“三置換”等地方化的土地制度創(chuàng)新及由此引發(fā)強(qiáng)大的土地收益再分配功能，成為宅基地跨村置換集居模式生成最關(guān)鍵的變量。正因這些制度有效供給，使得許多沒有區(qū)位和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢的村莊，通過宅基地跨村置換、經(jīng)營性集體建設(shè)用地異地流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)由“散居”向“集居”轉(zhuǎn)型。但對“村內(nèi)并點(diǎn)”集居模式而言，土地制度創(chuàng)新的作用并不十分顯著。

從土地資源配置和人口集聚的空間尺度來看，從“村內(nèi)并點(diǎn)”集居到宅基地跨村置換集居、公寓式城鎮(zhèn)社區(qū)集居，土地資源配置及人口集聚也由村域尺度向跨村尺度、跨鎮(zhèn)空間尺度躍遷。伴隨空間尺度躍遷，土地集約化程度和人口集聚程度也越來越高。根據(jù)調(diào)查，自2000年以來，因征地拆遷而建的51個(gè)公寓式城鎮(zhèn)社區(qū)平均規(guī)模為645戶， 83個(gè)宅基地跨村置換集居社區(qū)平均規(guī)模為423戶， 6個(gè)“村內(nèi)并點(diǎn)”集居平均規(guī)模為106戶。由“村內(nèi)并點(diǎn)”集居到宅基地跨村置換集居、公寓式城鎮(zhèn)社區(qū)集居，住宅建筑形態(tài)大致呈現(xiàn)從獨(dú)立別墅(雙拼別墅)到雙拼別墅(聯(lián)排低密度建筑)，再到多層(高層)住宅。

從資金的角度，資金能否平衡關(guān)系到不同鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)模式的生命力和可持續(xù)性。而資金能夠平衡不僅取決于農(nóng)戶家庭經(jīng)濟(jì)水平、基層政府財(cái)力，更取決于農(nóng)村宅基地、鄉(xiāng)村工業(yè)等經(jīng)營性用地整理潛力大小*蘇州農(nóng)居是典型的江南水鄉(xiāng)民居，村莊多沿河、沿路呈“一”字形態(tài)分散布局。根據(jù)對太倉浮橋、橫涇和瀏河三鎮(zhèn)36個(gè)調(diào)查村莊土地利用現(xiàn)狀測算，不包括鄉(xiāng)村工業(yè)等其他建設(shè)用地，戶均居住用地高達(dá)0.082hm2。及因農(nóng)村建設(shè)用地整理而盤活存量用地的市場出讓價(jià)格高低。受財(cái)政約束，具有企業(yè)化特征的基層政府更偏好“贏利”而不是“虧本”。通過前文調(diào)查分析，由公寓式城鎮(zhèn)社區(qū)集居到宅基地跨村置換集居，再到宅基地選擇的市場化集居，基層政府在推動(dòng)鄉(xiāng)村居住集中過程中“成本-收益”越來越難以平衡。企業(yè)化的基層政府行為，使得以下現(xiàn)象不難理解： 2010年后，太倉市自淘汰了“宅基地選擇的市場化集居模式”； 2013年太倉市政府出臺《進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)農(nóng)民集中居住區(qū)自建住房規(guī)劃建設(shè)管理意見》，該政策大幅度壓縮了“宅基地跨村置換集居模式”的適應(yīng)范圍。

此外，因土地性質(zhì)、資金構(gòu)成等存在差異，在農(nóng)民權(quán)益、集居后住宅能否交易等方面，4種不同鄉(xiāng)村集居模式存在一定的差異(表1)。

4　結(jié)論

進(jìn)入21世紀(jì)，在快速城鎮(zhèn)化、社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)、城鄉(xiāng)一體化等多重力量的驅(qū)動(dòng)下，蘇南鄉(xiāng)村居住空間出現(xiàn)了由“散居”向“集居”的快速轉(zhuǎn)型。在區(qū)位、集體經(jīng)濟(jì)水平、政府財(cái)力及土地流轉(zhuǎn)等多種變量共同作用下，太倉市鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)走出了“村內(nèi)并點(diǎn)”集居、宅基地跨村置換集居等4種主要模式。根據(jù)社會(huì)空間理論，空間具有很強(qiáng)的社會(huì)嵌入性。每種模式都嵌入于特定的時(shí)空背景下的地方化社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度之中，并隨地方化社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度變遷而不斷轉(zhuǎn)換。盡管每種鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)模式及其具體運(yùn)作機(jī)制有很強(qiáng)的地方性，但以農(nóng)村土地制度創(chuàng)新為突破口，在不斷賦予農(nóng)民權(quán)益基礎(chǔ)上建立利益共享機(jī)制，推動(dòng)鄉(xiāng)村居住轉(zhuǎn)型、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、壯大集體經(jīng)濟(jì)、緩解城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)短缺等多重目標(biāo)，是近10年來太倉市推動(dòng)鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)的主要經(jīng)驗(yàn)。該經(jīng)驗(yàn)對其他地區(qū)鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)也具有普遍意義。

(1)農(nóng)村土地制度創(chuàng)新。基于農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的土地股份合作制，將絕大多數(shù)農(nóng)民從土地束縛中“解放”出來，為鄉(xiāng)村居住集中提供了重要前提條件。而基于宅基地和鄉(xiāng)村工業(yè)等經(jīng)營性集體建設(shè)用地的異地置換，為鄉(xiāng)村居住集中提供了強(qiáng)大的利益激勵(lì)。從太倉市實(shí)踐來看，不斷豐富農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，村集體資產(chǎn)的受益權(quán)是農(nóng)村土地制度創(chuàng)新的重要維度。

(2)多元目標(biāo)共同推進(jìn)。太倉市鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)已由最初的單一目標(biāo)——解決城鎮(zhèn)建用地指標(biāo)短缺問題——向多元目標(biāo)演進(jìn)。近年，鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)已成為推動(dòng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、全面提升鄉(xiāng)村人居環(huán)境、壯大村級集體經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)城鎮(zhèn)發(fā)展等多元目標(biāo)的重要抓手。

(3)賦予農(nóng)民更多的自由權(quán)利。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)得主阿瑪?shù)賮啞ど?Amartya Sen)將“發(fā)展”視為自由的擴(kuò)張[25]。在太倉市，“三置換”政策解除了農(nóng)民身份與集體財(cái)產(chǎn)收益權(quán)的“在場”硬性捆綁，不因“農(nóng)民”身份轉(zhuǎn)變或“不在場”而“凈身出戶”，農(nóng)民仍然享有集體資產(chǎn)增值收益的分配權(quán)。即，農(nóng)民可以“帶股”入城。在太倉市鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)中，向農(nóng)民賦予更多權(quán)利為不同利益主體間形成利益共享機(jī)制奠定堅(jiān)實(shí)的制度平臺。

(4)建立利益共享機(jī)制。鄉(xiāng)村集中社區(qū)建設(shè)中，以土地及其收益再分配為核心，建立利益共享機(jī)制，推動(dòng)“農(nóng)民—村集體—基層政府”三大主體利益的共同演進(jìn)。如，在宅基地跨村置換集居過程中，通過宅基地跨村置換，農(nóng)民在繼續(xù)享有宅基地使用權(quán)下，居住條件和環(huán)境得到了全面的改善； 通過經(jīng)營性集體土地異地置換，村集體享有了更大的發(fā)展權(quán)。通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，基層政府不僅獲得了大量城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)，而且推動(dòng)了鄉(xiāng)村建設(shè)用地的集約利用。

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COMPARISION OF CONSTRUCTION TYPES AND OPERATION MECHANISMS ON RURAL CENTRALIZED COMMUNITIES*——A CASE STUDY OF FOUR COMMUNITIES IN TAICANG

Wang Yong1※，F(xiàn)eng Benwei1，Li Guangbin2

(1.College of Architecture and Urban planning，Suzhou University of Science and Technology，Suzhou 215011，China;2.Department of Geography and Resource Science，Suzhou University of Science and Technology，Suzhou 215011，China)

The population, land and fund are core issues for the construction of the rural concentrated community. There are several constructing models of rural concentrated community from the resources and relationships of the population, land and fund in the rural concentrated community. Based on rural investigation from 4 communities in Taicang, this paper found that there were four modes of the rural concentrated community construction. Choosing one rural concentrated community from each typical mode as a case study, the paper analyzed the resources of the residents, land and constructing fund. Based on the relationships of the residents, land and constructing fund, this paper summarized the characteristic of four modes: (1) the first mode was village merging mode which was the result of the development of high collective economy in the village. The residents moved to the concentrated communities in the village scale for the space of the collective economic development. (2)The second mode was township community mode which was the result of the land requires for housing of rural residents. For new house or good life condition, farmers exchanged their homesteads to the house in rural concentrated communities near the city or a town. The residents in this mode concentrated in trans-village scale. (3) The third mode was homestead trans-village exchange mode which was similar with the second one.The most prominent feature of this mode was the right of their homestead. The residents in the homestead trans-village exchange mode still reserved homestead use right. (4) The fourth mode was homestead use right marketization mode. The residents in this mode can get the land use right from the market. Through the comparison of these four modes of rural concentrated communities, this paper considered that the location of village, the discrepancy of village′s economic strength , the changes of local governments′ policies and capital restrictions were the important factors creating different rural concentrated community construction. It was important to set multi-objectives of rural concentrated community construction, agricultural modernization, intensive rural land use and rural living environment improvement, and to construct interests -sharing mechanism among peasant, collective economic organization and local government and empowering more options right for farmers.

rural concentrated community; constructing mode; operating mechanism; comparative analysis; Taicang

10.7621/cjarrp.1005-9121.20160822

2015-10-30

王勇(1974—)，女，河南駐馬店人，博士、教授。研究方向：城鄉(xiāng)發(fā)展與規(guī)劃管理。Email：brave_king@163.com

C912.82

A

1005-9121[2016]08-0150-08

*資助項(xiàng)目：國家自然科學(xué)面上基金“蘇南新型農(nóng)村集中社區(qū)公共空間活力評價(jià)與規(guī)劃對策研究”(51578352)； 國家自然科學(xué)面上基金“社會(huì)空間視角下的蘇南鄉(xiāng)村空間轉(zhuǎn)型與規(guī)劃調(diào)控研究”(51278319)； 江蘇省高校哲學(xué)社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目“社會(huì)制度變遷視角下的蘇南鄉(xiāng)村公共空間轉(zhuǎn)型與重構(gòu)研究”(2014SJB567)； 江蘇省高校自然科學(xué)研究面上項(xiàng)目“蘇南新型集中住區(qū)公共空間質(zhì)量評價(jià)及其關(guān)聯(lián)分析”(15KJB560010)