限購(gòu)限貸能否抑控房?jī)r(jià)

宋慧芳

今年以來(lái)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高燒不退，時(shí)隔兩年的“限”字旗重出江湖，其真能從根本上控制房?jī)r(jià)上漲嗎？

一夕之間，“調(diào)控”壓倒“去庫(kù)存”成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)。在合肥、蘇州、南京先啟動(dòng)執(zhí)行房地產(chǎn)限購(gòu)限貸政策之后，8月31日，廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局宣布，自9月5日起實(shí)行樓市限購(gòu)。由此，廈門成為繼蘇州之后，第二個(gè)重啟限購(gòu)政策的二線城市。同日，武漢祭出限貸政策，從9月1日起上調(diào)主要區(qū)域二套房貸款的首付比例。9月1日，合肥市房產(chǎn)部門召開房地產(chǎn)運(yùn)行形勢(shì)分析會(huì)，商討出臺(tái)新的調(diào)控措施。

核心二線城市紛紛出臺(tái)樓市調(diào)控政策，并從限貸向限購(gòu)升級(jí)，預(yù)示了調(diào)控范圍正在蔓延。這是近期各地房?jī)r(jià)和地價(jià)不斷上漲催生的政策反應(yīng)。中國(guó)指數(shù)研究院9月1日發(fā)布的《2016年8月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，8月份全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為12270元/平方米，環(huán)比上漲2.17%，漲幅較7月擴(kuò)大0.54個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲13.75%，漲幅較7月擴(kuò)大1.36個(gè)百分點(diǎn)。環(huán)比漲幅排名前十名的城市，除上海外均為二線城市，無(wú)錫、珠海、昆山、廊坊等城市環(huán)比漲幅超過5%。

“限”字旗政策的始源

隨著2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)，國(guó)內(nèi)南方發(fā)生特大雪災(zāi)，四川發(fā)生512大地震，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)懸崖式下滑，由2007年14.2%的增速下跌至2008年9.6%。外需不足，內(nèi)需受挫，2009年國(guó)內(nèi)價(jià)格下跌0.7%，同時(shí)金融危機(jī)爆發(fā)帶來(lái)國(guó)內(nèi)部分產(chǎn)業(yè)過剩，城鎮(zhèn)失業(yè)人口急速上升，失業(yè)率由2007年的4.0%上升到2009年的4.3%，涌現(xiàn)了又一次人口向北上廣深流入的現(xiàn)象。2008年11月，國(guó)務(wù)院頒布十項(xiàng)措施（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)十條”）以擴(kuò)大內(nèi)需刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其中包括加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（加大固定資產(chǎn)投資），取消對(duì)商業(yè)銀行信貸規(guī)模限制（刺激投資和消費(fèi)）。2010年經(jīng)濟(jì)增速幅度反彈達(dá)10.6%，隨后進(jìn)入經(jīng)濟(jì)下行期。

在此期間，貨幣政策更是松緊結(jié)合，2008年“國(guó)十條”取消了對(duì)商業(yè)銀行信貸規(guī)模的限制，同時(shí)降準(zhǔn)4次降息5次，直到2010年又開始升準(zhǔn)加息，貨幣政策進(jìn)入緊縮階段。2009年新增信貸，特別是新增居民貸款規(guī)模大幅提升，同時(shí)個(gè)人住房房貸利率4.42%基本屬于歷史低位，大資金和低利率雙管齊下刺激了居民的買房和投資的激情。同時(shí)，也因?yàn)槠淝昂罂墒勖娣e較少，造成“供不應(yīng)求”的現(xiàn)象，從而刺激房?jī)r(jià)的大幅上漲。

2008～2010年待開發(fā)土地面積逐年減少，意味著可售面積的逐年減少，2010年開始補(bǔ)充土地庫(kù)存。2010年1月和4月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的“國(guó)十一條”和“新國(guó)十條”推出了嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，隨后各地相繼出臺(tái)“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限外”四限令，意味著房地產(chǎn)投資投機(jī)性開始大幅涌現(xiàn)，政府的調(diào)控對(duì)象由開發(fā)商過渡到居民，由全國(guó)整體統(tǒng)一調(diào)控下放部分權(quán)力到城市出細(xì)則自我調(diào)控。

“四限”政策后，各級(jí)城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)開始明顯分化，其中最主要的是限購(gòu)和限貸。在國(guó)務(wù)院的“新國(guó)十條”發(fā)布后，北京首先出臺(tái)了細(xì)則“京十二條”抑制“炒房”行為。截止到2011年10月31日，合計(jì)有46個(gè)城市執(zhí)行，包括“北上廣深”這四個(gè)一線城市和大部分省會(huì)城市以及發(fā)達(dá)二線城市，使得2010年成為70大中城市房?jī)r(jià)增速達(dá)到峰值的一年。

隨后在2011～2015年“十二五規(guī)劃”中指出要構(gòu)建擴(kuò)大消費(fèi)需求的機(jī)制，當(dāng)時(shí)國(guó)際經(jīng)濟(jì)體處于緩慢復(fù)蘇期，歐債主權(quán)危機(jī)和貿(mào)易保護(hù)主義傾向上升導(dǎo)致外需不足，而中國(guó)處于經(jīng)濟(jì)下行期，只能繼續(xù)靠擴(kuò)大內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。2011年后，消費(fèi)需求對(duì)GDP增速的拉動(dòng)超過資本形成（除2013年）。

盡管“十二五規(guī)劃”提出要增加住房用地供應(yīng)總量，但是隨著資金來(lái)源增速的下降，地價(jià)的大幅提升導(dǎo)致拿地面積出現(xiàn)趨勢(shì)性的減少。2014年部分城市開始慢慢取消限購(gòu)政策，當(dāng)年9月份出臺(tái)的“930房貸新政”表示“認(rèn)貸不認(rèn)房”，正式開始支持改善性住房需求。整體來(lái)說(shuō)，2011～2014年處于貨幣緊縮期，直到2014年11月降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，標(biāo)志著本輪貨幣寬松周期的到來(lái)，也加深了“930房貸新政”的影響。

盡管自2014年開始，新增居民中長(zhǎng)期貸款占新增貸款比例大幅上升，但是商品房銷售的回暖在2015年4月，銷售增速在1年后首次轉(zhuǎn)正。2016年4月單月，新增居民中長(zhǎng)期貸款占比創(chuàng)最高紀(jì)錄77.0%。

在此調(diào)控期間，2012年成為一二三線城市房?jī)r(jià)的分水嶺。2012年底，城市房?jī)r(jià)開始分化表現(xiàn)，一線城市房?jī)r(jià)增速明顯領(lǐng)先于二三線城市。2014年，限購(gòu)令開始逐漸取消，各線城市房?jī)r(jià)增速表現(xiàn)回歸一致后又逐漸分化，一線城市漲幅明顯領(lǐng)先于全國(guó)。截止2016年初，只剩下北上廣深和三亞依然執(zhí)行。

然而隨著今年部分二線加城市樓市的火熱猛漲，重啟限購(gòu)限貸舉措在此時(shí)被提及且開始實(shí)施也不無(wú)道理。不過，對(duì)此調(diào)控政策，市場(chǎng)意見不一。

部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前所有的房地產(chǎn)調(diào)控政策均是“需求端”調(diào)控，而對(duì)于至關(guān)重要的土地“供給端”，則從未有過增加土地供應(yīng)，因此難以從根本上緩解供需矛盾。從房地產(chǎn)調(diào)控政策比較“成熟”的一線城市的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，目前各種調(diào)控措施效果都不大。其中不乏一些措施，雖然降低了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所反映的平均房?jī)r(jià)，但實(shí)際上卻拉升了可售、在售商品房的價(jià)格，導(dǎo)致豪宅頻出。

還有部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前的調(diào)控政策相當(dāng)于是引入了“熔斷機(jī)制”，能夠降低土地出讓價(jià)格，也就減輕了開發(fā)商的開發(fā)壓力，從而間接的將房?jī)r(jià)控制在某個(gè)限定的價(jià)格區(qū)間內(nèi)。

短時(shí)間內(nèi)仍會(huì)持續(xù)？

“房?jī)r(jià)的上漲與下跌更多的是受供給關(guān)系的影響?！敝袊?guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，從目前的情況看來(lái)，這些上漲的二線城市的供需關(guān)系暫時(shí)處于不平衡狀態(tài)，庫(kù)存量低于六個(gè)月的現(xiàn)象還未得到相關(guān)逆轉(zhuǎn)，除非要盡快增加供給以滿足住房需求，所以限購(gòu)限貸的政策可能還會(huì)持續(xù)對(duì)其進(jìn)行抑制。

對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的原因，陳晟解釋到，像北上廣深這些一線城市，更多的是取決于貨幣發(fā)放的增速所引起的貨幣現(xiàn)象，就目前情況看來(lái)這種現(xiàn)象有所緩和，不過限購(gòu)限貸可能會(huì)長(zhǎng)期化。而對(duì)于二線加的城市更多的是取決于城市的人口和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移。比如蘇州、合肥這些城市甚至周邊的城市，還處于承接人口和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的狀態(tài)，由此看來(lái)存在持續(xù)上漲的機(jī)會(huì)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)也同樣表示，房?jī)r(jià)上漲的背后在于供給不到位，部分城市規(guī)劃太理想，城市規(guī)劃部門給予的理想，使得房管部門控制房?jī)r(jià)壓力更大。所以后續(xù)需要加大土地容積率，同時(shí)積極促成此類項(xiàng)目的開工，進(jìn)而加大供應(yīng)規(guī)模以吻合市場(chǎng)需求。

二線城市不像一線城市土地稀缺，更多的是新增土地不夠，二線加城市還有很多土地可以平抑市場(chǎng)。土地供給直接影響新房存量，這是直接導(dǎo)致今年頻繁出現(xiàn)“面粉貴過面包”的一個(gè)主要原因。從市場(chǎng)規(guī)律來(lái)看，土地供應(yīng)緊缺的城市，房?jī)r(jià)很容易出現(xiàn)大漲。南京、蘇州今年上半年的土地供應(yīng)量?jī)H完成全年指標(biāo)的三分之一，土地供應(yīng)緊缺是房?jī)r(jià)暴漲的主要原因。從供應(yīng)總量來(lái)看，今年北上廣深土地供應(yīng)同比減少了30%-40%，二線城市土地供應(yīng)同比基本持平。

一、二線城市的樓市熱度反過來(lái)影響土地市場(chǎng)，一線及二線加城市土地受到追捧，房企集體扎堆，地價(jià)不斷攀升，地王數(shù)量屢創(chuàng)歷史同期新高。以武漢為例，短短半年區(qū)域內(nèi)大型開發(fā)商數(shù)量已超過50家，其中超過20%的開發(fā)商手無(wú)后續(xù)項(xiàng)目。

土地交易和和土地拍賣溢價(jià)率變化可以反應(yīng)出開發(fā)商對(duì)一個(gè)城市地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的基本判斷。經(jīng)莫尼塔研究測(cè)算，主要二線城市今年的土地拍賣溢價(jià)率相對(duì)2015年，均有大幅提升，其中南寧、寧波、長(zhǎng)沙、天津、杭州、成都、南昌等城市溢價(jià)率漲幅超過3倍

莫尼塔在調(diào)研中了解到，部分二線加的樣本城市已開始積極增加供地，下半年供地規(guī)模大于上半年。開發(fā)商也加大了樣本城市的新開工和投資力度。以鄭州為例，1-7月份，鄭州住宅新開工面積1699.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)64.4%，這表明新房供應(yīng)很快上來(lái)，供應(yīng)失衡問題將得以緩解。

“限購(gòu)限貸不能從根本上控制房?jī)r(jià)上漲，并且‘限字旗政策在合適的時(shí)間進(jìn)行推出也是必要的。”陳晟表示，要想從根本上進(jìn)行控制，一線城市需要從兩方面著手。一方面需要盤活城市存量中的閑置土地，加快政策的配套使其能夠有效供給。另一方面就不僅是要建造簡(jiǎn)單的城市群，而是都市圈。比如上海，其周邊的太倉(cāng)、南通、寧波、蘇州、無(wú)錫，這些城市都應(yīng)該加大人口的轉(zhuǎn)移和承接進(jìn)而形成一個(gè)大的都市圈。只有形成這種大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)合理布局的大都市圈，才能從根本上解決特大型城市房?jī)r(jià)上漲的壓力。

對(duì)于二線加的城市，陳晟認(rèn)為，需要做好城市發(fā)展邊界的同時(shí)還需要做好隨時(shí)承接產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移的準(zhǔn)備。除此之外，控制好整個(gè)土地供給的速度，使其能夠平穩(wěn)健康的增長(zhǎng)，進(jìn)而形成一個(gè)良好的發(fā)展模式，這是二線加城市發(fā)展的關(guān)鍵。同時(shí)建議國(guó)家積極研究千鎮(zhèn)計(jì)劃，包括鎮(zhèn)改市的機(jī)會(huì)。使得特大型城市、二線加城市、中小城市以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間相互協(xié)調(diào)，進(jìn)而形成一個(gè)良好的城市發(fā)展局面。

“限”字旗政策應(yīng)馬上取消？

“目前二線加城市價(jià)格上漲，主要受兩方面影響。一方面是在國(guó)家相對(duì)鼓勵(lì)購(gòu)買的政策下出現(xiàn)的跡象，另一方面是普通城市、縣城、廣大農(nóng)村人口大量向省會(huì)為代表的二線加城市、核心城市聚集的過程中，需求上漲導(dǎo)致這一輪房?jī)r(jià)上漲過程中很多二線城市表現(xiàn)活躍。”北師大房地產(chǎn)研究中心主任、博士生導(dǎo)師董藩教授在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息雜志》記者采訪時(shí)對(duì)于此次二線加城市房?jī)r(jià)上漲也解釋到。

于此同時(shí)，董藩也表明，影響房?jī)r(jià)上漲的因素有很多，但是也同樣認(rèn)為供給和需求不匹配是最主要的因素。一旦供給相對(duì)與需求不足，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲。然而需求是怎樣來(lái)的也受多種因素影響。

除了城市的本身人口增加之外，還會(huì)受生活方式等的變化。比如，隨著城市的擴(kuò)容以及交通擁堵現(xiàn)象的出現(xiàn)，一些家庭不得不去購(gòu)買兩套甚至三套房，以確保工作和孩子上學(xué)方便。同時(shí)生活方式的變化也會(huì)創(chuàng)造大量的需求。例如過去家庭沒有保姆，隨著財(cái)富的積累，好多家庭有了保姆，買房時(shí)就還會(huì)考慮到要準(zhǔn)備一間保姆房。

對(duì)于采用限購(gòu)限貸政策來(lái)解決供給和需求問題，董藩?jiǎng)t認(rèn)為，這種方法是不正確的，限購(gòu)限貸干擾了價(jià)格的運(yùn)行和對(duì)住房需求的正常觀察。對(duì)于監(jiān)管部門和市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，限購(gòu)限貸都不陌生。過去，這些措施的確曾在短期內(nèi)有效控制住了樓市的過熱溫度。重新祭出“限”字旗，相信仍可起到這樣的效果。但是，此前的調(diào)控也證明，樓市并不會(huì)因此回到正常發(fā)展軌道，人為設(shè)定的拐點(diǎn)一旦松動(dòng)，迎來(lái)的常常是更大力度的反彈。

限貸限購(gòu)政策的制定，不僅會(huì)導(dǎo)致需求瞬間沉淀還會(huì)刺激需求的瞬間暴漲，在價(jià)格上導(dǎo)致這種波動(dòng)的出現(xiàn)，然而波動(dòng)又反過來(lái)強(qiáng)化政府管制價(jià)格的決心。限購(gòu)限貸政策進(jìn)一步干擾市場(chǎng)機(jī)制，不利于進(jìn)一步促進(jìn)資源的優(yōu)化配置，不走出這個(gè)怪圈，恐怕永遠(yuǎn)不能讓這個(gè)行業(yè)恢復(fù)到一個(gè)健康平穩(wěn)的狀態(tài)。對(duì)此，董藩強(qiáng)烈提出五點(diǎn)建議：

一、中央政府應(yīng)該明確宣布在全國(guó)范圍內(nèi)取消限購(gòu)限貸政策，尤其是一線城市的限購(gòu)政策必須取消；

二、中央政府明確宣布緊縮未來(lái)幾年的建設(shè)用地供給，特別是三、四線城市的土地供給要結(jié)合去庫(kù)存的情況嚴(yán)格控制土地供給；

三、放緩棚戶區(qū)改造進(jìn)程，先解決好去庫(kù)存問題；

四、降低存款準(zhǔn)備金率和利率水平，降低首付成數(shù)，只還利息不還本金，延長(zhǎng)貸款期限等；

五、通過中央文件，重新承認(rèn)房地產(chǎn)的支柱、主導(dǎo)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位。

今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)與2009年極為相似，都是在政策的刺激下，貨幣政策實(shí)質(zhì)寬松，推動(dòng)房地產(chǎn)很快全面回暖。但不同的是，2009年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在庫(kù)存問題，供需總體而言仍然是求大于供，絕大多數(shù)的城市住房嚴(yán)重不足。

現(xiàn)在房地產(chǎn)的基本面和2009年完全不同，無(wú)論是供求關(guān)系，還是房?jī)r(jià)的絕對(duì)值都不可同日而語(yǔ)。事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在供需總體平衡，甚至絕大多數(shù)的城市供應(yīng)已經(jīng)嚴(yán)重過剩的情況下，任何希望通過統(tǒng)一的政策幫助去庫(kù)存的措施只能是一廂情愿。在中國(guó)房地產(chǎn)的基本面和規(guī)模今非昔比的情況下，民建中央經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任馬光遠(yuǎn)表示?！熬彤?dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，最根本的問題是解決一二線城市的供應(yīng)問題，而非想當(dāng)然地認(rèn)為通過限購(gòu)讓大量的人到三四線城市買房去庫(kù)存。而保證供應(yīng)的關(guān)鍵是保證土地供應(yīng)，避免高杠桿拿地以及一些地方政府搞饑餓營(yíng)銷?！?/p>

在面粉貴過面包、土地供應(yīng)短缺、庫(kù)存告急的情況下，任何限購(gòu)限貸措施都只會(huì)引發(fā)新的恐慌，上海排隊(duì)離婚就是對(duì)這種政策的直接回應(yīng)。長(zhǎng)此以往，董藩表示繼續(xù)限購(gòu)限貸會(huì)帶來(lái)很多影響。一是很多合理需求無(wú)法實(shí)現(xiàn)（改善型需求、養(yǎng)老需求、學(xué)區(qū)房需求）；二是供應(yīng)波動(dòng)增大，強(qiáng)化了上漲或下跌幅度，行業(yè)穩(wěn)定性變差；三是GDP增速下滑；四是失業(yè)率上升；五是地方財(cái)政收入急劇下降；六是退房潮出現(xiàn)，影響穩(wěn)定，破壞社會(huì)秩序；七是保障房建設(shè)壓力大大增加，甚至停滯。

無(wú)論調(diào)控政策起到了什么作用，二線城市特別是其中的東部熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)依舊快速增長(zhǎng)。當(dāng)房?jī)r(jià)增速超過GDP，超過各類金融資產(chǎn)收益率時(shí)，市場(chǎng)資金必然會(huì)從實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融市場(chǎng)流入房地產(chǎn)，從而進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。

從樓市的調(diào)控歷史看，地方樓市調(diào)控加碼即使有效，但能管多久還是疑問。讓樓市跳出大起大落的怪圈，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，不僅要看樓市泡沫能否被抑制，更要看實(shí)體經(jīng)濟(jì)能否煥發(fā)活力，地方發(fā)展環(huán)境能否持續(xù)改善，后者才是真正的治本之道。就此而言，只有剛性的樓市調(diào)控措施遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還需要有同樣剛性、同等力度的地方發(fā)展措施同步，資金才有更多的選擇方向，人們對(duì)于購(gòu)房的預(yù)期也才能理性起來(lái)。