碧桂園大肆舉債撐大銷售規(guī)模 物業(yè)公司分拆上市計劃已上報

向勁靜

今年上半年，碧桂園排名再次躋身行業(yè)前三，規(guī)模實現(xiàn)增長，但盈利指標(biāo)有所下降，公司財務(wù)負擔(dān)急劇增加

正值夏末秋初的時節(jié)，早晚溫差加大。

此時，也正值上市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布2016年半年報，根據(jù)上市房企所公布的半年報業(yè)績來看也是冷暖交加。

一方面，上市房企整體的凈利潤依然延續(xù)不斷下滑的趨勢；另一方面，部分上市房企業(yè)績尚好，甚至還上調(diào)了全年銷售目標(biāo)，碧桂園就是其中之一。

今年上半年，碧桂園排名再次進入行業(yè)前三。這一幕似曾相識，三年前碧桂園曾躋身千億房企，三年后再次躋身前三。這一次，碧桂園得益于中小城市房價上漲的大環(huán)境。

一直有著“三四線城市之王”的碧桂園對于一線城市將有著怎樣的規(guī)劃？面臨著年底即將歸還的166億元永續(xù)債，接下來的碧桂園將采取怎樣的措施還債？對此，《投資者報》記者采訪碧桂園相關(guān)人士，得到部分解答。

規(guī)模增長但毛利率下降

根據(jù)碧桂園半年報數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年碧桂園總收入約574億元，同比增長21%；銷售金額為1250億元，同比增長129%；合同銷售面積約1564萬平方米，同比增長85%。從而，碧桂園成為第三家半年銷售破千億的上市房企。

對于這一表現(xiàn)，碧桂園總裁及執(zhí)行董事莫斌表示：“千億之上只是一個新的起點?！?/p>

在年初之際，碧桂園公布全年目標(biāo)時表示，要以1680億元的目標(biāo)躋身1500億元房企陣營?，F(xiàn)如今，碧桂園又將全年目標(biāo)提升為2200億元。

碧桂園業(yè)績的高增長主要是得益于2016年上半年市場的火熱，“五一”期間碧桂園全國11盤同步開盤，3天認購金額超過160億元，其中4月30日當(dāng)日的認購?fù)黄?00億元。

此外，在海外市場碧桂園的“森林城市”已售部分凈利率水平高于國內(nèi)，截至目前推貨量為127億元，銷售金額也超過100億元。

據(jù)碧桂園相關(guān)人士介紹，今年上半年“森林城市”的毛利率是21%，該項目的銷售均價為7999元，這個銷售價格比結(jié)算時高出1500元。

銷售收入是衡量房企規(guī)模的核心指標(biāo)，然而毛利率才是衡量房企競爭力的重要指標(biāo)。雖然碧桂園總體的規(guī)模在快速增長，但其盈利指標(biāo)卻有所下降。

根據(jù)半年報數(shù)據(jù)顯示，碧桂園的毛利率和凈利率指標(biāo)有所下滑。2016年上半年碧桂園的毛利率為21%，同比下降2.2%；凈利率為10.8%，同比下滑0.6%；核心凈利率為8.6%，同比下降1.7%。

不過值得注意的是，碧桂園今年上半年在香港市場股價的表現(xiàn)還可以。

《投資者報》記者根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，1月1日至8月24日，碧桂園上漲了21.7%，而同期恒生指數(shù)的漲幅為4.14%。同樣在香港上市的龍湖地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)和華潤置地分別上漲6.92%、下降16.72%和下降6.42%。

一線城市重在參與

碧桂園想要實現(xiàn)2200億元的目標(biāo)，拿地必然是最重要的選擇。

回看碧桂園上半年拿地情況，其上半年獲得土地預(yù)期建筑面積為4385萬平方米，總地價728億元。

截至6月30日，碧桂園國內(nèi)可銷售的面積為1.17億平方米，其中有52%瞄準(zhǔn)一二線城市，另外48%深耕三四線城市。

據(jù)碧桂園相關(guān)人士介紹，接下來碧桂園的目標(biāo)市場為一二線城市的新購?fù)恋卣急冗_62%。下半年土地獲取現(xiàn)金支出預(yù)算大概四百億，將繼續(xù)加強一二線城市的戰(zhàn)略布局，深耕三四線城市核心地段。

莫斌認為，碧桂園在三四五線城市的定位是改善型需求，這些需求是存在的，只是暫時沒有提供出相應(yīng)的產(chǎn)品，只要碧桂園抓住這些需求，三四五線城市還是大有可為的。

在碧桂園2016年上半年業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園聯(lián)席總裁兼執(zhí)行董事朱榮斌表示：“對于一線城市的土地，碧桂園一直都說審時度勢，公司的要求是做一個成一個。”

莫斌補充說：“對于一線市場，碧桂園重在參與，看一看別人為什么能拿到地王，為什么能賺錢，到底是勝在對市場的盤算還是產(chǎn)品競爭力。這些都會讓公司在土地拍賣上有更多的經(jīng)驗?！?/p>

據(jù)碧桂園相關(guān)人士介紹，截至6月30日，碧桂園未售部分土地儲備，一二線城市在下半年及以后可提供5201億貨量，三四線城市可提供3877億貨量。

對此，興業(yè)證券研究報告指出，碧桂園未來銷售仍將保持在較高的水平，倘若完成2200億元的目標(biāo)，全年將增長56.9%。

分拆物業(yè)與布局保險

上半年，碧桂園的物業(yè)管理及社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)也正在助力利潤增長。

數(shù)據(jù)顯示，碧桂園上半年的物業(yè)管理分布簽約管理面積約2.29億平方米，共覆蓋國內(nèi)27個省和197個城市。其中，物業(yè)管理團隊已進場的管理面積約1億平方米，共服務(wù)全國約100萬戶業(yè)主和居民。

另外，上半年碧桂園的物業(yè)管理及社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)的收入約9.69億元，同比增長7%；經(jīng)營利潤約1.87億元，同比增長127.5%。

莫斌表示，目前碧桂園正在籌備物業(yè)管理板塊的分拆上市。

據(jù)了解，碧桂園自去年4月便引入中國平安作為戰(zhàn)略合作伙伴，目前已有實質(zhì)性發(fā)展。比如：平安經(jīng)紀人協(xié)助碧桂園300個項目開發(fā)客戶資源，貢獻合同銷售額為35億元。

在發(fā)展戰(zhàn)略方面，碧桂園目前已成功入股天圖資本、易盟天地和陸金所。其中，易盟天地是一家致力于構(gòu)建一站式全封閉家庭服務(wù)的平臺。

那么，目前碧桂園將物業(yè)管理公司分拆上市的進展如何？

其相關(guān)人士對《投資者報》記者表示：“該計劃已上報，但具體時間表目前還沒有?！?/p>

此外，碧桂園在研究分拆上市的問題之余，也在研究金融業(yè)務(wù)。

據(jù)了解，碧桂園在4月份就曾參與競購香港大新人壽，但最終被泰禾集團“截和”，導(dǎo)致空手而歸。不過，碧桂園并未就此打退堂鼓。

據(jù)相關(guān)人士表示，碧桂園未來依然會布局保險公司，不過至于怎么布局，目前仍需進一步研究。“公司未來將聚焦城鎮(zhèn)化帶來的住宅及相關(guān)需求，打包打造物業(yè)開發(fā)、社區(qū)配套、投資與金融在內(nèi)的三大業(yè)務(wù)板塊，形成覆蓋客戶全生命周期的資源整合平臺?！?/p>

財務(wù)負擔(dān)增加

招商證券研究報告指出，碧桂園積極擴張土地儲備將幫助提升合同銷售，預(yù)計2016年達2000億元。但目前盈利方面的提升還不明顯，同時碧桂園的財務(wù)負擔(dān)也在增加。

據(jù)了解，由于上一輪的擴張，使得碧桂園的債務(wù)被拉高。

2015年年初，碧桂園設(shè)定的拿地金額為200多億元，但到去年年末，其拿地金額超出預(yù)期一倍多，達到500多億元。

隨后，碧桂園便發(fā)行了大量的永續(xù)債，直至2015年年末，碧桂園永續(xù)債規(guī)模從2014年的30億元增長至196億元。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年年末，碧桂園總有息負債規(guī)模從2014年的640億元增長至1100億元，同期凈負債規(guī)模從2014年的370億元增長至610億元，凈負債權(quán)益比從2014年的65%上升至94%。

今年上半年的數(shù)據(jù)顯示，碧桂園上半年的總資產(chǎn)為4242億元，總負債為3317億元。如此算來，上半年碧桂園的負債率為78%，對比2015年年末75%的負債率水平增加了3個百分點。

此外，半年報顯示，碧桂園的其他借款、優(yōu)先票據(jù)和公司債券分別約為518億元、213億元和237億元。銀行及其他借款中，于一年內(nèi)、一至五年內(nèi)和五年后償還的借款分別為177億元、337億元和3.48億元。從負債方面來看，碧桂園的凈借貸比率相較于2015年年底增長2.6個百分點。

碧桂園首席財務(wù)官吳建斌表示，截至今年4月份，碧桂園已還清30億元的永續(xù)債，余下的166億也將在年底逐漸還清?！坝媱潟?月份前后陸續(xù)還掉，今年永續(xù)債這個產(chǎn)品暫時是不想用了，因為成本比較高?！?/p>

但到底采用什么措施還債？記者在采訪碧桂園相關(guān)人士時未能得到答復(fù)。

那么，碧桂園下半年將采取怎樣的措施優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)？吳建斌對此指出兩個平衡：一是把短期負債和長期負債做一個平衡；二是把國內(nèi)融資與境外融資做一個平衡。