簡(jiǎn)議住房公積金貸款對(duì)房產(chǎn)銷(xiāo)售量的影響

許　玲

（博州住房公積金管理中心，博爾塔拉蒙古自治州　博樂(lè)　833400）

簡(jiǎn)議住房公積金貸款對(duì)房產(chǎn)銷(xiāo)售量的影響

許玲

（博州住房公積金管理中心，博爾塔拉蒙古自治州博樂(lè)833400）

本文嘗試引入計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論與工具，從定量的角度探討個(gè)人住房公積金貸款行為對(duì)消費(fèi)者住宅類(lèi)住房購(gòu)買(mǎi)能力的影響，對(duì)我國(guó)個(gè)人住房公積金貸款額制度的構(gòu)建，保障公民住房，以及指導(dǎo)國(guó)家相關(guān)部門(mén)有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的制定等均有非常重要的導(dǎo)向性?xún)r(jià)值。

住房公積金；房屋銷(xiāo)售；貸款

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易成本不斷提高，銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，大量社會(huì)資源投入房地產(chǎn)企業(yè)中，造成了金融機(jī)構(gòu)潛在風(fēng)險(xiǎn)因素的增大。在“以房為本”的社會(huì)氛圍作用下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理調(diào)控成為了穩(wěn)定民生中一項(xiàng)非常重要的工作內(nèi)容。自2013年7月20日起，中國(guó)人民銀行取消了金融機(jī)構(gòu)除商業(yè)個(gè)人住房貸款以外的其他貸款利率管制，同時(shí)仍然保留住房公積金貸款利率的政策性工具。相較于一般個(gè)人商業(yè)貸款而言，住房公積金貸款利率明顯較低，是房屋購(gòu)置者的首選貸款方式。從這一角度上來(lái)說(shuō)，借助于住房公積金貸款利率方面的優(yōu)勢(shì)對(duì)房屋價(jià)格進(jìn)行科學(xué)調(diào)控，已成為政府部門(mén)調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。

一、研究背景

當(dāng)前已有大量學(xué)者針對(duì)房地產(chǎn)貸款政策以及相關(guān)貸款行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響問(wèn)題展開(kāi)研究，但大多是從整體、宏觀(guān)的角度入手分析房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)貸款之間的相關(guān)性關(guān)系，較少有研究中單獨(dú)提出對(duì)房地產(chǎn)貸款中住房公積金貸款行為的研究，有的也僅是對(duì)住房公積金制度對(duì)居民購(gòu)房能力影響問(wèn)題的定性分析，涉及到住房公積金制度保障居民住房問(wèn)題方面的研究更是少之又少。

二、住房公積金貸款對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

1、可推動(dòng)住房貨幣化改革進(jìn)程

住房公積金貸款的有效實(shí)施能夠?yàn)樽》控泿呕母镞M(jìn)程的發(fā)展提供有效推動(dòng)與促進(jìn)動(dòng)力，對(duì)城鎮(zhèn)地區(qū)住宅類(lèi)房屋建設(shè)有積極作用，可增強(qiáng)民眾住房消費(fèi)的能力。結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況來(lái)看，在實(shí)物分配制度轉(zhuǎn)變?yōu)樽》糠峙湄泿呕贫鹊倪^(guò)程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也產(chǎn)生了非常顯著的變化。在當(dāng)前城鎮(zhèn)住房問(wèn)題的改革中，仍然需要以住房公積金貸款為基本手段，全面推動(dòng)個(gè)人住房公積金貸款政策的落實(shí)，爭(zhēng)取以法定、強(qiáng)制性住房公積金貸款制度的方式促進(jìn)住房貨幣化改革進(jìn)程的推進(jìn)與發(fā)展。

2、可強(qiáng)化民眾購(gòu)房能力

近年來(lái)，我國(guó)住宅內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，對(duì)人們的住房消費(fèi)能力產(chǎn)生了非常大的影響。住房作為維持大眾生存最基本的物質(zhì)條件，必須配備一定的保障性措施，以促進(jìn)房產(chǎn)交易行為的規(guī)范化發(fā)展。其中，住房公積金貸款就是住房保障的一項(xiàng)重要體現(xiàn)，對(duì)實(shí)現(xiàn)并滿(mǎn)足民眾住房需求有重要意義。住房公積金貸款通過(guò)對(duì)貨幣的分配以及資金的互助相結(jié)合的方式，從歸集的資金出發(fā)，為民眾提供廣闊的融資渠道。因此，運(yùn)用市場(chǎng)集資的方式有效解決住房問(wèn)題，對(duì)提高低收入家庭住房支付能力有重要意義。

3、可充分發(fā)揮住房保障作用

住房公積金可通過(guò)基金籌集的方式建設(shè)住宅內(nèi)住房。從運(yùn)營(yíng)建設(shè)保障性住房的角度上來(lái)看，全面融合住房公積金貸款是非常重要且關(guān)鍵的。合理降低住房公積金貸款沉淀規(guī)模，能夠充分發(fā)揮住房保障的作用，爭(zhēng)取在確保住房公積金安全性的前提下將更多的資金投入到保障性住房建設(shè)中，以嘗試通過(guò)住房公積金增值收益的方式解決困難民眾的住房問(wèn)題。

4、可促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展

在全面推行住房公積金貸款相關(guān)政策措施的過(guò)程中，住房公積金貸款的合理利用能夠有效解決住房短缺的矛盾，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供強(qiáng)大的資金支持，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)化建設(shè)，為房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展奠定有效基礎(chǔ)，進(jìn)而起到促進(jìn)房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的效果。

表1　2006—2015年度A市個(gè)人住房公積金貸款額度與住宅類(lèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積統(tǒng)計(jì)表

三、實(shí)證分析——基于A市2006—2015年數(shù)據(jù)

考慮到住房公積金貸款在使用方面的限制以及數(shù)據(jù)獲取的可靠性、完整性，本文選取個(gè)人住房公積金貸款額作為衡量住房公積金使用情況的主要指標(biāo)、住房公積金存儲(chǔ)的主要目的是促進(jìn)居住性消費(fèi)行為，同時(shí)最大限度的保障居民住房。因此，在公民購(gòu)房能力的評(píng)價(jià)上選擇住宅類(lèi)房產(chǎn)銷(xiāo)售面積作為基本評(píng)估指標(biāo)。以A市為研究對(duì)象，對(duì)2006—2015年期間該市個(gè)人住房公積金貸款額度以及住宅類(lèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如表1所示。

表1數(shù)據(jù)顯示：對(duì)于A市而言，在個(gè)人住房公積金貸款額度與住宅類(lèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積方面存在一定的線(xiàn)性相關(guān)性關(guān)系。為準(zhǔn)確評(píng)價(jià)兩者聯(lián)系，可嘗試應(yīng)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論方法的方式。在Eviews然間支持下對(duì)兩組數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合檢驗(yàn)，并構(gòu)建誤差修正模型，用于評(píng)價(jià)并檢驗(yàn)個(gè)人住房公積金貸款額度與住宅類(lèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積之間是否存在長(zhǎng)期均衡的協(xié)調(diào)對(duì)應(yīng)關(guān)系。

表2所示為應(yīng)用Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)方法對(duì)序列X以及序列Y進(jìn)行檢驗(yàn)的結(jié)果，可作為判斷兩者間是否存在因果關(guān)系的基本依據(jù)。

表2　Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)下序列X、序列Y檢驗(yàn)結(jié)果表

表2數(shù)據(jù)顯示：原假設(shè)條件“個(gè)人住房公積金貸款額（X）并非住宅類(lèi)商品房銷(xiāo)售面積（Y）的Granger原因”應(yīng)被拒絕。同時(shí)，假設(shè)條件“住宅類(lèi)商品房銷(xiāo)售面積（Y）并非個(gè)人住房公積金貸款額（X）的Granger原因”應(yīng)被接受。該研究結(jié)果顯示：伴隨個(gè)人住房公積金貸款額的不斷增長(zhǎng)，住宅類(lèi)商品房銷(xiāo)售面積也有一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)。

在此基礎(chǔ)之上，進(jìn)一步嘗試應(yīng)用OLS法對(duì)序列X以及序列Y進(jìn)行協(xié)整回歸處理，所得到模型為：

該模型中，R2為擬合優(yōu)度；et為殘差；R2為經(jīng)調(diào)整后擬合優(yōu)度；

在此基礎(chǔ)之上對(duì)模型殘差進(jìn)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如表3所示。表3數(shù)據(jù)顯示：序列X以及序列Y存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系。在序列X即住房公積金貸款增加1個(gè)單位時(shí)，對(duì)序列Y即住宅類(lèi)商品房銷(xiāo)售面積的影響為261765.1個(gè)單位。反應(yīng)住房公積金貸款對(duì)優(yōu)化住宅類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為，增加銷(xiāo)售面積有拉動(dòng)作用。

表3　模型殘差檢驗(yàn)結(jié)果示意表

以上數(shù)據(jù)分析結(jié)果證實(shí)：A市住房公積金貸款與房產(chǎn)銷(xiāo)售量之間存在一定線(xiàn)性相關(guān)性關(guān)系，住房公積金貸款利率的下降對(duì)促進(jìn)房產(chǎn)銷(xiāo)售量水平的提升有重要意義。

以上研究結(jié)果顯示：住房公積金貸款以及相關(guān)政策的提醒對(duì)保障公民住房有非常顯著的作用，必須采取有關(guān)措施積極發(fā)揮其線(xiàn)性相關(guān)作用?？v觀(guān)A市自2000—2015年度房地產(chǎn)市場(chǎng)住房公積金相關(guān)政策實(shí)施以及住房公積金貸款利率調(diào)整情況，認(rèn)為有關(guān)部門(mén)已經(jīng)充分意識(shí)到了住房公積金貸款與房產(chǎn)銷(xiāo)售量之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系，并通過(guò)增加每年度住房公積金發(fā)放力度的方式以發(fā)揮住房公積金對(duì)保障公民住房的重要作用，從而促進(jìn)住房公積金使用率的提高。

需要注意的是，在房產(chǎn)交易市場(chǎng)中，住房公積金貸款若缺乏約束條件肆意發(fā)放或調(diào)整，就勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致一部分購(gòu)房者利用住房公積金貸款進(jìn)行投機(jī)性購(gòu)房，進(jìn)而對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序產(chǎn)生不良影響。從這一角度上來(lái)說(shuō)，在發(fā)放住房公積金貸款時(shí)，必須確立科學(xué)有效地配套政策措施，以有效抑制投機(jī)性購(gòu)房行為。近期A市對(duì)住房公積金貸款政策的進(jìn)一步調(diào)整也驗(yàn)證了該問(wèn)題。有研究表明：本次政策性調(diào)整并不會(huì)對(duì)普通購(gòu)房者的購(gòu)房行為產(chǎn)生不良影響，主要是發(fā)揮對(duì)第二套、第三套等住房購(gòu)房者的限制影響，以有效抑制投機(jī)性購(gòu)房行為。除此以外，在房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展中，國(guó)家相關(guān)部門(mén)在制定相應(yīng)的宏觀(guān)性調(diào)控政策措施時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分應(yīng)用住房公積金貸款的政策支持力度，擴(kuò)大住房公積金覆蓋人群，將更多的中低收入者納入住房公積金保障體系中，實(shí)現(xiàn)住房公積金貸款政策與保障性住房政策的有機(jī)結(jié)合。

四、結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)對(duì)住房公積金貸款政策制度的實(shí)施已經(jīng)有20余年的歷程。在這一過(guò)程中，隨著住房公積金貸款相關(guān)政策的不斷創(chuàng)新以及貸款利率的科學(xué)調(diào)整，已經(jīng)形成了一套較為健全的住房政策保障性體系。住房公積金通過(guò)自我積累、互助貸款、低存低廉、以及廉租保障的目標(biāo)出發(fā)，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，促進(jìn)房產(chǎn)銷(xiāo)售量增長(zhǎng)等均有非常重要的作用。本文在房產(chǎn)市場(chǎng)管理體制不斷完善的背景下，對(duì)住房公積金貸款與房產(chǎn)銷(xiāo)售間的關(guān)系進(jìn)行分析，并結(jié)合A市2006—2015年度房產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，對(duì)住房公積金貸款與房產(chǎn)銷(xiāo)售量之間的線(xiàn)性相關(guān)性關(guān)系進(jìn)行分析與驗(yàn)證。在降低住房投機(jī)性購(gòu)買(mǎi)行為可能性的前提下，通過(guò)增加住房公積金貸款發(fā)放力度的方式，發(fā)揮增加房產(chǎn)銷(xiāo)售量的作用，并對(duì)解決公民基本住房問(wèn)題有重要價(jià)值。

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（責(zé)任編輯：李桐希）